Mietrecht II: Mit Hubig zum Humbug!

| 10. Februar 2026

Lange in Eckpunkten angekündigt ist er jetzt am 8.2.2026 veröffentlicht worden: der Referentenentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummieten – Stand 8.2.2026. Sein Ziel: weitere Verschärfungen des Mietpreisrechts, um in Gebieten mit angespannter Wohnraumversorgung mehr bezahlbaren Wohnraum bereitzuhalten. Der Mietpreisbremse, die gemessen an ihrem Ziel in den 10 Jahren ihrer Geltung schon selbst ihre Bankrotterklärung abgegeben hat, soll zu mehr Wirksamkeit verholfen werden.

Wenn dies das erklärte Ziel des Gesetzes ist, wieso soll es dann zu Eingriffen in das bislang liberale Geschäftsraummietrecht kommen?

Aber auch dann, wenn man die neuen preisrechtlichen Instrumente als Entwurfsinhalt nach Lektüre überdenkt, drängt sich die Assoziation an einen wunderschönen Song aus der deutschen Pop-Kultur regelrecht auf: „Was soll das?“ – so der Titel des Songs eines Interpreten, den jeder in „Bochum“ verortet, der aber aus Göttingen stammt.

Halten wir Umschau – worum geht es – abgesehen von Nachbesserungen und kleineren Ergänzungen – im Wesentlichen?

Möbliertes Wohnen (§ 556 d Absatz 1a BGB-E):

Der Möblierungszuschlag soll gesondert ausgewiesen werden. Andernfalls gilt die Wohnung als unmöbliert vermietet. Die Folge: Mieter zahlen auch nur für eine unmöblierte Wohnung, obwohl sie den Gebrauchsvorteil der mitvermieteten Möbel immer genießen. Dafür driften Vermieter in die Instandsetzungspflicht, ebenfalls immer! Der Reparaturaufwand nimmt bei fortschreitendem Alter und gebrauchten Möbel zu, der Möblierungszuschlag ab. Es bildet sich eine „Wertschere“, die sich immer weiter öffnet. Das reicht im Extremfall bis zur Pflicht zur Neuanschaffung des mitvermieteten Mobiliars.

Der Möblierungszuschlag muss immer angemessen (Berechnung nach dem Anschaffungswert und  Abnutzungsgrad) sein, bei vollmöblierten Wohnungen darf mit einer Pauschale von 5 % der Nettokaltmiete gearbeitet werden. Die vorgegebenen Korrelationen sind dogmatisch nicht erklärbar, die Bewertung und der Ansatz des Möblierungszuschlags schon aufgrund des unbestimmten Rechtsbegriffs „angemessen“ extrem Streit richtig. Nur a priori dazu folgende Fragen:

  • Was hat der Gebrauchsvorteil und der anzusetzende Zeitwert der Möbel mit dem Niveau der Nettokaltmiete zu tun?
  • Gibt es noch Rechnungen oder sonstige Nachweise zum Anschaffungswert?
  • Wer bestimmt den Abnutzungsgrad?

Vor allem aber: der Zuschlag verstößt gegen das System der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dort geht es nicht um den Anschaffungswert oder um den Abschreibungsfaktor von Möbeln, sondern um Bestandsmieten mit Bezug auf Ausstattungskriterien der Wohnungen. Auch die Pauschale von 5 % bei Vollmöblierung (wann liegt sie vor?) ist gegriffen.

Dem Mieter wird vor Vertragsunterzeichnung ein Auskunftsanspruch zur angesetzten Höhe eines Möblierungszuschlags zur Seite gestellt, über den unaufgefordert zu informieren ist (§ 556g Absatz 1b BGB-E). Seine Funktion ist aufgrund der systematischen Stellung des Anspruchs klar: der Vermieter wird unter Generalverdacht gestellt, die Mietpreisbremse bewusst zu umgehen, der Mieter soll ihn mit dem Auskunftsanspruch leichter überführen und zur Kasse bitten können. Parallel werden bereits Vorüberlegungen zu einer Bußgeldpflicht bei Verletzung der Mietpreisbremse angestellt; der Vermieter wird ohne jeden Anlass pönalisiert. Die Unschuldsvermutung im Strafrecht wird im Zivilrecht unter den Tisch gekehrt.

In der Praxis wird schon deswegen niemand mehr möbliert vermieten; aber auch deshalb nicht, weil die umfangreichen Nachweisverpflichtungen zum Ansatz des Möblierungszuschlags nicht erfüllt werden können. Der Vermieter wird parallele Verwertungsmöglichkeiten für seine Möbel finden, die „ungefährlicher“ sind. Er wird sie verkaufen, verschenken oder anderes mehr. Insbesondere in Ballungsgebieten wird möblierter Wohnraum, gerne kombiniert mit Kurzzeitvermietungen, nicht mehr angeboten werden. Ein ganzes Marktsegment bricht zusammen. Das hilft auch Mietern nicht, die dann keine Bleibe mehr finden. Relevant sind die Änderungen besonders in Großstädten, für Micro-Living und für Business Apartments.

Immerhin: Die paragraphenmäßig noch nicht „bezifferte“ Übergangsvorschrift in Art. 2 EGBGB-E lässt bestehende Verträge bis zum Inkrafttreten des Gesetzes im Wesentlichen „ungeschoren“. Den neuen Auskunftsanspruch hat der Mieter aber auch in diesen Fällen. Und damit stellt sich im Ergebnis doch das aufgezeigte Problem in jedem Fall.

Kurzzeitvermietung mit zeitlicher Höchstgrenze (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB-E)

Maximal 6 Monate lang darf für kurze Zeit mit der Rechtsfolge vermietet werden, dass der soziale Mieterschutz im Bereich der Mieterhöhungen und der Kündigungsregelungen gelockert bleibt. Auf Mieterseite muss ein besonderer Anlass für die kurzfristige Anmietung bestehen, damit diese Regelungen überhaupt zum Tragen kommen können

Auch dies wird künftig die Zahl der Kurzzeitvermietungen kräftig „eindampfen“, vor allem zum Nachteil der Mieterklientel, die keine Bleibe finden, vor allen Dingen aber auch zum Nachteil der Wirtschaft in den betroffenen Regionen. Denn häufig bringen z.B. Messeveranstalter oder Arbeitgeber ihre Arbeitnehmer in diesen Mietverhältnissen unter. Wenn dies mangels Angebotslage nicht mehr möglich ist, werden sich wirtschaftliche Verwerfungen ergeben.

Mietendeckel bei vereinbarter Indexmiete (§ 557 b Abs. 4 BGB-E)

In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten werden Indexmieten in der Steigerung auf 3,5 % pro Jahr gedeckelt, auch wenn der Bezugsindex höher steigt. Absenkungen bei der Indexentwicklung bleiben geflissentlich unberücksichtigt. Sie zählen also voll. Was der Klauselgestalter nach einmütiger Rechtsprechung nicht darf, erlaubt sich der Gesetzgeber mit einem Federstrich. Bekanntlich müssen Indexklauseln in beide Richtungen nach oben und nach unten funktionieren, sollen sie wirksam sein (st. Rspr. vgl. zuletzt: BGH, Urt. v. 26.5.2021 – VIII ZR 42/20, MDR 2021, 997; OLG Düsseldorf, Urt. v. 5.6.2025 – 10 U 146/24, IMR 2025, 325; AG Wolfenbüttel, Urt. v. 11.11.2014 – 17 C 230/14 ; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, § 557b BGB Rn. 58 mit weiteren Nachweisen; Lützenkirchen/Dickersbach, 3. Aufl., § 557b BGB Rn. 38; BeckOK BGB/Schüller BGB § 557 b Rn. 21).

Das ist im Sinne eines fairen Interessenausgleichs auch nachvollziehbar. Der Gesetzgeber greift – weder wirtschaftlich noch dogmatisch begründbar – einseitig zugunsten der Mieterseite in Vertragsgrundlagen ein. Schon bisher entwickelten sich die Kosten der Immobilienbewirtschaftung aufgrund des inflationären Warenkorbes stark unterschiedlich zu der Indexentwicklung als Bezugsgröße für die Miete, die hierzu des Gegengewicht bilden soll. Denn nach dem Verständnis des BGB ist der Vermieter gehalten, alle in Zusammenhang mit der Immobilienbewirtschaftung entstehenden Kosten aus der Miete zu decken.

Zur Rechtfertigung wird immer wieder auf die gravierend erhöhten Mieten infolge des russischen Angriffskriegs verwiesen. Dabei wird aber verschwiegen, dass die Indexentwicklung in den vielen Jahren vorher nahezu vor sich hindümpelte. Und: die Mietpreisbremse gilt auch bereits nach geltendem Recht für Indexmietenverträge (§ 557b Abs. 4 BGB).

Einmalige Ausweitung der Schonfristzahlung auch bei ordentlicher Kündigung (§ 573 Abs. 4 BGB-E)

Bei Verzug mit der Zahlung der Miete oder der Kaution sollen auch fristgebundene zahlungsverzugsbedingte Kündigungen – im Mietverhältnis einmalig – der Schonfristenregelung unterworfen werden. Das ist in keiner Weise zu rechtfertigen und belohnt die „Bummelanten“. Denn Verzug setzt bekanntlich Verschulden voraus (§ 286 Abs. 4 BGB. Wer unverschuldet in Zahlungsrückstand gerät, bleibt schon nach aktuellem Recht und von jeher vor fristlosen wie fristgerechten Kündigungen geschützt. Anders formuliert: Nur wer selbstverschuldet in Zahlungsverzug gerät, muss die Kündigung seines Mietverhältnisses als Sanktionsfolge tragen. Davon jetzt umfänglich abzuweichen bedeutet:

Zahlungsunwillige Mieter ruhen sich auf dem neuen Gesetz aus. Vermieter laufen ihrem Geld weiterhin (im Zweifel erfolglos) hinterher; dies mit großem Arbeits- und Verwaltungsaufwand, vor allen Dingen aber mit eigenem wirtschaftlichem Schaden. Der Vermieter wird zur kreditgebenden Bank. Er kann sich nur noch – nur theoretisch und halbherzig – mit der Liquidation seiner eigenen Zinsaufwendungen und Anlageverluste als Kündigungsfolgeschaden trösten. Dessen Durchsetzung bleibt aber in den hier betrachteten Fällen rein illusorisch. Denn wer kein Geld hat, oder wer kein Geld haben will, dem sind Zahlungsforderungen Dritter so ziemlich egal. Jeder, der damit in der Praxis zu tun hat, kennt diese Wirkungszusammenhänge!

Mieterhöhungsverbot nach modernisierendem Heizungstausch, der geförderten Vorgaben des GEG genügt (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB-E, § 559e BGB

Ein besonderer „Geniestreich“ besteht darin, dass man Vermieter innerhalb der gewünschten energetischen Gebäudesanierung in einen Heizungsumbau zum Einsatz erneuerbarer regenerativer Energien drängt, ihnen gleichzeitig aber jetzt im Falle eines Staffelmietvertrags nun jede Mieterhöhungsmöglichkeit verwehrt. Denn § 559e BGB (Spezialtatbestand zur Mieterhöhung nach Heizungstausch im Sinne des GEG) wird nun ausdrücklich vom Mieterhöhungsverbot im Falle einer vereinbarten Staffelmiete erfasst. Einerseits will der Gesetzgeber die energetische Sanierung, andererseits würgt er sie ab.

Vereinfachte Modernisierungen mit doppeltem Budget möglich (§ 559c Abs. 1 Satz 1 BGB-E)

Auch für die Vermieter hat der Gesetzgeber etwas in seinem kleinen Überraschungsköfferchen: ein kleines Alibi in diese Richtung, dass nicht „schadet“?

Dazu nur soviel: § 559c BGB wurde mit Gesetz vom 18.12.2018 zum 1.1.2019 eingeführt. Seitdem ist gerade mal ein (!) Gerichtsurteil zu dieser Norm ergangen, wie eine Recherche in der juris Datenbank zeigt (AG Wennigsen, Urteil vom 21. Juli 2023 – 3 C 41/23). Und dort spielt die Norm nicht einmal die zentrale Rolle! Da kann man natürlich als Gesetzgeber ein bisschen nachjustieren, ohne sich gleich die Finger zu verbrennen! Nach dem Gesagten bleibt es ja in der Praxis ohnehin bedeutungslos!

Und jetzt zur Neuregelung selbst: Modernisierungsmaßnahmen kleineren Umfangs (Grenze der Berechnungsgrundlage 10.000 €) können schon bisher vereinfacht mit dem Ansatz einer 30-prozentigen Pauschale für die Berücksichtigung der ersparten Erhaltungskosten durchgeführt werden (§ 559c Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB). Die anrechenbare Berechnungsgrundlage soll auf 20.000 € verdoppelt werden; schon fast eine Farce, wenn man bedenkt, das schon der Einbau einer Wärmepumpe in ein Einfamilienhaus einschließlich Vorbereitungs-, Planungs-, Material- und Baukosten wesentlich mehr als 35.000 € kostet.

Fazit:

Einer der „schlechtesten“ Gesetzentwürfe jemals, für das sich die „Väter des BGB“ in der Fassung vom 1.1.1900 bodenlos geschämt hätten. Das kommt heraus, wenn pure Ideologie Praxiskenntnis und sauberes dogmatisches Handwerk ablöst. Im Einzelnen ist der Entwurf

  • Praxisuntauglich, weil nicht handhabbar,
  • Politisch völlig unausgewogen, einseitig krass bevorteilend und spiegelbildlich krass benachteiligend; dies völlig ohne Ausgleichsfunktion, die einem Gesetz immanent sein muss (Befriedungsfunktion und Akzeptanz des Rechtssatzes in der Gesellschaft),
  • dogmatisch nicht erklärbar und voller Systembrüche,
  • zwischen den Marktteilnehmern weitere Fronten aufbauend und Fronten verhärtend, dies mit extremem Streitpotenzial,
  • und insgesamt an den selbst gesteckten Zielen absolut vorbei.

Mit weiteren preisrechtlichen Drangsalierungen kann und wird kein neuer oder zusätzlicher Wohnraum entstehen; vorhandener Wohnraum wird auch nicht billiger werden. Das hat schon die Mietpreisbremse, hochgehalten wie eine Monstranz, in den 10 Jahren ihrer Geltung nicht vermocht.

Ein solches Gesetz nützt niemandem, gerade nicht der Mieterseite. Denn insbesondere in Großstädten wird nicht mehr möbliert vermietet werden, weil viel zu streitanfällig und rechtlich damit viel zu unsicher. Das entzieht dem Markt Wohnraum, der hier für Messezimmer, Monteurzimmer etc. dringend benötigt wird. Ein ganzes Marktsegment wird mit der Kurzzeitvermietung sowie der möblierten Vermietung „kaputtgesteuert“. An diesem Gesetz stimmt nichts! Insbesondere für Ballungszentren stellt sich die Frage:

Was soll das?

WEG-Reform 2024 (2029)

| 25. Juli 2024

Das Wohnungseigentumsgesetz wird Ende dieses Jahres erneut ein wenig geändert werden. Es gibt zwei Eingriffe. Der eine besteht darin, dass es eine weitere privilegierte bauliche Veränderung geben wird. Nämlich für die so genannten „Balkonkraftwerke“. Diese Änderung wird grundsätzlich von allen begrüßt, auch wenn mehr Mut für die erneuerbaren Energien nicht geschadet hätte. Schwamm drüber, zumal der Rechtsausschuss dogmatischen Bedenken verbal Rechnung trägt (siehe BR-Drs. 20/12146, 12 – Vorabfassung).

Der andere Eingriff erlaubt den Wohnungseigentümern, sich bloß virtuell zu versammeln. Es gibt also künftig drei Versammlungsformen – Präsenzversammlung, Hybrid-Versammlung und virtuelle Versammlung – bei denen die Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen wählen müssen, welche Versammlungsform ihnen angemessen ist.

Dieser zweite Eingriff sah sich starker Kritik ausgesetzt, wurde aber auch vehement verteidigt. Um den Schmerz, den einige fühlen werden, wenigstens etwas abzumildern, hat der Gesetzgeber in § 48 Absatz 6 Satz 1 WEG eine Übergangsvorschrift geschaffen. Fassen die Wohnungseigentümer vor dem 1. Januar 2028 einen Beschluss, sich virtuell versammeln zu wollen, ist danach bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchzuführen. Damit wird die Reform bis Ende 2028 verschoben. Ein Feigenblatt. Die Behauptung, vorher werde das ganze Geschehen evaluiert, überzeugt kaum, wird aber genau zu verfolgen sein.

Damit aber nicht genug. Man hat den Wohnungseigentümern ferner die Möglichkeit gegeben, auf die notwendige Präsenzversammlung durch „einstimmigen Beschluss“ – also ein sehr geringes Maß – zu verzichten. Die eigentliche „Gemeinheit“ ist aber in § 48 Absatz 6 Satz 2 WEG versteckt. Dieser lautet: „Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt nicht zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der in einer virtuellen Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse.“ Das heißt, wenn man sich über das Gesetz hinwegsetzt (= die Verpflichtung, eine Präsenzversammlung abzuhalten), bleibt das grundsätzlich folgenlos. Eine Einladung für den Rechtsmissbrauch? Und was soll bei Schein-Präsenzversammlungen gelten? Reicht es beispielsweise, wenn der Verwalter eine Präsenzversammlung mit einem TOP anberaumt „Bericht der Verwaltung“?

Indes: So sind Kompromisse. Man nennt das Demokratie. Mit dem Ergebnis dürften zwar die Befürworter der Reform besser leben können. Es bleibt aber auch für die anderen zu hoffen, dass nur die Wohnungseigentumsanlagen nach einer Abwägung (siehe auch BR-Drs. 20/12146, 11 – Vorabfassung) das virtuelle Schwert ziehen, die es gekonnt beherrschen. Ist es so, lässt sich nichts sagen. Den anderen ist zu wünschen, dass es dort Mehrheiten gibt, sich wenigstens hybrid zu versammeln und sich also die Möglichkeit zu lassen, die Verwaltung in einer Versammlungsstätte zu treffen. Denn das kann bereichernd sein, für alle. Kommt es so, ist die Welt nicht untergegangen.

Klimaschutz oder Klimawahnsinn?

| 27. März 2023

Das EU-Parlament hat am 14. März 2023 das „Go“ für Mindest-Energiestandards bei Gebäuden erklärt. Zwar muss der Rat noch zustimmen, aber das ist Formsache. Parallel steht in Berlin die geplante Novelle zum Gebäude-Energie-Gesetz an, ebenfalls mit dem Ziel einer „ordentlichen“ energetischen Ertüchtigung bestehender Gebäude und Neubauten, denn 40 % der CO₂-Emissionen sollen derzeit aus dem Gebäudebestand kommen.

„Angefasst“ werden sollen durch das Gebäude-Energie-Gesetz im Ergebnis vor allem die Heizungstechnik und auch die Gebäudehülle; ab 2024 sollen keinen neuen Heizsysteme mehr mit rein fossilen Energieträgern verbaut werden dürfen, sondern nur noch hybride Techniken, die zumindest 65 % des Energiebedarfs aus regenerativen Energien decken. 2045 soll der Einsatz fossiler Energieträger (Gas, Kohle, Öl) beim Heizen auf jeden Fall verboten sein. Die europäischen Vorstellungen verlagern diesen Stichtag noch vor.

Darüber hinaus sollen alle Gebäude in Europa bis 2033 mindestens die Energieklasse D erreichen. Das ist als Sanierungspflicht zu verstehen, alle nachgeordneten Energieklassen sollen eliminiert werden.

Das alles führt zu enormen wirtschaftlichen und logistischen Belastungen beim energetischen Umbau. Die aktuell bekannten Vorstellungen aus Brüssel führen dazu, dass 45 % der Wohngebäude in Deutschland innerhalb von 9 Jahren saniert werden müssen. Technische Machbarkeit und wirtschaftliche Belastung spielen für die Europäische Union keine Rolle. Vorsichtigen Schätzungen zufolge kostet der so definierte Sanierungsaufwand zwischen 125 und 182 Milliarden € pro Jahr.

Die Bewertung der Baubranche: „Völlig unrealistisch“!

Die Baubranche – zusammengefasst aus Industrie und Handwerk – berichtet, das im Jahre 2022 bei 1 Million verbauter Heizungen in Deutschland 2/3 reine Gas- und Ölheizungen installiert wurden. Erdgas ist die weit dominierende Energieform. Viele Gebäude sind bautechnisch noch nicht aufnahmefähig für moderne Heizsysteme, die mit regenerativer Energie betrieben werden. Das gilt insbesondere für den erstrebten Betrieb von Wärmepumpen und Solaranlagentechnik. Bausanierungen sind also vorgreiflich nötig. Dazu werden Handwerkerressourcen, Baumaterialien und Ausführungstermine benötigt, so Christoph Blepp, Berater in der Baubranche im WDR 5 Morgenecho – Interview am 06.03.2023.

Und weiter: Die dafür notwendigen Handwerkerkapazitäten fehlen. Schon deshalb ist die geplante Novelle des GEG (Habeck-Entwurf) als unrealistisch zu bewerten.

Vor allem: Wenn Gas-, Öl- und Kohleheizungen ab 2024 vor allem durch Wärmepumpen und durch Photovoltaiksysteme ersetzt werden sollen, müssen sie in der ausreichenden Zahl vorproduziert worden sein. Die Industrie baut entsprechende Produktionskapazitäten in beiden Bereichen auf. Dies ist aber über Nacht schon bis zum Jahre 2024 nicht möglich. Den Vorstellungen Robert Habeck‘s fehlt deshalb die Grundlage. Für eine zeitlich realistische Umstellung ist folgendes zu bedenken:

In Deutschland existieren ca. 41 Millionen Haushalte; davon werden 30 Millionen Haushalte mit Gas- und Ölheizungen versorgt. Lassen sich von den verfügbaren Kapazitäten 1 Million Heizungen pro Jahr tauschen, wären bis zu einem vollständigen „Roll Over“ 30 Jahre notwendig!

Die Bewertung der Wohnungswirtschaft: „Unbezahlbarer Zwangsansatz“

Mit dem Hinweis auf fehlende Industriekapazitäten, Handwerkerüberlastungen und ein wirtschaftlich untragbares wie unzumutbares Finanzopfer zieht der Verband „Haus & Grund“ dasselbe Fazit. Und: „Der Gesetzesentwurf aus dem Wirtschaftsministerium zeigt, dass Minister Habeck bei der Energiewende im Gebäudebestand ausschließlich auf Zwang und Verbote setzt. Die soziale Marktwirtschaft hat hier offenbar keinen Platz mehr. Das wird für viele Menschen gerade in älteren Einfamilienhäusern unbezahlbar. Jetzt hilft nur noch ein konsequentes Eingreifen des Bundeskanzlers“, so Verbandspräsident Dr. Kai H. Warnecke. Auch der Gesamtverband der Wohnungswirtschaft warnt vor Überteuerung und Kapazitätsengpässen

Die Bewertung durch den Deutschen Städte- und Gemeindebund: „Unrealistische Fristen“

„Die Umstellung der Wärmeerzeugung zu beschleunigen, ist grundsätzlich ein richtiger Ansatz. Wir warnen allerdings davor, hier nun Fristen in den Blick zu nehmen, die unrealistisch sind und die jetzt bereits laufenden, zum Teil sehr komplexen Planungen bei kommunalen Bauvorhaben gefährden“, sagt der Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städte- und Gemeindebundes, Gerd Landsberg; ebenso im Ergebnis GdW-Präsident Axel Gedaschko.

Die Bewertung der Politik: „Nicht zustimmungsfähig“

Auch die Bundesunion lehnt als politische Opposition die Pläne mit den hier schon vorgestellten Argumenten ab. Auch aus der Ampel-Koalition selbst kommt Widerspruch von der FDP. Ihr wohnungsbaupolitischer Sprecher, Daniel Föst, bezeichnet den GEG-Entwurf als nicht zustimmungsfähig. Er schieße weit über die Vereinbarung der Koalition hinaus.

Kritische Töne kommen auch aus Niedersachsen von Bauminister Olaf Lies. Auch er warnt vor den Folgen der geplanten Novelle des GEG. Vor allem die Fristen zur Umrüstung von Heizungsanlagen würden die Baubranche sowie Haus- und Wohnungseigentümer überfordern.

Die eigene Bewertung: „Hochexplosiver sozialen Sprengstoff“

Olaf Lies hat absolut recht. Den hier skizzierten Argumenten und Schlussfolgerungen kann man sich nur anschließen. Ungeklärte technische Umsetzung und eine immens überfordernde wirtschaftliche Belastung der betroffenen Immobilieneigentümer zeigen sich geradezu als „Fallbeil“. Klimaschutz, so wichtig er ist, und bezahlbare Mieten entfernen sich immer weiter voneinander. Knallharte Ordnungspolitik beim Klimaschutz „nach Gutsherrenart“ – an schier absolutistische Machtformen erinnernd – lösen dies nicht – und können dies auch nicht lösen, weil ein ganzes Pflichtenheft von Geboten und Verboten noch nie zu einer technischen Umsetzbarkeit und Bezahlbarkeit geführt hat!

Man kann nur hoffen, dass die Haltung Niedersachsens über den Bundesrat Schule macht und zum Scheitern der Novelle in der augenblicklichen Planung führt, wenn die Bundesregierung nicht selbst vernünftig werden sollte.

Es bleibt die Frage, wie mit der neuen EU-Gebäude-Energieeffizienzrichtlinie umzugehen ist. Denn sie steht buchstäblich vor der Tür.

Insgesamt führen die Pläne einer so drakonischen energetischen Ertüchtigung mit entsprechenden Sanierungspflichten zu einer Kostenexplosion. Sie ergibt sich unabhängig davon, ob es sich um Wohngebäude oder anders genutzte Gebäude handelt, ob es sich um einzelne Haushalte oder um Großunternehmen handelt, oder ob es um private oder öffentliche Gebäude geht. Ohne Belang bleibt auch, ob die Gebäude vermietet sind oder privat genutzt werden.

Genauso vernachlässigt wird die Frage, ob die verlangte Sanierung / Modernisierung unter Berücksichtigung des Lebenszyklus des Gebäudes überhaupt angezeigt ist. Gerade dieser Umstand führt zusätzlich zu stark erhöhten Kosten.

Überhaupt keine Rolle soll die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Gebäudeeigentümer spielen. Dies ist für ältere Gebäudeeigentümer und für hochverschuldete Eigentümer besonders fatal. Denn in beiden Fällen wird es entweder keine Kredite oder nur Kredite zu sehr hohen Konditionen geben können. Wenn aufgrund der Modernisierungspflichten der anzunehmende Verkehrswert und damit auch der Beleihungswert der Immobilie nach unten erodiert, wird dieser Effekt zusätzlich verstärkt.

Und die Gretchenfrage all derer, die das nicht stemmen können: Was passiert mir mit meinem Haus, wenn ich die Vorgaben der EU-Gebäude-Energie-Effizienzrichtlinie und der ehrgeizigen nationalen Vorstellungen dazu nicht einhalte? Ein Verkaufs- und / oder Vermietungsverbot? Ein Nutzungsverbot für mich selbst? Ein Betriebsverbot für bisherige Anlagentechnik? Ein – wahrscheinlich saftiges – Bußgeld? Die staatlich erzwungene Zwangssanierung mit Eintrag einer „Aufbauhypothek“ im Grundbuch (als staatlich gelenkte und verordnete Maßnahme aus DDR-Zeiten bekannt – „ökonomischer Zwang“ – mit der Folge einer Rückführung der so entwundenen Immobilien über die damalige Restitutionsgesetzgebung)? Oder gar eine Enteignung?

Diese „Details“ sollen im Rahmen der Umsetzung in nationales Recht geklärt werden. Der Verordnungsentwurf bestimmt dazu in seinem Artikel 31 lediglich: „Die Mitgliedstaaten legen fest, welche Sanktionen bei einem Verstoß (…) zu verhängen sind, und ergreifen die zu deren Durchsetzung erforderlichen Maßnahmen.“ Damit entscheidet Deutschland über die Folgen einer „verpassten Energieoffensive.“

Wie auch immer: Im Ergebnis wird dies in einer Vielzahl von Fällen im Ergebnis zu einer wirtschaftlichen Enteignung und damit zu einem hochexplosiven sozialen Sprengstoff führen – alles im Dienste eines völlig überzogenen Klimaschutzes, den niemand mehr stemmen kann?

 

 

Herzlichen Glückwunsch! 

| 1. Dezember 2022

Das WEMoG ist am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten. Für eine Bilanz, ob es sich nach zwei Jahren bewährt hat, ist es viel zu früh. Man kann aber immerhin erste Bereiche nennen, die gewisse Klärungen erfahren haben bzw. Stellen aufzeigen, wo es im Gebälk noch „knackt“.

An dieser Stelle sollen vier Punkte genannt werden:

  • Erstens die Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einem Prozess mit einem Wohnungseigentümer, wenn es keinen Verwalter gibt. Hier gibt es sowohl für die Passiv- (BGH v. 8.7.2022 – V ZR 202/21), als auch für die Aktivklage (BGH v. 16.9.2022 – V ZR 180/21) mittlerweile Rechtsklarheit: Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, so wird sie bei einer gegen einzelne Wohnungseigentümer gerichteten Klage durch die übrigen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Verbleibt nur ein Wohnungseigentümer, der keinem Vertretungsverbot unterliegt, vertritt er die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer allein. Umgekehrt – ein Wohnungseigentümer klagt – ist es nicht anders. Dieser Weg ist kein Alleinheilmittel und lässt Probleme offen (die kupierte Gesamtvertretung wird häufig nicht funktionieren!). Er ist aber wohl besser als die „Krücke“ eines Prozesspflegers.
  • Zweitens die Frage, wie ernst in einem Prozess die Trennung zwischen dem Können (§ 9b Absatz 1 Satz 1 WEG) und dem Dürfen (§ 27 WEG) des Verwalters zu nehmen ist, wenn der Verwalter einem Wohnungseigentümer gegenübertritt. Zunächst wirkte es so, als sei Karlsruhe nur das Können wichtig. Jetzt heißt es hingegen vorsichtiger (BGH v. 16.9.2022 – V ZR 180/21 Rz. 15): „Ob – und ggf. unter welchen Voraussetzungen – evident bestehende Beschränkungen im Innenverhältnis der Vertretungsmacht im Prozess entgegenstehen können oder sogar ein Missbrauch der Vertretungsmacht anzunehmen sein kann, bedürfte allerdings noch abschließender Klärung“. Anders soll es aber beim Hausgeldinkasso und bei Klagen gemäß § 1004 Absatz 1 BGB wegen einer Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums sein (BGH v. 16.9.2022 – V ZR 180/21 Rz. 14).
  • Drittens der Fragenkreis, wann nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen eine Störung etwas unternehmen kann. Wir erinnern uns: Bis zum 30. November 2020 durfte jeder Wohnungseigentümer gegen sämtliche Störungen vorgehen. Auf die Frage, ob es um eine Störung des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums ging, kam es grundsätzlich nicht an. Seit dem 1. Dezember 2020 ist es hingegen von Gesetzes wegen an der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, gegen Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums vorzugehen. Daher ist einerseits zu fragen, ob beispielsweise Lärm oder Gerüche überhaupt das gemeinschaftliche Eigentum beeinträchtigen. Und andererseits ist zu fragen, was gilt, wenn eine Störung auch das Sondereigentum betrifft. Hier gab es bereits bislang eine Vielzahl von BGH-Entscheidungen, die sich mühten, Klarheit zu schaffen (siehe nur BGH v. 28.1.2022 – V ZR 106/21; BGH v. 28.1.2022 – V ZR 86/21; BGH v. 11.6.2021 – V ZR 41/19; näher u.a. Elzer, MDR-R 2022, 149 ff.). Hier läuft es ggf. darauf hinaus, dass zu prüfen ist, ob das Sondereigentum unmittelbar und direkt gestört wird (vgl. BGH v. 28.1.2022 – V ZR 86/21 Rz. 12 und Rz. 15) oder nur mittelbar und indirekt.
  • Viertens der Bereich „Kompetenzschutz“. Hier geht es um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer etwas gegen ein rechtswidriges Tun eines Organs der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unternehmen kann. Kann er z.B. gegen einen Verwalter klagen, der in der Wohnungseigentumsanlage zu Unrecht Maßnahmen ergreift. Die Landgerichte in Frankfurt am Main und München haben die Frage verneint (LG Frankfurt a.M. v. 24.2.2022 – 2-13 T 85/21 und LG München I v. 16.2.2022 – 36 T 1514/22). Ich denke, in Ausnahmefällen muss die Antwort aber„Ja“ lauten. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann nicht darauf zurückgeworfen werden, nach § 9b Absatz 2 WEG zu handeln. Hier ist im Übrigen ungeklärt, ob der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats sich prozessual entgegenhalten müsste, er dürfe ja gar nicht handeln (ein Parallelproblem zur zweiten Frage).

Diese wenigen Bereiche zeigen, dass das WEMoG nicht alle Probleme, die wir hatten, weggewischt hat – und natürlich neue schuf. Es bleibt also keinesfalls langweilig!

 

Zwei = Sieben, wer weiß das wohl?

| 4. November 2022

Nach der bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung des § 5 Abs. 2 der HeizkostenV war in bestimmten Fällen, z.B. bei unterschiedlicher Ausstattung mit Erfassungsgeräten, eine Vorerfassung der Heizkosten einzurichten, und zwar durch die Bildung von Nutzergruppen. Mit der am 1. Dezember 2021 in Kraft getretenen novellierte HeizkostenV erfolgte neben der Neueinführung der §§ 6a, 6b und weiteren Änderungen insbesondere eine Erweiterung sowie Neugliederung des § 5 HeizkostenV: Eingefügt wurden die umfangreichen Absätze 2 bis 6; der bisherige Absatz 2 wurde zu Abs. 7 (BGBl. I 2021, 4964, dort zu Art. 1 Nr. 1c).

Kein Problem! Meint man.

Wer jedoch in den § 6 Abs  2 HeizkostenV blickt, wundert sich. Dort steht (Internetrecherche vom 4.11.2022) betreffend Nutzergruppen nach wie vor die Bezugnahme auf den „§ 5 Absatz 2“ der HeizkostenV. Die Änderung des § 5 HeizkostenV wurde schlichtweg vergessen.

Kann schließlich vorkommen. Bei einem Gesetz von 14 Paragraphen verliert man bekanntlich rasch den Überblick; zumal ja nur drei Minister das Werk unterschrieben haben (lesenswert: BGBl. a.a.O, 4967).

Angesichts der neuerdings lawinenartig ergangenen Gesetze war wohl im letzten Jahr keine Zeit für eine kleine Korrektur.

Also hatte Bismarck vielleicht doch recht (mit dem ihm zugeschriebenen) Bonmot:

„Die Leute schlafen besser, wenn sie nicht wissen, wie Gesetze und Würste gemacht werden.“

banana republic?

| 14. Februar 2022

Der Coronavirus „SARS-CoV-2“ scheint unser Rechtsempfinden aus der Bahn zu bringen. So tönt es beispielsweise aus Sachsen, es sei kein „guter Stil des Umgangs miteinander“, jetzt zu sagen, das „sei ein Gesetz und das gelte jetzt“. What? Und ein bayerischer Politiker, jetzt „Impfpflicht-Rebell“?, will das nämliche Bundesgesetz, das vor knapp drei Monaten beschlossen wurde, aussetzen. What? Und ein Virologe, also ein Gesetzesexperte,  findet das alles „pragmatisch“. Diesen dreien ist offensichtlich gemein, dass sie Gesetze Gesetze sein lassen wollen. Motto: mir san mir!

Umgekehrt „ideenreich“ handeln die, die Gesetze uneingeschränkt ernst nehmen, aber meinen, wer dem Gesetzesbefehl folge, verletze dann doch „Kernrechte“. Keine Narretei! So konnte man in Pressemitteilungen und kann in Aufsätzen lesen, wenn eine aktuelle Corona-Verordnung ungeimpften und nicht genesenen Wohnungseigentümern die Teilnahme an einer Versammlung untersage, stelle dies einen „unzulässigen Eingriff in deren Mitgliedschafts- und Teilhaberechte“ und damit in den „Kernbereich des Eigentums“ dar. Die Folge sei, dass sich Wohnungseigentümer nicht versammeln dürften, gefasste Beschlüsse nichtig seien und Versammlungen abzusagen seien. What? Da bleiben wir lieber auf dem Teppich und lesen zunächst zu anderen „WEG-Terranauten“. Dort wurde bereits über den Kernbereich räsoniert  und für die „Kernbereichslehre“, die gegen Beschlüsse, aber auch gegen Vereinbarungen greifen soll, gefordert, zu suchen, bei welchen Weichteilen und welchen Schalen Vereinbarungen einer Inhaltskontrolle standhalten und wo das Unantastbare, also der wahre Kern beginnen soll.

Aber „Kernbereichslehre“ und Gesetze? Da wird man da nicht fündig werden! Die „Kernbereichslehre“ hat keine Funktion gegen Bundes- oder Landesgesetze. Wer Bundes- oder Landesgesetze befolgt, wird selbst die Rechte der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümerinnen nicht verletzen können. So hat es jetzt erstmals auch ein Amtsgericht ausgesprochen, nämlich das in der bayerischen Hauptstadt  (AG München v. 6.12.2021 – 1293 C 19127/21 EVWEG). Es heißt dort unter anderem, der Umstand, dass an einer Versammlung nur geimpfte oder genesene Wohnungseigentümer unter der zusätzlichen Voraussetzung eines negativen Testergebnisses hätten teilnehmen können, stelle keinen unzulässigen vorsätzlichen Ausschluss Ungeimpfter und/oder Infizierter dar, sondern sei Folge der Gesetzeslage und der eigenverantwortlich getroffenen Entscheidung derjenigen Wohnungseigentümer, die sich gegen eine Impfung entscheiden haben. Stimmt. Punkt.

Natürlich könnte man das Gesetz, nämlich die Coronaverordnung, auf seine Rechtmäßigkeit prüfen (das hat man im Münchener Amtsgericht nicht getan). Aber wird man fündig werden? These: never ever! Jedenfalls beim BVerfG findet man auf dessen Internetseiten, wer dort eigentlich vorstellig werden darf. Da können Wohnungseigentumsrechtler nur mit den Ohren schlackern. Beispiele? Gern: „Gerichtsfremden Personen ist im Wege der Einlasskontrolle beim Betreten des Bundesverfassungsgerichts der Zugang in das Gerichtsgebäude zu verwehren, wenn diese weder einen Impfnachweis, einen Genesenen-Nachweis, noch einen Testnachweis im Sinne des § 2 Nr. 3, Nr. 5, oder Nr. 7 der COVID-19 Schutzmaßnahmenverordnung vorzeigen können. Testnachweise in Form eines Antigen-Schnelltests dürfen maximal 24 Stunden alt, beim PCR-Test maximal 48 Stunden sein“. Basta! Oder „Der Einlass ist gerichtsfremden Personen auch zu verwehren, wenn sie erkennbare Anzeichen von Symptomen zeigen, welche einen Verdacht auf eine mögliche Infektion begründen (insbesondere Atemwegsbeschwerden oder Grippesymptome, Fieber, Schnupfen, Heiserkeit und Husten).“ Oh Ha! Schnupfen? Heiserkeit?

Anders stellt sich die Rechtslage allerdings dar, wenn die Wohnungseigentümer selbst sich Regeln geben. Hier meine beispielsweise ich, es sei nicht möglich, sich 2G (gar „+“ oder „++“) selbst zu verordnen. Soweit geht das Hausrecht nicht und das erlaubt auch § 19 Abs. 1 WEG nicht. Hier werden Rechte verletzt! Anders ist es aber wohl bei 3G, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Test stellt und man sich gemütlich vor der Teilnahme in Anwesenheit der Verwaltung prüfen kann. Wer das nicht will, bleibt halt fern und nimmt sich einen Vertreter.

Fiktive Schadensberechnung im (Gewerberaum-)Mietrecht

| 14. September 2021

Nach dem Urteil des BGH vom 31.03.2021 (XII ZR 42/20) können Ansprüche des Vermieters auf Schadensersatz statt der Leistung im (Gewerberaum-)Mietrecht nach wie vor ohne Weiteres auch fiktiv abgerechnet werden. Die baurechtliche Rechtsprechung des VII. Zivilsenats des BGH, wonach eine fiktive Schadensbemessung von Mängelbeseitigungskosten außer Betracht bleibt, findet im (Gewerberaum-)Mietrecht keine Anwendung.

I.      Ausgangslage

Seit der Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung des VII. Zivilsenats des BGH zum Baurecht in der Entscheidung vom 22.02.2018[1], wonach ein (Werk-)Besteller bei Vorliegen eines Mangels nicht mehr fiktiv den Schaden in Höhe der Mangelbeseitigungskosten abrechnen konnte, wurde diskutiert, ob diese werkvertragliche Rechtsprechung auch auf das Kaufrecht und das (Gewerberaum-)Mietrecht übertragen werden kann. Für das (Wohnraum-)Mietrecht hat das Amtsgericht Hamburg-Blankenese in seinem Urteil vom 12.06.2019[2] diese Frage konkret aufgeworfen und ausgeführt:

„Wenn man neueren Tendenzen in der Rechtsprechung folgt, dann dürfte die Vermieterin selbst bei Vorliegen eines Mangels gar nicht fiktiv ihren Schaden in Höhe der Mängelbeseitigungskosten abrechnen“.

Im Ergebnis hat das Amtsgericht Hamburg-Blankenese die Beantwortung dieser Frage dann allerdings offengelassen. Im Schrifttum wurde diese Frage ebenfalls eingehend diskutiert, und überwiegend wurde vertreten, dass eine Übertragbarkeit der werkvertraglichen Rechtsprechung des BGH auf das Mietrecht nicht in Betracht kommt.[3] Zwischenzeitlich hat der BGH eine Übertragbarkeit der werkvertraglichen Rechtsprechung auf das Kaufrecht abgelehnt.[4] Nunmehr hat der BGH dies auch ausdrücklich für das (Gewerberaum-)Mietrecht[5] klargestellt, und das zu Recht:

II.     Unterschiede zwischen dem Werkvertragsrecht und dem (Gewerberaum-) Mietrecht

Für das Werkvertragsrecht begründet der BGH seine Auffassung damit, dass die Abrechnung fiktiver Mängelbeseitigungskosten häufig zu einer Überkompensation und damit einer nach allgemeinen schadensrechtlichen Grundsätzen nicht gerechtfertigten Bereicherung führt. Denn der fiktiver Aufwand einer Mängelbeseitigung hängt von verschiedenen Umständen ab, z.B. dem Weg der Mängelbeseitigung, der Einbeziehung anderer Gewerke in die Mängelbeseitigung etc. und kann die vereinbarte Vergütung, mit der die Parteien das mangelfreie Werk bewertet haben, deutlich übersteigen. Mit demselben Argument wurde vom BGH früher die Erstattungsfähigkeit von Umsatzsteuer bei fiktiver Abrechnung verneint. Diese Grundsätze lassen sich nicht auf das (Gewerberaum-)Mietrecht übertragen.

1.     Kein werkvertraglicher Vorschussanspruch (§ 637 Abs. 3 BGB) im Mietrecht

Wörtlich führt der BGH insoweit in seiner Entscheidung vom 31.03.2021 – XII ZR 42/20) Folgendes aus:

„Soweit der VII. Zivilsenat in einer Bausache entschieden hat, dass eine fiktive Schadensbemessung von Mängelbeseitigungskosten außer Betracht bleibt (BGHZ 218, 1 = NJW 2018, 1463; vgl. auch BGH, Beschl. v. 18.02.2020 – VII ARZ 1/20, NJW 2021, 53), beruht das auf Besonderheiten des Werkvertragsrechts, insbesondere dem Vorschussanspruch nach § 637 Abs. 3 BGB, die bei den Ersatzansprüchen des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache keine Parallele finden (vgl. auch BGH, Urt. v. 12.03.2021 – V ZR 33/19).“

2.     Weitere Unterschiede

Neben dem werkvertraglichen Vorschussanspruch (§ 637 Abs. 3 BGB) bestehen weitere Besonderheiten gegenüber dem Mietrecht im Werkvertragsrecht. Dort werden regelmäßig Beschaffenheitsvereinbarungen getroffen, Mängel können Auswirkungen auf bestellereigene Sachen haben, und erhöhte Kosten der Mängelbeseitigung können das Verhältnis zur vereinbarten Vergütung tangieren, so dass dem Werkvertragsrecht tatsächlich die Gefahr einer Überkompensation innewohnt.

3.     Einzelfälle: Beschädigung der Mietsache durch Mieter/unterlassene Schönheitsreparaturen und Rückbau

Diese Aspekte gelten im Mietrecht nicht. Im Mietrecht kommt der Frage nach der Übertragbarkeit der werkvertraglichen Rechtsprechung vorrangig Bedeutung hinsichtlich der Beschädigung der Mietsache durch den Mieter, dem Unterlassen geschuldeter Schönheitsreparaturen und Rückbauten zu. Für sämtliche Fälle kommt – wie der BGH zu Recht konstatiert – eine Übertragbarkeit der Rechtsprechung nicht in Betracht.

Führt der Mieter rechtswidrige Beschädigungen der Mietsache herbei, handelt es sich um vertragliche respektive deliktische Ansprüche, die von § 280 Abs. 1 BGB erfasst werden und auf die schon mangels Anwendung des § 281 Abs. 1 BGB die Übertragbarkeit der werkvertraglichen Rechtsprechung des BGH ausschließt.[6]

Im Falle eines Anspruchs des Vermieters auf Rückbau liegt keine den Rückbau betreffende besondere Beschaffenheitsvereinbarung vor, noch besteht ein Konflikt mit einem Missverhältnis zwischen den Rückbaukosten und den Vorstellungen der Parteien hinsichtlich deren Werts. Denn der Rückbaupflicht steht keine Gegenleistung des Vermieters gegenüber, weil der Umbau nicht vom Mietvertrag gedeckt ist und somit nur bei Vorliegen einer Genehmigung erfolgen darf. Der Umbau dient allein dem Mieter, der bei Mietende die Mietsache so zurückgeben muss, wie er sie erhalten hat. Gleiches gilt bei der Pflicht des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen.[7]

III.    Fazit

Die Rechtsprechung des BGH, wonach in der (Gewerberaum-)Miete nach wie vor Schadensersatzansprüche des Vermieters aufgrund von fiktiven Mängelbeseitigungskosten geltend gemacht werden können, ist somit (dogmatisch) zutreffend und bietet der Praxis erfreuliche Klarheit und Rechtssicherheit.

 

[1]     BGH, Urt. v. 22.02.2018 – VII ZR 46/17, NJW 2018, 1463 = ZMR 2019, 463; vgl. auch BGH, Beschl. v. 08.10.2020 – VII ARZ 1/20, NJW 2021, 53 = MDR 2021, 90.

[2]    AG Hamburg-Blankenese, Urt. v. 12.06.2019 – 131 C 60/17.

[3]    Eingehend: H. Schmidt, in: Beck-Online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.07.2021, § 546, Rn. 155 und Riehm, NZM 2019, 273. Für nicht vorgenommene Schönheitsreparaturen bejaht Lehmann-Richter, NZM 2018, 315 eine Übertragbarkeit der Rechtsprechung.

[4]    BGH, Urt. v. 12.03.2021 – V ZR 33/19, NZBau 2021, 320 = NZM 2021, 583.

[5]    BGH, Urt. v. 31.03.2021 – XII ZR 42/20, NJW-RR 2021, 803 = MietRB 2021, 201 (Lehmann-Richter).

[6]     Vgl. auch H. Schmidt, in: Beck-Online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.07.2021, § 546 BGB, Rn. 155; a.A. mit weniger überzeugender Begründung: LG Darmstadt, Urt. v. 25.10.2018 – 23 O 356/17, BeckRS 2018, 34836 = MDR 2019, 95.

[7]     H. Schmidt, in: Beck-Online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.07.2021, § 546, Rn. 155.

Verwaltungsbeirat: Verkappte Anforderungen oder bleibt es beim alten Schnack?

| 27. August 2021

Ist etwas „verkappt“, so ist es so geschickt getarnt, dass sein tatsächliches Wesen jedenfalls nicht sofort zu erkennen ist. So ist es möglicherweise mit den Anforderungen an die Verwaltungsbeiräte im neuen Wohnungseigentumsrecht!

Vor der Novelle hieß es insoweit, man könne keine besonderen Anforderungen an die Person des Verwaltungsbeirats und seine Qualitäten stellen. Diese Ansicht war auch sehr gut vertretbar, da die Verwaltungsbeiräte im Kern machtlos waren. Die rechtlichen „Highlights“ waren erstens das Recht des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seines Vertreters, die Versammlung einzuberufen, wenn ein Verwalter fehlte oder dieser sich pflichtwidrig weigerte, seinerseits eine Versammlung einzuberufen. Und zweitens die Pflicht das Verwaltungsbeiratsvorsitzenden oder seines Vertreters, die Niederschrift über eine Versammlung zu unterschreiben. Die Pflicht / das Recht, die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan und Angebote zu prüfen und mit einer Stellungnahme zu versehen, hatte hingegen jeder Wohnungseigentümer. Und die Möglichkeit, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen, hatte selbstverständlich auch jeder Wohnungseigentümer. Ob ein Verwaltungsbeirat „mächtig“ oder „ohnmächtig“ war, war damit keine Frage des geschriebenen Rechts, sondern mehr seiner Persönlichkeit und der Persönlichkeit des Verwalters.

Ganz anders ist es im neuen Recht! Denn die Verwaltungsbeiräte sind auf leisen Sohlen zu einem „Big Player“ geworden. Warum? Zum einen liegt das an dem kleinen Wort „überwacht“ in § 29 Absatz 2 Satz 1 WEG. Zwar haben andere – und auch ich – bewusst versucht, die Überwachung klein zu schreiben. Die herrschende Meinung hat das aber bislang nicht mitgemacht und lehnt sich letztlich an die Bestimmungen des Aktienrechts an (dort hat der Aufsichtsrat die Geschäftsführung zu überwachen). Zum anderen liegt die „Aufwertung“ des Verwaltungsbeirats an der Struktur des neuen Rechts. Denn die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist jetzt eine Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Hieraus folgt, dass die Verwaltungsbeiräte dann, wenn sie ihnen auferlegte Pflichten und / oder Rechte ausüben, zum Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geworden sind. Besonders deutlich ist das bei § 9b Absatz 2 WEG, nach dem der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vertritt. Nicht anders ist es aber, wenn der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Versammlung lädt oder den Verwalter für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer überwacht.

Macht man sich diese bedeutsamen Änderungen klar, muss man sich fragen, ob man an dem alten Bild festhalten kann, wonach „Jedermann“ zum Verwaltungsbeirat qualifiziert ist und es ausreicht, wenn er nur lesen und schreiben kann und die Grundrechenarten beherrscht.

Die Antwort lautet eher „Nein“. Denn unser bewährter „Jedermann“ wird häufig nicht qualifiziert sein, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer angemessen gegenüber dem Verwalter zu vertreten, beispielsweise dem Verwalter den Streit im Rahmen einer Beschlussklage zu verkünden. Denn zur Klärung dieser Frage müssen viele Antworten auf schwierige Probleme gefunden werden. Ferner wird „Jedermann“ häufig auch nicht qualifiziert sein, um die Schadenersatzansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter zu erkennen, zu organisieren und anschließend erfolgreich durchzusetzen. Für solche Tätigkeiten bedarf es vielmehr im Kern einer in besonderer Weise qualifizierten Person.

Wäre das aber so, hätte die WEG-Reform eine Vielzahl von Wohnungseigentümern von der Möglichkeit ausgeschlossen, Verwaltungsbeirat zu sein. Kann das gewollt gewesen sein?

 

Keine Gesetzgebungszuständigkeit des Landes Berlin für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts (hier: Mietendeckel)

| 19. April 2021

1. Das Grundgesetz enthält – von der Ausnahme des Art. 109 Abs. 4 GG abgesehen – eine vollständige Verteilung der Gesetzgebungszuständigkeiten entweder auf den Bund oder die Länder. Doppelzuständigkeiten sind den Kompetenznormen fremd und wären mit ihrer Abgrenzungsfunktion unvereinbar. Das Grundgesetz grenzt die Gesetzgebungskompetenzen insbesondere mit Hilfe der in den Art. 73 und Art. 74 GG enthaltenen Kataloge durchweg alternativ voneinander ab.
2. Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht i.S.v. Art.74 Abs. 1 Nr. 1 GG.
3. Mit den §§ 556 bis 561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht.

BVerfG, Beschl. v. 25. 3.2021 – 2 BvF 1/20, 2 BvL 4/20, 2 BvL 5/20
(LG Berlin 67 S 109/20, 65 S 76/20, 66 S 95/20)
BGB §§ 535 ff, 556d – 561; GG Art. 73, 74

I. Das Problem:

Am 23.0.2020 trat das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) in Kraft. In der Konsequenz wurde in etwa 1,5 Mio. Mietverhältnissen die Nettokaltmiete „abgesenkt“. Der Regelungsbereich des „Mietendeckel“ ging allerdings deutlich weiter als die Mietpreisbremse der §§ 556d ff. BGB. Er bestand wesentlich aus dem Mietenstopp, einer lageunabhängigen Mietobergrenze im Fall der Wiedervermietung und einem gesetzlichen Verbot überhöhter Mieten. Bereits ab dem 18.6.2019 war es Vermietern „untersagt“, die Nettokaltmiete über die Stichtagsmiete hinaus zu erhöhen. Bei der Miete für erstmals ab dem Jahr 2014 bezugsfertige Neubauten waren das Gesetz nicht anwendbar. Infolgedessen waren die Mieten und die maximal zulässigen Modernisierungserhöhungen beschränkt. In der Praxis war umstritten, ob sich der „Mietenstopp“ des § 3 Abs.1 S.1 MietenWoG Bln „mittelbar“ auf das zivilrechtliche Vertragsverhältnis und somit auf die Mieterhöhung auswirkte.

II. Die Entscheidung des Gerichts:
Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) in der Fassung des Art. 1 des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung vom 11. Februar 2020 (Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 22. Februar 2020, Seite 50) ist mit Art. 74 Absatz 1 Nummer 1 i.V.m. Art. 72 Absatz 1 des Grundgesetzes unvereinbar und nichtig.
Das Grundgesetz geht von einer in aller Regel abschließenden Verteilung der Gesetzgebungskompetenzen zwischen Bund und Ländern aus. Der Bund hat das Recht zur Gesetzgebung, soweit das Grundgesetz ihm dieses ausdrücklich zuweist.
Solange und soweit er im Bereich der konkurrierenden Gesetzgebung von seiner Gesetzgebungskompetenz Gebrauch macht, entfällt die Regelungsbefugnis der Länder.
Im Übrigen sind die Länder nach Art. 70 und Art. 72 Abs. 1 GG zur Gesetzgebung berufen
Welcher Materie eine gesetzliche Regelung zuzuordnen ist, bemisst sich nach ihrem objektiven Regelungsgehalt.
Nach Art. 70 Abs. 1 GG haben die Länder das Recht zur Gesetzgebung, soweit das Grundgesetz nicht dem Bund Gesetzgebungsbefugnisse zuweist. Eine solche Zuweisung von Gesetzgebungskompetenzen an den Bund findet sich ausweislich Art. 70 Abs. 2 GG vor allem in den Vorschriften über die ausschließliche (Art. 73 und Art. 105 Abs. 1 GG) und die konkurrierende Gesetzgebung (Art. 74 und Art. 105 Abs.2 GG).
Das Grundgesetz grenzt die Gesetzgebungskompetenzen insbesondere mit Hilfe der in den Art. 73 und Art. 74 GG enthaltenen Kataloge durchweg alternativ voneinander ab. Nach der Systematik der grundgesetzlichen Kompetenzordnung wird der Kompetenzbereich der Länder daher grundsätzlich durch die Reichweite der Bundeskompetenzen bestimmt, nicht umgekehrt. Aus der in Art. 30 und Art. 70 Abs. 1 GG verwendeten Regelungstechnik ergibt sich keine Zuständigkeitsvermutung zugunsten der Länder.
Die verfassungsrechtliche Kompetenzverteilung ist unverfügbar. Kompetenzen stehen nicht zur Disposition ihrer Träger.
Macht der Bund von der konkurrierenden Gesetzgebung Gebrauch, verlieren die Länder gemäß Art. 72 Abs. 1 GG das Recht zur Gesetzgebung in dem Zeitpunkt („solange“) und in dem Umfang („soweit“), in dem der Bund die Gesetzgebungskompetenz zulässigerweise in Anspruch nimmt (sog. Sperrwirkung). Soweit die Sperrwirkung reicht, entfällt die Gesetzgebungskompetenz der Länder. Die Sperrwirkung verhindert für die Zukunft den Erlass neuer Landesgesetze und entzieht in der Vergangenheit erlassenen Landesgesetzen die Kompetenzgrundlage, sodass sie nichtig sind beziehungsweise werden.
Die Sperrwirkung i.S.v. Art. 72 Abs. 1 GG setzt voraus, dass bundes- und landesgesetzliche Regelung denselben Gegenstand betreffen. Je nach Reichweite der bundesgesetzlichen Regelung kann der Landesgesetzgeber von der Rechtsetzung also gänzlich ausgeschlossen oder auf bestimmte Teilmaterien und -gegenstände beschränkt werden. Hat der Bund einen Gegenstand abschließend geregelt, tritt die Sperrwirkung des Art. 72 Abs. 1 GG für eine Regelung der Länder in diesem Sachbereich unabhängig davon ein, ob diese den bundesrechtlichen Bestimmungen widerstreitet, sie ergänzt oder lediglich (deklaratorisch) wiederholt. Maßgeblich ist, welche Sachverhalte der Bundesgesetzgeber gesehen hat und einer Regelung zuführen wollte.
Wie alle Zuständigkeitsvorschriften des Grundgesetzes gelten die Art. 70 ff. GG „strikt“. Das erfordert eine Auslegung, die dem Wortlaut und dem Sinn der Kompetenznorm gerecht wird und eine möglichst eindeutige vertikale Gewaltenteilung gewährleistet. Ob sich eine Regelung unter einen Kompetenztitel subsumieren lässt, hängt davon ab, ob der dort genannte Sachbereich unmittelbar oder lediglich mittelbar Gegenstand dieser Regelung ist.
Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht i.S.v. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Das bürgerliche Recht i.S.v. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG umfasst neben den fünf Büchern des Bürgerlichen Gesetzbuchs als weitgehend abschließender Regelung wichtiger Kernbestandteile des Privatrechts auch vielfältige Nebengesetze zur Ordnung von Privatrechtsverhältnissen wie etwa das Wohnungseigentumsrecht.
Das Recht der Mietverhältnisse ist seit dem Inkrafttreten des BGB am 1. Januar 1900 in den §§ 535 ff. BGB geregelt und – ungeachtet zahlreicher Änderungen – ein essentieller Bestandteil des bürgerlichen Rechts. Das gilt insbesondere für Mietverhältnisse über Wohnungen (§ 549 BGB).
Das heute vollständig im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelte soziale Mietrecht geht auf das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl I S. 1149) zurück, mit dem der Gesetzgeber das zersplitterte Wohnraummietrecht reformieren und das bisher im Gesetz zur Regelung der Miethöhe enthaltene Mietpreisrecht für ungebundenen Wohnraum (§§ 558 ff. BGB a.F.) in das Bürgerliche Gesetzbuch überführen wollte (vgl. BTDrucks 14/4553, S. 1, 53 f.).
Dementsprechend hat der Bundesgesetzgeber – insbesondere seit dem Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 – Gesetze zur Regelung der Miethöhe jeweils allein auf der Grundlage von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG erlassen.
Das gilt für die – vorliegend besonders bedeutsame – Einführung der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) mit dem Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz) vom 21. April 2015 (BGBl I S. 610), das ausweislich der Entwurfsbegründung auf Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG gestützt wurde.
Mit den §§ 556 bis 561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht (Art. 72 Abs. 1 GG). Er hat damit ein umfassendes Regelungskonzept für die Miete für ungebundenen Wohnraum auf angespannten Wohnungsmärkten geschaffen. Das ergibt sich nicht nur aus dem Regelungsgegenstand, sondern auch aus den jeweiligen Gesetzesbegründungen und hat zur Folge, dass die Länder insoweit von der Gesetzgebungszuständigkeit ausgeschlossen sind.
Schon Regelungsintensität und Häufigkeit dieser bundesgesetzlichen Nachsteuerung legen nahe, dass es sich bei den §§ 556 ff. BGB um eine umfassende und abschließende Regelung handelt. Die §§ 556 ff. BGB enthalten außerdem keine Regelungsvorbehalte, Öffnungsklauseln oder Ermächtigungsvorschriften, die den Ländern den Erlass eigener oder abweichender mietpreisrechtlicher Vorschriften ermöglichen würden. Das ausdifferenzierte Regelungssystem und der Zusammenhang mit dem Kündigungsschutzrecht machen vielmehr deutlich, dass der Bundesgesetzgeber eine abschließende Regelung treffen wollte.
Die abschließende Regelung der Miethöhe durch die §§ 556 ff., 556d ff. BGB wird auch nicht durch die in § 556d Abs. 2 BGB normierte Verordnungsermächtigung der Länder in Frage gestellt. Sie ändert nichts an der durch die abschließende bundesgesetzliche Regelung bewirkten Sperrwirkung für den Landesgesetzgeber aus Art. 72 Abs. 1 GG.
Die Länder können daher nur innerhalb des engen bundesgesetzlich vorgegebenen Rahmens regelnd tätig werden und sind darauf beschränkt, die Vollziehbarkeit der bundesgesetzlichen Regulierung für ihren Bereich sicherzustellen. Dabei sind sie sogar zum Tätigwerden verpflichtet, wenn die in § 556d Abs. 2 BGB normierten Tatbestandsvoraussetzungen für den Verordnungserlass vorliegen und anderweitige Abhilfemaßnahmen (noch) keine Wirkung zeigen (vgl. Beschluss der 3. Kammer des Ersten Senats vom 18. Juli 2019 – 1 BvL 1/18 u.a. -, Rn. 111; Lehmann-Richter, WuM 2015, S. 204 <205>).
§ 1 i.V.m. § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 MietenWoG Bln regelt ebenfalls die zulässige Miete für ungebundenen Wohnraum und unterfällt dem „bürgerlichen Recht“ i.S.v. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Da dieser Bereich durch §§ 556 ff. BGB bundesrechtlich abschließend geregelt ist, fehlt dem Land Berlin insoweit die Gesetzgebungskompetenz; etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den Staatszielbestimmungen der Verfassung von Berlin.
„Berliner Mietendeckel“ und bundesgesetzliche Mietpreisbremse regeln im Wesentlichen denselben Gegenstand, nämlich den Schutz des Mieters vor überhöhten Mieten für ungebundenen Wohnraum (vgl. Herrlein/Tuschl, NZM 2020, S. 217 <229>).
Die Berliner Regelung verengt dabei die durch die bundesrechtlichen Regelungen belassenen Spielräume der Vertragsparteien (vgl. Farahat, JZ 2020, S. 602 <605 f.>) und führt ein paralleles Mietpreisrecht auf Landesebene mit statischen und marktunabhängigen Festlegungen ein (vgl. Ackermann, JZ 2021, S. 7,9). § 1 i.V.m. § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 MietenWoG Bln statuiert gesetzliche Verbote i.S.v. § 134 BGB, die die Privatautonomie der Parteien beim Abschluss von Mietverträgen über Wohnraum über das nach §§ 556 ff. BGB erlaubte Maß hinaus begrenzen. Er modifiziert damit die durch das Bundesrecht angeordneten Rechtsfolgen und verschiebt die von diesem angeordnete Austarierung der beteiligten Interessen.
§ 3 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 S. 2 MietenWoG Bln verbietet die nach § 557 Abs. 1 BGB zulässige Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis beziehungsweise für Neuvermietungen. Durch § 3 Abs. 1 S. 2 MietenWoG Bln sind die nach §§ 557a, 557b BGB zulässigen Staffel- oder Indexmieten auf die zum Stichtag geschuldete Miete eingefroren; eine nach dem Bundesrecht zulässige Staffel- oder Indexmiete wird somit ebenfalls außer Kraft gesetzt. § 7 MietenWoG Bln begrenzt die mieterhöhungsrelevanten Modernisierungsmaßnahmen auf einen Katalog, der enger ist als die Maßnahmen nach § 555b Nr. 1, Nr. 3 bis Nr. 6 BGB; die Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache oder die Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse wird insoweit nicht berücksichtigt. Zudem begrenzt § 7 MietenWoG Bln die zulässige Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen stärker als § 559 Abs. 1 BGB.
Der Anwendungsbereich der Mietpreisregulierung wird durch die Regelungen des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin ausgeweitet, und nach Bundesrecht zulässige Mieterhöhungen werden ebenso wie nach Bundesrecht zulässige Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn verboten.
Während § 556f S. 2 BGB die Mietpreisbremse auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung für unanwendbar erklärt, sieht § 1 Nr. 3 Mieten-WoG Bln eine Ausnahme vom Anwendungsbereich nur bei einem Neubau oder der Wiederherstellung von ansonsten dauerhaft unbewohnbarem Wohnraum vor. Damit ist im Ergebnis die Vereinbarung einer nach § 556g Abs. 1 S. 2 BGB wirksamen Miete verboten, weil die nach den §§ 556 ff. BGB zulässige Miete höher liegen kann als die nach § 6 Abs. 1 bis Abs. 3 MietenWoG Bln gestatteten Mietobergrenzen.
Mit diesen Beschränkungen tritt das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin neben das Regelungsregime der Mietpreisbremse gemäß §§ 556d ff. BGB.
Die Berliner sozialpolitischen Zielsetzungen decken sich nahezu vollständig mit jenen, die den Bundesgesetzgeber zum Erlass seiner Regelungen über die höchstzulässige Miete veranlasst haben.
Da die zulässige Miethöhe im BGB abschließend geregelt ist, fehlt dem Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz zum Erlass von § 1 i.V.m. § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 MietenWoG Bln. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus Art. 28 VvB, der ein „Recht auf Wohnen“ als Staatszielbestimmung normiert.

III. Konsequenzen für die Praxis
1. Konsequenzen der verfassungsrechtlichen Unwirksamkeit
Die Konsequenzen der Entscheidung sind „mehrschichtig“. Die politisch gewollte „Atempause“ für Mieter in Berlin gibt es nicht (mehr). Alle ausgeklügelten Handlungsempfehlungen für Vermieter (vgl. Brückner, Berliner Mietendeckel, 2. Aufl., S. 145 ff., 176 etwa zur Entgegennahme vorübergehend verringerter Mietzahlungen) haben soweit wie möglich trotz scheinbar wirksamen Berliner Mietendeckels die Rechte der Vermieter gewahrt und müssen künftig nicht mehr umgesetzt werden.
Zunächst besteht für entsprechende landesgesetzliche Regelungen keine Gesetzgebungskompetenz. Der Berliner Mietendeckel ist „ex tunc“ nichtig. Weder die Gesetzgebungskompetenz des Art. 70 Abs.1 GG, des Art. 74 Abs.1 Nr.1 GG noch die abgeschlossenen Regelungen der Mietpreisvorschriften der §§ 556 ff. BGB lassen einen derartigen „Kunstgriff“ zu (Abramenko, AnwBl BE 2019, 418; Brückner, Berliner Mietendeckel, 2. Aufl., S.21), auch wenn dies im Gesetzgebungsverfahren durch die Gutachter anders bewertet wurde (Mayer/Artz, Öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Aspekte eines Mietendeckels für das Land Berlin S.35 ff.). Teilweise ging auch die Instanzrechtsprechung mit einer „konstruierten“ Begründung von der Verfassungsmäßigkeit aus (AG Mitte v. 10.6.2020 -124 C 5060/19, ZMR 2020, 657; s.a. auch LG Berlin v. 31.7.2020 – 66 S 95/20, MDR 2020, 1115 f.; s.a. Weber, ZMR 2020, 825, 826). Diese Auffassungen sind somit obsolet, denn ein zivilrechtliches Vertragsverhältnis kann nicht kraft behördlichen Eingriffs reguliert werden, so dass die Vorschriften der §§ 3 bis 6 MietenWoG Bln keinen (Fort-)Bestand haben. Unabhängig von der Annahme eines rechtlichen „Könnens“ im Vorfeld des Gesetzesentwurfs haben die Argumente gegen das rechtliche „Dürfen“ vollumfänglich gegriffen. Das Mietrecht ist demnach kein Gegenstand des Kompetenztitels „Wohnungswesen“ (Pickert, GE 2019, 954, 955; a.A. Weber, ZMR 2019, 389). Mit den §§ 556 bis 561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht (Abramenko, AnwBl BE 2019, 418, 420). § 556d Abs.2 BGB enthält eine Verordnungsermächtigung für die einzelnen Bundesländer. Die Annahme einer eigenen Gesetzgebungskompetenz geht allerdings eindeutig zu „weit“. Der Bundesgesetzgeber leitet seine Gesetzgebungskompetenz aus Art. 74 Abs.1 Nr.1 GG ab (zum Gutachten von Papier, GE 2019, 1160). Anders als dies angenommen wurde, lässt sich auch nicht auf der Grundlage von Art. 28 VvB eine landesverfassungsrechtliche Kompetenzgrundlage schaffen (a.A. Weber, ZMR 2020, 389). Dies haben die Gegenstimmen bereits im Vorfeld des Gesetzgebungsvorhabens „prophezeit“ (Pickert, GE 2019, 954ff.; a.A. Weber, ZMR 2020, 825 ff.). Daraus folgt ab sofort für vergleichbare Gesetzesvorhaben, dass es kein Nebeneinander von zwei „Mietrechtssystemen“ gibt. Aus diesem Grund haben Amtsgerichte und das Landgericht Berlin (ZK 67) aufgrund verfassungsrechtlicher Zweifel Verfahren ausgesetzt, um eine Vorlagefrage zum BVerfG zu formulieren (LG Berlin v.12.3.2020 – 67 S 274/19, ZMR 2020, 510; LG Berlin v. 6.8.2020 – 67 S 109/20, MDR 2020, 1114 = ZMR, 2020, 954). In der Konsequenz wäre auch der limitierte Katalog der Modernisierungsmaßnahmen im Rahmen einer deutlich über den Rahmen des § 555b BGB hinausgehenden Einschränkung erheblich beschnitten worden. Letztendlich überzeugen die zahlreichen Gegenargumente, die das Landesgesetz im Ergebnis sogar handwerklich als „Skandal“ bewertet haben (Häublein, GE 2020, 308 ff.). Das MietenWoG Bln war von Anfang an verfassungsrechtlich chancenlos (s.a. Häublein, ZfPW 2020, 1 ff.). Das Berliner MietenWoG war ein „rustikaler Versuch“, den Anstieg der Preise auf dem Wohnungsmarkt zu verlangsamen (Kingreen, NVwZ 2020, 737, 743). Mit dem Bußgeldtatbestand des § 11 MietenWoG Bln ist der Landesgesetzgeber eindeutig über das zulässige gesetzgeberische Ziel „hinausgeschossen“.
2. Zivilrechtliche Konsequenzen der Entscheidung für die Mietverträge
Infolge der erklärten Nichtigkeit der Vorschriften der §§ 3 ff. MietenWoG Bln konnte weder ex tunc noch ex nunc eine Änderung der bestehenden Vertragsverhältnisse kraft öffentlich-rechtlicher Vorschriften eintreten. Die teils vertretene gesetzliche Unwirksamkeit von Mieterhöhungsverlangen gem. § 134 Abs.1 BGB ist gegenstandslos. Entgegen der teilweise in der Rechtsprechung vertretenen Auffassung bleiben die Mieterhöhungsverlangen vor und nach dem Stichtag des 18.06.2019 nach BGB uneingeschränkt wirksam (LG Berlin 65 S 76/20, MietRB 2020, 176 (Agatsy) = ZMR 2020, 945). Der Anspruch auf die Zustimmung zur ortsüblichen Vergleichsmiete resultiert aus §§ 558 ff. BGB. Der Landesgesetzgeber hat somit auch nicht mittelbar das Recht, in das laufende zivilvertragliche Verhältnis einzugreifen. Die verfassungsrechtlichen Zweifel haben im Ergebnis durchgegriffen. Demnach war die Annahme konsequent, dass die Frage der Mietpreishöhe einzig nach dem BGB zu beurteilen ist. Den systematischen Vorrang der mietrechtlichen Vorschriften der §§ 556 ff. BGB hat das Landgericht Berlin (ZK 65) herausgestellt und für die Frage der Mieterhöhung und somit für die nach dem BGB zulässige ortsübliche Vergleichsmiete darauf abgestellt, dass die Vertragsänderung ausschließlich nach den Vorschriften des BGB zu bewerten ist. Zwar konnte bislang dahinstehen, ob § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln eine etwaige Sperrwirkung erst ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes entfalten konnte (AG Tempelhof-Kreuzberg v. 28.4.2020 – 4 C 118/19, IMR 2020, 289). Allerdings ist auch diese Frage im Zusammenhang der Ermittlung der Vergleichsmiete endgültig erledigt. Aufgrund der ex tunc eintretenden Unwirksamkeit der gesetzlichen Regelung des § 6 MietenWoG Bln entfällt sowohl die unzulässige Limitierung möglicher Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB als auch deren gedeckelte Maximalumlage. Bereits der BGH hat konsequent darauf abgestellt, dass die Vorschriften des MietenWoG Bln auf die zivilrechtlichen Mieterhöhungen keine Wirkung entfalten (BGH v. 29.4.2020 – VIII ZR 355/18, MietRB 2020, 226 [Kunze] = MDR 2020, 1112 = ZMR 2020, 632). Somit ist es wieder zulässig, eine zulässige Modernisierungsumlage von bis zu 8 % pro Jahr einzufordern. Mietvertragsabschlüsse unterliegen keiner „Beschränkung“.
Beraterhinweis
Falls die Mieter die Miete abgesenkt haben bestehen „Mietrückstände“. Die Fälligkeit der rückständigen Salden tritt mit sofortiger Wirkung ein. Daher ist den Mietern nahezulegen, die Rückstände zügig zu begleichen. Allerdings ist zweifelhaft, ob bei einem entsprechenden kündigungsrelevanten Rückstand unverzüglich gekündigt werden kann. Denn die Mieter durften auf den Fortbestand der gesetzlichen Regelungen vertrauen und haben sich an „geltendes“ Recht gehalten. Auch Mieterhöhungen nach den § 558 ff. BGB und § 559 ff. BGB sind nun wieder möglich. Die Mieten dürfen in laufenden Verträgen damit um bis zu 15 % in 3 Jahren steigen, wenn die ortsübliche Miete noch nicht erreicht ist (Schmid/Harz/Riecke, Mietrecht, BGB § 558 Rn.29; BGH v. 17.4.2019 – VIII ZR 33/18, MietRB 2019, 196 (Kunze) = ZMR 2019, 661 Rn.20). Beim Abschluss neuer Mietverträge gilt die Mietpreisbremse des Bundes. Bei Modernisierungen dürfen 8 % der (bereinigten, vgl. BGH, Urt. v. 11. 11. 2020 – VIII ZR 369/18) Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden, wobei die Miete innerhalb von 6 Jahren maximal um 3 €/m² erhöht werden darf. Unabhängig davon gelten auch die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ uneingeschränkt fort.

3. Fazit

Das BVerfG hat den gesetzgeberischen „Resetknopf“ gedrückt. Zivilrechtlich bleibt alles wie bisher und die aktuell bestehende Rechtsunsicherheit ist zumindest „vorläufig“ Rechtsgeschichte.

 

Gesetzesänderung: Coronabedingte Einschränkungen von Mieträumen als Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB)

| 12. Januar 2021

Am 18.12.2020 hat der Bundestag der geplanten Gesetzesänderung zu § 313 BGB und dem damit verbundenen Eingriff in das Gewerberaummiet- und Pachtrecht zugestimmt. Bei staatlich angeordneten Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie wird nunmehr gesetzlich (widerlegbar) vermutet, dass die Geschäftsgrundlage des Miet-/Pachtvertrages massiv beeinträchtigt ist. Die Rechtsfolgenseite des § 313 BGB soll hingegen unberührt bleiben in der Konsequenz, dass eine Vertragsanpassung nur in angemessenem Umfang begehrt werden kann. Die Änderung von § 313 BGB wird flankiert mit der Statuierung eines Vorrang- und Beschleunigungsgebots in der Zivilprozessordnung. So sollen Streitigkeiten um Vertragsanpassungen schnell gerichtlich geklärt werden. Diese stark umstrittenen Gesetzesänderungen sind Gegenstand dieses Beitrags.

I. Ausgangslage: Covid-19-Abmilderungsgesetz und uneinheitliche Rechtsprechung

Das am 25.03.2020 in Kraft getretene Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivilprozess, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht (BGBl. 2020, I, Nr. 14, S. 569, 572 zu Art. 240 EGBGB) regelt nicht (ausdrücklich) den Fall, ob etwaige Einwendungen des Mieters gegen die Mietzahlungspflicht (Mangel, vorübergehende Unmöglichkeit oder eine Störung der Geschäftsgrundlage) ausgeschlossen sind. Diese Frage ist nach der derzeitigen Rechtsprechung sehr streitig (Mietzahlungsansprüche bejahend: LG Frankfurt/M v. 07.08.2020 – 2-05 O 160/20, GE 2020, 1252; LG Heidelberg v. 30.07.2020 – 5 O 66/20, MietRB 2020, 301 (Mettler); LG Zweibrücken v. 11.09.2020 – HK O 17/20, BB 2020, 2450; LG Oldenburg v. 26.10.2020 – 8 O 1268/20, MietRB 2020, 361 (Burbulla). Mietzahlungsan-sprüche verneinend: LG München I v. 05.10.2020 – 34 O 6013/20, MietRB 2021, 8 (Burbulla); LG München I v. 22.09.2020 – 3 O 4495/20, MietRB 2021, 13 (Hoffmann); LG Mönchengladbach v. 05.11.2020 – 12 O 154/20, BeckRS 2020, 30731). Diese Unsicherheiten hat der Gesetzgeber aufgegriffen und hält deshalb eine Regelung für erforderlich, die klarstellt, dass § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) grundsätzlich bei angeordneten öffentlich-rechtlichen Beschränkungen zur Bekämpfung der Folgen der Covid-19-Pandemie Anwendung findet, um „damit an die Verhandlungsbereitschaft der Vertragsparteien zu appellieren“ (BT-Drucks. 19/25322, S. 14 f.) Allgemeine und mietrechtliche Gewährleistungs- und Gestal-tungsrechte sollen – nach wie vor – vorrangig gegenüber § 313 BGB sein, und für Fälle, in denen eine gerichtliche Entscheidung erforderlich ist, wird eine begleitende verfahrensrechtliche Regelung zur Beschleunigung der gerichtlichen Verfahren getroffen, damit schneller Rechtssicherheit erreicht werden kann (BT-Drucks. 19/25322, S. 15 f.).

II. Neuregelungen in Art. 240 § 7 EGBGB

Diese Neuregelungen sollen durch eine Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch erreicht werden.

1. Statuierung einer tatsächlichen Vermutung in Art. 240 § 7 EGBGB

So soll Art. 240 § 7 EGBGB zum einen klarstellen, dass die Regelungen zur Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) in der besonderen Situation der Covid-19-Pandemie grundsätzlich anwendbar sind; zum anderen wird unter bestimmten Voraussetzungen eine tatsächliche Vermutung dafür geschaffen, dass sich bei staatlich angeordneten Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie ein Umstand im Sinne von § 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Miet- oder Pachtvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat (BT-Drucks. 19/25322, S. 19 f.).

2. Erhebliche Einschränkungen und Aufhebung der Verwendbarkeit der Miet-/Pachträume

Nach Auffassung des Gesetzgebers muss die Verwendbarkeit der Miet-/Pachträume aufgehoben oder jedenfalls erheblich eingeschränkt sein, wobei ausdrücklich als typisches Beispiel die vollständige Aufhebung infolge einer Schließungsverfügung genannt ist (BT-Drucks. 19/25322, S. 20 f.). Die Vermutung ist widerleglich, z.B. in Fällen, in denen der Mietvertrag zu einem Zeitpunkt geschlossen wurde, in dem eine pandemieartige Ausbreitung des Coronavi-rus SARS-Covid 2 in der breiten Öffentlichkeit bereits absehbar war. Dann ist regelmäßig davon auszugehen, dass ein solcher Mietvertrag in Kenntnis einer möglicherweise bevorstehenden tiefgreifenden Veränderung des Wirtschaftslebens geschlossen wurde.

3. Normatives Merkmal der Risikoverteilung

Das sog. normative Merkmal von § 313 Abs. 1 BGB, dass also dem einen Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann, wird – ausweislich der Gesetzesbegründung – von der Vermutungsregelung nicht erfasst. Allerdings sei davon auszugehen, dass ohne entsprechende vertragliche Regelungen Belastungen infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie regelmäßig Fehler der Sphäre des Mieters noch des Vermieters zuzuordnen sind. Weiter heißt es in der Gesetzesbegründung:

„Im Rahmen der Zumutbarkeit wird hier von Bedeutung sein, wie stark sich die staatlichen Beschränkungen auf den Betrieb des Mieters auswirken. Ein Indiz für eine starke Beeinträchtigung kann in erheblich zurückgegangenen Umsätzen z. B. im Vergleich zum Vorjahreszeitraum liegen. Zu berücksichtigen sein wird auch, ob der Mieter öffentliche oder Zuschüsse erhalten hat, mit denen er die Umsatzausfälle infolge staatlicher Beschränkungen jedenfalls teilweise kompensieren kann, und ob er Aufwendungen erspart hat, weil er etwa Kurzarbeit angemeldet hat oder der Wareneinkauf weggefallen ist. Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls. § 313 BGB gewährt keine Überkompensation.“

III. Zivilprozessuales Vorrang-Beschleunigungsgebot

Parallel mit den materiell-rechtlichen Änderungen (§ 313 BGB) ist eine Änderung der Zivilprozessordnung mit der Einführung eines Vorrang- und Beschleunigungsgebots verbunden. So wird mit Art. 1 betreffend das Gesetz zur Änderung der Zivilprozessordnung für Verfahren über die Anpassung der Miete oder Pacht wegen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie im Interesse der Gewerbetreibenden ein Vorrang- und Beschleunigungsgebot statuiert. Dieses Gebot gilt nicht nur für Verfahren, in denen der Mieter eine Anpassung der Miete nach § 313 BGB einklagt, sondern findet auch Anwendung, wenn der Mieter die Anpassung der Miete als Einrede gegen die Zahlungsklage des Vermieters erhebt oder andere Anspruchsgrundlagen, wie etwa die Mietänderung für die Anpassung der Miete im Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie herangezogen werden. Auf diese Weise soll erreicht werden, dass Streitigkeiten um Mietanpassungen vor Gericht schnell geklärt werden. So beinhaltet das Gebot insbesondere eine vorrangige Terminierung und enge Fristsetzung (BT-Drucks. 19/25322, S. 15.).

IV. Kritik und Bewertung

Die gesetzlichen Neuregelungen sind stark umstritten und wurden vor allem von Immobilienverbänden stark kritisiert. Das Hauptargument ist, dass sich an der bisherigen rechtlichen Praxis im Ergebnis wenig ändern wird, umgekehrt allerdings mit einer stärkeren Einbeziehung der Gerichte zu rechnen ist (Burbulla in: ESV-Interview vom 16.12.2020 unter https://esv.info/aktuell/dr-rainer-burbulla-auch-der-derzeit-geltende-313-bgb-ermoeglicht-durchaus-sachgerechte-loesungen/id/111755/meldung.html).

1. Nach wie vor: Einzelfallprüfung

Die Kritik ist berechtigt. Denn durch die „kosmetische Rechtsänderung“ (BFW-Präsident Andreas Ibel) steht in der Tat zu befürchten, dass nicht wenige (Einzelhandels-)Mieter in ihrer allgemeinen Rechtsauffassung bestärkt und vermehrt Vertragsanpassungen gerichtlich durchsetzen werden (Burbulla in: ESV-Interview vom 16.12.2020 unter https://esv.info/aktuell/dr-rainer-burbulla-auch-der-derzeit-geltende-313-bgb-ermoeglicht-durchaus-sachgerechte-loesungen/id/111755/meldung.html). Da sich auch nach den Neuregelungen jedoch auf der Rechtsfolgenseite her nicht viel ändert – und dies ausdrücklich auch nach den Vorgaben in der Gesetzesbegründung – bleibt es bei der erforderlichen Einzelfallprüfung, bei der auch Umsatzzuwächse von Mietern infolge des Online-Handels, staatlichen Überbrückungshilfen, Rücklagen etc. zu berücksichtigen sind.

2. Bewertung des normativen Merkmals der Risikoverteilung

Interessant wird in diesem Zusammenhang nunmehr die Frage sein, wie die gesetzliche und vertragliche Risikoverteilung von den Gerichten bewertet wird, die für die Zumutbarkeit für das Festhalten am unveränderten Vertrag entscheidend ist. Zwar soll dieses sog. normative Merkmal des § 313 Abs. 1 BGB von der Vermutungsregelung nicht erfasst werden (BT-Drucks. 19/25322, S. 21 und vorstehend unter II. 3.), allerdings soll nunmehr davon auszugehen sein, dass ohne entsprechende vertragliche Regelungen Belastungen infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie regelmäßig weder der Sphäre des Mieters noch des Vermieters zuzuordnen sind. Im Ergebnis geht der Gesetzgeber damit – entgegen der bisherigen Rechtsprechung – von einer „neutralen vertraglichen Risikoverteilung“ aus. Wenngleich der erklärte Wille des Gesetzgebers nicht bindend ist, so könnte dieser Umstand für eine teleologische Auslegung dahingehend sprechen, dass die vertragliche Risikoverteilung zumindest bei der Bewertung der Zumutbarkeit nicht überwiegt oder gar zurücktritt. Anknüpfungspunkt für eine solche Auslegung besteht im Gesetzestext darin, dass „schwerwiegende“ Folgen vermutet werden.

V. Fazit

Die gesetzlichen Neuregelungen mögen „gut gemeint“ sein. Zwingend erforderlich sind sie nicht, da auch auf der Grundlage des bisherigen § 313 Abs. 1 BGB zielführende Ergebnisse zu erreichen waren und diesen und diese auch von den Gerichten erreicht wurden (Burbulla in: ESV-Interview vom 16.12.2020 unter https://esv.info/aktuell/dr-rainer-burbulla-auch-der-derzeit-geltende-313-bgb-ermoeglicht-durchaus-sachgerechte-loesungen/id/111755/meldung.html). Es bleibt abzuwarten, ob die Gerichte bei der bisherigen restriktiven Linie verbleiben oder aber die Intention des Gesetzgebers stärker berücksichtigen und eher Mietanpassungen (im Einzelfall) annehmen. Entscheidend wird hierbei sein, wie die Gerichte nunmehr das normative Tatbestandsmerkmal der gesetzlichen und vertraglichen Risikoverteilung bewerten.