Schönheitsreparaturen: Das Ende aller Abwälzung?

| 9. Mai 2017

Die 67. Kammer des LG Berlin hat am 9.3.2017 ein ziemlich aufsehenerregendes Urteil gesprochen (67 S 7/17). Leitsatz:

Vom Vermieter gestellte Formularklauseln, in denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen uneingeschränkt auf den Wohnraummieter abgewälzt wird, sind – gemäß §§  536 Abs. 4 BGB, 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB – auch dann unwirksam, wenn die Mietsache dem Mieter zu Vertragsbeginn renoviert überlassen wurde.

Nein, kein Schreibfehler. Nicht unrenoviert (das hatte der BGH bekanntlich am 18.3.2015 entschieden), sondern renoviert. Kurz gefasst, argumentiert das Urteil so:

Die Klausel laute zwar, dass der Mieter die Kosten der Schönheitsreparaturen tragen sollte. Als Kostentragungsklausel sei sie ohnehin unwirksam. Aber auch als Vornahmeklausel sei sie das. Denn nach der einschlägigen kundenfeindlichsten Auslegung schließt sie Gewährleistungsrechte des Mieters aus, sofern und soweit er seinen Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten nicht nachkommt.

Das gelte nach BGH (Urt. v. 6.5.1992) für die Abwälzung von Kleinreparaturen und müsse daher erst recht für die teureren Schönheitsreparaturen gelten.

Eine Entgeltabrede, die die Entgeltthese des BGH stützen würde, fand die Kammer im Mietvertrag nicht. Die kundenfeindlichste Auslegung der Klausel ist zumindest im Fall eines langjährigen Mietverhältnisses die Regel. Sie weicht von § 536 Abs. 1 bis 3 BGB ab, woraus ihre Unwirksamkeit nach § 536 Abs. 4 folgt. Dass der Gesetzgeber möglicherweise die Abwälzung der Renovierungslast auf den Mieter in engen Grenzen für zulässig hält, ändert am Ergebnis nichts, da er keinerlei Kodifizierung vorgenommen hat. Im Übrigen liege eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert überlassen werde, denn die auferlegten Schönheitsreparaturen seien weder tatsächlich noch wirtschaftlich begrenzt, und es fehle an einer Kompensationsleistung des Vermieters.

Auf dem gerade zu Ende gegangenen Deutschen Mietgerichtstag 2017 hat RA Prof. Dr. Friedrich Graf von Westphalen dem Urteil ausdrücklich zugestimmt. Wird die vom LG zugelassene Revision eingelegt, wird der 8. Senat in gewisse argumentative Schwierigkeiten kommen.

 

http://www.mietrb.de/47948.htm

 

Wenn der Hund kratzt, wird’s teuer – Gericht empfiehlt Hundesocken

| 21. April 2017

Nach Auszug des Mieters wurden teilweise bis zu 10 cm lange Kratzer im Parkettboden festgestellt. Verursacher war der vom Mieter gehaltene Labrador. Zwar war individualvertraglich dessen Haltung gestattet. Aber der Mietvertrag enthielt auch noch den Passus, dass „der Mieter für alle durch die Tierhaltung entstandenen Schäden haftet.“

Kratzer kein vertragsgemäßer Gebrauch

Wegen der Kosten für die Wiederherrichtung des Parketts von ca. 4.800 Euro traf man sich letztlich vor dem Landgericht Koblenz. Dieses erklärte mit Urt. v. 6.5.2014 den Mieter für verantwortlich (6 S 45/14, ZMR2015, 555) . Eine Haftungsfreistellung nach § 538 BGB wegen Verschlechterung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch lehnte das LG ab. Denn den Mieter treffe die Pflicht, alles zu unterlassen, was zu einem Schaden der Mietsache führen könne. Darüber hinaus sei zwecks Schadensvermeidung sogar ein positives Tun des Mieters verlangt. Nach dem ersten Krallenkratzer hätte er nämlich das Parkett mit Teppichboden abdecken können. Alternativ wäre auch gewesen, dem Labrador „im Handel erhältlichen Hundesocken“ anzulegen.

Es geht auch anders

Das vorstehende Urteil aus Koblenz ist aber kein Evangelium. So hat etwa das OLG Düsseldorf (16.10.2003 – 10 U 46/03, WuM 2003, 621) betont, dass jedenfalls im Eingangsbereich Kratzer und Schmarren im Parkett als vertragsgemäße Abnutzung zu behandeln seien, für welche der Mieter nicht hafte. Ähnlich auch das AG Siegburg (16.1.2001 – 4 C 53/01, NJW-RR 2001, 1390): Sollte mal in der Schuhsole ein Steinchen von der Straße hängenbleiben, dann hafte der Mieter nicht für solcherart verursachte Parkett-Kratzer.

Schließlich fallen auch im Treppenhaus vereinzelte Kratzer, die von einem Hund stammen, unter den vertragsgemäßen Gebrauch, meinte das AG Hannover (28.4. 2016 – 541 C 3858/15, Mietrecht kompakt 2016, 164).

Praxistipp für die künftige Vermietung

Der Fehler lag bei beiden, Mieter und Vermieter. Sie haben nämlich die Frage der Krallenkratzer bei Vertragsabschluss nicht behandelt. Wäre dieses Thema angesprochen worden, hätte im Rahmen einer Hundehaftpflichtversicherung die ausdrückliche Einbeziehung von Parkettschäden nahegelegen. Denn es ist nicht selbstverständlich, dass eine Privathaftpflicht­- bzw. Tierhalterhaftpflichtversicherung auch Parkettschäden abdeckt (LG Hannover, 15.08.1997 – 8 S 334/96, juris).

 

Dum spiro, spero!

| 10. April 2017

Ich beschäftige mich hier und da mit dem Wohnungseigentumsrecht – etwa seit 20 Jahren. Am Anfang wusste ich nichts – und fällte dennoch Beschlüsse (es galt das FGG). Es wird das eine oder andere „Produkt“ geben, für das ich mich schämen muss. Seitdem habe ich zwar ein wenig gelernt. Ich weiß aber wohl besser als viele andere, wie wenig ich weiß.

Manches, so dachte ich, sei freilich von dem, was ich so denke oder sage, unangreifbar. Etwa der Satz: alle wesentlichen Bauteile, die man an einem in Wohnungseigentum aufgeteilten Gebäude sehen kann – was also die äußere Gestaltung betrifft – stehen im gemeinschaftlichen Eigentum. Warum ich hier so sicher war? Nun, so steht es in § 5 Abs. 1 WEG. Und so ist es auch völlig unstreitig.

Muss ich jetzt umlernen? Jedenfalls in einem Anfang April 2017 – also rund 5 Monate nach seiner Verkündung – veröffentlichten Urteil meint der Bundesgerichtshof, ein „Dachvorbau“ (teilverglaste Holzseitenwände) stehe im Sondereigentum (BGH, Urteil vom 18. November 2016 – V ZR 49/16, Rz. 8). Zum Beleg zitiert der Sachrechtssenat unter anderem – Stefan Hügel und mich (Hügel/Elzer, WEG, 1. Auflage 2015, § 5 WEG Rz. 40 Stichwort Dachterrasse). Die Aussage steht da aber – natürlich – nicht. Denn wir äußern uns nur zur Frage, in wessen Eigentum der Raum steht und berichten über die von uns abgelehnte h.M., eine Dachterrasse sei Raum. Was für die wesentlichen Bestandteile eines im Sondereigentum stehenden Raum gilt, berichten wir a.a.O. Rz. 10 ff.. Dort ist dann auch Rz. 14 zu lesen, dass ein wesentlicher Gebäudebestandteil eben nicht sondereigentumsfähig ist, wenn seine Veränderung, Beseitigung oder das Einfügen der Bestandteile des Gebäudes die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert. Und so liegt es im Fall – streiten die Wohnungseigentümer doch gerade, ob der Dachvorbau den optischen Gesamteindruck des Gebäudes gegebenenfalls nachteilig verändert.

Da ich das alles auch weiterhin für richtig halte, bin ich zu einem Umlernen nur wenig geneigt. Ich selbst meine daher, der Bundesgerichtshof leitete aus der von ihm gefundenen Prämisse höchst interessante, freilich auch höchst falsche Schlüsse ab. Wenn es etwa heißt, auf [bestimmte] bauliche Maßnahmen am Sondereigentum seien § 22 Abs. 2 und 3 WEG entsprechend anzuwenden, halte ich das für sehr unglücklich. Wer da wohl über die Verwaltung des Sondereigentums abstimmt – der Erdgeschoßbewohner?

Und warum ist der Beschluss nicht nichtig ? Geht es nicht um die Verwaltung des Sondereigentums? Und wenn der Bundesgerichtshof, Rz. 21, vom Gesetzgeber berichtet, der nicht bedacht habe, dass das gleiche Problem bei baulichen Maßnahmen am Sondereigentum auftritt,  deren  Nachteil  für  andere Wohnungseigentümer  in  ihrer  Ausstrahlung  auf den  optischen  Gesamteindruck  des  Gebäudes  bestehe, dann werde ich wohl auch künftig sagen, der Gesetzgeber habe die Frage gar nicht bedenken müssen.

Was bleibt, ist meine Hoffnung (spero), der Bundesgerichtshof korrigierte sich – so schnell es nur geht und während (dum) ich noch atme (spiro). Die Kraft und den Mut dazu hat der Bundesgerichtshof. Wenn es dann heißt, man habe ihn nur missverstanden, das Landgericht habe eben nichts anderes festgestellt, so soll mir das recht sein.

 

 

Einsicht in Betriebskostenbelege: Ja oder nein?

| 28. März 2017

Ein Urteil des AG Lennestadt (3. 8. 2016, – 3 C 107/16, DWW 2017, 22) wirft die Frage auf, in wie weit der Mieter einen Anspruch auf Übersendung von Photokopien hat.

Mieter ließ zwei Termine verstreichen
Im konkreten Fall hatte der Vermieter zwei werktägliche Termine zur Einsichtnahme angeboten, welche der Mieter aber nicht wahrnahm. Das AG Lennestadt verneinte deshalb mangels Rechtsschutzbedürfnis den Anspruch auf Übersendung von Kopien. Das Pikante an diesem Fall: Dem Mieter wäre es ohne weiteres möglich gewesen, die Wohnung der Vermieterin im selben Haus aufzusuchen.  Und dort hätte er sogar die Belege photographieren dürfen.
Und sogar, wenn vertraglich eine Übersendung von Kopien ausdrücklich vereinbart ist, kann es treuwidrig sein, sich darauf zu berufen, belehrte das Kammergericht einen Gewerbemieter (KG, 12.3.2012 – 12 U 72/11, Grundeigentum 2012, 689). Nämlich dann, wenn „die Büroräume der Hausverwaltung sich … im selben Hauskomplex … befinden“ wie die Mieträume.

Kein Einzelfall
Die Verweigerung der persönlichen Einsicht in die Betriebskostenbelege ist kein Einzelfall. Denn auch das AG Schwerin hatte unter dem 25.11.2016 (13 C 327/15, Grundeigentum 2017, 234) in einem ähnlichen Fall entschieden, dass dem Mieter kein Zurückbehaltungsrecht an der Nachzahlung wegen fehlender Belegeinsicht zustehe, da er vier angebotene Termine zur Belegeinsicht nicht wahrgenommen habe.

Mieter schadet sich selbst
Ein Mieter, der sein Einsichtsrecht ignoriert, ist überdies nach Ablauf der Einwendungsfrist auch im Prozess mit konkreten Einwendungen ausgeschlossen. Denn in der dem Gesetz zugrunde liegenden Bundestags-Drucksache (14/4553, S. 87, zu b) heißt es: „Nach Ablauf dieser Frist gilt die Abrechnung, soweit keine Einwendungen erhoben wurden, als richtig.“

Störung des Betriebsablaufs
Gegen eine persönliche Einsichtnahme durch den Mieter können aber auch praktische Gründe sprechen. Bei umfangreichen Unterlagen muss dem Mieter auch mehr als 2 ½ Stunden Zeit zur Einsichtnahme gegeben werden (Lützenkirchen, Mietrecht, § 556 BGB, Rz. 786 sowie weiterführend Rz. 789 ff.). So dürfte es tunlich sein, dass die ganze Zeit über der Vermieter oder einer seiner Angestellten im Raum ist. Kurzum, eine persönliche Einsichtnahme kann den Betriebsabläufe erheblich stören.  Und dem Privatvermieter wird es auch nicht immer recht sein, dass sukzessive mehrere Mieter tagelang seine Wohnung frequentieren.

Lösungsvorschlag
Deshalb bietet es sich an, nach eigener Einschätzung dem Mieter schon mit der Abrechnung Kopien zu solchen Positionen beizufügen, die sich gegenüber dem Vorjahr wesentlich geändert haben. Damit hält sich der Kopieraufwand in Grenzen. Und da schon sehr viele Haushalte über einen Computer verfügen, wäre zu überlegen, zusammen mit der Abrechnung eine heutzutage sehr preisgünstige CD-ROM mitzuversenden.

Kosten
Sämtliche nachweislichen Kosten der Einsichtnahme bzw. Vorlage trägt gem. § 811 Abs.2 BGB der Mieter, auch seine eigenen, etwa Fahrtkosten (streitig). Die Kosten eine Kopie wären im allgemeinen mit je 0,25 Euro anzusetzen.

Hic sunt dracones

| 24. Februar 2017

Die Juristen Savigny und Thibaut stritten vor ziemlich genau 200 Jahren über Sinn und Unsinn einer Kodifikation des Privatrechts. Savigny, der ironischer Weise später in Preußen Minister für Revision der Gesetzgebung wurde, meinte, es sei zunächst ein gründliches Studium der Rechtsquellen notwendig. Wer will sich dem entgegenstemmen. Hat man etwa die Freude gehabt, einer Arbeitsgruppe des BMJV auch nur gastweise anzugehören, kann man nur darauf pochen, dass die, die da basteln, den Stoff, an dem sie rummokeln, besser kennen sollten.

Ungeachtet dessen ist eine WEG-Reform angekündigt worden. Die Bundesregierung hat in einer Kabinettssitzung am 9.  November 2016 Änderungsbedarf am WEG eingeräumt und diese für die nächste Legislaturperiode – wer auch immer dann im Amt ist – auch in Aussicht gestellt. Hintergrund ist ein Antrag des Bundesrates (BR-Drucksache 340/16) zur Förderung der Barrierefreiheit und Elektromobilität in Wohnungseigentümergemeinschaften. Dieser ist freilich handwerklich eher ärgerlich und kann so nicht umgesetzt werden.

Richtig ist indes, dass es – wie nicht zuletzt die Entscheidung BGH v. 13.1.2017 – V ZR 96/16 zum Wunsch eines Wohnungseigentümers, einen Aufzug auf eigene Kosten zu bauen, zeigt – durchaus Punkte gäbe, die man im WEG ändern könnte. Ein Punkt wäre etwa die bislang völlig misslungene Kodifikation des Verbandes Wohnungseigentümergemeinschaft. Ein anderer wären Vorgaben für die nach § 28 Abs. 3 WEG zu erstellende Abrechnung nebst Muster oder die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums vom Bauträger. Diese und viele andere diskutierte Änderungen sollten aber erst in Angriff genommen werden, wenn die Fragen ausreichend abgewogen, die Probleme verstanden und die möglichen Lösungen bekannt sind. Dass der Gesetzgeber das leisten kann, ist freilich unsicher. Dass es der BGH leistet, wird man aber auch nicht ernsthaft erwarten dürfen.

Schön wäre daher eine Art „WEG-Lehrstuhl“. Ebenso wie mit einer Lehrbefugnis für Mietrecht wird man damit zwar nicht unbedingt rechnen dürfen. Es wäre aber sinnvoll, ein Recht, dass Millionen von Deutsche berührt, nicht mehr länger links liegen zu lassen. Was es braucht, ist daher gegebenenfalls ein Stifter. Vielleicht erbarmt sich ja irgendwann mal ein Verlag.

BGH zu verspäteter Betriebskostenabrechnung eines Wohnungseigentümers

| 25. Januar 2017

Der BGH (VIII ZR 249/15) hat heute gemäß Mitteilung der Pressestelle folgendes entschieden: Der WEG-Verwalter hatte erst Ende 2013 über die Betriebskosten der Anlage für 2010 und 2011 abgerechnet. Der vermietende Eigentümer reichte die Abrechnung demensprechend verspätet (Nichtwahrung der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) an seinen Mieter durch und meinte, er habe die Fristüberschreitung nicht zu vertreten. Der Mieter sah das anders und wurde auf Nachzahlung verklagt.
Der 8. Senat ist ebenso wie die Vorinstanzen nicht weiter überraschend der Meinung, der Vermieter einer Eigentumswohnung habe auch dann innerhalb der Jahresfrist abzurechnen, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 5 WEG noch nicht vorliegt. Er beruft sich auf den Zweck der Vorschrift, rasch Abrechnungssicherheit für den Mieter zu schaffen, und meint, der Mieter einer Eigentumswohnung würde in sachlich nicht zu rechtfertigender Weise gegenüber sonstigen Mietern benachteiligt, wenn man das zusätzliche Erfordernis eines Beschlusses in die Vorschrift des § 556 Abs. 3 BGB hineinlesen wollte. Zwar müsse sich der Vermieter das Verwalterverschulden nicht zurechnen lassen; er habe aber selbst etwas veranlassen müssen, nachdem er im Lauf des Jahres 2010 (gemeint wohl 2011) erkannt habe, dass die Wohngeldabrechnung nicht rechtzeitig oder so fehlerhaft vorliegen würde, dass sie keine Grundlage für die von ihm dem Mieter geschuldete Abrechnung sein könne.
Was der Eigentümer hätte veranlassen können und müssen, damit er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten gehabt hätte, muss der Berater ihm dann sagen.

Bei Wohnungsmodernisierung gibt’s neue Kochtöpfe

| 21. Januar 2017

Unter dem 2. November 2016 gelangte das AG Berlin-Schöneberg zu dem Erkenntnis, dass der Vermieter dem Mieter hochwertige Töpfe und Pfannen bezahlen muss (AG Berlin-Schöneberg, 103 C 196/16, Grundeigentum 2016, 1515).

Und das kam so: Der mitvermietete Gasherd in der Wohnung sollte durch einen Elektro-Induktionsherd ersetzt werden.

Der Mieter meinte, sein bislang verwendetes Kochgeschirr sei nicht für den Induktionsherd geeignet. Es müssten also induktionsgeeignete Töpfe und Pfannen angeschafft werden.

Dem schloss sich das Amtsgericht an und bejahte zwar eine Duldungspflicht des Mieters nach § 555d Abs. 6 BGB; billigte aber dem Mieter zugleich nach § 555a Abs. 3 BGB einen Anspruch auf Vorschusszahlung von 500 Euro für den Kauf induktionsgeeigneten Kochgeschirrs zu. Über diesen Betrag müsse der Mieter aber abrechnen. Wobei zu erwähnen ist, dass dieser Betrag nicht zu den Modernisierungskosten nach § 559 BGB zählt (Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl. 2017, § 559 BGB, Rz. 16).

Nur: Abgesehen davon, dass z.B. gusseiserne Pfannen auch auf Induktionsherden nutzbar sind, gibt es auch eine erheblich kostengünstigere Lösung: Denn zum Stückpreis zwischen ca. 15 bis 30 Euro sind Adapterplatten erhältlich, mit den auch induktionsungeeignetes Kochgeschirr auf Induktionsherden verwendet werden kann.

Und ob ungeachtet der vorgenannten Aushilfen der Mieter aus dem Gedanken des Aufwendungsersatzes nach § 555a Abs. 3 BGB überhaupt einen Anspruch auf neues Kochgeschirr hat, wäre einer gesonderten Untersuchung wert. So war es in einem ähnlichen Fall Sache des Mieters, sich auf eigene Kosten eine Alternative zu beschaffen. Denn gegen den Wunsch des Mieters, eine Fernseh-Parabolantenne zu installieren, führte das AG Frankfurt/M (21.07.2008 – 33 C 3540/07, juris = InfoM 2008, 368) folgendes ins Feld:

“So ist es dem Mieter grundsätzlich auch zuzumuten, einen Decoder, eine D-Box oder Set-Top-Box … zu verwenden… Nur dann, wenn (dies) … derart teuer für den Mieter wird, dass dies schlechterdings einer (Fernseh-) Zugangsverweigerung gleichkäme, ist der Grundrechtsschutz tangiert.“

 

Warmwasserzählereinbau: Bau- oder Folgekosten bei anschließender Neuverfliesung?

| 14. Dezember 2016

Das AG Köln (v. 12.04.2016 – 219 C 352/15, ZMR 2016, 786) musste folgenden Fall lösen: Der Mieter wollte die Kosten für Warmwasser nach § 12 HeizkostenV um 15% kürzen, weil dieses nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden sei. Der Vermieter berief sich jedoch auf § 11 Abs. 1 Nr. 1 b HeizkostenV. Hiernach entfällt das Kürzungsrecht, wenn innerhalb von zehn Jahren die Anbringungskosten für die Zähler durch die Energieeinsparung nicht erwirtschaftet werden. Denn konkret sei die im ganzen Hause in zehn Jahren zu erwartende Einsparung von rund 13.800 Euro deutlich geringer sei als die für den Zählereinbau aufgewandten rund 24.000 Euro.

Das AG hielt den Betrag von 24.000 Euro für zu hoch, weil der Vermieter die Kosten einer Neuverfliesung dazugerechnet habe. Das ginge gar nicht, denn diese Kosten hingen nicht unmittelbar mit dem Anbringen der Warmwasserzähler zusammen, da es Folgekosten seien. Zudem erhalte der Vermieter einen Ausgleich, weil „die Neuverfliesung der Badezimmer den Wert der Wohnungen“ steigere.

Zweierlei fällt auf: Zum einen stellte die (Neu)Verfliesung nur den früheren Zustand wieder her, ist also – anders als eine (Erst )Verfliesung – keine Wertverbesserung. Vor allem ist aber zu bedenken, dass der BGH zu den Tapezierkosten nach Wasserzählereinbau ganz anders entschieden hat: „Zu den Kosten baulicher Modernisierungsarbeiten zählen auch Aufwendungen zur Wiederherstellung einer durch die Bauarbeiten beschädigten Dekoration (BGH, 30.03.2011 – VIII ZR 173/10, MDR 2011, 591 = MietRB 2011, 170). Was für Tapezierung gilt, kann für Fliesen nicht anders sein.  Denn „Der Vermieter schuldet … die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Alle Kosten, die hierfür aufzuwenden sind, sind Baukosten;“ (so: Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 11/2011, Anm. 2).

Schließlich entspricht es auch lebensnaher Betrachtung, das Aufstemmen von Fliesen, den Einbau des Warmwasserzählers und das Einsetzen neuer Fliesen als eine einheitliche Maßnahme anzusehen.

Löschung der Auflassungsvormerkung des Käufers durch den Notar

| 21. November 2016

Häufig wird in notariellen Urkunden über Immobilienkaufverträge vereinbart, dass die für den Käufer zur Eintragung beantragte Auflassungsvormerkung gelöscht werden kann, wenn der Verkäufer den Notar um Löschung der Vormerkung ersucht und der Käufer nicht innerhalb einer bestimmten Frist auf Anschreiben des Notars die Kaufpreiszahlung oder die Anhängigkeit eines Rechtsstreits nachweist.

 

Das Kammergericht hat mit Beschluss vom 11.10.2016 – 1 W 337/16 eine derartige Vereinbarung, die als Bedingung für das Erlöschen der Vormerkung eine notarielle Eigenurkunde vorsah, grundbuchrechtlich gebilligt. Zur Angemessenheit einer derartigen Bedingung hat es nicht Stellung genommen.

 

Bezahlt der Käufer unberechtigt den Kaufpreis nicht, kann die Vormerkung im Grundbuch einen Weiterverkauf behindern. Insofern besteht ein Interesse des Verkäufers, die Vormerkung möglichst schnell zu löschen. Andererseits ist die Vormerkung das einzige und wesentliche Sicherungsmittel des Käufers. Der Vormerkungsschutz hilft ihm insbesondere bei einer Insolvenz des Verkäufers oder bei Vollstreckungsmaßnahmen, z. B. Pfändungen des Finanzamts, in den verkauften Grundbesitz. Hat der Käufer den Kaufpreis oder einen Teil bezahlt und geht der Vormerkungsschutz verloren, erhält er in der Insolvenz des Verkäufers sein Geld nur in Höhe der geringen Insolvenzquote zurück. Insofern darf über den Vormerkungsschutz nicht leichtfertig verfügt werden. Ob die verfahrensrechtlichen Sicherungen, nämlich Absendung des notariellen Schreibens per Einwurf-Einschreiben und Verstreichen einer Wartezeit von sechs Wochen ausreichen, wenn der Käufer beispielsweise wegen eines Auslandsaufenthalts nicht erreichbar ist oder unfallbedingt im Krankenhaus liegt und nicht ansprechbar ist, ist fraglich.

 

Hintergrund der zunehmenden Löschungen ist, dass vor Beurkundung nicht geklärt wird, ob der Käufer in der Lage ist, den Kaufpreis zu entrichten. Auf Betreiben von Vermittlern soll möglichst schnell beurkundet werden. Will der Verkäufer Sicherheit, ist ein Finanzierungsnachweis oder auch eine Bankbürgschaft das wesentlich bessere Mittel, das zudem die Sicherheit des Käufers nicht gefährdet. Das Löschungsverfahren durch den Notar, der anders als ein Gericht keine Möglichkeit hat, Beweise zu erheben, ist demgegenüber mit Risiken für beide Parteien verbunden.

 

Hausverwaltung oder was?

| 9. November 2016

Ich habe an dieser Stelle schon zuvor gewitzelt und damit gewarnt, Begriffe ernst zu nehmen. Ein Begriff, den ich noch nicht genannt habe, ist der der Hausverwaltung. Klingt der Ihnen vernünftig? Ja, da gebe ich Ihnen recht. Er klingt nett.  Aber: im Wohnungseigentumsrecht? Wer verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum?

Machen wir es wie früher in der Sesamstraße. Welcher Begriff ist richtig: Hausverwaltung, Verwaltung, Verwalter-GmbH, Hausverwalter, Verwalter. Es ist – lesen Sie nach in diversen §§ des WEG – natürlich der Begriff des Verwalters. Klar.

Verwalter kann nach allgemeiner Ansicht zwar auch eine Gesellschaft sein – was nicht klar ist, ist doch das Amt nach vielen höchstpersönlich wahrzunehmen. Das ändert aber nichts daran, dass Organ des Verbandes Wohnungseigentümergemeinschaft und Vertreter der Wohnungseigentümer nicht die Verwalter-GmbH oder die Hausverwaltung ist, sondern der Verwalter.

Und das ist wichtig. Denn die Pflichten und Rechte für das gemeinschaftliche Eigentum haben eben nicht die vielen Mitarbeiter eines Unternehmens, sondern hat der Verwalter. Und eben darum sollten wir uns des Begriffes auch bedienen.

Und daher sollte jeder BGH, Urteil vom 29.01.2016, V ZR 97/15, lesen und etwas die Stirn runzeln. Ich selbst zähle dort 19 mal den Begriff Hausverwalter bzw. Hausverwaltung. Wie schade – und kein Anlass zur Nachahmung.