Diese Woche geht es um die Reichweite des bauplanungsrechtlichen Vorkaufsrechts der Gemeinde.
Kein Vorkaufsrecht der Gemeinde bei Verkauf eines Aneignungsrechts
BGH, Beschluss vom 19. Februar 2026 – V ZB 41/25
Der V. Zivilsenat befasst sich mit §§ 24 ff. BauGB und § 928 Abs. 2 BGB.
Im Jahr 2024 verkaufte und übertrug das Land Nordrhein-Westfalen das ihm nach § 928 Abs. 2 BGB zustehende Ankaufsrecht an einem herrenlosen Grundstück in einem notariellen Vertrag an die Beteiligten. Diese nahmen die Abtretung an und erklärten die Aneignung des Grundstücks.
Das AG hat den Antrag der Beteiligten auf Eigentumsumschreibung zurückgewiesen, weil es an einem Negativzeugnis zum gemeindlichen Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BauGB fehle. Die Beschwerde der Beteiligten ist ohne Erfolg geblieben.
Der BGH weist das Grundbuchamt an, den Umschreibungsantrag nicht aus den genannten Gründen abzulehnen.
Zu Recht sind die Vorinstanzen davon ausgegangen, dass ein Käufer gemäß § 28 Abs. 1 Satz 2 und 3 BauGB grundsätzlich nur dann als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden darf, wenn die Nichtausübung oder das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts der Gemeinde gemäß §§ 24 ff. BauGB durch ein Zeugnis der Gemeinde nachgewiesen ist, und dass es eines solchen Zeugnisses nicht bedarf, wenn sich aus dem zu vollziehenden notariellen Vertrag ergibt, dass ein Vorkaufsfall zweifelsfrei nicht vorliegt.
Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen ist eine solche Ausnahme im Streitfall gegeben.
Das Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BGB kann nur nach Abschluss eines Kaufvertrags über ein Grundstück ausgeübt werden. Im Streitfall ist kein Grundstück verkauft worden, sondern das dem Land gemäß § 928 Abs. 2 BGB zustehende Recht zur Aneignung des herrenlosen Grundstücks. Darin liegt keine Umgehung, die eine Ausweitung des Tatbestandes von § 24 BauGB rechtfertigen kann. Eine entsprechende Anwendung der Vorschrift ist ebenfalls nicht möglich. Insoweit fehlt es an einer planwidrigen Regelungslücke.
Praxistipp: Die Gemeinde kann ein ihr zustehendes Vorkaufsrecht nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB nur innerhalb von drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben. Diese Erklärung ist ein Verwaltungsakt, der auf dem Verwaltungsrechtsweg angefochten werden kann.