Diese Woche geht es um eine Frage aus dem Sachenrecht.
Umwandlung eines dinglichen Vorkaufsrechts
BGH, Beschluss vom 23. Januar 2025 – V ZB 10/24
Der V. Zivilsenat befasst sich mit den Voraussetzungen von § 877 BGB.
Ein dem Beteiligten zu 1 gehörendes Grundstück ist mit einem Vorkaufsrecht zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines benachbarten Grundstücks belastet. Eigentümer des herrschenden Grundstücks ist die Beteiligte zu 2. Die Beteiligten haben vereinbart, das Recht dahin zu ändern, dass es der Beteiligten zu 2 künftig persönlich zusteht. Das Grundbuchamt hat den Antrag auf Eintragung dieser Änderung zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten ist erfolglos geblieben.
Die Rechtsbeschwerde der Beteiligten hat ebenfalls keinen Erfolg.
Nach § 877 BGB kann der Inhalt eines im Grundbuch eingetragenen Rechts an einem Grundstück geändert werden. Ein Wechsel des Rechtsinhabers ist jedoch nur gemäß § 873 BGB zulässig. Der sachenrechtliche Typ des Rechts darf nur geändert werden, wenn das Gesetz dies vorsieht.
Die von den Beteiligten angestrebte Änderung ist danach aus zwei Gründen nicht zulässig:
Dem Beteiligten zu 2 steht das Recht derzeit nur in seiner Eigenschaft als Eigentümer des herrschenden Grundstücks zu. Die Änderung zu einem ihm persönlich zustehenden Recht würde deshalb zu einem Wechsel des Rechtsinhabers führen.
Darüber hinaus sind ein subjektiv-dingliches und ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht nicht typengleich. Ein subjektiv-dingliches Recht kann nach § 1103 Abs. 1 BGB nicht vom Eigentum am herrschenden Grundstück getrennt werden. Diese Bindung ginge durch eine Umwandlung in ein subjektiv-persönliches Recht verloren.
Die angestrebte Rechtsänderung ist deshalb nur dergestalt möglich, dass das bestehende subjektiv-dingliche Recht aufgehoben und ein neues subjektiv-persönliches Recht begründet wird. Das neue Recht geht dann aber allen in der Zwischenzeit eingetragenen Rechten im Rang nach, sofern die Inhaber dieser Rechte einer Rangänderung nach § 880 BGB nicht zustimmen.
Praxistipp: Nach § 1198 BGB ist die (rangwahrende) Umwandlung einer Hypothek in eine Grundschuld und umgekehrt zulässig.