Montagsblog: Neues vom BGH

Diese Woche geht es um eine Frage aus dem Sachenrecht.

Umwandlung eines dinglichen Vorkaufsrechts
BGH, Beschluss vom 23. Januar 2025 – V ZB 10/24

Der V. Zivilsenat befasst sich mit den Voraussetzungen von § 877 BGB.

Ein dem Beteiligten zu 1 gehörendes Grundstück ist mit einem Vorkaufsrecht zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines benachbarten Grundstücks belastet. Eigentümer des herrschenden Grundstücks ist die Beteiligte zu 2. Die Beteiligten haben vereinbart, das Recht dahin zu ändern, dass es der Beteiligten zu 2 künftig persönlich zusteht. Das Grundbuchamt hat den Antrag auf Eintragung dieser Änderung zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten ist erfolglos geblieben.

Die Rechtsbeschwerde der Beteiligten hat ebenfalls keinen Erfolg.

Nach § 877 BGB kann der Inhalt eines im Grundbuch eingetragenen Rechts an einem Grundstück geändert werden. Ein Wechsel des Rechtsinhabers ist jedoch nur gemäß § 873 BGB zulässig. Der sachenrechtliche Typ des Rechts darf nur geändert werden, wenn das Gesetz dies vorsieht.

Die von den Beteiligten angestrebte Änderung ist danach aus zwei Gründen nicht zulässig:

Dem Beteiligten zu 2 steht das Recht derzeit nur in seiner Eigenschaft als Eigentümer des herrschenden Grundstücks zu. Die Änderung zu einem ihm persönlich zustehenden Recht würde deshalb zu einem Wechsel des Rechtsinhabers führen.

Darüber hinaus sind ein subjektiv-dingliches und ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht nicht typengleich. Ein subjektiv-dingliches Recht kann nach § 1103 Abs. 1 BGB nicht vom Eigentum am herrschenden Grundstück getrennt werden. Diese Bindung ginge durch eine Umwandlung in ein subjektiv-persönliches Recht verloren.

Die angestrebte Rechtsänderung ist deshalb nur dergestalt möglich, dass das bestehende subjektiv-dingliche Recht aufgehoben und ein neues subjektiv-persönliches Recht begründet wird. Das neue Recht geht dann aber allen in der Zwischenzeit eingetragenen Rechten im Rang nach, sofern die Inhaber dieser Rechte einer Rangänderung nach § 880 BGB nicht zustimmen.

Praxistipp: Nach § 1198 BGB ist die (rangwahrende) Umwandlung einer Hypothek in eine Grundschuld und umgekehrt zulässig.

Montagsblog: Neues vom BGH

Diese Woche geht es um formelle Fragen aus dem Bereich des Grundbuchrechts.

Bedingung oder Befristung dinglicher Rechte an einem Grundstück
Beschluss vom 1. Oktober 2020 – V ZB 51/20

Mit den Voraussetzungen für die Löschung einer Reallast befasst sich der V. Zivilsenat.

Die Antragstellerin ist Eigentümerin eines Grundstücks, das mit einer Reallast belastet ist. Das Recht war im Jahr 2009 aufgrund einer Bewilligung des damaligen Eigentümers eingetragen worden. Laut dieser Erklärung dient das Recht der Sicherung eines für die Lebensdauer der Berechtigten bestehenden vertraglichen Rentenanspruchs. Die Antragstellerin hat eine Sterbeurkunde vorgelegt, laut der die Berechtigte im Januar 2018 verstorben ist. Sie begehrt die Löschung des Rechts im Grundbuch. Das AG hat ihr durch Zwischenverfügung aufgegeben, eine Löschungsbewilligung der Erben der Berechtigten sowie einen Erbennachweis einzureichen. Die hiergegen gerichtete Beschwerde ist erfolglos geblieben.

Der BGH hebt die angefochtenen Entscheidungen aus formellen Gründen auf, bestätigt diese aber in der Sache.

Die Zwischenverfügung ist formell unzulässig. Nach der Rechtsprechung des BGH darf eine Zwischenverfügung gemäß § 18 GBO nur ergehen, wenn der Mangel des Antrags mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann. An dieser Voraussetzung fehlt es, wenn eine erst noch zu erklärende Eintragungsbewilligung erforderlich ist.

In seinen Hinweisen für das weitere Verfahren stellt der BGH klar, dass die inhaltliche Beurteilung durch das OLG zutreffend ist.

Eine Bewilligung der Erben wäre nach § 23 GBO entbehrlich, wenn die eingetragene Reallast auf die Lebenszeit der Berechtigten befristet wäre. Eine solche Befristung muss jedoch aus dem Grundbuch selbst ersichtlich sein. Nach § 874 BGB kann die Eintragung zwar zur näheren Bezeichnung des Inhalts des Rechts auf die Eintragungsbewilligung Bezug nehmen. Eine Bedingung oder Befristung stellt aber nicht lediglich eine nähere Bezeichnung des Inhalts dar. Sie betrifft den rechtlichen Bestand des eingetragenen Rechts, nicht nur dessen nähere Ausgestaltung. Eine Bezugnahme auf die Bewilligung ist nur hinsichtlich weiterer Einzelheiten zulässig, etwa hinsichtlich der Fristdauer.

Eine Bewilligung der Erben wäre gemäß § 22 Abs. 1 GBO auch dann entbehrlich, wenn sich die dingliche Einigung (§ 873 BGB) zwischen dem Berechtigten und dem damaligen Grundstückseigentümer auf ein befristetes Recht bezogen hätte. In diesem Falle wäre das Grundbuch unrichtig, soweit es das Recht als unbefristet ausweist. Die Unrichtigkeit muss aber gemäß § 29 Abs. 1 GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Die vorgelegte Eintragungsbewilligung genügt zwar dieser Form. Sie enthält aber nur eine Erklärung des Eigentümers und lässt nicht erkennen, ob die Berechtigte einer Befristung zugestimmt hat. Eine solche Zustimmung könnte zwar in einem öffentlich beglaubigten Eintragungsantrag der Berechtigten zu sehen sein. Im Streitfall ist der Eintragungsantrag aber vom Eigentümer gestellt worden.

Praxistipp: Die Entscheidung zeigt eindrucksvoll, wie wichtig es sein kann, dass eine Grundbucheintragung vom Betroffenen bewilligt und vom Begünstigten beantragt wird.