Stichtag 1.12.2020: Inkrafttreten der WEG-Refom

| 20. November 2020

Am 1.12.2020 tritt die wohl umfassendste Reform des Wohnungseigentumsrechts seit seiner Schaffung im Jahr 1951 in Kraft. Kaum ein Stein bleibt auf dem anderen. Der Verband der Wohnungseigentümer – in Zukunft: die „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ – wird voll rechtsfähig und ist Träger der Verwaltung. Er entsteht bereits mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher, so dass im Fall der Teilung des Grundstücks eine „Ein-Personen-Gemeinschaft“ existiert. Der Verwalter erhält fast unbeschränkte und unbeschränkbare Vertretungsmacht für die Gemeinschaft und kann jederzeit von den Wohnungseigentümern abberufen werden. Sondereigentum ist jetzt auch an Freiflächen möglich. Bauliche Veränderungen können zukünftig grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass ihm der Bau einer Ladestation für sein E-Auto gestattet wird. Für Versammlungen gibt es kein Quorum für die Beschlussfähigkeit mehr.  Beschlussanfechtungsklagen sind gegen die Gemeinschaft zu richten. Die Liste der tiefgreifenden Änderungen ließe sich noch ein gutes Stück fortsetzen.

In den Wohnungseigentumsanlagen wird sich daher in Zukunft vieles ändern. Aber nicht nur praktisch, sondern auch dogmatisch ist ein Umdenken angesagt. Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) nähert das WEG dem übrigen Verbandsrecht an, wenn es um die Rechtsstellung der  Gemeinschaft im Rechtsverkehr oder die Binnenrechtsbeziehungen zwischen Gemeinschaft, Wohnungseigentümern, Verwalter und Beirat geht. Hier hat der Gesetzgeber sich an die Strukturen von GmbH, AG und Verein angelehnt, so dass die dort entwickelten Lösungen auch für das WEG fruchtbar gemacht werden können. Auch wenn das WEG so für die meisten Juristen klarer wird, ist dies für Wohnungseigentümer und Verwalter nicht unbedingt der Fall. Mit der konzeptionellen Klarheit einher geht nämlich eine „Bereinigung von Selbstverständlichkeiten“, also die Streichung vermeintlich überflüssiger Regelungen. So findet sich die bisher in § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG geregelte Aufgabe des Verwalters, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen, im neuen WEG nicht mehr. Damit wollte der Gesetzgeber ihn aber keineswegs von der Pflicht entbinden. Er war nur der Ansicht, es bedürfe der Regelung nicht, weil sich diese Pflicht des Verwalters unmittelbar aus seiner Stellung als Vollzugsorgan ergebe.  Dies mag zwar so sein, sorgt aber nicht unbedingt für Rechtssicherheit.

Trotzdem lässt sich als erstes Fazit sagen, dass das neue WEG einen erheblichen und dringend notwendigen Fortschritt darstellt. Die neuen zahlreichen Rechtsfragen werden aber die Gerichte in der nächsten Jahren gut beschäftigen.

Hinweis: Ein zweiteiliger Beitrag, der die Neuregelungen vorstellt, beginnt in MDR 2020, 1409 und wird in Heft 24/2020 fortgesetzt.

 

Montagsblog: Neues vom BGH

| 31. Mai 2020

Diese Woche geht es um die Geltendmachung von Unterlassungsansprüchen durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft.

Vergemeinschaftung von Unterlassungsansprüchen einzelner Wohnungseigentümer
Urteil vom 24. Januar 2020 – V ZR 295/16

Der V. Zivilsenat baut seine Rechtsprechung zur Vergemeinschaftung von Ansprüchen aus.

Der Klägerin gehört eine Eigentumswohnung. Der Beklagte ist Mieter der direkt darunter gelegenen Wohnung. Er vermietet diese an Personen weiter, die sich in einer nahe gelegenen Klinik behandeln lassen. Verschiedene Eigentümer bemängelten Geruchs- und Geräuschimmissionen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss deshalb, Ansprüche auf Unterlassung solcher Immissionen und auf Unterlassung der Nutzung der Wohnung als Pensionsbetrieb im eigenen Namen geltend zu machen. Die Klägerin ging dennoch individuell gegen den Beklagten vor. Das LG wies die Klage als unzulässig ab. Die Berufung der Klägerin blieb ohne Erfolg.

Die Revision der Klägerin führt zur Zurückverweisung an das OLG, soweit sich die Klage gegen Immissionen richtet. Der BGH tritt den Vorinstanzen zwar darin bei, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft Ansprüche auf Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung des Wohnungseigentums an sich ziehen kann, mit der Folge, dass die Klage eines einzelnen Eigentümers unzulässig ist. Nicht zulässig und unwirksam ist aber die Vergemeinschaftung von Ansprüchen auf Unterlassung von Störungen des Sondereigentums. Im Streitfall darf die Klägerin deshalb weiterhin gegen Geruchs- und Geräuschimmissionen vorgehen, die in ihrer eigenen Wohnung auftreten.

Praxistipp: Eine Klage auf Unterlassung von Störungen kann auch gegen den Mieter der Wohnung erhoben werden, von der die Störungen ausgehen.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 19. Juli 2019

Diese Woche geht es um einen nicht alltäglichen Fall der Kostenerstattung.

Anwaltsbestellung nach Klagerücknahme
Beschluss vom 23. Mai 2019 – V ZB 196/17

Mit der Reichweite des Anspruchs auf Kostenerstattung nach Klagerücknahme befasst sich der V. Zivilsenat.

Der Kläger hatte mit einer gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten Klage einen Beschluss der Eigentümerversammlung angegriffen. Vier Tage nach Zustellung der Klage an den Verwalter der Anlage bestellte sich ein Rechtsanwalt als Prozessbevollmächtigter der Beklagten. Zu diesem Zeitpunkt hatte der Kläger gegenüber dem Gericht bereits die Rücknahme der Klage erklärt. Dieser Schriftsatz wurde dem Verwalter erst einen Tag später zugestellt. Der Rechtspfleger beim AG setzte die von den Beklagten geltend gemachten Anwaltskosten antragsgemäß fest. Die Beschwerde des Klägers blieb erfolglos.

Die Rechtsbeschwerde des Klägers hat ebenfalls keinen Erfolg. Der BGH stützt sich auf seine Rechtsprechung, wonach ein Rechtsmittelgegner die Kosten eines Anwalts erstattet verlangen kann, den er in nicht vorwerfbarer Unkenntnis von der bereits erfolgten Rücknahme des Rechtsmittels beauftragt hat. Für den Fall einer Klagerücknahme kann nichts anderes gelten. Im Streitfall war den Beklagten die Klagerücknahme nicht bekannt. Es waren auch keine Umstände ersichtlich, die auf eine entsprechende Erklärung des Klägers hindeuteten. Deshalb hat der Kläger die angefallenen Kosten zu erstatten.

Praxistipp: Um unnötige Kosten zu vermeiden, sollte der Anwalt des Klägers in solchen Situationen die Gegenseite auf möglichst schnellem Weg (Telefax, E-Mail, Telefon) direkt von der Klagerücknahme unterrichten.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 5. Mai 2019

Diese Woche geht es um eine bislang ungeklärte Frage im Zusammenhang mit Wohnungseigentümergemeinschaften.

Prozesskostenhilfe für Wohnungseigentümergemeinschaften
Beschluss vom 21. März 2019 – V ZB 111/18

Mit einer in Literatur und Rechtsprechung bislang umstrittenen Frage befasst sich der V. Zivilsenat.

Die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft beantragte Prozesskostenhilfe für die Berufungsinstanz. Das LG wies den Antrag zurück, ließ aber die Rechtsbeschwerde zu.

Das Rechtsmittel der Beklagten bleibt ohne Erfolg. Der BGH bestätigt die von der Vorinstanz zugrunde gelegte Auffassung, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 116 Satz 1 Nr. 2 ZPO nur dann ein Recht auf Prozesskostenhilfe hat, wenn weder sie noch die ihr angehörenden Wohnungseigentümer in der Lage sind, die Kosten aufzubringen. Verfügt die Gemeinschaft nicht über die erforderlichen Mittel, muss sie die Finanzierungslücke durch eine Umlage auf die Eigentümer oder durch eine Kreditaufnahme schließen. Können einzelne Eigentümer den auf sie entfallenden Anteil der Kosten nicht erbringen, muss dies durch eine ergänzende Umlage bei den übrigen Eigentümern ausgeglichen werden. Hierbei ist unerheblich, ob die Kostentragung für die Eigentümer zumutbar ist.

Praxistipp: Um die Voraussetzungen darzulegen, muss sowohl für die Eigentümergemeinschaft als auch für jeden einzelnen Eigentümer eine Erklärung über die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse vorgelegt werden. Darüber hinaus muss dargelegt werden, weshalb die Aufnahme eines Kredits nicht in Betracht kommt.

BGH zur rechtzeitigen Zustellung demnächst

| 10. Januar 2018

Der BGH hat sich (Urt. v. 29.9.2017 – V ZR 103/16) mit der Wahrung der Klagefrist von einem Monat des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG befasst. Die angefochtenen Beschlüsse wurden am 26.2.2015 gefasst. Am 11.3.2015 ging die Anfechtungsklage bei dem AG ein. Die Gerichtskostenrechnung ging am 24.3.2015 bei der Klägervertreterin ein. Am 23.4.2015 wurde der Vorschuss gezahlt, am 29.4.2015 wurde die Klage zugestellt.

Da die Monatsfrist offensichtlich versäumt wurde, konnte eine Fristwahrung nur nach § 167 ZPO erreicht werden. Es kommt also darauf an, ob die Klage noch demnächst zugestellt wurde. Nach ständiger Rechtsprechung ist von einer Zustellung „demnächst“ nur auszugehen, wenn sich die der Partei zuzurechnenden Verzögerungen in einem hinnehmbaren Rahmen halten. Dabei wird regelmäßig von einer Frist von 14 Tagen ausgegangen. Dies gilt für alle Fallgruppen, auch die Einzahlung der Gerichtskosten. Es kommt allerdings darauf an, um wieviele Tag sich der ohnehin erforderliche Zeitraum verzögert hat.

Gänzlich unerheblich ist allerdings der Zeitraum bis zum 26.3.2015, denn der Kläger hatte die Klage zu früh eingereicht, er hätte aber bis zum 26.3.2015 abwarten dürfen.

Der BGH geht davon aus, dass der Partei im Normalfall eine Woche dafür zusteht, die erforderlichen Gerichtskosten zu bezahlen. Dies ist insofern bemerkenswert, als ein anderer Senat hierfür nur drei Tage angesetzt hat. Einer Vorlage an den Großen Senat für Zivilsachen bedurfte es jedoch nicht, da die Ausführungen des anderen Senats nicht entscheidungserheblich waren.

Interessant ist weiterhin, dass der BGH den Zeitraum, der erforderlich ist, um die Kostenrechnung von der Klägervertreterin zu dem Kläger weiterzuleiten, nicht in die 14 Tage-Frist einrechnet!

Die Frist berechnet sich daher wie folgt: Die Frist begann am 27.3.2015. Eine Einzahlung wäre daher bis zum 7.4.2015 zu erwarten gewesen. Allerdings fiel das Osterfest in diesen Zeitraum. Es kann aber von einer Partei nicht verlangt werden, an Feiertagen für die Zahlung der Kosten zu sorgen. Damit sind zwei Tage (Karfreitag und Ostermontag) hinzuzurechnen. Mithin hätten die Kosten bis zum 9.4.2015 unter normalen Umständen beglichen sein müssen. Ab diesem Tag lieft die oben erwähnte 14 Tages-Frist. Damit war die Zahlung am 23.4.2015 gerade noch rechtzeitig.

Fazit: Diese Entscheidung ist sehr lehrreich. Gleichwohl sollte man es auf eine solche Fristberechnung nicht ankommen lassen, sondern vorsorglich stets innerhalb der 14 Tages-Frist reagieren bzw. die vertretene Partei entsprechend belehren.