Montagsblog: Neues vom BGH

| 17. April 2026

Diese Woche geht es um die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen aus einem Vertrag über die Errichtung einer Wohnungseigentumsanlage.

Beginn der Verjährung des Anspruchs auf Kostenvorschuss aus § 633 Abs. 3 BGB a.F.
BGH, Urteile vom 26. März 2026 – VII ZR 68/24 und VII ZR 108/24

Der VII. Zivilsenat befasst sich in zwei Entscheidungen mit Sachverhalten, die weit zurückliegen, möglicherweise aber keine Einzelfälle bilden.

In beiden Fällen nimmt eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern die Bauträgerin, die die jeweilige Anlage errichtet hat, auf Vorschuss für die Beseitigung von Mängeln am Dach in Anspruch.

Die Arbeiten fanden in den Jahren 1998 bis 1999 statt. Alle Wohneinheiten waren bis Ende 2001 veräußert. Die Allgemeinen Vertragsbestimmungen der Erwerbsverträge sehen im ersten Fall vor, dass das Gemeinschaftseigentum durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter abgenommen wird. Im zweiten Fall ist festgelegt, dass die Abnahme durch einen hierzu bevollmächtigten vereidigten Sachverständigen erfolgt, dessen Erklärung für alle Erwerber bindend ist. Die gewählten Vertreter bzw. der Sachverständige nahmen das Gemeinschaftseigentum im Jahr 2000 ab.

Ende 2017 bzw. Ende 2014 forderte die jeweilige Klägerin die jeweilige Beklagte unter Fristsetzung zur Beseitigung von Mängeln am Dach des betreffenden Anwesens auf. Die Beklagte kam dem nicht nach.

Die im Jahr 2020 bzw. 2017 erhobenen Klagen sind auf Zahlung eines Vorschusses auf die Kosten der Mängelbeseitigung gerichtet, im ersten Fall in Höhe von 292.000 Euro, im zweiten Fall in Höhe von rund 14.000 Euro zuzüglich Gutachterkosten in Höhe von rund 4.000 Euro.

Im ersten Fall hat das LG die Beklagte antragsgemäß verurteilt; das OLG hat die Klage wegen Verjährung abgewiesen. Im zweiten Fall hat das LG den Klageanspruch als verjährt angesehen; das OLG hat die Beklagte im Wesentlichen antragsgemäß verurteilt.

Der BGH entscheidet, dass die Ansprüche in beiden Fällen nicht verjährt sind.

Ansprüche auf Beseitigung von Werkmängeln verjähren sowohl nach altem Recht (§ 638 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F.) als auch nach neuem Recht (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB) in fünf Jahren. Diese Frist beginnt mit der Abnahme des Werks (§ 638 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F., § 634a Abs. 2 BGB). Sie gilt auch für den früher in § 633 Abs. 3 BGB a.F. und nunmehr in § 637 Abs. 3 BGB vorgesehenen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses.

In beiden Streitfällen ist das Werk noch nicht abgenommen. Die im Jahr 2000 durch drei Vertreter bzw. einen Sachverständigen abgegebenen Abnahmeerklärungen sind nicht wirksam. Die in den Erwerbsverträgen enthaltene Klausel, wonach die Abnahme durch die gewählten Vertreter bzw. den gemeinsam beauftragten Sachverständigen jeden Erwerber bindet, ist nach § 9 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 AGBGB (jetzt: § 307 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB) unwirksam, weil sie den Erwerber unangemessen benachteiligt. Ein Besteller kann zwar einen Dritten mit der Abnahme beauftragen. Der Unternehmer darf ihm durch Allgemeine Geschäftsbedingungen aber nicht die Möglichkeit nehmen, die Abnahmefähigkeit selbst oder mit Hilfe eines von ihm beauftragten Sachverständigen zu beurteilen.

Aus einer Gesamtanalogie zu § 197 Abs. 1, § 199 Abs. 2, Abs. 3 Nr. 2 und Abs. 3a sowie § 202 Abs. 2 BGB, jedenfalls aber aus § 242 BGB ergibt sich für diese Fallkonstellation eine Höchstdauer der Verjährungsfrist von dreißig Jahren. Diese Frist ist in beiden Streitfällen noch nicht abgelaufen.

Praxistipp: Die an die Abnahme gebundenen Verjährungsfristen beginnen auch dann zu laufen, wenn der Besteller die Abnahme ernsthaft und endgültig verweigert; diese Voraussetzung liegt insbesondere dann vor, wenn der Besteller erfolglos eine Frist zur Beseitigung wesentlicher Mängel gesetzt hat (BGH, Urteil vom 8. Juli 2010 – VII ZR 171/08, NJW 2010, 3573 Rn. 23 [insoweit nur teilweise in MDR 2010, 1316]). Wenn sich der Besteller nicht erklärt, kann ihm der Unternehmer nach § 640 Abs. 2 Satz 1 BGB eine Frist setzen. Wenn der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat, gilt das Werk als abgenommen.

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| 6. Juni 2021

Diese Woche geht um Fragen des Verbrauchsgüterkaufs.

Kostenvorschuss beim Verbrauchsgüterkauf
Urteil vom 7. April 2021 – VIII ZR 191/19

Mit den Voraussetzungen und Wirkungen eines Verbrauchsgüterkaufs befasst sich der VIII. Zivilsenat.

Der Kläger betrieb bis Juli 2012 eine Tischlerei und stand in ständiger Geschäftsbeziehung zur Beklagten, die mit Hölzern handelt. Anfang 2012 bestellte er bei einem Außendienstmitarbeiter der Beklagten Brettschichtholz zur Sanierung der Terrasse seines neben der Tischlerei gelegenen Privathauses. Lieferung und Rechnungsstellung erfolgten an die Geschäftsadresse. Im Jahr 2015 beanstandete der Kläger Risse an den Leimfugen, die nach seiner Auffassung auf einer nicht der erforderlichen Nutzungsklasse entsprechende Verleimung beruhen. Die Beklagte machte geltend, das bestellte und gelieferte Holz entspreche dem üblichen Standard. Die auf Zahlung eines Vorschusses für Ausbau und Entsorgung der verbauten Hölzer und für Lieferung und Einbau neuer Hölzer gerichtete Klage hatte in erster Instanz weitgehend Erfolg. Das OLG wies die Klage hingegen ab.

Die Revision des Klägers führt zur Zurückverweisung der Sache an das OLG.

Entgegen der Auffassung des OLG handelt es sich um einen Verbrauchsgüterkauf. Für die Abgrenzung zwischen Verbraucher- und Unternehmerhandeln ist grundsätzlich die objektiv zu bestimmende Zweckrichtung des Rechtsgeschäfts entscheidend. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die für den Vertragspartner erkennbaren Umstände eindeutig und zweifelsfrei auf eine gewerbliche oder selbständige berufliche Tätigkeit hindeuten. Im Streitfall war der Kläger zwar Gewerbetreibender. Der in Rede stehende Vertrag war aber auf die Anschaffung von Hölzern für private Zwecke gerichtet. Dies war dem Außendienstmitarbeiter der Beklagten nach den Feststellungen des OLG bekannt oder zumindest erkennbar. Deshalb liegt ein Verbrauchergeschäft vor.

Die Ansprüche sind nicht verjährt. Maßgeblich ist die fünfjährige Verjährungsfrist nach § 438 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. b BGB. Die Hölzer sind für den Bau der Terrasse und damit für ein Bauwerk verwendet worden. Dies ist eine übliche Verwendungsweise im Sinne der genannten Vorschrift, weil Holz zu den Materialien gehört, die für ein Bauwerk eingesetzt werden. Ob die bestellten und gelieferten Hölzer für diesen Zweck geeignet waren, ist in diesem Zusammenhang unerheblich.

Im neu eröffneten Berufungsrechtszug wird das OLG Feststellungen zur Höhe des Anspruchs treffen müssen. Ein Anspruch auf Vorschuss für die Beschaffung neuer Hölzer ist allerdings schon dem Grunde nach ausgeschlossen. Anders als ein Mieter oder ein Besteller eines Werks ist ein Käufer grundsätzlich nicht berechtigt, einen Mangel auf Kosten des Verkäufers selbst zu beseitigen. Eine Ausnahme gilt nur für Einbau- und Ausbaukosten, für die § 439 Abs. 3 BGB in der seit 1.1.2018 geltenden Fassung einen Ersatzanspruch vorsieht. Nach der für den Streitfall noch maßgeblichen früheren Rechtslage besteht ein solcher Anspruch, wenn der Verkäufer den Aus- und Einbau wegen Unverhältnismäßigkeit der Kosten verweigern darf. Der Kläger wird im Ergebnis also nur einen Teil dieser Kosten ersetzt verlangen können.

Praxistipp: Ersatz der Kosten für die Beschaffung einer mangelfreien Sache kann der Käufer verlangen, wenn die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch nach § 280 ff. BGB erfüllt sind.

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| 8. Dezember 2017

Abstandnahme von Grundstücksverkauf
Urteil vom 13. Oktober 2017 – V ZR 11/17

Mit Treuepflichten vor Abschluss eines formbedürftigen Vertrags befasst sich der V. Zivilsenat.

Der Kläger wollte von der Beklagten eine Eigentumswohnung kaufen. Der für die Beklagte tätige Vermittler übersandte mehrere Vertragsentwürfe und teilte mit, außer der Fertigstellungsanzeige für Renovierungsmaßnahmen und der Eintragung im Grundbuch stünden einer Abwicklung des Kaufvertrags keine Hindernisse entgegen. Nach Mitteilung des Notartermins schloss der Kläger einen Darlehensvertrag zur Finanzierung des größten Teils des Kaufpreises. Acht Tage vor dem Notartermin ließ die Beklagte mitteilen, sie sei nicht mehr bereit, die Wohnung zu dem bisher angebotenen Preis von 376.700 Euro zu verkaufen; der neue Kaufpreis betrage 472.400 Euro. Die auf Erstattung der Kosten für die Rückabwicklung des Darlehensvertrags gerichtete Klage blieb in den beiden ersten Instanzen erfolglos.

Der BGH bestätigt die Entscheidung der Vorinstanzen. Er nimmt Bezug auf seine Rechtsprechung, wonach die Abstandnahme von einem in Aussicht genommenen formbedürftigen Vertrag grundsätzlich nur bei einer besonders schwerwiegenden, in der Regel vorsätzlichen Treupflichtverletzung  Schadensersatzansprüche des anderen Teils auslöst. Eine solche Pflichtverletzung käme etwa in Betracht, wenn die Beklagte von vornherein nicht bereit gewesen wäre, zu dem ursprünglich genannten Preis zu verkaufen, oder wenn sie dem Beklagten ihren Sinneswandel zunächst verschwiegen hätte. Diese Voraussetzungen waren nach den vom BGH als rechtsfehlerfrei angesehenen tatrichterlichen Feststellungen der Vorinstanzen im Streitfall nicht erfüllt. Zu einem allgemeinen Hinweis darauf, dass sie sich eine eventuelle Preiserhöhung vorbehält, war die Beklagte nach Auffassung des BGH nicht verpflichtet. Der Kläger handelte deshalb auf eigenes Risiko, wenn er bereits vor der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags verbindliche Vereinbarungen zur Finanzierung schloss.

Praxistipp: Der potentielle Käufer kann das Risiko von vergeblichen Finanzierungsaufwendungen nur dadurch ausschließen, dass er sich gegenüber der Bank eine Annahmefrist oder ein kostenloses Löserecht bis zum Abschluss des Kaufvertrags einräumen lässt.

Änderung von technischen Normen nach Abschluss eines Werkvertrags
Urteil vom 14. November 2017 – VII ZR 65/14

Eine grundlegende Entscheidung zur geschuldeten Beschaffenheit eines Werks trifft der VII. Zivilsenat.

Die Klägerin hatte den Beklagten Anfang 2007 mit der Errichtung von drei Pultdachhallen zum Festpreis beauftragt.  Nach dem Vertrag war das Dach für eine Schneelast von 80 kg/m² auszulegen. Dies entsprach der bis Ende 2006 geltenden DIN-Vorschrift und der im Jahr 2006 erteilten Baugenehmigung. Nach der ab 2007 geltenden DIN-Vorschrift war eine Schneelast von 139 kg/m² anzusetzen. Nach Errichtung der Halle beanstandete die Beklagte das Dach als mangelhaft. Ihre auf  Vorschuss der Kosten für eine Neuerrichtung der Dachkonstruktion gerichtete Klage war in erster Instanz vollständig und in zweiter Instanz zum überwiegenden Teil erfolgreich. Das OLG ging davon aus, dass ursprünglich nur eine Schneelast von 80 kg/m² einzuhalten war, und stellte fest, dass das Werk der Beklagten schon dieser Anforderung nicht entspreche. Auf dieser Grundlage sprach es der Klägerin die (deutlich höheren) Kosten für eine Neuerrichtung auf der Grundlage von 139 kg/m² zu, weil die Klägerin nunmehr zur Einhaltung der neuen Vorgaben verpflichtet sei und dies eine Folge des Werkmangels sei, für den die Beklagte einzustehen habe.

Der BGH verweist die Sache auf die Berufung der Beklagten an das OLG zurück. Er hält die Argumentation des OLG für nicht tragfähig, weil die Klägerin danach ein weitaus besseres Werk erhalten würde als dies nach dem Vertrag geschuldet war. Wenn nach dem Vertrag nur eine Schneelast von 80 kg/m² einzuhalten war, hätte die Klägerin für Dach, das 139 kg/m² standhält, auch ohne den Mangel deutlich mehr zahlen müssen; folgerichtig darf sie dann nur Ersatz derjenigen Kosten verlangen, die zur Einhaltung einer Schneelast von 80 kg/m² erforderlich sind. Darüber hinaus hält der BGH allerdings schon die Erwägungen des OLG zur ursprünglich geschuldeten Beschaffenheit des Werks für fehlerhaft. Auch wenn ein Werk den im Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden anerkannten Regeln der Technik entspricht, muss der Auftraggeber den Auftragnehmer auf absehbare oder eingetretene Änderungen dieser Regeln hinweisen. Der Auftragnehmer hat dann zu entscheiden, ob das Werk wie ursprünglich vereinbart ausgeführt oder an die neuen Regeln angepasst werden soll. Entscheidet er sich für letzteres, muss er daraus resultierende Mehrkosten als Sowiesokosten tragen. Das OLG muss deshalb nach der Zurückverweisung klären, ob und welche Vereinbarungen die Parteien im Streitfall bezüglich der schon bei Vertragsschluss absehbaren Regeländerung getroffen haben.

Praxistipp: Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass sich der Auftraggeber trotz Kenntnis der Änderung mit der Einhaltung der alten Regeln begnügt hat, liegt beim Auftragnehmer.