Montagsblog: Neues vom BGH

| 22. Mai 2026

Im Pfingst-Montagsblog geht es zwei Entscheidungen zum Maklerrecht.

Einhaltung der Textform durch Austausch von E-Mails
BGH, Urteil vom 11. März 2026 – I ZR 202/25

Der für Maklerverträge zuständige I. Zivilsenat befasst sich mit einer Frage, die für jede Art von Verträgen relevant sein kann.

Der Kläger und seine Ehefrau (nachfolgend: die Auftraggeber) erteilten der Beklagten im Jahr 2022 einen Maklerauftrag im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie.

Im weiteren Verlauf korrespondierten die Parteien auch über den Verkauf des den Auftraggebern gehörenden Einfamilienhauses. In einer E-Mail nahmen die Auftraggeber Bezug auf ein Telefonat und gaben der Beklagten gegenüber ein für einen Kaufinteressenten bestimmtes Angebot für den Verkauf ihrer Immobilie ab. Wenige Tage später berichtete die Beklagte per E-Mail über erfolgte Kaufpreisverhandlungen und bot ein Gespräch an. Unterhalb des Nachrichtentextes, der Grußformel und der Namenswiedergabe der Beklagten stand ein Hinweis darauf, dass bei Abschluss eines Kaufvertrags eine Provision in Höhe von maximal 3,57 % des Verkaufspreises anfällt und dass sich der Kunde mit der Vereinbarung eines Termins mit der Beklagten mit der Zahlung einverstanden erklärt. Zehn Tage später stimmten die Auftraggeber in einer E-Mail „wie besprochen“ zu, dass die Beklagte einen Notartermin vereinbart.

Einen Monat später verkauften die Auftraggeber ihr Einfamilienhaus für 617.000 Euro. Der notarielle Kaufvertrag enthält die Erklärung, dass der Vertrag durch die Beklagte vermittelt worden ist und dass diese Erklärung nicht zu einer Erweiterung von Pflichten aus dem Maklervertrag oder zum Verzicht auf Einwendungen führt.

Kurz nach Vertragsschluss stellte die Beklagte den Auftraggebern eine Provision in Höhe von 1,2 % des Kaufpreises in Rechnung. Die Rechnung wurde zeitnah ausgeglichen. Einige Zeit später widerriefen die Auftraggeber ihre dem Maklervertrag zugrunde liegenden Willenserklärungen. Ihre auf Rückzahlung der geleisteten Provision gerichtete Klage hatte in den beiden ersten Instanzen Erfolg.

Die Revision der Beklagten bleibt im Ergebnis ohne Erfolg.

Entgegen der Auffassung des OLG konnte ein Maklervertrag im Streitfall allerdings durch Austausch von E-Mails geschlossen werden, aus denen sich konkludent der Wille zum Abschluss eines solchen Vertrages ergibt.

Nach § 656a BGB bedarf ein Maklervertrag über den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss oder über die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus der Textform. Zur Einhaltung dieser Form ist gemäß § 126b BGB die Abgabe einer lesbaren Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger erforderlich. Wie auch das OLG nicht verkannt hat, genügt eine E-Mail grundsätzlich diesen Anforderungen.

Für den Abschluss eines der Textform unterliegenden Vertrags genügt es, wenn das Angebot und die Annahme in der Form des § 126b BGB erklärt werden. Anders als § 126 Abs. 2 BGB (gesetzliche Schriftform) und § 126a Abs. 2 BGB (elektronische Form) ist nicht erforderlich, dass der Vertrag auf derselben Urkunde unterzeichnet wird bzw. die Parteien ein jeweils gleichlautendes Dokument signieren.

Entgegen der Auffassung des OLG müssen die Erklärungen nicht ausdrücklich auf den Abschluss des Vertrags gerichtet sein. Vielmehr genügt es, wenn den in der Form des § 126b BGB abgegebenen Erklärungen konkludent der Wille zum Vertragsschluss zu entnehmen ist.

Die angefochtene Entscheidung erweist sich jedoch aus anderen Gründen als richtig.

Ein formwirksamer Maklervertrag ist im Streitfall nicht zustandegekommen, weil der in der E-Mail der Beklagten enthaltene Hinweis auf die Provisionspflicht unterhalb der Grußformel und der Namensangabe der Beklagten angeordnet ist und der darüber angeordnete Text auf diesen Hinweis nicht Bezug nimmt. Eine in Textform abzugebende Erklärung muss das Textendes kenntlich machen, damit der Empfänger erkennen kann, dass das Dokument vollständig ist und dass es sich nicht nur um einen Entwurf eines noch nicht fertiggestellten Textes handelt. Der deutlich gemachte Textabschluss darf deshalb nicht durch darunter angebrachte Nachträge beseitigt werden.

Praxistipp: Ein konkludenter Vertragsschluss setzt zusätzlich voraus, dass Makler eindeutig zum Ausdruck bringt, dass er Makler des Interessenten sein will, um auszuschließen, dass dieser ihn für den Makler des anderen Vertragsteils hält.

Unterlassungsansprüche gegen ohne Auftrag handelnden Makler
BGH, Urteil vom 30. April 2026 – III ZR 164/25

Der für Geschäftsführung ohne Auftrag zuständige III. Zivilsenat befasst sich mit einer besonderen, aber wohl häufiger auftretenden Konstellation.

Der Kläger ist Eigentümer einer vermieteten Gewerbeimmobilie. Die Mieterin des Objekts beauftragte die Beklagte mit der Vermittlung eines Nach- oder Untermieters. Die Beklagte vermittelte im Spätsommer 2023 einen Interessenten, mit dem ein Vertragsschluss jedoch nicht zustande kam.

Im April 2024 bot die Beklagte die Immobilie auf verschiedenen Webseiten für eine Monatsmiete von rund 10.000 Euro an. Ein von ihr angebotenes Exposé enthielt Fotos der Innenräume. Ob der Kläger mit der Vermarktung einverstanden war, ist zwischen den Parteien streitig.

Auf eine Abmahnung der Klägerin verpflichtete sich die Beklagte, die Vermarktung der Immobilie und insbesondere das Anbieten von Exposés mit darin enthaltenen Fotos zu unterlassen. Der Aufforderung, die der Klägerin für die Rechtsverfolgung entstandenen Kosten zu übernehmen, kam sie nicht nach.

Das AG hat die auf Erstattung der Abmahnkosten gerichtete Klage abgewiesen. Das LG hat die Beklagte teilweise antragsgemäß verurteilt.

Die Revision der Beklagten hat Erfolg und führt zur Zurückverweisung der Sache an das LG.

Entgegen der Auffassung des LG steht einem Grundstückseigentümer gegen einen Makler, der die Immobilie ohne seinen Auftrag zum Kauf oder zur Miete anbietet, jedenfalls in der Konstellation des Streitfalls kein Unterlassungsanspruch aus § 677 und § 681 BGB zu.

Im Streitfall hat die Beklagte kein Geschäft der Klägerin besorgt. Sie hat die Immobilie vielmehr im Auftrag der Mieterin vermarktet.

Das LG wird nach Zurückverweisung der Sache jedoch zu prüfen haben, ob die Klägerin mit der Veröffentlichung der Fotos einverstanden war oder ob die Mieterin ihr Einverständnis erklärt hat und nach dem Mietvertrag hierzu berechtigt war.

Nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht das Recht, Fotografien von Bauwerken und Gartenanlagen aufzunehmen und gewerblich zu verwerten, dem Grundstückseigentümer zu, soweit die Abbildungen von seinem Grundstück aus gefertigt werden. Dies gilt auch für Fotos von Innenräumen. Bei einer Verletzung dieses Rechts steht dem Eigentümer ein Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB zu. Ferner kann er nach § 677, § 683 Satz 1 und § 670 BGB Ersatz der Kosten für eine Abmahnung verlangen.

Praxistipp: Eine Unterlassungsklage ohne vorherige Abmahnung kann zur Kostenfolge des § 93 ZPO führen, wenn der Beklagte den Klageanspruch sofort anerkennt.

Anwaltsblog 25/2025: Kein Erfolgshonorar für Vermittlung der Zulassung zum Studium bei Nichtannahme des Studienplatzes

| 22. Juni 2025

Der BGH hatte die Wirksamkeit einer Klausel in einem Vertrag über die Vermittlung eines Studienplatzes zu beurteilen, nach der die volle Vergütung bereits mit der Studienplatzzusage gezahlt werden muss (BGH, Urteil vom 5. Juni 2025 – I ZR 160/24):

Die Klägerin vermittelt deutschen Studienbewerbern Plätze in medizinisch-pharmazeutischen Studiengängen an ausländischen Universitäten. Der Beklagte beauftragte die Klägerin mit der Vermittlung eines Medizinstudienplatzes an der Universität Mostar/Bosnien. In den Vermittlungsbedingungen heißt es: „Erhält der Studienbewerber einen Studienplatz unter Mitwirkung der Klägerin, zahlt der Studienbewerber an die Klägerin ein Erfolgshonorar (netto) in Höhe einer Jahresstudiengebühr der jeweiligen Universität für den beauftragten Studiengang.“ In der Folge erklärte der Beklagte, er nehme Abstand vom Vertrag. Die Klägerin macht geltend, die Universität Mostar habe ihn bereits zum Studium zugelassen. Die Pflicht zur Zahlung des Vermittlungshonorars bestehe unabhängig davon, ob der Beklagte das Studium dort auch aufnehme. Das Landgericht wie Berufungsgericht haben die Klage auf Zahlung des Erfolgshonorars abgewiesen. Ein Provisionsanspruch bestehe nicht, weil die Honorarvereinbarung den Beklagten unangemessen benachteilige und daher unwirksam sei.

Die Revision der Klägerin wird zurückgewiesen. Nach § 307 Abs. 2 BGB ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist (Nr. 1) oder wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist (Nr. 2). Voraussetzung ist zunächst eine Benachteiligung des Vertragspartners von einigem Gewicht. Eine solche Benachteiligung ist iSv. § 307 BGB unangemessen, wenn der Verwender durch eine einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen.

Die gesetzliche Regelung, deren wesentlicher Grundgedanke für die gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorzunehmende Inhaltskontrolle der Vermittlungsbedingungen maßgeblich ist, ist dem Maklerrecht iSd. §§ 652 ff. BGB zu entnehmen. Dies gilt, obwohl es sich bei der Vermittlungsvereinbarung um einen gemischttypischen Vertrag handelt, der auch dienst- und werkvertragliche Elemente aufweist. Ein gemischter Vertrag bildet ein einheitliches Ganzes und kann deshalb bei der rechtlichen Beurteilung nicht in dem Sinn in seine verschiedenen Bestandteile zerlegt werden, dass beispielsweise auf den Mietvertragsanteil Mietrecht, auf den Dienstvertragsanteil Dienstvertragsrecht und auf den Kaufvertragsanteil Kaufrecht anzuwenden wäre. Der Eigenart des Vertrags wird vielmehr grundsätzlich nur die Unterstellung unter ein einziges Vertragsrecht gerecht, nämlich dasjenige, in dessen Bereich der Schwerpunkt des Vertrags liegt. Überwiegt ein Vertragsbestandteil und ist er deshalb für das Wesen dieses Vertrags prägend, so ist grundsätzlich das Recht dieses Bestandteils für den ganzen Vertrag entscheidend.

Nach den Vermittlungsbedingungen hat der Studienbewerber der Klägerin ein Erfolgshonorar in Höhe einer Jahresstudiengebühr der jeweiligen Universität für den beauftragten Studiengang zu zahlen, wenn er unter Mitwirkung der Klägerin einen Studienplatz erhält. Die Vergütungsregelung hält der Inhaltskontrolle nicht stand und ist daher unwirksam, weil sie den Auftraggeber gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen benachteiligt. Die Vergütung ist als Erfolgshonorar ausgestaltet. Sie sollte nicht erst mit dem Abschluss des Studienvertrags durch den Beklagten, sondern mit der Zulassung zum Studium durch die Universität, das heißt mit dem Nachweis einer Möglichkeit zum Vertragsschluss, verdient sein. Zum Leitbild des Maklervertrags gemäß § 652 BGB gehören die Erfolgsabhängigkeit der Provision, die Entschließungsfreiheit des Auftraggebers, die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für den Vertragsabschluss und die fehlende Verpflichtung des Maklers zur Leistungserbringung. Klauseln, welche die Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers durch Zahlungsverpflichtungen einschränkten, sind deshalb regelmäßig als unangemessen und unwirksam zu bewerten. Ein Vertragspartner, der die volle Erfolgsvergütung bereits mit der Studienplatzzusage zahlen müsste, ist – gerade auch in Anbetracht der Höhe der Vergütung, die einer Jahresstudiengebühr entspreche – in seiner Entschließungsfreiheit über die Annahme dieses Studienplatzes beeinträchtigt. Dies benachteiligt den Auftraggeber unangemessen, da die Leistung für ihn bei einem Wegfall seines Interesses an dem Abschluss des Hauptvertrags keinen Wert habe.

Die Abweichung von den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelungen zum Maklervertrag ist auch nicht durch sachliche Gründe gerechtfertigt. Zwar führt die Abweichung vom gesetzlichen Leitbild nicht zur Unwirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen, wenn die Leitbildabweichung sachlich gerechtfertigt ist und die Wahrung des gesetzlichen Schutzzwecks auf andere Weise sichergestellt wird. Solche besonderen Umstände sind nicht ersichtlich.

 

Fazit: Gemischte Verträge, die Elemente verschiedener Vertragstypen aufweisen, sind nach dem Grundsatz zu beurteilen, dass der Eigenart des Vertrags grundsätzlich nur die Unterstellung unter ein einziges Vertragsrecht gerecht wird, nämlich dasjenige, in dessen Bereich der Schwerpunkt des Vertrags liegt. Ein gemischttypischer Vertrag, der zwar dienst- und werkvertragliche Elemente aufweist, im Schwerpunkt aber darauf gerichtet ist, Bewerbern aus Deutschland gegen Entgelt Studienplätze an ausländischen Universitäten zu vermitteln, ist bei der Prüfung der unangemessenen Benachteiligung unter dem Gesichtspunkt der Abweichung von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB) am Leitbild des Maklervertrags zu messen.

BGH: Widerruf muss nicht als solcher bezeichnet werden

| 14. Juni 2017

Alter Wein in neuen Schläuchen. Eine neue Entscheidung des BGH (Urt. v. 12.1.2017 Az.: I ZR 198/15) zu „falsa demonstratio non nocet„.

In einem Fall zum alten Widerrufsrecht im Fernabsatz („ewiges Widerrufsrecht“) erklärte ein Verbraucher vor Gericht, er würde den geschlossenen Maklervertrag anfechten. Das Gericht wertet dies auch als die Erklärung eines Widerrufs:

Mit Erfolg macht die Revision geltend, der Beklagte zu 2 habe dadurch den Widerruf des Maklervertrags erklärt, dass er in der Klageerwiderung vom 8.11.2013 die Vertragserklärung wegen arglistiger Täuschung angefochten habe. Er habe damit deutlich gemacht, er wolle einen etwaigen Vertragsschluss von Anfang an nicht gelten lassen.

Diese Anfechtungserklärung bezieht sich zwar auf eine nach Behauptung der Klägerin von dem Beklagten zu 2 unterzeichnete schriftliche Bestätigung, nach der sich dieser verpflichtet haben soll, ihr eine Käuferprovision bei Abschluss eines Kaufvertrags über das Objekt zu zahlen.(2) Diese Erklärung ist jedoch dahingehend auszulegen, der Beklagte zu 2 wolle einen etwa mit der Klägerin geschlossenen Maklervertrag widerrufen. Wird eine auf einen bestimmten Vertrag gerichtete Erklärung durch die Vertragspartei wegen arglistiger Täuschung angefochten, wird damit hinreichend deutlich gemacht, dass der Anfechtende einen etwaigen Vertrag nicht gegen sich gelten lassen will (BGH, Urt. v. 2.5.2007 – XII ZR 109/04, MDR 2007, 1004, NJW 2007, 2110 Rn. 28; insoweit zutreffend OLG Karlsruhe, NJW-RR 1998, 1438, 1439). Da zwischen den Parteien nur ein einziges Vertragsverhältnis in Streit steht, muss die Anfechtungserklärung des Beklagten dahin verstanden werden, dass er an einem etwa mit der Klägerin zustande gekommenen Maklervertrag nicht festgehalten werden will.

Auf den ersten Blick eine sehr verbraucherfreundliche Entscheidung, die den Eindruck erweckt, eine einseitige Parteiergreifung des Gerichtes sei zulässig.

Andererseits ist es durchaus begrüßenswert, dass das Gericht den wahren Willen des Erklärenden ermittelt (keine Bindung von Anfang an) und die rechtlichen Schlüsse daraus zieht (wo wir heute schon dabei sind: iura novit curia). Dass die Erklärung hier von einem Rechtsanwalt stammte, der BGH dennoch großzügig auslegt, verwundert im Lichte einer früheren Entscheidung des BGH (Urt. v. 4.6.1996 – IX ZR 51/95, NJW 1996, 2648) in der ein hoher Maßstab an Rechtsanwälte angelegt wird:

„Auslegung setzt erst ein, wenn der Wortlaut einer Erklärung zu Zweifeln überhaupt Anlass gibt; dazu darf es der Rechtsanwalt regelmäßig gar nicht kommen lassen.“

Hinweis: Für die Praxis dürfte es in Zukunft ratsamer sein, möglichst weite Formulierungen zu finden, wenn es um die Beseitigung der Rechtswirkungen von Verträgen geht, sollte nicht ein ganz bestimmter Rechtsbehelf aufgrund seiner Rechtsfolgen gewünscht sein. Fraglich bleibt auch, welche Gestaltungserklärung ein Gericht durchgreifen lässt, wenn mehrere Gestaltungserklärungen einen teilweise identischen Erfolg, aber darüber hinaus noch unterschiedliche Rechtsfolgen hervorbringen (z.B. Wertersatz bei einem Widerruf oder Schadensersatz bei einer Anfechtung).