Montagsblog: Neues vom BGH

| 2. Oktober 2025

Diese Woche geht es um die Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs.

Eigenbedarf bei Auszug aus einer eigenen Wohnung
BGH, Urteil vom 24. September 2025 – VIII ZR 289/23

Der VIII. Zivilsenat grenzt die Tatbestände von § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB voneinander ab.

Die Beklagte ist seit dem Jahr 2006 Mieterin einer Zweizimmerwohnung in einem Mehrparteienhaus in Berlin. Der Kläger ist durch Eigentumserwerb in das Mietverhältnis eingetreten. Er bewohnt bislang die ebenfalls ihm gehörende unmittelbar darüber liegende Wohnung, die eine ähnliche Größe und einen ähnlichen Zuschnitt hat. Über dieser Wohnung befindet sich das nicht ausgebaute Dachgeschoss, das ebenfalls dem Kläger gehört.

Mit Schreiben vom 01.11.2021 kündigte der Kläger das Mietverhältnis zum 31.07.2022 wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung führte er an, er wolle das Dachgeschoss ausbauen und mit der von ihm derzeit genutzten Wohnung verbinden. Deshalb wolle er künftig die an die Beklagte vermietete Wohnung nutzen. Die neu entstandene größere Wohnung wolle er nach Fertigstellung verkaufen.

Das AG hat die Beklagte antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe verurteilt. Das LG hat die Klage abgewiesen.

Der BGH verweist die Sache an eine andere Kammer des LG zurück.

Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt vor, wenn der Vermieter den ernsthaften Wunsch hat, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, und dieser Wunsch auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird. Bei der Beurteilung, ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, haben die Gerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch privilegierte Dritte nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten.

Entgegen der Auffassung des LG darf der Nutzungswunsch des Klägers nicht deshalb als missbräuchlich angesehen werden, weil er die derzeit von ihm genutzte Wohnung verkaufen will. Das Nutzungsinteresse des Vermieters ist grundsätzlich auch dann zu respektieren, wenn dieser den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt oder selbst verursacht hat. Der Umstand, dass der Kläger die bisher genutzte Wohnung verkaufen will, führt deshalb nicht dazu, dass die Kündigung als Verwertungskündigung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu bewerten ist.

Eigenbedarf kann auch nicht deshalb verneint werden, weil die beiden Wohnungen hinsichtlich Größe und Zuschnitt ähnlich sind.

Praxistipp: Nach § 573 Abs. 3 BGB müssen die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Mieters im Kündigungsschreiben angegeben werden. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind und wenn die Kündigung bereits im Zeitpunkt ihres Ausspruchs wirksam war (BGH, U. v. 25.10.2023 – VIII ZR 147/22, MDR 2024, 95 Rn. 39).

Montagsblog: Neues vom BGH

| 1. März 2019

Um den Begriff des Bauwerks geht es in dieser Woche.

Verjährungsfrist bei Mängeln einer Photovoltaikanlage
Urteil vom 10. Januar 2019 – VII ZR 184/17

Mit der Frage, unter welchen Voraussetzungen der Einbau einer Photovoltaikanlage als Bauwerk anzusehen ist, befasst sich der VII. Zivilsenat.

Die Klägerin ließ ein Gebäude zu einem Studentenwohnheim umbauen. Zu den Baumaßnahmen gehörte die Integration einer Photovoltaikanlage in die Fassade des Gebäudes. Die Beklagten waren mit der Planung, Bauüberwachung und Ausführung dieser Teilmaßnahme betraut. Nach Abnahme stellte sich heraus, dass die Anlage nicht den prognostizierten Ertrag erbrachte. Rund ein Jahr nach der Abnahme leitete die Klägerin ein selbständiges Beweisverfahren ein. Rund drei Jahre nach Abschluss dieses Verfahrens klagte sie auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von rund 130.000 Euro. Die Klage blieb in den ersten beiden Instanzen erfolglos.

Der BGH verweist die Sache an das OLG zurück. Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen unterliegen die Ansprüche nicht der zweijährigen Verjährungsfrist für die Herstellung oder Veränderung einer Sache, sondern der fünfjährigen Frist für Bauwerke. Dies ergibt sich bereits daraus, dass die Arbeiten einen Teil der umfassenden Umbaumaßnahmen an dem Gebäude darstellten und die Photovoltaikanlage in dessen Fassade integriert wurde. Wenn ein Gebäude grundlegend erneuert wird, betreffen alle zu diesem Zweck vorgenommenen Baumaßnahmen ein Bauwerk im Sinne von § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB, unabhängig davon, ob sie für Bestand oder Funktion des Gebäudes zwingend notwendig sind.

Praxistipp: Die Errichtung einer Photovoltaikanlage ist auch dann als Bauwerk anzusehen, wenn sie mit einem bestehenden Gebäude zur dauerhaften Nutzung fest verbunden wird und das Gebäude als Trägerobjekt dient oder wenn sie zur dauerhaften Nutzung fest mit dem Erdboden verbunden wird.