Montagsblog: Neues vom BGH

| 12. Juni 2026

Diese Woche geht es um die Voraussetzungen für die Sittenwidrigkeit eines gewerblichen Grundstücksmietvertrags wegen überhöhter Miete.

Einholung eines Sachverständigengutachtens zur marktüblichen Miete
BGH, Beschluss vom 13. Mai 2026 – XII ZR 74/24

Der XII. Zivilsenat verdeutlicht die Voraussetzungen für die Einordnung eines gewerblichen Grundstücksmietvertrags als wucherähnliches Geschäft im Sinne von § 138 Abs. 1 BGB.

Der klagende Insolvenzverwalter verlangt vom Beklagten Zahlung rückständiger Untermiete.

Die Gemeinschuldnerin hatte im Jahr 2015 Gewerberäume angemietet, zu denen unter anderem Fitnessräume, eine Bar und eine Terrasse gehörten. Die vereinbarte Miete für das gesamte Mietobjekt betrug rund 14.000 Euro pro Monat. Einen Teil der Mietfläche vermietete die Gemeinschuldnerin etwa ein Jahr später für rund 33.000 Euro pro Monat an eine offene Handelsgesellschaft, zu deren Gesellschaftern der Beklagte gehört.

Das LG hat den Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von rund 37.000 Euro verurteilt. Das OLG hat die Klage insgesamt abgewiesen.

Die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils gemäß § 544 Abs. 9 ZPO und zur Zurückverweisung der Sache an das OLG.

Das OLG durfte nicht ohne Einholung des vom Kläger angebotenen Sachverständigengutachtens zu dem Ergebnis gelangen, dass die vereinbarte Untermiete in einem auffälligen Missverhältnis zur orts- oder marktüblichen Miete stand.

Die Einholung eines Gutachtens ist in solchen Fällen regelmäßig geboten. Sie durfte im Streitfall nicht deshalb unterbleiben, weil bereits die vereinbarte Hauptmiete an der oberen Grenze einer im Gewerbemarktbericht der örtlichen Industrie- und Handelskammer ausgewiesenen Mietspanne für gewerbliche Büroflächen lag. Der Kläger hat die Vergleichbarkeit von Büroräumen mit den vermieteten Räumen bestritten. Das OLG durfte deshalb nicht ohne sachverständige Hilfe die Vergleichbarkeit bejahen.

Der BGH weist ergänzend darauf hin, dass ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bei gewerblichen Pacht- und Mietverhältnissen nicht die Vermutung einer verwerflichen Gesinnung begründet. Vielmehr ist im Einzelfall zu würdigen, ob das auffällige Missverhältnis für den Begünstigten erkennbar war. Die Kenntnis der vereinbarten Hauptmiete reicht hierfür nur dann aus, wenn der Geschäftsführer der Gemeinschuldnerin erkennen konnte, dass diese der ortsüblichen Miete entsprach.

Wenn die benachteiligte Partei Vollkaufmann ist, besteht zudem die widerlegliche Vermutung, dass der Begünstigte nicht in verwerflicher Weise eine persönliche oder geschäftliche Unterlegenheit des Benachteiligten ausgenutzt hat.

Praxistipp: Stehen vergleichbare Objekte ausnahmsweise nicht zur Verfügung, sind gegebenenfalls andere Erfahrungswerte heranzuziehen. Auch dann darf aber der Maßstab der Orts- bzw. Marktüblichkeit nicht verlassen werden (BGH, Urteil vom 28. April 1999 – XII ZR 150/97, MDR 1999, 1432).

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| 5. Dezember 2025

Diese Woche geht es um den Anwendungsbereich der Regeln über die Kontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Individuell vereinbarte Bestimmung als Allgemeine Geschäftsbedingung
BGH, Urteil vom 13. November 2025 – III ZR 165/24

Der III. Zivilsenat befasst sich mit der AGB-Kontrolle von Vertragsverhältnissen mit mehr als zwei Parteien.

Die Kläger kauften im August 2015 von einer Projektentwicklungsgesellschaft eine noch zu errichtende Eigentumswohnung in einem für Ferienhäuser und -wohnungen vorgesehenen Baugebiet.

Die Verkäuferin hatte sich gegenüber der für die Bauplanung zuständigen Gemeinde verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass alle Einheiten der Anlage in den ersten zehn Jahren nach Fertigstellung über einen einzigen Vermittler weitgehend an Feriengäste vermietet werden. Zur Umsetzung dieser Verpflichtung hatte sie als vollmachtlose Vertreterin der künftigen Wohnungseigentümer im Juli 2015 einen Vermittlungsvertrag mit der Beklagten geschlossen. Dieser sah in § 9 Nr. 1 eine Laufzeit bis Anfang 2020 und in § 9 Nr. 3 eine Laufzeit bis mindestens Anfang 2027 vor.

Die Kläger erklärten im Kaufvertrag über ihre Wohnung, dass sie in die Rechte und Pflichten aus dem Vermittlungsvertrag eintreten. Im Februar 2022 kündigten sie den Vermittlungsvertrag und machten geltend, die Vereinbarung über die Laufzeit des Vertrags sei unwirksam. In der Folgezeit verwehrten sie eine Vermietung der Wohnung. Im Oktober 2022 erklärten sie erneut die Kündigung.

Die Kläger haben die Feststellung beantragt, dass der Vermittlungsvertrag ihnen gegenüber keine Wirkung entfaltet, hilfsweise, dass er wirksam gekündigt worden ist. Die Beklagte hat widerklagend Ersatz entgangener Vermittlungsprovisionen in Höhe von 1.298 Euro begehrt.

Das LG hat die Klage abgewiesen und die Kläger entsprechend der Widerklage verurteilt. Das OLG hat festgestellt, dass der Vermittlungsvertrag seit Oktober 2022 beendet ist, und den auf die Widerklage zu zahlenden Betrag auf 893 Euro reduziert.

Der BGH weist die Revision der Beklagten und die Anschlussrevision der Kläger zurück.

Aufgrund der nicht angefochtenen Abweisung des mit der Klage geltend gemachten Hauptantrags steht rechtskräftig fest, dass der Vermittlungsvertrag zwischen den Parteien wirksam zustande gekommen ist.

Im Ergebnis zu Recht hat das OLG angenommen, dass die Kläger den Vertrag im Oktober 2022 wirksam gekündigt haben. Die Vereinbarung über die Laufzeit ist jedenfalls wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

Die Vereinbarung unterliegt der AGB-Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB, obwohl sie zwischen der Beklagten und der Projektentwicklungsgesellschaft individuell ausgehandelt worden ist. Ausschlaggebend hierfür ist, dass die Projektgesellschaft nur als Vertreterin ohne Vertretungsmacht gehandelt hat, die ausgehandelten Bestimmungen für eine Vielzahl von Vertragsverhältnissen mit den einzelnen Käufern der Wohnungen vorgesehen waren und diesen gegenüber weder die Projektgesellschaft noch die Beklagte zu Verhandlungen über den Inhalt der Vereinbarung bereit waren.

Die Anschlussrevision der Kläger bleibt erfolglos, weil nicht bewiesen ist, dass die Kündigung vom Februar 2022 der Beklagten zugegangen ist. Diesbezüglicher Tatsachenvortrag im Revisionsverfahren ist nach § 559 Abs. 1 ZPO unzulässig.

Praxistipp: Eine Anschlussrevision ist auch dann zulässig, wenn die Revision nur zugunsten einer Partei zugelassen worden ist.

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| 2. Oktober 2025

Diese Woche geht es um die Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs.

Eigenbedarf bei Auszug aus einer eigenen Wohnung
BGH, Urteil vom 24. September 2025 – VIII ZR 289/23

Der VIII. Zivilsenat grenzt die Tatbestände von § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB voneinander ab.

Die Beklagte ist seit dem Jahr 2006 Mieterin einer Zweizimmerwohnung in einem Mehrparteienhaus in Berlin. Der Kläger ist durch Eigentumserwerb in das Mietverhältnis eingetreten. Er bewohnt bislang die ebenfalls ihm gehörende unmittelbar darüber liegende Wohnung, die eine ähnliche Größe und einen ähnlichen Zuschnitt hat. Über dieser Wohnung befindet sich das nicht ausgebaute Dachgeschoss, das ebenfalls dem Kläger gehört.

Mit Schreiben vom 01.11.2021 kündigte der Kläger das Mietverhältnis zum 31.07.2022 wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung führte er an, er wolle das Dachgeschoss ausbauen und mit der von ihm derzeit genutzten Wohnung verbinden. Deshalb wolle er künftig die an die Beklagte vermietete Wohnung nutzen. Die neu entstandene größere Wohnung wolle er nach Fertigstellung verkaufen.

Das AG hat die Beklagte antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe verurteilt. Das LG hat die Klage abgewiesen.

Der BGH verweist die Sache an eine andere Kammer des LG zurück.

Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt vor, wenn der Vermieter den ernsthaften Wunsch hat, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, und dieser Wunsch auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird. Bei der Beurteilung, ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, haben die Gerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch privilegierte Dritte nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten.

Entgegen der Auffassung des LG darf der Nutzungswunsch des Klägers nicht deshalb als missbräuchlich angesehen werden, weil er die derzeit von ihm genutzte Wohnung verkaufen will. Das Nutzungsinteresse des Vermieters ist grundsätzlich auch dann zu respektieren, wenn dieser den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt oder selbst verursacht hat. Der Umstand, dass der Kläger die bisher genutzte Wohnung verkaufen will, führt deshalb nicht dazu, dass die Kündigung als Verwertungskündigung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu bewerten ist.

Eigenbedarf kann auch nicht deshalb verneint werden, weil die beiden Wohnungen hinsichtlich Größe und Zuschnitt ähnlich sind.

Praxistipp: Nach § 573 Abs. 3 BGB müssen die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Mieters im Kündigungsschreiben angegeben werden. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind und wenn die Kündigung bereits im Zeitpunkt ihres Ausspruchs wirksam war (BGH, U. v. 25.10.2023 – VIII ZR 147/22, MDR 2024, 95 Rn. 39).

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| 27. September 2025

Diese Woche geht es um die Frage der Gegenseitigkeit der Forderungen bei der Aufrechnung mit einem auf Drittschadensliquidation gestützten Anspruch.

Aufrechnung bei Drittschadensliquidation
BGH, Urteil vom 11. September 2025 – III ZR 274/23

Der III. Zivilsenat bestätigt eine in Literatur und Instanzrechtsprechung etablierte Auffassung.

Die Beklagte betraute den Kläger im Jahr 2010 in einer als Vorvertrag bezeichneten Vereinbarung mit der Unterstützung bei der Einziehung von Forderungen einer insolventen Gesellschaft. Kurz darauf gründete die Beklagte eine GmbH, die die Forderungen der Insolvenzschuldnerin für rund 75 % des Nennbetrags erwarb und eine unter Zwangsverwaltung stehende Wohnung anmietete, in der der Kläger die geschuldete Tätigkeit ausübte. Bis Anfang 2019 zahlte die Beklagte dem Kläger eine monatliche Vergütung von 1.000 Euro. Danach stellte sie die Zahlungen ein und die GmbH kündigte den Mietvertrag über die dem Kläger überlassene Wohnung. Der Kläger nutzte diese rund vier Jahre lang weiter.

Der Kläger verlangt nunmehr Zahlung einer monatlichen Vergütung von 1.000 Euro für den Zeitraum von Februar 2019 bis einschließlich November 2020. Die Beklagte rechnet hilfsweise mit einem Anspruch auf Schadensersatz wegen unbefugter Weiternutzung der Wohnung auf.

Das LG hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers ist erfolglos geblieben.

Der BGH verweist die Sache an das OLG zurück.

Die Vorinstanzen sind zu Recht zu dem Ergebnis gelangt, dass der geltend gemachte Vergütungsanspruch begründet ist und dass der Beklagten ein Anspruch auf Schadensersatz zusteht, weil der Kläger die Wohnung unbefugt genutzt hat.

Die Beklagte darf den ihr entstandenen Schaden nach den Grundsätzen der Drittschadensliquidation auf der Grundlage der Nutzungsentschädigung berechnen, die nach der Kündigung des Mietvertrags an den Zwangsverwalter der Wohnung zu entrichten war. Zur Zahlung dieser Entschädigung war zwar nicht die Beklagte verpflichtet, sondern nur die von ihr gegründete GmbH als Mieterin der Wohnung. Die Beklagte darf diesen Schaden aber geltend machen, weil er aus Sicht des zum Ersatz verpflichteten Klägers nur zufällig auf die GmbH verlagert worden ist.

Ebenfalls zu Recht haben die Vorinstanzen entschieden, dass in dieser Konstellation die für eine Aufrechnung erforderliche Gegenseitigkeit der Forderungen gegeben ist. In den Fällen der Drittschadensliquidation steht der Anspruch nicht derjenigen Partei zu, die den Schaden erlitten hat, sondern derjenigen, die zum Schadensersatz berechtigt ist. Diese Partei darf ihren Anspruch auch zur Aufrechnung gegenüber Forderungen des Schuldners einsetzen.

Das angefochtene Urteil hat (lediglich) deshalb keinen Bestand, weil das OLG zu Unrecht davon ausgegangen ist, dass der Kläger als freiberuflich Tätiger keinen Pfändungsschutz nach § 850 und § 850c ZPO genießt. Nach der Rechtsprechung des BGH gelten die genannten Vorschriften auch für freiberuflich Tätige, sofern sie fortlaufend Vergütungen für persönliche Dienste erhalten, die ihre Erwerbstätigkeit ganz oder zu einem wesentlichen Teil in Anspruch nehmen und deshalb ihre Existenzgrundlage bilden (BGH, B. v. 20.5.2014 – VII ZB 50/14, MDR 2015, 1037 Rn. 15). Das OLG wird deshalb nach der Zurückverweisung zu prüfen haben, ob der Kläger im relevanten Zeitraum weitere Einkünfte hatte.

Praxistipp: Wenn nicht klar ist, ob ein eigener Anspruch des Beklagten aus Drittschadensliquidation oder (nur) ein Ersatzanspruch des Dritten besteht, sollte der Dritte seine Forderung vorsorglich an den Beklagten abtreten.

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| 22. August 2025

Diese Woche geht es um die Kündigungssperrfrist bei Begründung von Wohnungseigentum oder bei der Veräußerung an eine Personengesellschaft oder Personenmehrheit.

Veräußerung von Mietwohnraum an Personenhandelsgesellschaften
BGH, Urteil vom 6. August 2025 – VIII ZR 161/24

Der VIII. Zivilsenat legt § 577a Abs. 1a BGB anhand des Gesetzeszwecks aus.

Die Beklagte sind seit 2004 Mieter einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus in München. Anfang 2012 erwarb eine GmbH & Co. KG das Eigentum am gesamten Anwesen. Im Jahr 2013 teilte sie das Eigentum in Wohnungseigentum auf. Im Jahr 2017 veräußerte sie die an die Beklagten vermietete Wohnung an die Kläger. Diese erklärten im September 2022 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum 31. März 2023.

Das AG hat die Beklagte antragsgemäß zur Räumung verurteilt. Das LG hat die Klage abgewiesen.

Die Revision der Kläger bleibt ohne Erfolg.

Zu Recht hat das LG entschieden, dass die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB – die durch eine auf der Grundlage von § 577a Abs. 2 BGB erlassene Verordnung für München und zahlreiche andere Städte in Bayern auf zehn Jahre verlängert worden ist – im Streitfall nicht schon mit der Veräußerung des Anwesens an die GmbH & Co. KG, sondern erst mit der Veräußerung der Eigentumswohnung an die Kläger zu laufen begonnen hat.

Gemäß § 577a Abs. 1 BGB beginnt die Sperrfrist, wenn an den Mieträumen nach deren Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und dieses veräußert worden ist. Diese Voraussetzungen waren im Streitfall im Jahr 2017 erfüllt. Die Sperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB ist mithin noch nicht abgelaufen.

Gemäß § 577a Abs. 1a BGB beginnt eine Sperrfrist auch dann, wenn vermieteter Wohnraum nach dessen Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist. Für den Fall, dass nach einer solchen Veräußerung Wohnungseigentum begründet wird, bestimmt § 577a Abs. 2a BGB, dass die Sperrfrist bereits mit der Veräußerung nach Absatz 1a beginnt.

Wie der BGH nunmehr klargestellt hat, bedeutet dies, dass mit der Veräußerung von Wohnungseigentum, das nach der Veräußerung an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber begründet worden ist, keine neue Sperrfrist gemäß § 577a Abs. 1 BGB beginnt. Vielmehr verbleibt es bei der bereits laufenden Frist nach § 577a Abs. 1a BGB.

Im Streitfall wäre die Sperrfrist zum Zeitpunkt der Kündigung mithin abgelaufen gewesen, wenn die Veräußerung an die GmbH & Co. KG Anfang 2012 unter den Tatbestand von § 577a Abs. 1a BGB fiele.

Zu Recht hat das LG jedoch entschieden, dass eine Personenhandelsgesellschaft (also eine OHG oder eine KG) keine Personengesellschaft im Sinne von § 577a Abs. 1a BGB ist.

§ 577a Abs. 1a BGB soll den Mieter vor der Gefahr schützen, dass durch die Veräußerung eine Vielzahl von Personen die Möglichkeit erhalten, den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Diese Gefahr besteht beim Erwerb durch eine GbR oder durch eine Grundstücksgemeinschaft, weil deren Mitglieder Eigenbedarf geltend machen können. Die Gesellschafter einer OHG oder KG dürfen sich nach der Rechtsprechung des BGH hingegen nicht auf Eigenbedarf berufen. Folglich greift der Zweck des § 577a Abs. 1a BGB bei der Veräußerung an eine solche Gesellschaft nicht.

Praxistipp: Die Fristen nach § 577a Abs. 1 und 1a beginnen jeweils mit der Eintragung der maßgeblichen Rechtsänderung im Grundbuch (BGH, U. v. 21.3.2018 – VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 21 [insoweit nicht in MDR 2018, 584]).

OLG Köln: Streitwert einer Räumungsklage

| 6. August 2025

Dem Verfahren über den Streitwert einer Räumungsklage (OLG Köln, Beschl. v. 18.6.2025 – 27 W 3/25) ging die Verurteilung des Beklagten zur Räumung eines Hauses durch das AG und LG voraus. Der Kläger hatte seine Ansprüche auf das Ende des Mietvertrages durch Kündigung sowie sein Eigentum gestützt. Die Besonderheit des Falles bestand darin, dass in dem Mietvertrag zwischen den Parteien lediglich die Zahlung von Betriebskosten vereinbart wurde. Die Miete betrug 0 Euro. Der Streitwert wurde auf die Höhe der Betriebskosten festgesetzt (4.000,00 Euro). Unstreitig wäre die angemessene Miete 600 Euro monatlich gewesen. Demgemäß legt der Beklagtenvertreter Beschwerde gegen die Streitwertfestsetzung ein und beantragt, den Streitwert auf 7.200 Euro (12 mal 600,00 Euro) festzusetzen.

Er hat damit Erfolg! LG und AG hatten übersehen, dass vorliegend § 41 Abs. 2 S. 2 GKG einschlägig ist. Der Kläger hatte seinen Räumungsanspruch vorliegend auch auf sein Eigentum gestützt. Damit ist nicht die Höhe des zu zahlenden Entgeltes (hier: nur die Betriebskosten), sondern der jährliche Nutzungswert maßgeblich. Letzterer richtet sich nicht nach den hier lediglich zu zahlenden Betriebskosten, sondern eben nach dem angemessenen Mietzins. Dies gilt, wenn die Räumung eines Grundstücks, eines Gebäudes oder auch eines Gebäudeteils verlangt wird. Die Bewertungsvorschriften des § 41 Abs. 2 S. 1, Abs. 1 S. 1 GKG kommen aus besonderen sozialen Erwägungen nur zur Anwendung, wenn der Räumungsanspruch ausschließlich wegen der Beendigung eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses geltend gemacht wird. Steht beispielsweise auch § 985 BGB zur Diskussion, ist – wie hier – § 41 Abs. 1 S. 2 GKG maßgeblich.

Interessant ist noch Folgendes: Bei derartigen Rechtsmitteln im Rahmen der Streitwertfestsetzung fallen weder Kosten an, noch werden dieselben erstattet (§ 68 Abs. 3 GKG). Das OLG konnte die Rechtsbeschwerde nicht zulassen, weil gemäß den §§ 68 Abs. 2 S. 5, 66 Abs. 3 S. 3 GKG eine Beschwerde an einen obersten Gerichtshof des Bundes nicht stattfindet.

Festzuhalten ist daher: Wird der Räumungsanspruch nicht nur auf einen Vertrag, sondern auch auf einen anderen Rechtsgrund (z. B. Eigentum) gestützt, ist für den Streitwert gemäß § 42 Abs. 2 S. 2  GKG nicht das zu zahlende Entgelt, sondern der Nutzungswert für ein Jahr maßgeblich.

 

 

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| 14. Juni 2025

Diese Woche geht es um die Formbedürftigkeit von längerfristigen Grundstücksmietverträgen.

Schriftform bei Änderung der Nebenkostenvorauszahlung
BGH, Beschluss vom 14. Mai 2025 – XII ZR 88/23

Der XII. Zivilsenat stellt eine vertragliche Änderung der Nebenkostenvorauszahlung einer Änderung der Miethöhe gleich.

Die Entscheidung des BGH enthält keine Darstellung des Sachverhalts. Den Gründen ist zu entnehmen, dass der Kläger durch Erwerb eines Grundstücks gemäß § 566 BGB in einen Mietvertrag eingetreten ist, der für einen Zeitraum mehr als ein Jahr abgeschlossen worden war, und dass der Kläger geltend macht, der Vertrag gelte gemäß § 550 BGB für unbestimmte Zeit, weil eine zwischen dem früheren Vermieter und dem Beklagten getroffene Vereinbarung über die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung nicht der Schriftform genüge.

Der BGH weist die Nichtzulassungsbeschwerde des Beklagten zurück.

Der BGH hat wiederholt entschieden, dass eine Vereinbarung über die Änderung der Miethöhe bei längerfristig abgeschlossenen Verträgen gemäß § 550 BGB der Schriftform bedarf. Wenn die Änderungsvereinbarung dieser Anforderung nicht genügt, gilt der gesamte Vertrag fortan nur noch für unbestimmte Zeit.

Eine Änderung über die Miethöhe liegt auch dann vor, wenn die Höhe der Nebenkostenvorauszahlung geändert wird. Eine mündliche Vereinbarung dieses Inhalts hat deshalb zur Folge, dass die Befristung unwirksam wird.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist es einer Vertragspartei allerdings nach Treu und Glauben verwehrt, sich auf den Formmangel zu berufen, wenn die Änderungsvereinbarung sie ausschließlich rechtlich und wirtschaftlich begünstigt. Im Streitfall hätte der ursprüngliche Vermieter sich deshalb wohl nicht von der Befristung lösen können. Diese Beschränkung gilt grundsätzlich aber nur für Parteien, die an der Vertragsänderung beteiligt waren, nicht für einen Erwerber, der gemäß § 566 BGB in den geänderten Vertrag eintritt. Der Klägerin ist deshalb nicht daran gebunden.

Praxistipp: Die formwirksame Änderung eines nach § 550 BGB formbedürftigen Mietvertrags erfordert eine hinreichend deutliche Bezugnahme auf den ursprünglichen Mietvertrag und alle zuvor abgeschlossenen Änderungsvereinbarungen.

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| 19. April 2025

Diese Woche geht es um die Laufzeit eines Mietvertrags über Flächen zum Betrieb von Windenergieanlagen

Ausschluss der ordentlichen Kündigung eines Mietvertrags
BGH, Urteil vom 12. März 2025 – XII ZR 76/24

Der XII. Zivilsenat befasst sich mit der Abgrenzung zwischen befristeten und bedingten Mietverhältnissen und dem Ausschluss einer ordentlichen Kündigung vor Beginn der festgelegten Laufzeit.

Der Beklagte ist Eigentümer eines landwirtschaftlich genutzten Grundstücks. Seine Rechtsvorgängerin schloss mit der Klägerin im Mai 2017 einen Vertrag über die Nutzung dieses Grundstücks für die Errichtung und den Betrieb von Windenenergieanlagen. Der Vertrag sieht in § 3 eine Laufzeit von zwanzig Jahren vor, die mit der Errichtung der letzten geplanten Anlage beginnen soll. Nach § 8 des Vertrags bleiben beide Seiten zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt. Nach § 9 des Vertrags können beide Seiten vom Vertrag zurücktreten, wenn die immissionsschutzrechtliche Genehmigung für die Anlage nicht innerhalb von fünf Jahren nach Unterzeichnung des Vertrags erteilt wird.

Im Februar 2022 erklärte der Beklagte die Kündigung des Vertrags zum 31. Mai 2022. Die Klägerin trat der Kündigung entgegen und begehrt die Zustimmung zur Eintragung der ihr nach dem Vertrag zustehenden dinglichen Rechte im Grundbuch. Die Klage hatte in den beiden ersten Instanzen Erfolg.

Die Revision des Beklagten bleibt ohne Erfolg.

Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass eine ordentliche Kündigung des Vertrags in der Anfangsphase nicht deshalb ausgeschlossen war, weil eine feste Laufzeit vereinbart worden ist.

Der Beginn der vereinbarten Laufzeit von zwanzig Jahren ist nach dem Vertrag an eine Bedingung geknüpft. Hinsichtlich des maßgeblichen Ereignisses – der Inbetriebnahme des letzten geplanten Windrades – war aus der insoweit maßgeblichen Sicht der Vertragsparteien bei Abschluss des Vertrags nicht nur ungewiss, zu welchem Zeitpunkt es eintreten würde, sondern auch, ob es überhaupt eintreten wird. Damit liegt eine aufschiebende Bedingung im Sinne von § 158 Abs. 1 BGB vor. Bis zum Eintritt dieser Bedingung ist der Vertrag bereits bindend. Er weist aber noch keine bestimmte Laufzeit auf. Folglich obliegt er mangels abweichender Vereinbarungen der ordentlichen Kündigung.

Im Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Parteien eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen haben. Dies ergibt sich zwar nicht schon aus der Vereinbarung über das Rücktrittsrecht in § 9 des Vertrags, wohl aber aus dem Zusammenspiel zwischen dieser Abrede und der Vereinbarung über die außerordentliche Kündigung in § 8 des Vertrags. Diese Vereinbarungen liefen ins Leere, wenn daneben eine ordentliche Kündigung zulässig wäre.

Praxistipp: Wenn der Ausgang eines Rechtsstreits voraussichtlich von der Auslegung einer Vertragsbestimmung abhängt, sollte sich der Parteivortrag vorsorglich auch auf die Frage beziehen, ob es sich um eine individuelle Vereinbarung oder eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt. Der BGH darf die Auslegung von individuellen Vereinbarungen nur in beschränktem Umfang überprüfen. Allgemeine Geschäftsbedingungen darf er hingegen ohne Einschränkungen auslegen.

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| 15. März 2025

Diese Woche geht es um die Vollstreckung eines Beseitigungstitels, die der Zustimmung eines Dritten bedarf.

Zwangsvollstreckung bei Nutzungsrechten Dritter
BGH, Beschluss vom 6. März 2025 – I ZB 38/24

Der I. Zivilsenat befasst sich mit den Voraussetzungen von § 887 ZPO.

Die Schuldnerin ist rechtskräftig zur Beseitigung baulicher Maßnahmen auf einem mit einer Reitanlage bebauten Grundstück verurteilt. Zu der Anlage gehören Pferdeboxen, die die Schuldnerin gegen Entgelt zum Einstellen von Pferden an Dritte überlassen hat. Die Einsteller sind vertraglich zur Mitnutzung von Teilen der Anlage (Reithalle, Reitplatz, Führanlage) berechtigt, deren Beseitigung die Gläubiger anstreben. Die Gläubiger begehren die Ermächtigung, die Beseitigung auf Kosten der Schuldnerin selbst vornehmen zu lassen, und die Verurteilung der Schuldnerin zur Zahlung eines Kostenvorschusses. Das AG hat den Anträgen stattgegeben. Das OLG hat sie zurückgewiesen.

Die Rechtsbeschwerde der Gläubiger bleibt ohne Erfolg.

Eine Zwangsvollstreckung nach § 887 ZPO ist nicht zulässig, wenn ein Dritter zur Nutzung oder Mitnutzung des zu beseitigenden Objekts berechtigt ist und der Dritte weder seine Zustimmung erteilt hat noch zur Duldung der Maßnahmen verurteilt worden ist.

Im Streitfall gehören die vermieteten Pferdeboxen zwar nicht zu den zu beseitigenden Anlagen. Den Einstellern steht an diesen Anlagen aber zumindest ein vertragliches Mitbenutzungsrecht zu. Schon deshalb darf eine Vollstreckung nach § 887 ZPO nur mit ihrer Zustimmung stattfinden. Ob die Einsteller an den zu beseitigenden Anlagen Mitbesitz erworben haben, ist unerheblich.

Ob eine Vollstreckung nach § 888 ZPO zulässig wäre, bedarf keiner Entscheidung, weil diesbezügliche Anträge nicht gestellt sind.

Praxistipp: Wenn nicht feststeht, ob eine Zustimmung erforderlich ist und vorliegt, empfiehlt es sich, in erster Linie eine Vollstreckung nach § 887 ZPO und hilfsweise ein Zwangsgeld nach § 888 ZPO zu beantragen. Dann muss der Schuldner darlegen, dass und aus welchen Gründen ihm die Vornahme der titulierten Handlung unmöglich ist und was er konkret unternommen hat, um eine Zustimmung des Dritten zu erhalten (BGH, B. v. 27.11.2008 – I ZB 46/08, Tz. 12 – MDR 2009, 748).

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| 7. März 2025

Diese Woche geht es um die Abrechnung von Nebenkosten durch einen der Umsatzsteuerpflicht unterliegenden Vermieter.

Umsatzsteueranteile in Nebenkosten
BGH, Urteil vom 15. Januar 2025 – XII ZR 29/24

Der XII. Zivilsenat befasst sich mit einer komplexen Gemengelage aus Zivil- und Steuerrecht.

Die Klägerin hat von der Beklagten Gewerberäume in einer Wohn- und Teileigentumsanlage angemietet. Der Mietvertrag sieht vor, dass die Klägerin die vereinbarte Miete samt Nebenkosten und die monatlichen Vorauszahlungen zuzüglich der jeweils geltenden Mehrwertsteuer zu zahlen hat. Die Beklagte hat gemäß § 9 Abs. 1 und 2 UStG auf die in § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG vorgesehene Steuerbefreiung für die Vermietung von Grundstücken verzichtet. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat auf die in § 4 Nr. 13 UStG vorgesehene Steuerbefreiung für Leistungen, die sie an die Wohnungs- und Teileigentümer erbringt, hingegen nicht verzichtet.

In der Abrechnung für das Jahr 2018 hat die Gemeinschaft der Beklagten Betriebskosten einschließlich der von ihr gezahlten Umsatzsteuerbeträge in Rechnung gestellt. Die Beklagte hat die entsprechenden Bruttobeträge zuzüglich 19 % Umsatzsteuer in die Nebenkostenabrechnung der Klägerin eingestellt. Diese hat die abgerechneten Kosten zunächst bezahlt, verlangt nun aber die in der Abrechnung der Gemeinschaft enthaltenen Umsatzsteuerbeträge in Höhe von rund 730 Euro zurück.

Das AG hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Das LG hat die Klage abgewiesen.

Die Revision der Klägerin bleibt ohne Erfolg.

Aufgrund der vertraglichen Vereinbarung und des von der Beklagten gemäß § 9 Abs. 1 und 2 UStG erklärten Verzichts ist die Klägerin verpflichtet, auf die geschuldete Miete Umsatzsteuer zu zahlen. Dies gilt auch für die Nebenkosten. Diese sind steuerrechtlich keine durchlaufenden Posten, sondern Teil des geschuldeten Entgelts.

Soweit in den umlagefähigen Kosten Umsatzsteuerbeträge enthalten sind, die die Beklagte als Vorsteuer von ihrer Steuerschuld abziehen kann, darf sie der Klägerin allerdings nur die Nettobeträge zuzüglich Umsatzsteuer in Rechnung stellen.

Ein Vorsteuerabzug setzt jedoch voraus, dass die Beklagte eine von einem Unternehmer ausgestellte Rechnung besitzt, in der die Umsatzsteuer ausgewiesen ist. Die Abrechnung der Eigentümergemeinschaft genügt dieser Anforderung nicht, weil die Gemeinschaft von der Umsatzsteuer befreit ist und deshalb keine Umsatzsteuer ausweisen darf.

Deshalb hat die Klägerin die von der Gemeinschaft in Rechnung gestellten Bruttobeträge zuzüglich Umsatzsteuer zu erstatten.

Praxistipp: Eine im Mietvertrag enthaltene Vereinbarung, dass die Miete zuzüglich der geltenden Umsatzsteuer zu zahlen ist, verpflichtet den Vermieter nicht, auf die Steuerbefreiung gemäß § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG zu verzichten oder darauf hinzuwirken, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf die Steuerbefreiung gemäß § 4 Nr. 13 UStG verzichtet.