Montagsblog: Neues vom BGH

| 14. Juni 2025

Diese Woche geht es um die Formbedürftigkeit von längerfristigen Grundstücksmietverträgen.

Schriftform bei Änderung der Nebenkostenvorauszahlung
BGH, Beschluss vom 14. Mai 2025 – XII ZR 88/23

Der XII. Zivilsenat stellt eine vertragliche Änderung der Nebenkostenvorauszahlung einer Änderung der Miethöhe gleich.

Die Entscheidung des BGH enthält keine Darstellung des Sachverhalts. Den Gründen ist zu entnehmen, dass der Kläger durch Erwerb eines Grundstücks gemäß § 566 BGB in einen Mietvertrag eingetreten ist, der für einen Zeitraum mehr als ein Jahr abgeschlossen worden war, und dass der Kläger geltend macht, der Vertrag gelte gemäß § 550 BGB für unbestimmte Zeit, weil eine zwischen dem früheren Vermieter und dem Beklagten getroffene Vereinbarung über die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung nicht der Schriftform genüge.

Der BGH weist die Nichtzulassungsbeschwerde des Beklagten zurück.

Der BGH hat wiederholt entschieden, dass eine Vereinbarung über die Änderung der Miethöhe bei längerfristig abgeschlossenen Verträgen gemäß § 550 BGB der Schriftform bedarf. Wenn die Änderungsvereinbarung dieser Anforderung nicht genügt, gilt der gesamte Vertrag fortan nur noch für unbestimmte Zeit.

Eine Änderung über die Miethöhe liegt auch dann vor, wenn die Höhe der Nebenkostenvorauszahlung geändert wird. Eine mündliche Vereinbarung dieses Inhalts hat deshalb zur Folge, dass die Befristung unwirksam wird.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist es einer Vertragspartei allerdings nach Treu und Glauben verwehrt, sich auf den Formmangel zu berufen, wenn die Änderungsvereinbarung sie ausschließlich rechtlich und wirtschaftlich begünstigt. Im Streitfall hätte der ursprüngliche Vermieter sich deshalb wohl nicht von der Befristung lösen können. Diese Beschränkung gilt grundsätzlich aber nur für Parteien, die an der Vertragsänderung beteiligt waren, nicht für einen Erwerber, der gemäß § 566 BGB in den geänderten Vertrag eintritt. Der Klägerin ist deshalb nicht daran gebunden.

Praxistipp: Die formwirksame Änderung eines nach § 550 BGB formbedürftigen Mietvertrags erfordert eine hinreichend deutliche Bezugnahme auf den ursprünglichen Mietvertrag und alle zuvor abgeschlossenen Änderungsvereinbarungen.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 27. April 2018

Welche Schwierigkeiten bei der Anrechnung von Teilzahlungen auf offene Mietforderungen entstehen können, zeigt eindrucksvoll eine Entscheidung des VIII. Zivilsenats

Klage auf rückständige Bruttomiete
Urteil vom 21. März 2018 – VIII ZR 68/17

Der VIII. Zivilsenat befasst sich mit der Bestimmtheit eines auf Zahlung rückständiger Bruttomiete gerichteten Klageantrags.

Die Klägerin hatte an den Beklagten eine Wohnung vermietet. Die monatliche Kaltmiete betrug rund 600 Euro, die Vorauszahlung auf die Nebenkosten rund 150 Euro. Die Klage war auf rückständige Miete in Höhe von rund 13.500 Euro für einen Zeitraum von rund 18 Monaten gerichtet. Zur Aufschlüsselung der Klageforderung bezog sie sich auf eine (im Tatbestand des Urteils wiedergegebene) Tabelle, in der für jeden Monat die Miete sowie angefallene Kosten für Rücklastschriften, Mahnungen und Rechtsanwälte, die (nur sehr sporadisch) erbrachten Zahlungen und der insgesamt offene Rückstand aufgelistet waren. Das AG wies die Klage als unzulässig ab. Die Berufung blieb erfolglos.

Der BGH verweist die Sache an das LG zurück. Er zeigt in 55 Randnummern und mit 14 (auf drei Gliederungsebenen verteilten) Leitsätzen auf, dass der Klageantrag entgegen der Auffassung der Vorinstanzen hinreichend bestimmt ist. Zentrale Bedeutung misst er hierbei der Anrechnungsvorschrift des § 366 Abs. 2 BGB bei. Wenn sich aus dem Klagevortrag nichts Abweichendes ergibt, ist davon auszugehen, dass der Kläger die Forderungen einklagt, die sich ergeben, wenn auf die aufgelisteten Ansprüche die angegebenen Zahlungen und Gutschriften nach Maßgabe dieser Vorschrift angerechnet werden. Sie ist sowohl im Verhältnis zwischen den Forderungen für die einzelnen Monate als auch – insoweit analog – im Verhältnis zwischen dem Anspruch auf Kaltmiete und dem Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlung für einen einzelnen Monat anzuwenden. Für die Reihenfolge der Anrechnung sind zwei Kriterien maßgeblich: In erster Linie sind die Nebenkosten zu berücksichtigen, weil diese nur in beschränktem Umfang nachgefordert werden können. Innerhalb derselben Kategorie ist zunächst die älteste Forderung zu berücksichtigen.

Praxistipp: Um unnötige Auseinandersetzungen zu vermeiden, dürfte es in der Regel zweckmäßig sein, dass der Kläger die Zuordnung der Zahlungen selbst vornimmt und nicht darauf hofft, dass ihm das Gericht diese Arbeit abnehmen wird. Ergänzend empfiehlt sich die Klarstellung, dass die Anrechnung nach § 366 Abs. 2 BGB erfolgen soll, sofern sich die vorgenommene Zuordnung als unzureichend erweisen sollte.