Montagsblog: Neues vom BGH

| 11. Februar 2024

Diese Woche geht es um die Voraussetzungen für die fristlose Kündigung eines Mietvertrags über Wohnraum.

Das Zerrüttungsprinzip gilt nicht im Mietrecht
BGH, Urteil vom 29. November 2023 – VIII ZR 211/22

Der VIII. Zivilsenat befasst sich mit den Tatbestandvoraussetzungen von § 543 Abs. 1 BGB.

Die Beklagten sind seit 2011 Mieter einer im ersten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses gelegenen Wohnung der Kläger. Die Kläger wohnen im Erdgeschoss desselben Hauses. Seit 2014 kam es zwischen den Parteien zu regelmäßigen Auseinandersetzungen wegen angeblicher Vertragsverletzungen, etwa Verstößen gegen die Haus- und Reinigungsordnung, Lärmbelästigungen, fehlerhaftem Befüllen und Abstellen von Mülltonnen sowie Zuparken von Einfahrten. Im Mai 2020 erstatteten die Beklagten eine Strafanzeige, in der sie unter anderem angaben, die Kläger hätten behauptet, die Beklagten hätten sich rassistisch über türkischstämmige Mitbürger geäußert. Wegen dieser Anzeige und wegen Zerrüttung des Mietverhältnisses erklärten die Kläger die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage hatte in den beiden ersten Instanzen keinen Erfolg.

Die Revision der Kläger bleibt ebenfalls ohne Erfolg.

Die Strafanzeige stellt keinen hinreichenden Grund für die fristlose Kündigung dar, weil sie nach den rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts inhaltlich zutrifft.

Die unstreitig vorliegende Zerrüttung des Mietverhältnisses reicht für eine fristlose Kündigung ebenfalls nicht aus. Ein wichtiger Grund zur Kündigung von Dauerschuldverhältnissen ist im Allgemeinen nur dann gegeben, wenn der Grund, auf den die Kündigung gestützt wird, im Risikobereich des anderen Vertragsteils liegt. Eine Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage kommt deshalb nur dann als zureichender Kündigungsgrund in Betracht, wenn sie zumindest auch durch ein pflichtwidriges Verhalten des anderen Vertragsteils verursacht worden ist. Diese Voraussetzung ist nach den rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts im Streitfall nicht erfüllt.

Praxistipp: Damit eine fristlose Kündigung auf die Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag gestützt werden kann, ist gemäß § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich eine vorherige Abmahnung erforderlich.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 5. November 2023

Im Montagsblog Nr. 300 geht es um die teilweise Überlassung gemieteten Wohnraums an Dritte.

Teilweise Gebrauchsüberlassung bei Einzimmerwohnung
BGH, Urteil vom 13. September 2023 – VIII ZR 109/22

Der VIII. Zivilsenat befasst sich mit dem Tatbestand des § 553 Abs. 1 BGB.

Der Kläger ist seit dem Jahr 2000 Mieter einer Einzimmerwohnung in Berlin. Im Jahr 2021 bat er die beklagten Vermieter wegen eines beruflichen Auslandsaufenthalts um die Erlaubnis, die Wohnung für rund 18 Monate an einen namentlich benannten Dritten unterzuvermieten. Die Beklagten lehnten dies ab.

Die auf Erlaubnis der Untervermietung eines Teils der Wohnung gerichtete Klage blieb in erster Instanz erfolglos. Das LG hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt

Die Revision der Beklagten bleibt erfolglos.

Das LG ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Untervermietung eines „Teils des Wohnraums“ im Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB auch bei einer Einzimmerwohnung in Betracht kommt. Dieses Merkmal ist regelmäßig bereits dann erfüllt, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem vermieteten Wohnraum nicht vollständig aufgibt.

Im Streitfall betrifft die Untervermietung danach nur einen Teil des Wohnraums, weil der Kläger während seiner Abwesenheit in einem Schrank und einer Kommode persönliche Gegenstände aufbewahrt hat, und zwar in einem durch einen Vorhang abgetrennten, nur von ihm zu nutzenden Teil des Flurs von der Größe eines Quadratmeters, und weil er im Besitz eines Wohnungsschlüssels geblieben ist.

Der befristete Auslandsaufenthalt des Klägers und sein Wunsch, seine Mietaufwendungen während dieses Zeitraums zu verringern, begründen ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung. Besondere Gründe, die die Untervermietung für die Beklagten unzumutbar machen könnten, sind nicht ersichtlich.

Dass der Kläger die Wohnung trotz Versagung der Erlaubnis untervermietet hat, begründet zwar eine Vertragsverletzung. Diese berechtigt die Beklagten aber nicht zur fristlosen Kündigung, weil sie zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet waren.

Praxistipp: Die von der Untervermietung betroffenen Teile der Wohnung müssen im Klageantrag, jedenfalls aber in der Klagebegründung hinreichend konkret bezeichnet werden.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 18. November 2022

Diese Woche geht es um ein nicht alltägliches Kriterium für die Gesetzesauslegung.

Reichweite der Schonfrist nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB
BGH, Urteil vom 5. Oktober 2022 – VIII ZR 307/21

Der VIII. Zivilsenat bestätigt seine Rechtsprechung und stützt sie auf ein zusätzliches Argument.

Der Beklagte ist seit 1984 Mieter einer Wohnung in Berlin. Seit 2012 zahlte er eine um 20 % (von 307 auf 240 Euro) reduzierte Miete, weil die Wohnung nach dem Anbau eines Balkons verschattet und ein Spielplatz entfernt worden sei. Die Klägerin erwarb die Wohnung im Jahr 2014. Im Jahr 2017 klagte sie auf Zahlung der aufgelaufenen Mietrückstände. Die Klage hatte in erster Instanz vollständig und in zweiter Instanz zum überwiegenden Teil Erfolg. Daraufhin erklärte die Klägerin im Jahr 2018 wegen der Mietrückstände die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Nach Zustellung der Räumungsklage zahlte der Beklagte die rückständige Miete.

Die Räumungsklage hatte in erster Instanz Erfolg. Das LG wies sie auf die Berufung des Beklagten ab.

Der BGH verweist die Sache an das LG zurück.

Entgegen der Auffassung des LG kann die nachträgliche Begleichung der Mietrückstände gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB allenfalls zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung führen, nicht aber zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung.

Der BGH hält an dieser von ihm seit 2006 vertretenen Rechtsauffassung auch im Lichte der daran wiederholt geäußerten Kritik des LG fest. Zur Begründung verweist er auf eine frühere Entscheidung. Ergänzend tritt er dem vom LG angeführten Argument entgegen, dem seitherigen Schweigen des Gesetzgebers könne kein Bestätigungswille entnommen werden: Der Gesetzgeber habe die Rechtsprechung des Senats nicht lediglich unbeanstandet gelassen. Vielmehr habe er mehrfach Gesetzesanträge, die auf eine abweichende Regelung abzielten, ausdrücklich abgelehnt. Dies spreche im Ergebnis eindeutig dafür, dass der Gesetzgeber das Normverständnis des Senats weiterhin als geltende Rechtspraxis ansehe und an diesem Rechtzustand keine Änderungen vornehmen möchte.

Praxistipp: Für die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung kann von Bedeutung sein, ob der Mieter die Zahlung wegen geltend gemachter Mängel verweigert hat oder deshalb, weil er zur Zahlung nicht in der Lage war und die Sozialbehörden ihn nicht in der gebotenen Weise unterstützt haben.