Montagsblog: Neues vom BGH

| 17. Oktober 2019

Diese Woche geht es um die Grenzen des Grundsatzes „Kauf bricht nicht Miete“.

Eintritt in das Mietverhältnis bei bloßem Mitbenutzungsrecht
Beschluss vom 4. September 2019 – XII ZR 52/18

Mit den Grenzen von § 566 Abs. 1 BGB befasst sich der XII. Zivilsenat.

Die Klägerin hatte von einer später insolvent gewordenen Gesellschaft Gewerberäume gemietet. Nach dem Mietvertrag war sie berechtigt, eine Zufahrt mitzubenutzen, die auf einem benachbarten, ebenfalls der damaligen Vermieterin gehörenden Grundstück liegt. Der Insolvenzverwalter veräußerte das Grundstück mit den vermieteten Räumen an die Beklagte zu 1 und das Grundstück mit der Zufahrt an die Beklagte zu 2. Die Beklagte zu 1 erklärte die vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 111 InsO. Die Klägerin hielt diese Kündigung mangels Mitwirkung der Beklagten zu 2 für unwirksam und beantragte die Feststellung, dass die Beklagten zum Ersatz aller daraus entstehenden Schäden verpflichtet sind. Das LG wies die Klage ab. Das OLG stellte fest, dass das Mietverhältnis bis zu dem im Vertrag vorgesehenen Endtermin weiterbestanden habe.

Der BGH stellt das erstinstanzliche Urteil in vollem Umfang wieder her. Entgegen der Auffassung des OLG war die allein von der Beklagten zu 1 erklärte Kündigung wirksam, weil die Beklagte zu 2 nicht gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. Für einen Eintritt nach dieser Vorschrift ist erforderlich, dass ein Grundstück veräußert wird, das als Mietsache Gegenstand eines Mietvertrags ist und dem Mieter vor der Veräußerung überlassen wurde. An beiden Voraussetzungen fehlt es in Bezug auf Grundstücke oder Räume, an denen dem Mieter lediglich ein Recht zur Mitbenutzung eingeräumt worden ist.

Praxistipp: Ein Notwegrecht darf gemäß § 917 BGB nur der Eigentümer des vermieteten Grundstücks geltend machen, nicht der Mieter. Ist das Verlangen erfolgreich, darf sich gemäß § 986 Abs. 1 BGB auch der Mieter auf das Notwegrecht berufen.

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| 7. Februar 2019

Um eine besondere Form der Veräußerung einer Mietwohnung geht es in dieser Woche.

Veräußerung eines Miteigentumsanteils an einer vermieteten Wohnung an den anderen Miteigentümer
Beschluss vom 9. Januar 2019 –VIII ZB 26/17

Mit einem besonderen Aspekt des Grundsatzes „Kauf bricht nicht Miete“ befasst sich der VIII. Zivilsenat.

Die Klägerin und ihr Ehemann waren Miteigentümer eines Zweifamilienhauses. Eine der Wohnungen vermieteten sie an den Beklagten. Später übertrug der Ehemann seinen Miteigentumsanteil auf die Klägerin, die dadurch Alleineigentümerin wurde. Wiederum später kündigte die Klägerin, die die andere Wohnung in dem Haus bewohnt, den Mietvertrag gemäß § 573a BGB. Der Beklagte zog erst aus, nachdem die Klägerin auf Räumung geklagt hatte. Das AG legte die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91a ZPO dem Beklagten auf. Die dagegen gerichtete Beschwerde blieb ohne Erfolg.

Der BGH legt die Kosten des Rechtsstreits der Klägerin auf. Die Kündigungserklärung hätte durch die Klägerin und deren Ehemann gemeinsam erfolgen müssen. Der Ehemann ist mit der Veräußerung des Miteigentumsanteils nicht aus dem Mietvertrag ausgeschieden. § 566 Abs. 1 BGB ist nicht unmittelbar anwendbar, weil die Mietsache nicht an einen Dritten veräußert wurde. Eine entsprechende Anwendung scheidet mangels vergleichbarer Interessenlage aus. § 566 Abs. 1 BGB dient dem Zweck, den Erwerber an das Mietverhältnis zu binden. Dieser Zweck ist nicht berührt, wenn der Erwerber bereits Partei des Mietvertrags ist.

Praxistipp: In der gegebenen Konstellation darf die Rechtsbeschwerde nicht zugelassen werden, weil das Verfahren nach § 91 ZPO nicht dazu dient, grundsätzliche Fragen des materiellen Rechts zu klären. Die vom Beschwerdegericht ausgesprochene Zulassung ist für den BGH aber bindend.

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| 21. Mai 2018

Um die Abgrenzung zwischen Miteigentums- und Mietrecht geht es in dieser Woche.

Überlassung von gemeinschaftlichen Räumen an einen Miteigentümer
Urteil vom 25. April 2018 – VIII ZR 176/17

Der VIII. Zivilsenat befasst sich mit der rechtlichen Einordnung eines Vertrags, mit dem einem Miteigentümer gegen Entgelt die alleinige Nutzung einer Wohnung auf dem gemeinschaftlichen Grundstück gestattet wird.

Die klagenden Eheleute bewohnten auf der Grundlage eines im Jahr 2009 geschlossenen Mietvertrags eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, das der Klägerin und einigen ihrer Verwandten gemeinschaftlich gehörte. Zum Abschluss des Vertrags verwendeten die Beteiligten ein Formular für einen Wohnungs-Einheitsmietvertrag. Auf Vermieterseite unterschrieben alle Miteigentümer, auf Mieterseite die beiden Kläger. Nach dem Tod eines Miteigentümers erwarb die Beklagte vom Insolvenzverwalter einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück. Sie vertrat die Auffassung, der Mietvertrag sei ihr gegenüber nicht bindend. Die Kläger begehrten daraufhin die Feststellung, dass das Mietverhältnis bis auf weiteres fortbesteht und insbesondere nicht durch den Erwerb des Miteigentumsanteils durch die Beklagte beendet worden ist. Die Klage blieb in den ersten beiden Instanzen erfolglos.

Der BGH spricht die begehrte Feststellung aus. Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen steht einem wirksamen Abschluss des Vertrags nicht entgegen, dass die Klägerin diesen sowohl als Mieterin als auch als Vermieterin abgeschlossen hat. Etwas anderes gälte nur dann, wenn auf beiden Seiten vollständige Personenidentität bestände. Der danach wirksam geschlossene Vertrag ist rechtlich nicht als bloße Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses gemäß § 745 BGB zu bewerten, sondern – jedenfalls auch – als Wohnungsmietverhältnis. Eine solche Einordnung liegt regelmäßig nahe, wenn einem einzelnen Miteigentümer eine Wohnung gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung überlassen wird. Für diese Auslegung spricht im Streitfall zudem, dass der Umfang der eingeräumten Nutzung weit über den Miteigentumsanteil der Klägerin hinausgeht und dass die ursprünglichen Vertragsparteien ein Formular für einen Mietvertrag verwendet haben. Die Einordnung als Mietvertrag führt dazu, dass die Kläger unter dem Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts stehen und dass ein neuer Miteigentümer, der Anteile an dem Grundstück erwirbt, gemäß § 566 Abs. 1 BGB an den Mietvertrag gebunden ist. Eine bloße Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses im Sinne von § 745 BGB ist für einen neuen Miteigentümer gemäß § 1010 BGB hingegen nur bindend, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist. Diese Einschränkung gilt im Falle eines Mietvertrags weder für § 566 Abs. 1 BGB noch für andere Vorschriften des Mietrechts.

Praxistipp: An eine Vertragsdauer von mehr als einem Jahr ist der Erwerber nur dann gebunden, wenn der Mietvertrag den Formerfordernissen des § 550 BGB genügt. Ein nicht wirksam befristeter Wohnraummietvertrag kann allerdings nur nach Maßgabe von § 573 BGB gekündigt werden.

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| 24. November 2016

Einwurf-Einschreiben als „eingeschriebener Brief“
Urteil vom 27. September 2016 – II ZR 299/15

Mit den Voraussetzungen einer gesetzlichen Formvorschrift befasst sich der II. Zivilsenat im Zusammenhang mit der Kaduzierung eines GmbH-Anteils.

Die Parteien stritten darum, ob der Gesellschaftsanteil der Beklagten an der klagenden GmbH wirksam kaduziert worden war. Die auf Feststellung der Unwirksamkeit gerichtete Widerklage hatte in erster Instanz Erfolg. Das Berufungsgericht hielt die Kaduzierung hingegen für formell und materiell wirksam und wies die Widerklage deshalb ab. In der Revisionsinstanz stritten die Parteien nur noch darum, ob eine Zahlungsaufforderung, die die Klägerin durch Einwurf-Einschreiben versandt hatte, der Vorgabe aus § 21 Abs. 1 Satz 2 GmbHG genügt, wonach die Aufforderung „mittels eingeschriebenen Briefes“ zu erfolgen hat.

Der BGH weist die Revision zurück. Er beantwortet die (im Berufungsverfahren nicht thematisierte) Streitfrage dahin, dass ein Einwurf-Einschreiben den Anforderungen aus § 21 Abs. 1 Satz 2 GmbHG genügt. Bei Inkrafttreten der Regelung im Jahr 1896 gab es zwar noch kein Einwurf-Einschreiben. Entscheidend ist aber der Sinn und Zweck der Regelung. Dieser besteht darin, den Zugang der Aufforderung zu gewährleisten und die Beweisführung zu erleichtern. Beide Ziele können durch ein Einwurf-Einschreiben im Wesentlichen in gleicher Weise erreicht werden wie durch ein Übergabe-Einschreiben. Die Wahrscheinlichkeit eines Zugangs ist beim Einwurf-Einschreiben sogar höher, weil nicht erforderlich ist, dass der Empfänger oder ein Familienangehöriger im Zeitpunkt der Zustellung anwesend sind oder das Schreiben später bei der Post abholen. Die abweichende Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu § 4 Abs. 1 VwZG a.F. steht nicht entgegen, weil das Verwaltungszustellungsgesetz zwingend eine persönliche Übergabe voraussetzt, also eine andere Zielsetzung verfolgt.

Praxistipp: Auch in Fällen, in denen das Gesetz keine besondere Form vorsieht, ist ein Einwurf-Einschreiben häufig ein einfaches und zuverlässiges Mittel, um den Zugang einer Erklärung beweissicher zu dokumentieren.

Eintritt in ein Ankaufsrecht bei Erwerb eines Mietgrundstücks
Urteil vom 12. Oktober 2016 – XII ZR 9/15

Mit der Reichweite des Grundsatzes „Kauf bricht nicht Miete“ befasst sich der XII. Zivilsenat.

Die beklagte Stadt hatte von der ursprünglichen Eigentümerin Räume zur Nutzung als Stadtarchiv angemietet. Im Mietvertrag ließ sie sich ein Ankaufsrecht für eine noch zu vermessende Teilfläche des betroffenen Grundstücks einräumen. Die Vermieterin verpflichtete sich, das Ankaufsrecht bei Veräußerung an den jeweiligen Rechtsnachfolger weiterzugeben. Später wurde das Grundstück zweimal veräußert. Der erste Erwerber übernahm die Verpflichtungen aus dem Ankaufsrecht, der zweite nicht. Die Klage der zweiten Erwerberin auf Feststellung, dass die Beklagte ihr gegenüber aus dem Ankaufsrecht nicht berechtigt ist, blieb in erster Instanz erfolglos. Das OLG sprach die begehrte Feststellung aus. Dagegen wendete sich die Beklagte mit der Revision.

Der BGH weist das Rechtsmittel zurück. Mit dem OLG ist er der Auffassung, dass die aus dem Ankaufsrecht resultierenden Verpflichtungen nicht gemäß § 566 Abs. 1 BGB auf die Klägerin übergegangen sind. Nach der etablierten Rechtsprechung des BGH erfasst § 566 Abs. 1 BGB nur solche Rechte und Pflichten, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Ein Ankaufsrecht ist keine mietrechtliche, sondern eine kaufrechtliche Regelung. Es steht auch nicht in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag. Ankauf und Miete schließen sich vielmehr gegenseitig aus.

Praxistipp: Um Regressansprüche des Mieters zu vermeiden, sollte der Vermieter bei der Veräußerung des Mietgrundstücks darauf achten, dass eine Übernahme der Verpflichtung durch den Erwerber zweifelsfrei vereinbart wird.