Montagsblog: Neues vom BGH

| 4. Januar 2026

Diese Woche geht es um eine grundlegende Frage aus dem Sachenrecht.

Zulässigkeit eines Nachbarerbbaurechts
BGH, Urteil vom 19. Dezember 2025 – V ZR 15/24

Der V. Zivilsenat hat kurz vor Weihnachten seine langjährige Rechtsprechung zu § 1 Abs. 3 ErbbauRG geändert.

Die Beklagte nimmt die Klägerin aus einer vollstreckbaren notariellen Urkunde auf Zahlung von Erbbauzins in Anspruch. Die Klägerin wendet sich dagegen mit der Vollstreckungsgegenklage.

Im Jahr 1977 wurde das Grundstück der Beklagten mit einem Erbbaurecht zugunsten der Rechtsvorgängerin der Klägerin belastet. In der Vereinbarung über den Inhalt des Erbbaurechts heißt es unter anderem, die Eigentümer stimmten einer Einbeziehung von Anliegergrundstücken grundsätzlich zu; die Erbbauberechtigte sei jedoch verpflichtet, die Baulichkeiten nach Beendigung des Erbbraurechts auf Verlangen der Eigentümer so zu teilen, dass ein selbständig nutzbares Gebäude auf dem Erbbaugrundstück entstehe.

Die Rechtsvorgängerin der Klägerin erstellte auf dem belasteten Grundstück und auf anliegenden Grundstücken, an denen sie teils Eigentum, teils ein Erbbaurecht erworben hatte, ab dem Jahr 1983 ein Einkaufszentrum. Der Gebäudekomplex kann an den Grundstücksgrenzen ohne Zerstörung nicht getrennt werden.

Im Jahr 1985 wurde das Erbbaurecht auf eine Tochtergesellschaft übertragen. Die Rechtsvorgängerin der Klägerin übernahm die gesamtschuldnerische Haftung für den Erbbauzins und unterwarf sich der sofortigen Zwangsvollstreckung.

Die Inhaberin des Erbbaurechts zahlt seit Februar 2021 den vertraglich vereinbarten Erbbauzins von rund 50.000 Euro pro Monat nicht mehr. Die Beklagte kündigte daraufhin die Zwangsvollstreckung gegen die Klägerin an. Diese macht mit der Vollstreckungsgegenklage geltend, der der Bestellung des Erbbaurechts zugrunde liegende Vertrag sei wegen anfänglicher Unmöglichkeit unwirksam, weil ein Nachbarerbbaurecht gemäß § 1 Abs. 3 ErbbauRG nicht wirksam bestellt werden könne.

Das LG hat die Zwangsvollstreckung antragsgemäß für unzulässig erklärt. Das OLG hat die Klage abgewiesen.

Die Revision der Klägerin bleibt im Ergebnis ohne Erfolg.

Entgegen der Auffassung des OLG ist die Klägerin allerdings nicht nach Treu und Glauben gehindert, sich gegebenenfalls auf eine Unwirksamkeit des Vertrags zu berufen. Bei Grundstückskaufverträgen kann es zwar treuwidrig sein, nach vielen Jahren erstmals angebliche Nichtigkeitsgründe geltend zu machen. Diese Rechtsprechung kann aber nicht auf Fälle übertragen werden, in denen die Erbringung der Hauptleistung rechtlich nicht möglich ist.

Das Urteil des OLG erweist sich jedoch im Ergebnis als zutreffend, weil die Bestellung eines Nachbarerbbaurechts entgegen der bisherigen Rechtsprechung des BGH zulässig ist.

Der BGH ist in zwei Urteilen aus den Jahren 1973 und 2016 davon ausgegangen, dass die Bestellung eines Erbbaurechts an einem einzelnen Grundstück mit der Maßgabe, dass sich das zu errichtende Gebäude auch auf andere Grundstücke erstrecken darf, gegen § 1 Abs. 3 ErbbauRG verstößt und ein solches Recht deshalb nicht wirksam bestellt werden kann.

Nach § 1 Abs. 3 ErbbauRG ist die Beschränkung eines Erbbaurechts auf einen Teil eines Gebäudes, insbesondere ein Stockwerk unzulässig. Der BGH legt diese Bestimmung nunmehr dahin aus, dass eine Beschränkung im Sinne dieser Vorschrift nicht vorliegt, wenn das Erbbaurecht sich auf alle Gebäudeteile bezieht, die auf dem belasteten Grundstück stehen. Die Vorschrift diene lediglich dem Zweck, Streitigkeiten zu vermeiden, die sich aus unterschiedlichen Berechtigungen an einzelnen Gebäudeteilen auf einem einzelnen Grundstück ergeben. Streitigkeiten, die sich daraus ergeben, dass sich ein einheitliches Gebäude über mehrere Grundstücke erstreckt, sind nach der neuen Rechtsprechung des BGH hingegen nicht erfasst. Sie können auch dann auftreten, wenn kein Erbbaurecht bestellt ist.

Praxistipp: Schon seit jeher zulässig war die Bestellung eines so genannten Gesamterbbaurechts, d.h. eines einheitlichen Erbbaurechts, das auf mehreren rechtlich selbständigen Grundstücken lastet. Diese Möglichkeit besteht weiterhin. Sie steht aber nur zur Verfügung, wenn die Eigentümer aller Grundstücke, über die sich das Gebäude erstreckt, mit der Bestellung eines Erbbaurechts einverstanden sind.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 4. August 2023

Diese Woche geht es um die rechtliche Zuordnung eines Gebäudes zu einem Grundstück.

Tiefgarage als rechtmäßiger Überbau
BGH, Beschluss vom 15. Juni 2023 – V ZB 12/22

Der V. Zivilsenat befasst sich mit materiellen und formellen Voraussetzungen für die Begründung von Teileigentum.

Die Beteiligte möchte ein ihr gehörendes, mit einer Tiefgarage bebautes Grundstück in Teileigentum aufteilen. Der weitaus größte Teil des Gebäudekörpers erstreckt sich auf drei Nachbargrundstücke. Diese Grundstücke sind mit Grunddienstbarkeiten belastet, die den Überbau gestatten. Zu Lasten des Grundstücks der Beteiligten sind Grunddienstbarkeiten eingetragen, die dem jeweiligen Eigentümer der Nachbargrundstücke das Recht zum Aufbau eines Wohngebäudes auf der Decke der Tiefgarage einräumen.

Das Grundbuchamt hat die Teilung abgelehnt, unter anderem mit der Begründung, die Bildung von Teileigentum an mehreren Grundstücken sei nicht möglich. Die Beschwerde der Beteiligten ist erfolglos geblieben.

Der BGH verweist die Sache an das OLG zurück.

Die Vorinstanzen sind zu Recht davon ausgegangen, dass die beantragte Begründung von Teileigentum nur dann zulässig ist, wenn die Tiefgarage einen wesentlichen Bestandteil des Grundstücks der Beteiligten bildet. Bei einem nach § 912 Abs. 1 BGB zu duldenden oder einem vom Nachbarn gestatteten Überbau sind diese Voraussetzungen grundsätzlich auch hinsichtlich der überbauten Gebäudeteile erfüllt.

Dies gilt jedoch nur, wenn es sich bei dem Bauwerk um ein einheitliches Gebäude handelt. Hierfür ist bei einem Überbau grundsätzlich die Verkehrsanschauung maßgeblich. Die bautechnische Beschaffenheit kann die Verkehrsanschauung beeinflussen. Sie stellt aber nicht das allein entscheidende Kriterium dar.

Eine Tiefgarage mit rechtmäßig überbauten Gebäudeteilen ist danach grundsätzlich als einheitliches Gebäude anzusehen, wenn sie als Ganzes über eine Zufahrt von dem Stammgrundstück aus erreichbar ist. Sofern diese Voraussetzung vorliegt, ist es unschädlich, ob Gebäude auf den Nachbargrundstücken baustatisch von der Tiefgarage abhängen, ob solche Gebäude mit der Tiefgarage durch Treppenhäuser, Aufzugsschächte, Fluchtwege oder Versorgungseinrichtungen verbunden sind und ob auf den anderen Grundstücken weitere Zufahrten zur Tiefgarage angelegt sind.

Für den nach § 29 Abs. 1 GBO erforderlichen Nachweis durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden reicht es demnach aus, wenn die Rechtmäßigkeit des Überbaus durch Grunddienstbarkeiten belegt wird und wenn aus einer formgerechten Teilungserklärung nebst Aufteilungsplan hervorgeht, dass die Tiefgarage in ihrer Gänze über eine auf dem Stammgrundstück gelegene, zum Baukörper gehörende Zufahrt erreichbar ist.

Praxistipp: Als auf dem Stammgrundstück befindlicher Gebäudeteil reicht in der Regel eine befestigte Rampe aus, die in die Tiefgarage hinunterführt.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 25. Oktober 2019

Diese Woche geht es um ein Thema, das in Zeiten des Klimaschutzes an Bedeutung gewinnen könnte.

Wärmedämmung und Überbau
Urteil vom 14. Juni 2019 – V ZR 144/18

Mit einer Vorschrift des hessischen Nachbarrechts, die es in ähnlicher Form auch in anderen Bundesländern gibt, befasst sich der V. Zivilsenat.

Die Parteien sind Eigentümer von Reihenhäusern, die versetzt aneinandergebaut sind. Der Kläger ließ sein Haus mit einer außenseitigen Fassadendämmung versehen und wollte in diese Maßnahme auch den frei liegenden Teil der Wand einbeziehen, die an der Grenze zum Grundstück des Beklagten liegt. Hierzu müssten unter anderem ein vom Beklagten an die Hauswand angepasster Holzunterstand für die Mülltonnen verlegt und der Dachanschluss am Haus des Beklagten angepasst werden. Der Beklagte lehnt diese Maßnahmen ab. Das AG verurteilte den Beklagten antragsgemäß, dem Kläger die Vornahme der Maßnahmen auf dessen Kosten zu erlauben. Das LG wies die Klage hingegen ab.

Die Revision des Klägers bleibt erfolglos.

Nach § 10a Abs. 1 des Hessischen Nachbarrechtsgesetzes müssen Eigentümer und Nutzungsberechtigte eines Grundstücks Bauteile einer Grenzwand, die auf ihr Grundstück übergreifen, dulden, wenn es sich um eine den aktuellen Vorschriften für bestehende Gebäude entsprechende Wärmedämmung handelt und diese auf andere Weise mit vertretbarem Aufwand nicht vorgenommen werden kann. Die Duldungspflicht ist aber auf den Überbau beschränkt und erstreckt sich nicht auf Änderungen am Eigentum des Verpflichteten. Im Streitfall besteht deshalb keine Duldungspflicht, weil die beabsichtigte Maßnahme mit Änderungen am Eigentum des Beklagten einherginge.

Der BGH stellt klar, dass die genannte Vorschrift nur für Grenzwände gilt, also für Wände, die die Grenze zum Nachbargrundstück nicht überschreiten. Bei einer gemeinsamen Grenzeinrichtung im Sinne von § 921 BGB richtet sich die Zulässigkeit eines Überbaus nach den Regeln der Gemeinschaft, insbesondere nach § 745 Abs. 2 BGB. Zu den danach in Betracht kommenden Verwaltungsmaßnahmen zählen jedoch nur Maßnahmen, die die gemeinsame Einrichtung betreffen, nicht aber Maßnahmen, die das alleinige Eigentum eines Beteiligten betreffen. Für den Streitfall führt dies zum gleichen Ergebnis wie im Fall einer Grenzwand.

Praxistipp: Auch wenn es im konkreten Fall nicht entscheidungserheblich war, sollte vor Klageerhebung sorgfältig geklärt werden, ob es um eine Grenzwand oder um eine gemeinsame Grenzeinrichtung geht.