Diese Woche geht es um schuldrechtliche Vereinbarungen im Zusammenhang mit einer Sicherungsgrundschuld.

Änderung des Sicherungszwecks einer Grundschuld
BGH, Urteil vom 20. Oktober 2023 – V ZR 9/22

Der V. Zivilsenat befasst sich mit den Rechten des Erwerbers eines mit einer Sicherungsgrundschuld belasteten Grundstücks.

Der Kläger hatte ein mit einem Hotel bebautes Grundstück im Jahr 1999 an eine GbR veräußert. Später begehrte er die Rückabwicklung des Kaufvertrags wegen Zahlungsverzuges.

Anfang 2003 stellte der BGH (durch Abweisung einer negativen Feststellungsklage der GbR) der Sache nach fest, dass der Kaufvertrag rückabzuwickeln ist. Wegen des Begehrens des Klägers auf Rückauflassung verwies er die Sache an das OLG zurück, weil noch die Höhe des Zug um Zug geschuldeten Wertausgleichs zu bestimmen war (BGH, Urt. v. 7.2.2003 – V ZR 42/02, MDR 2003, 619). Wenige Tage später bestellte die GbR an dem Grundstück zugunsten einer Bank eine Grundschuld in Höhe von 2 Millionen Euro, und zwar zur Sicherung eines Darlehens für den Erwerb eines Nachbargrundstücks. Einige Monate danach wurde zugunsten des Klägers eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen.

Im Jahr 2008 wurden die Verbindlichkeiten der GbR umgeschuldet. Eine D. AG gewährte der GbR ein Darlehen in Höhe von 2,4 Millionen Euro. Zur Sicherheit wurde die Grundschuld an sie abgetreten.

Im Jahr 2010 wurde der Kläger wieder als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen.

Im Jahr 2013 übernahm eine GmbH durch Vertrag mit der D. AG anstelle der GbR die Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag. Im Jahr 2014 trat die D. AG die Darlehensforderung und die Grundschuld in Höhe von 500.000 Euro an die Beklagte ab.

Die Beklagte betreibt aus der Grundschuld die Zwangsvollstreckung in das Grundstück. Der Kläger tritt dem im Wege der Vollstreckungsgegenklage entgegen. Die Beklagte begehrt widerklagend die Duldung der Zwangsvollstreckung.

In erster Instanz (damals noch in getrennten Verfahren vor zwei unterschiedlichen Kammern des LG) hatten beide Anträge Erfolg. Das OLG hat die Zwangsvollstreckung für unzulässig erklärt und die Widerklage abgewiesen.

Der BGH weist die Klage mit Ausnahme eines Teils der Zinsen und Anwaltskosten ab und stellt die erstinstanzliche Verurteilung gemäß der Widerklage wieder her.

Entgegen der Auffassung des OLG steht dem Kläger keine Einrede nach § 1192 Abs. 1a BGB zu. Dem Kläger kann auf Grund des über die Grundschuld geschlossenen Sicherungsvertrags schon deshalb keine Einrede zustehen, weil er an diesem Vertrag nicht beteiligt ist.

Ob die Rückübereignung des Grundstücks im Jahr 2010 als stillschweigende Abtretung eines der GbR zustehenden Anspruchs auf Rückgewähr der Grundschuld anzusehen ist, kann offen bleiben. Ein möglicherweise durch Tilgung des ersten Darlehens im Jahr 2008 entstandener Rückgewähranspruch der GbR wäre jedenfalls dadurch erfüllt worden, dass die Grundschuld zum Zwecke der Umschuldung an die D. AG abgetreten worden ist.

Entgegen der Auffassung des OLG ist die im Jahr 2008 getroffene neue Sicherungsabrede mit der D. AG nicht nach § 883 Abs. 2 BGB unwirksam. Die zugunsten des Klägers eingetragene Vormerkung schützt nur gegen Verfügungen über das Grundstück. Die Änderung einer Sicherungsabrede ist keine Verfügung und kann einer solchen auch nicht gleichgestellt werden.

Entgegen der Auffassung des Klägers ist die Schuldübernahme durch die GmbH nicht entsprechend § 418 Abs. 1 Satz 2 BGB als Verzicht auf die Grundschuld anzusehen. Die unmittelbar nur für Hypotheken geltende Regelung ist zwar auf eine Sicherungsgrundschuld grundsätzlich entsprechend anwendbar. Sie schützt den Grundstückseigentümer aber nur, wenn dieser den Sicherungsvertrag selbst geschlossen hat oder in den Vertrag eingetreten ist.

Praxistipp: Insolvenzrechtlich ist die Änderung des Sicherungszwecks einer Grundschuld als Verfügung im Sinne von § 81 Abs. 1 InsO anzusehen.