Diese Woche geht es um die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen aus einem Vertrag über die Errichtung einer Wohnungseigentumsanlage.
Beginn der Verjährung des Anspruchs auf Kostenvorschuss aus § 633 Abs. 3 BGB a.F.
BGH, Urteile vom 26. März 2026 – VII ZR 68/24 und VII ZR 108/24
Der VII. Zivilsenat befasst sich in zwei Entscheidungen mit Sachverhalten, die weit zurückliegen, möglicherweise aber keine Einzelfälle bilden.
In beiden Fällen nimmt eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern die Bauträgerin, die die jeweilige Anlage errichtet hat, auf Vorschuss für die Beseitigung von Mängeln am Dach in Anspruch.
Die Arbeiten fanden in den Jahren 1998 bis 1999 statt. Alle Wohneinheiten waren bis Ende 2001 veräußert. Die Allgemeinen Vertragsbestimmungen der Erwerbsverträge sehen im ersten Fall vor, dass das Gemeinschaftseigentum durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter abgenommen wird. Im zweiten Fall ist festgelegt, dass die Abnahme durch einen hierzu bevollmächtigten vereidigten Sachverständigen erfolgt, dessen Erklärung für alle Erwerber bindend ist. Die gewählten Vertreter bzw. der Sachverständige nahmen das Gemeinschaftseigentum im Jahr 2000 ab.
Ende 2017 bzw. Ende 2014 forderte die jeweilige Klägerin die jeweilige Beklagte unter Fristsetzung zur Beseitigung von Mängeln am Dach des betreffenden Anwesens auf. Die Beklagte kam dem nicht nach.
Die im Jahr 2020 bzw. 2017 erhobenen Klagen sind auf Zahlung eines Vorschusses auf die Kosten der Mängelbeseitigung gerichtet, im ersten Fall in Höhe von 292.000 Euro, im zweiten Fall in Höhe von rund 14.000 Euro zuzüglich Gutachterkosten in Höhe von rund 4.000 Euro.
Im ersten Fall hat das LG die Beklagte antragsgemäß verurteilt; das OLG hat die Klage wegen Verjährung abgewiesen. Im zweiten Fall hat das LG den Klageanspruch als verjährt angesehen; das OLG hat die Beklagte im Wesentlichen antragsgemäß verurteilt.
Der BGH entscheidet, dass die Ansprüche in beiden Fällen nicht verjährt sind.
Ansprüche auf Beseitigung von Werkmängeln verjähren sowohl nach altem Recht (§ 638 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F.) als auch nach neuem Recht (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB) in fünf Jahren. Diese Frist beginnt mit der Abnahme des Werks (§ 638 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F., § 634a Abs. 2 BGB). Sie gilt auch für den früher in § 633 Abs. 3 BGB a.F. und nunmehr in § 637 Abs. 3 BGB vorgesehenen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses.
In beiden Streitfällen ist das Werk noch nicht abgenommen. Die im Jahr 2000 durch drei Vertreter bzw. einen Sachverständigen abgegebenen Abnahmeerklärungen sind nicht wirksam. Die in den Erwerbsverträgen enthaltene Klausel, wonach die Abnahme durch die gewählten Vertreter bzw. den gemeinsam beauftragten Sachverständigen jeden Erwerber bindet, ist nach § 9 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 AGBGB (jetzt: § 307 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB) unwirksam, weil sie den Erwerber unangemessen benachteiligt. Ein Besteller kann zwar einen Dritten mit der Abnahme beauftragen. Der Unternehmer darf ihm durch Allgemeine Geschäftsbedingungen aber nicht die Möglichkeit nehmen, die Abnahmefähigkeit selbst oder mit Hilfe eines von ihm beauftragten Sachverständigen zu beurteilen.
Aus einer Gesamtanalogie zu § 197 Abs. 1, § 199 Abs. 2, Abs. 3 Nr. 2 und Abs. 3a sowie § 202 Abs. 2 BGB, jedenfalls aber aus § 242 BGB ergibt sich für diese Fallkonstellation eine Höchstdauer der Verjährungsfrist von dreißig Jahren. Diese Frist ist in beiden Streitfällen noch nicht abgelaufen.
Praxistipp: Die an die Abnahme gebundenen Verjährungsfristen beginnen auch dann zu laufen, wenn der Besteller die Abnahme ernsthaft und endgültig verweigert; diese Voraussetzung liegt insbesondere dann vor, wenn der Besteller erfolglos eine Frist zur Beseitigung wesentlicher Mängel gesetzt hat (BGH, Urteil vom 8. Juli 2010 – VII ZR 171/08, NJW 2010, 3573 Rn. 23 [insoweit nur teilweise in MDR 2010, 1316]). Wenn sich der Besteller nicht erklärt, kann ihm der Unternehmer nach § 640 Abs. 2 Satz 1 BGB eine Frist setzen. Wenn der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat, gilt das Werk als abgenommen.