Montagsblog: Neues vom BGH

| 29. August 2021

Diese Woche geht es um die Formbedürftigkeit eines Auftrags zum Erwerb eines Grundstücks

Treuhänderischer Auftrag zum Erwerben und Halten eines Grundstücks
Urteil vom 25. Juni 2021 – V ZR 218/19

Mit der Reichweite von § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB befasst sich der V. Zivilsenat.

Die Beklagte schloss im Oktober 1992 einen notariellen Kaufvertrag über eine Wohnung in Österreich. Im November 1992 vereinbarte sie mit dem Kläger in einem privatschriftlichen Vertrag, dass sie die Wohnung treuhänderisch für den Kläger kauft und übernimmt und dass sie auf Verlangen des Klägers an einer Veräußerung der Wohnung mitwirkt. Später verlangte der Kläger, ihm die Wohnung zu übereignen. Die darauf gerichtete Klage blieb in den beiden ersten Instanzen ohne Erfolg.

Der Bundesgerichtshof verweist die Sache an das OLG zurück.

Der Bundesgerichtshof nimmt Bezug auf seine Rechtsprechung, wonach ein Treuhandauftrag über den Erwerb eines Grundstücks nur unter dem Gesichtspunkt der Erwerbspflicht des Beauftragten der Form des § 313 Satz 1 BGB a.F. (jetzt: § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB) unterliegt. Ein diesbezüglicher Formmangel ist im Streitfall gegebenenfalls gemäß § 313 Satz 2 BGB a.F. (jetzt: § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB) geheilt, weil die Beklagte Eigentümerin der Wohnung geworden ist.

Die Pflicht des Beauftragten, das Grundstück an den Auftraggeber herauszugeben, beruht demgegenüber nicht auf dem Vertrag, sondern auf der gesetzlichen Regelung in § 667 BGB. Sie begründet deshalb nicht das Formerfordernis des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB (so zuletzt BGH, U. v. 15.1.2021 – V ZR 210/19 – MDR 2021, 609). Etwas anderes gälte nur dann, wenn die Beklagte bei Abschluss des Treuhandvertrags bereits Eigentümerin der Wohnung gewesen wäre oder durch Stellung eines Umschreibungsantrags oder Eintrag einer Vormerkung ein Anwartschaftsrecht gehabt hätte. Hierzu muss das OLG im wieder eröffneten Berufungsverfahren noch Feststellungen treffen.

Sollte der Vertrag danach wirksam sein, steht dem Kläger gemäß § 667 BGB ein Anspruch auf Übereignung der Wohnung zu. Das im Treuhandvertrag vorgesehene Recht, die Mitwirkung an einer Veräußerung zu verlangen, ist nicht an die Stelle dieses Anspruchs getreten. Es stellt nur eine besondere Ausprägung dieses Anspruchs für eine bestimmte, hier nicht gegebene Konstellation dar.

Praxistipp: Die Verpflichtung, einen Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks abzutreten, unterliegt ebenfalls nicht dem Formerfordernis des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 26. März 2021

Im Montagsblog Nr. 200 geht es um die Reichweite des Formerfordernisses aus § 311b Abs. 1 BGB

Auftrag zur Beschaffung eines Grundstücks
Urteil vom 15. Januar 2021 – V ZR 210/19

Mit der Heilung eines zunächst formnichtigen Auftrags befasst sich der V. Zivilsenat.

Der Kläger war Eigentümer eines bebauten Grundstücks, das er selbst nutzte. Im Jahr 1999 wurde das Insolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet. Um den Verlust des Grundstücks zu vermeiden, vereinbarte er mit den Beklagten mündlich, dass diese das Grundstück in der Zwangsversteigerung erstehen, dass der Kläger es gegen Erstattung der für die Finanzierung anfallenden Zins- und Tilgungsleistungen weiter nutzen darf und dass der Kläger berechtigt ist, das Objekt jederzeit gegen Erstattung aller noch offenen Kosten zurückzuerwerben. Nach Erwerb des Grundstücks schlossen die Beklagten mit dem Kläger einen schriftlichen Mietvertrag. Darin bestätigten sie ihre zuvor getroffenen mündlichen Vereinbarungen. Im Jahr 2017 kündigten die Beklagten das Mietverhältnis. Der Kläger erhob Stufenklage auf Auskunft über den noch valutierten Betrag der zur Finanzierung aufgenommenen Hypothek und auf Übereignung des Grundstücks Zug um Zug gegen Zahlung dieses Betrags. Die Klage blieb in den beiden ersten Instanzen erfolglos.

Der BGH verweist die Sache an das OLG zurück.

Die Vorinstanzen sind zwar zu Recht davon ausgegangen, dass die mündlich getroffene und schriftlich bestätigte Abrede zwischen den Parteien ursprünglich unwirksam war, weil der Vertrag gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB der notariellen Form bedurfte. Das Formerfordernis ergab sich jedoch nur aus dem Umstand, dass sich die Beklagten zum Erwerb eines Grundstücks verpflichtet haben. Der daraus resultierende Formmangel ist gemäß § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB durch Eintragung der Beklagten als Eigentümer im Grundbuch geheilt worden.

Der Umstand, dass sich die Beklagten zugleich verpflichtet haben, das Grundstück auf Verlangen an den Kläger zu übereignen, führt hingegen nicht zur Formbedürftigkeit. Diese Pflicht ergibt sich nicht aus der Vereinbarung der Parteien. Sie folgt schon aus § 667 BGB, wonach der Auftragnehmer das aus der Geschäftsbesorgung Erlangte an den Auftraggeber herauszugeben hat. Solche Pflichten fallen nicht unter den Tatbestand des § 311b Abs. 1 BGB. Dies gilt auch dann, wenn die Parteien die aus dem Gesetz folgende Verpflichtung eingeschränkt haben. Deshalb ist im Streitfall unschädlich, dass die Beklagten das Grundstück nicht sofort an den Kläger weitergeben sollten.

Praxistipp: Die Form des § 311b Abs. 1 BGB ist auch dann erforderlich, wenn sich der Auftraggeber verpflichtet, das erworbene Grundstück vom Beauftragten zu übernehmen.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 11. Juli 2016

In Anlehnung an die sog. Montagspost beim BGH berichtet der Montagsblog wöchentlich über ausgewählte aktuelle Entscheidungen.

Pflicht des Beauftragten zur Herausgabe von Vorteilen, die Dritten zugewendet wurden
Urteil vom 16. Juni 2016 – III ZR 282/14

Mit dem Umfang der Herausgabepflichten einer Mediaagentur gemäß § 667 Fall 2 BGB befasst sich der III. Zivilsenat

Die Klägerin hatte die beklagte Mediaagentur mit der Planung und dem Einkauf von Werbezeiten und Werbeflächen im eigenen Namen auf Rechnung der Klägerin betraut. Nach Beendigung des Vertrags beanstandete die Klägerin die von der Beklagten erteilten Abrechnungen, weil darin so genannte Freispots nicht berücksichtigt waren, die Medienunternehmen anlässlich von erteilten Aufträgen einer mit der Beklagten wirtschaftlich verbundenen Gesellschaft einräumten und die diese anteilig an die Beklagte weitergab. Die von der Klägerin erhobene Stufenklage hatte hinsichtlich der ersten Stufe vor dem LG Erfolg. Das OLG wies das Auskunftsbegehren hingegen ab.

Der BGH verweist die Sache an das OLG zurück. Mit der Vorinstanz qualifiziert er den Mediaagenturvertrag als Geschäftsbesorgungsvertrag im Sinne von § 675 BGB. Abweichend vom OLG hält er eine Herausgabepflicht aus § 667 Fall 2 BGB und eine darauf bezogene Auskunftspflicht aus § 666 BGB auch hinsichtlich solcher Vorteile für möglich, die nicht der Beauftragte, sondern ein Dritter erlangt hat. Voraussetzung dafür ist, dass die Gewährung des Vorteils in innerem Zusammenhang mit der Ausführung des Auftrags steht und dass der Vorteil dem Beauftragten wirtschaftlich zufließt. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, obliegt der Würdigung des Tatrichters. Dieser kann sie im Einzelfall auch dann als erfüllt ansehen, wenn der Beauftragte keine einleuchtende Erklärung dafür liefert, weshalb der Vorteil nicht ihm, sondern einem ihm nahestehenden Dritten gewährt wurde.

Praxistipp: Ein Auftraggeber sollte sorgfältig überprüfen, welche wirtschaftlichen Vorteile dem Beauftragten aus seiner Tätigkeit entstehen und hierzu nach Möglichkeit auch externe Informationsquellen nutzen.

Grundsätzlich keine Pflicht zur vorläufigen Beweiswürdigung
Urteil vom 15. April 2016 – V ZR 42/15

Eine bislang umstrittene Frage beantwortet der V. Zivilsenat.

Die Klägerin begehrte die Zustimmung zur Herabsetzung eines vereinbarten Erbbauzinses, nachdem ein auf dem Nachbargrundstück betriebenes Warenhaus geschlossen worden war. Das LG wies die Klage nach Vernehmung der von der Klägerin in erster Instanz benannten Zeugen ab. Das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung. Den Antrag der Klägerin auf Vernehmung weiterer Zeugen wies es gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurück.

Der BGH tritt der Beurteilung der Vorinstanz im Ergebnis bei. Nach seiner Auffassung hätte das OLG die zusätzlichen Zeugen allerdings vernehmen müssen, wenn das LG gemäß § 279 Abs. 3 ZPO verpflichtet gewesen wäre, den Parteien nach Abschluss der Beweisaufnahme eine vorläufige Einschätzung des Beweisergebnisses mitzuteilen. Eine solche Pflicht, die in einem Teil der Literatur bejaht wird, besteht nach Auffassung des BGH jedoch nur dann, wenn die Mitteilung erforderlich ist, um eine nach Art. 103 Abs. 1 GG unzulässige Überraschungsentscheidung zu vermeiden. Diese Voraussetzung lag im Streitfall nicht vor, denn die Klägerin konnte nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass das Gericht den Beweis als geführt ansehen wird.

Praxistipp: Ein taktisches Zurückhalten von Zeugen führt, soweit es auf die zusätzlichen Zeugen ankommt, im Zivilprozess so gut wie unweigerlich zum Prozessverlust.