Montagsblog: Neues vom BGH

| 23. April 2021

Diese Woche geht es um die Wissenszurechnung bei Rechtsgeschäften eines Testamentsvollstreckers

Denkmaleigenschaft als Sachmangel
Urteil vom 19. März 2021 – V ZR 158/19

Mit der Haftung für die denkmalrechtliche Einordnung eines verkauften Hauses befasst sich der V. Zivilsenat.

Der Kläger verkaufte dem Beklagten im Jahr 2009 als Testamentsvollstrecker über den Nachlass seines Vaters ein Wohnhaus in Hamburg für fünf Millionen Euro. Der Vertrag sieht den Ausschluss der Haftung für Sachmängel vor. Er enthält ferner den Hinweis, das Objekt sei nach Kenntnis des Verkäufers nicht auf der Denkmalschutzliste verzeichnet, weise aus Sicht des Denkmalpflegers jedoch erhaltenswerte Bauelemente auf. Im Februar 2012 erhielt der Kläger eine Baugenehmigung zur Sanierung des Gebäudes. Anfang 2013 wurde das Haus in die Denkmalliste eingetragen. Der Kläger musste seine Planung daraufhin ändern. Er begehrt vom Beklagten Ersatz des Minderwerts und vergeblicher Aufwendungen in Höhe von rund 2,8 Millionen Euro. Das LG wies die Klage ab. Das OLG erklärte sie dem Grunde nach für gerechtfertigt.

Der BGH stellt das erstinstanzliche Urteil wieder her.

Mit dem OLG geht der BGH davon aus, dass die Denkmaleigenschaft eines verkauften Gebäudes grundsätzlich einen Sachmangel darstellt. Im Streitfall stand das Gebäude im Zeitpunkt des Gefahrübergangs im Jahr 2009 aber noch nicht unter Denkmalschutz. Dieser wurde nach den damals geltenden Bestimmungen erst durch Eintragung in die Denkmalliste begründet, also Anfang 2013.

Der Beklagte musste den Kläger vor Vertragsschluss allerdings darauf hinweisen, dass das Gebäude schon seit 2006 in ein Verzeichnis erkannter Denkmäler eingetragen war. Der BGH lässt offen, ob diese Eintragung ebenfalls einen Sachmangel begründete. Eine Hinweispflicht bestand jedenfalls gemäß § 311 Abs. 2 BGB, weil es sich um einen für die Entschließung des Käufers wesentlichen Umstand handelte.

Entgegen der Auffassung des OLG fehlt es jedoch an der nach § 444 BGB erforderlichen Arglist. Der Kläger, dem die Eintragung in das Verzeichnis nicht bekannt war, muss sich die Kenntnis seiner Geschwister und Miterben nicht zurechnen lassen. Diese waren nicht mit Aufgaben in Bezug auf das Grundstück betraut. Testamentsvollstrecker und Erben bilden auch keine arbeitsteilige Organisation, innerhalb derer relevante Kenntnisse an die entscheidenden Personen weitergeleitet werden müssen. Die Kenntnis der Hausverwaltung muss sich der Kläger ebenfalls nicht zurechnen lassen. Diese war in die Veräußerung des Anwesens nicht einbezogen.

Praxistipp: Wenn Hinweise auf Denkmalschutz bestehen, sollte der Käufer sich vor Vertragsschluss selbst an das Denkmalamt wenden, um den rechtlichen Status des Gebäudes abzuklären.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 24. Mai 2020

Diese Woche geht es um Hinweispflichten des Verkäufers einer Immobilie.

Keine Pflicht des Verkäufers zu Hinweis auf Kündigung der Gebäudeversicherung
Urteil vom 20. März 2020 – V ZR 61/19

Mit einer zwar nur ein Detail betreffenden, aber dennoch grundsätzlichen Frage befasst sich der V. Zivilsenat.

Der Kläger hatte von den Beklagten im Februar 2017 ein Hausgrundstück gekauft. Die Übergabe erfolgte Anfang April. Kurz zuvor hatte die von den Beklagten unterhaltene Wohngebäudeversicherung den Versicherungsvertrag auf Anfang Mai gekündigt. Mitte Juni kam es zu einem schweren Unwetter, bei dem das Dach des Gebäudes nach dem Vorbringen des Klägers stark beschädigt wurde. Die Klage auf Ersatz der Reparaturkosten in Höhe von rund 38.000 Euro blieb in den beiden ersten Instanzen erfolglos.

Die Revision des Klägers hat ebenfalls keinen Erfolg. Der BGH tritt den Vorinstanzen darin bei, dass keine Gewährleistungsansprüche bestehen, weil die Gefahr bereits bei Übergabe auf den Kläger übergegangen war. Die Beklagten waren auch nicht verpflichtet, den Kläger auf das Auslaufen des Gebäudeversicherungsvertrags hinzuweisen. Der Erwerber eines Grundstücks tritt zwar gemäß § 95 Abs. 1 VVG in die Rechte und Pflichten eines bestehenden Versicherungsvertrags ein. Dennoch liegt es in seiner Verantwortung, rechtzeitig abzuklären, ob Versicherungsschutz besteht, und zwar unabhängig davon, ob der Abschluss einer solchen Versicherung üblich ist. Der Verkäufer muss auf die Beendigung eines bestehenden Vertrags nur dann hinweisen, wenn er zuvor mitgeteilt hat, dass Versicherungsschutz besteht. Eine solche Mitteilung hatte es im Streitfall nicht gegeben.

Praxistipp: Ein Grundstückskäufer sollte darauf achten, dass die Mitteilung über das Bestehen von Versicherungsschutz in den Kaufvertrag aufgenommen wird. Der Verkäufer ist aber auch dann zu einem Hinweis auf eine spätere Veränderung verpflichtet, wenn er die Mitteilung auf anderem Wege abgegeben hat.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 23. November 2019

Diese Woche geht es um die Zulässigkeit neuen Vorbringens in der Berufungsinstanz.

Neues Vorbringen im Verfahren nach § 522 Abs. 1 ZPO
Beschluss vom 24. September 2019 – VI ZB 517/18

Mit der Frage, unter welchen Voraussetzungen das Berufungsgericht eine Berufung durch Beschluss als unbegründet zurückweisen darf, obwohl es die Begründung der Vorinstanz für unzutreffend hält, befasst sich der VI. Zivilsenat.

Die Klägerin verlangt vom beklagten Insolvenzverwalter, Schadensersatzansprüche aus der Vermittlung einer Kapitalanlage zur Insolvenztabelle festzustellen. Das LG wies die Klage als unzulässig ab. Das OLG sah die Klage als zulässig an, wies die Berufung aber dennoch gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurück, weil es die Klage mangels Kausalitätsnachweis als unbegründet ansah. Ein auf Vernehmung eines Zeugen gerichtetes Beweisangebot der Klägerin zu diesem Thema wies es gemäß § 531 Abs. 2 ZPO und hilfsweise gemäß § 296 Abs.1 ZPO als verspätet zurück.

Der BGH verweist die Sache an das OLG zurück. Eine Zurückweisung des Beweisangebots nach § 531 Abs. 2 ZPO ist im Streitfall schon deshalb ausgeschlossen, weil die Klägerin es bereits in der Klageschrift unterbreitet und in der Berufungsinstanz lediglich wiederholt hat. Aus diesem Grund kommt auch eine Zurückweisung nach § 296 Abs. 1 ZPO nicht in Betracht. Ergänzend weist der BGH darauf hin, dass das Berufungsgericht den Zeugen auch dann hätte vernehmen müssen, wenn die Klägerin ihn erstmals in der Berufungsinstanz benannt hätte. Das Berufungsgericht war gehalten, die Klägerin auf seine vom Landgericht abweichende Rechtsaufassung hinzuweisen, und ihr Gelegenheit zu geben, zu dem nach Auffassung des LG nicht relevanten Thema der Kausalität ergänzende Angriffsmittel vorzubringen.

Praxistipp: Nach § 522 Abs. 3 ZPO und § 26 Nr. 8 EGZPO (ab 1.1.2020: § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO n.F.) ist eine Nichtzulassungsbeschwerde gegen die Zurückweisung einer Berufung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO nur dann zulässig, wenn der Wert der mit dem Rechtsmittel geltend zu machenden Beschwer 20.000 Euro übersteigt.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 8. April 2016

Der BGH stellt seinen Richtern wöchentlich eine Sammlung aller Leitsatzentscheidungen zur Verfügung, die in der vorangegangenen Woche veröffentlicht worden sind. Dieser Beitrag bildet den Auftakt einer Serie, mit der in Anknüpfung an diese sog. Montagspost wöchentlich über – ausgewählte – aktuelle Entscheidungen des BGH berichtet wird.

Anforderungen an die Klageschrift: Bezugnahme auf behördliche Akten
Urteil vom 17. März 2016 – III ZR 200/15

Mit den aus § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO resultierenden Anforderungen an die bestimmte Angabe von Gegenstand und Grund der Klage befasst sich der III. Zivilsenat in einem nicht alltäglichen Fall.

Eine am letzten Tag der maßgeblichen Frist eingereichte Klageschrift, in der Ansprüche auf Entschädigung für strafrechtliche Ermittlungsmaßnahmen  geltend gemacht wurden, enthielt als Begründung im Wesentlichen einen Verweis auf die Akten des vorangegangenen Verwaltungsverfahrens.

Der BGH sieht dies ebenso wie die Vorinstanzen als unzureichend an. Zwar darf auch zur Bestimmung von Gegenstand und Grund der Klage auf Unterlagen außerhalb der Klageschrift Bezug genommen werden. Diese Unterlagen müssen aber exakt bezeichnet werden. Soll mit der Einreichung der Klage eine Frist gewahrt werden, müssen sie dem Gericht (und nicht nur dem Beklagten) vor Ablauf der Frist vorliegen. Im Anwaltsprozess darf zudem nur auf Unterlagen Bezug genommen werden, die von einem postulationsfähigen Rechtsanwalt unterschrieben sind.

Praxistipp: Auch bei akuter Zeitnot sollten alle nach § 253 Abs. 2 ZPO erforderlichen Angaben in die Klageschrift aufgenommen werden.

Werkmangel und Hinweispflicht
Urteil vom 25. Februar 2016 – VII ZR 210/13

Mit einer grundlegenden Frage des werkvertraglichen Mängelrechts befasst sich der VII. Zivilsenat.

Der Kläger machte Gewährleistungsansprüche wegen nach seiner Auffassung mangelhafter Fliesenarbeiten der Beklagten geltend. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts kamen für den als mangelhaft gerügten Zustand der Fugen drei Ursachen in Betracht: die Verwendung nicht geeignete Fugenmaterials, eine unzureichende Bearbeitung durch die Beklagte oder eine unsachgemäße Reinigung durch Dritte nach Fertigstellung und Abnahme des Werks. Das Berufungsgericht ließ offen, welche dieser Umstände tatsächlich kausal geworden war. Es nahm an, der Beklagte habe jedenfalls darauf hinweisen müssen, dass ein geeignetes Reinigungsmittel zu verwenden sei, und bejahte deshalb auch für die dritte in Frage kommende Konstellation einen Werkmangel.

Der BGH hebt das Berufungsurteil auf und verweist die Sache an das OLG zurück. Die Frage, ob ein Werk mangelhaft ist, kann im Einzelfall zwar davon abhängen, ob der Unternehmer eine Prüf- oder Hinweispflicht verletzt hat. Dies gilt aber nur in Konstellationen, in denen das Werk nicht die vereinbarte oder nach dem Vertrag vorausgesetzte Funktionalität aufweist. In solchen Konstellationen ist der Unternehmer von der an sich eintretenden Mängelhaftung frei, wenn die Ausführung auf Vorgaben des Bestellers entspricht und der Unternehmer ordnungsgemäß auf bestehende Bedenken hingewiesen hat. Weist das Werk im Zeitpunkt der Abnahme hingegen die geschuldete Funktionalität auf, kann die Verletzung einer Hinweispflicht eine (verschuldensunabhängige) Mängelhaftung nicht begründen. In der hier zu beurteilenden Konstellation könnte ein Mangel allenfalls dann vorliegen, wenn die Fugen nach dem Vertrag so ausgestaltet sein mussten, dass sie mit dem eingesetzten Reinigungsmittel behandelt werden können.

Praxistipp: Wenn nicht auszuschließen ist, dass kein Mangel, sondern nur die Verletzung einer Prüf- oder Aufklärungspflicht vorliegt, sollten die Klageansprüche vorsorglich auch auf § 280 Abs. 1 BGB gestützt werden. Hierzu sind Ausführungen zum Verschulden des Unternehmers unerlässlich.

Darlegungs- und Beweislast für die einschlägige Verjährungsfrist
Urteil vom 24. Februar 2016 – VIII ZR 38/15

Mit einer interessanten Frage zur Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen der Verjährung befasst sich der VIII. Zivilsenat.

Der Kläger nahm die Beklagte wegen behaupteter Mängel von Maschinenbauteilen in Anspruch. Der Kläger verwendete die von der Beklagten gelieferten Teile zur Herstellung von Walzen, die für den Bau einer Trocknungsanlage für Klärschlamm bestimmt waren. Zwischen den Parteien war unter anderem streitig, ob es sich bei der Trocknungsanlage um ein Bauwerk handelte, was gemäß § 438 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. b BGB eine Verlängerung der Verjährungsfrist von zwei auf fünf Jahre zur Folge hätte. Das Berufungsgericht hatte die Darlegungs- und Beweislast insoweit bei der Klägerin gesehen, weil die zweijährige Frist den Regelfall darstelle.

Der BGH sieht dies anders und verweist die Sache an das OLG zurück. Grundsätzlich trägt für den Eintritt von rechtsvernichtenden oder rechtshindernden Einwendungen derjenige die Darlegungs- und Beweislast, der daraus eine ihm günstige Rechtsfolge ableiten will, in der Regel also der Gläubiger. Dieser Grundsatz gilt auch dann, wenn unterschiedlich lange Verjährungsfristen in Betracht kommen. Der Gläubiger, der sich auf eine kurze Verjährungsfrist beruft, trägt also die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen, unter denen diese Frist zur Anwendung kommt.

Praxistipp: Wer sich auf Verjährung beruft, sollte stets darauf achten, zu allen Tatbestandsvoraussetzungen der einschlägigen Verjährungsvorschrift vorzutragen und Beweis anzubieten.

Realofferte: Lieferung von Strom und Gas
Urteil vom 25. Februar 2016 – IX ZR 146/15

Mit der nicht immer leicht zu beantwortenden Frage, ob und mit wem durch den Bezug von Strom oder Gas ein Liefervertrag zustande kommt, befasst sich der IX. Zivilsenat im Zusammenhang mit einem Verbraucherinsolvenzverfahren.

Der klagende Energieversorger hatte auf der Grundlage eines mit dem Vermieter geschlossenen Sonderkundenvertrags ein Mietgrundstück mit Strom und Gas beliefert. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters teilte die Klägerin diesem mit, sie beliefere das Grundstück nunmehr im Rahmen der Grund- beziehungsweise Ersatzversorgung. Nach Auszug des letzten Mieters verlangte die Klägerin vom Vermieter die Zahlung des tariflichen Entgelts für die nach Insolvenzeröffnung erfolgten Lieferungen.

Der BGH weist die Klage – abweichend von der Vorinstanz – ab, weil durch die weitere Belieferung nach Insolvenzeröffnung zwar ein Vertrag zustande gekommen, der Vermieter aber nicht Partei dieses Vertrags geworden ist. Unter Bezugnahme auf frühere Rechtsprechung sieht der Senat in dem Leistungsangebot des Versorgers eine Realofferte. Diese richtet sich nach Insolvenzeröffnung aber nicht (mehr) an den Insolvenzschuldner, sondern entweder an den Insolvenzverwalter oder an die Mieter. Der Mitteilung an den Vermieter über die Belieferung im Wege der Grund- oder Ersatzversorgung kommt keine Bedeutung zu, weil sie lediglich deklaratorischen Charakter hat.

Praxistipp: Die in der konkreten Entscheidung nicht relevante Frage, ob der Vertrag mit dem Insolvenzverwalter oder aber mit Mieter zustande kommt, kann ebenfalls große Schwierigkeiten bereiten. Alle Beteiligten sollten sich deshalb um eine möglichst frühzeitige Klärung bemühen – bevor hohe Rückstände auflaufen, für die niemand geradestehen will.