Montagsblog: Neues vom BGH

| 30. November 2025

Diese Woche geht es um die Abgrenzung zwischen einer Vertragsstrafe und einer Vereins- oder Verbandsstrafe.

Vertragsstrafevereinbarung in der Gemeinschaftsordnung einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
BGH, Urteil vom 24. Oktober 2025 – V ZB 129/24

Der V. Zivilsenat entscheidet, dass die §§ 339 ff. BGB jedenfalls für bestimmte Konstellationen anwendbar sind.

Die Beklagte zu 1, eine GmbH & Co. KG mit der Beklagten zu 2 als persönlich haftender Gesellschafterin, ist Sondereigentümerin einer Wohneinheit in einer Wohnungseigentumsanlage. Nach der in der Teilungserklärung enthaltenen Gemeinschaftsordnung ist der Eigentümer dieser Wohneinheit berechtigt, den Dachbereich (mit einer Fläche von über 1000 m²) auszubauen und das Dach aufzustocken. Für den Fall, dass die Bauzeit länger als fünfzehn Monate beträgt, ist eine Konventionalstrafe an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Höhe von 15 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat vorgesehen.

Die Bauzeit ist um mehr als ein Jahr überschritten worden. Die klagende Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangt deshalb Zahlung von rund 230.000 Euro nebst Zinsen und die Feststellung, dass die Beklagten bis zum Abschluss der Bauarbeiten zu weiteren monatlichen Zahlungen verpflichtet sind.

Die Klage hatte vor dem AG und dem LG Erfolg.

Der BGH verweist die Sache an das LG zurück.

In Literatur und Instanzrechtsprechung ist umstritten, ob eine in der Gemeinschaftsordnung einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vorgesehene Strafe den Regelungen über Strafversprechen (§§ 339 ff. BGB) unterliegt oder als Verbandsstrafe anzusehen ist, die im Hinblick auf Art. 9 Abs. 1 GG einer weniger weitgehenden gerichtlichen Überprüfung unterliegt.

Der BGH entscheidet die Frage nicht abschließend. Die im Streitfall vereinbarte Strafe sieht er aber – wie die Vorinstanzen – als Vertragsstrafe im Sinne von § 339 BGB an.

Für diese Einordnung spricht schon, dass die Strafe im Falle einer Überschreitung der vorgesehenen Bauzeit anfällt, ohne dass es einer Entscheidung der Wohnungseigentümer bedarf. Ob dies ausreicht, lässt der BGH ebenfalls offen. Im Streitfall kommt jedenfalls entscheidend hinzu, dass die Strafe ausdrücklich als Konventionalstrafe bezeichnet ist und dass sie nicht jeden Wohnungseigentümer treffen kann, sondern nur den Ausbauberechtigten.

Der BGH tritt den Vorinstanzen auch darin bei, dass eine Gemeinschaftsordnung Regelungen über eine Vertragsstrafe im Sinne von §§ 339 ff. BGB wirksam treffen kann. Die Vereinbarung einer solchen Regelung ist von der Privatautonomie gedeckt. Die Regelung unterliegt auch nicht einer Inhaltskontrolle nach den Regelungen für Allgemeine Geschäftsbedingungen (§§ 307 ff. BGB) oder einer Missbrauchskontrolle nach § 242 BGB.

Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen ist § 343 Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach eine verwirkte Strafe auf Antrag des Schuldners durch Urteil auf den angemessenen Betrag herabgesetzt werden, wenn sie unverhältnismäßig hoch ist, im Streitfall jedoch anwendbar. Diese Regelung wird nicht durch § 10 Abs. 2 WEG verdrängt, der jedem Wohnungseigentümer das Recht gibt, die Anpassung einer Vereinbarung zu verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Ein Antrag auf Herabsetzung der Strafe nach § 343 BGB zielt nicht auf eine Änderung der Gemeinschaftsordnung ab, sondern lediglich auf eine Abmilderung der Risiken aus einer im Voraus erfolgten Pauschalierung der Strafhöhe.

Einer Anwendung von § 343 BGB steht im Streitfall auch nicht der Umstand entgegen, dass die Beklagte zu 1 eine Handelsgesellschaft ist. Nach § 348 HGB kann eine Vertragsstrafe zwar nicht herabgesetzt werden, wenn sie von einem Kaufmann im Betrieb seines Handelsgewerbes versprochen worden ist. In der Konstellation des Streitfalls erfolgt aber nur der Erwerb des Wohnungseigentums im Betrieb des Handelsgeschäfts. Die Vertragsstrafe ergibt sich hingegen aus dem Eintritt in die Gemeinschaftsordnung. Dieser erfolgt von Gesetzes wegen mit dem Eigentumserwerb.

Das LG wird deshalb prüfen müssen, ob die Strafe nach § 343 BGB herabzusetzen ist.

Praxistipp: Ein Antrag auf Herabsetzung einer Vertragsstrafe gemäß § 343 BGB muss nicht beziffert werden, weil die Höhe des Ermäßigungsbetrags ggf. dem Ermessen des Gerichts unterliegt (BGH, Urteil vom 22. Mai 1968 – VIII ZR 69/66, MDR 1968, 751).

Anwaltsblog 24/2025: Vertragsstrafe trotz Rücktritts vom Vertrag?

| 15. Juni 2025

Nach § 325 BGB wird das Recht, bei einem gegenseitigen Vertrag Schadensersatz zu verlangen, durch den Rücktritt nicht ausgeschlossen. Die bisher höchstrichterlich nicht geklärte Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen dies auch für den Vertragsstrafenanspruch gilt, hatte der BGH zu entscheiden (BGH, Urteil vom 22. Mai 2025 – VII ZR 129/24):

Die Parteien schlossen am 18. Oktober 2018 einen notariellen Kaufvertrag, nach dem die Beklagte für netto 7.300.000 € ein sanierungsbedürftiges Fabrikgebäude zu einem Wohnhaus mit 27 Wohnungen umbauen und das Grundstück übereignen sollte. Gemäß Ziffer 5.9. hatte die Fertigstellung spätestens bis zum 17. Oktober 2020 zu erfolgen. Ziffer 6.8. des Vertrags lautet: „Kann der Verkäufer den Fertigstellungstermin aus Gründen, die er zu vertreten hat, nicht einhalten, schuldet er dem Käufer eine Vertragsstrafe in Höhe von EUR 1.276,57 pro Werktag, maximal jedoch 5 % des Kaufpreises insgesamt.“ Nach Ziffer 18.2. des Vertrags stand beiden Parteien bis zum 15. Dezember 2022 ein Rücktrittsrecht zu, sofern die Kaufpreisfälligkeit bis zum 15. August 2022 nicht eingetreten war („Longstop-Date“).

Das Bauvorhaben wurde nicht abnahmereif fertiggestellt. Mit Schreiben vom 14. Dezember 2022 trat die Klägerin vom Vertrag zurück. Das Berufungsgericht hat die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 365.000 € Vertragsstrafe zu zahlen. Der Klägerin stehe ein Anspruch in Höhe des Maximalbetrags von 365.000 € zu, weil seit dem Fertigstellungstermin bis zum Rücktritt 286 Werktage verstrichen seien.

Die Revision der Beklagten hat keinen Erfolg. Die vertraglichen Voraussetzungen einer Vertragsstrafe in Höhe von 5 % des Kaufpreises und damit in der zuerkannten Höhe lagen bis zum Rücktritt der Klägerin vor. Dieser Anspruch ist durch den von der Klägerin erklärten und wirksamen Rücktritt nicht erloschen. Der Rücktritt der Klägerin hat ihren Anspruch auf Zahlung der Vertragsstrafe unberührt gelassen. Die gesetzlichen Vorschriften über Rücktritt (§§ 346 ff. BGB) und Vertragsstrafe (§§ 339 ff. BGB) enthalten zu den Rechtsfolgen eines Rücktritts in Bezug auf eine – wie hier – zum Zeitpunkt des Rücktritts bereits verwirkte, jedoch noch nicht gezahlte Vertragsstrafe keine ausdrücklichen Regelungen. Sie sind dahin auszulegen, dass durch einen Rücktritt der Anspruch auf Zahlung der Vertragsstrafe grundsätzlich nicht erlischt. Die allgemeinen Wirkungen des Rücktritts führen nicht zu einem Erlöschen des Anspruchs auf Zahlung der bereits verwirkten Vertragsstrafe. Der Rücktritt von einem Vertrag führt nur zu dessen Umgestaltung für die Zukunft; der Rücktritt wirkt ex nunc. Durch ihn wird das ursprüngliche Vertragsverhältnis in ein Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt, wodurch die primären Leistungspflichten erlöschen. Damit führt er nicht ohne weiteres dazu, dass der (rechtliche) Zustand besteht, der ohne den Vertragsschluss bestanden hätte. Vielmehr ist im Einzelnen zu prüfen, welche Ansprüche erlöschen, verändert werden oder neu entstehen, um den Vertrag rückabzuwickeln. Aus dem Umstand, dass die Ansprüche der Klägerin gegen die Beklagte auf Umbau des Gebäudes und Übereignung des Grundstücks erloschen sind, folgt nicht, dass der verwirkte Strafanspruch ebenfalls erloschen ist. Auch der Zweck einer Vertragsstrafe, die bei nicht rechtzeitiger Leistung verwirkt sein soll, spricht dafür, diese bei einem nachfolgenden Rücktritt nicht wieder entfallen zu lassen. Eine solche Strafe dient regelmäßig zum einen dazu, den Schuldner zur pünktlichen Leistungserbringung anzuhalten (Druckfunktion). Zum anderen soll sie pauschaliert einen dem Gläubiger durch den Verzug des Schuldners entstehenden Schaden ersetzen und insbesondere den Gläubiger davon entlasten, dessen Entstehung und Höhe im Einzelnen darzulegen und zu beweisen (Ausgleichsfunktion). Diese Ziele könnten nicht erreicht werden, wenn ein bereits entstandener Anspruch auf Zahlung der Vertragsstrafe durch einen Rücktritt wieder entfiele. Die Druckfunktion wäre herabgesetzt, weil der Schuldner – sogar gerade durch fortgesetzte Verzögerung seiner Leistung – darauf spekulieren könnte, den Gläubiger zu einem Rücktritt vom Vertrag zu provozieren. Die Ausgleichsfunktion wäre beeinträchtigt: Der Gläubiger erhielte nach einem Rücktritt vom Vertrag keinen pauschalen Ersatz eines ihm entstandenen Schadens.

 

Fazit: Tritt ein Besteller aufgrund eines ihm vertraglich eingeräumten Rücktrittsrechts wegen nicht termingerechter Fertigstellung eines abnahmereifen Bauwerks von dem Vertrag zurück, erlischt hierdurch nicht der Anspruch auf Zahlung einer vereinbarten und bereits verwirkten Vertragsstrafe wegen des Verzugs des Unternehmers mit der Fertigstellung, sofern die Parteien nichts Abweichendes vereinbart haben.