Montagsblog: Neues vom BGH

| 14. Mai 2023

Diese Woche geht es um den Zuweisungsgehalt eines Wohnungsrechts.

Kein Wertersatz für Nutzung einer Wohnung unter Verletzung eines Wohnungsrechts
BGH, Urteil vom 23. März 2023 – V ZR 113/22

Der V. Zivilsenat befasst sich mit dem Rechtsverhältnis zwischen dem Inhaber eines Wohnungsrechts und dem Grundstückseigentümer.

Die Parteien sind Geschwister. Ihre im Jahr 2003 verstorbene Mutter hatte dem Beklagten im Jahr 1976 ein Grundstück übertragen und sich an der Wohnung im Untergeschoss ein im Grundbuch eingetragenes Wohnungsrecht zugunsten ihrer selbst und der Klägerin vorbehalten. Die Klägerin und ihre Mutter haben dieses Recht nie ausgeübt. Ab den 90er Jahren vermietete der Beklagte die Wohnung an Dritte. Im Jahr 2011 bezog er sie selbst. Im Jahr 2020 wurde er auf Antrag der Klägerin zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Nunmehr verlangt die Klägerin Nutzungsersatz für den Zeitraum von Januar 2017 bis zum Auszug. Die Klage hatte in erster Instanz teilweise Erfolg. Das OLG wies sie in vollem Umfang ab.

Die Revision der Klägerin bleibt erfolglos.

Der Beklagte war und ist zur Nutzung der Wohnung allerdings nicht berechtigt. Aus dem Grundbuch geht zwar nicht hervor, dass das eingetragene Recht zur Nutzung unter Ausschluss des Eigentümers berechtigt, wie dies § 1093 BGB für ein Wohnungsrecht vorsieht. Aus der Bezeichnung als Wohnungsrecht ergibt sich im Zweifel aber auch ohne ausdrückliche Bestimmung, dass nur der Inhaber des Rechts zur Nutzung berechtigt ist. Anhaltspunkte dafür, dass im Streitfall abweichend hiervon nur ein Recht zur Mitnutzung (ein so genanntes Wohnnutzungsrecht als besondere Ausprägung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit) bestellt worden ist, sind nicht ersichtlich.

Dennoch stehen der Klägerin wegen der Nutzung der Wohnung durch den Beklagten keine Bereicherungsansprüche zu. Der Beklagte hat die Wohnung zwar ohne rechtlichen Grund genutzt. Er hat diesen Vorteil aber nicht auf Kosten der Klägerin erlangt. Der der Inhaber eines Wohnungsrechts ist nicht berechtigt, die Wohnung zur Nutzung an Dritte zu überlassen. Nach der Rechtsprechung des BGH ist ein Eigentümer, der die Wohnung unbefugt vermietet, aus diesem Grund nicht zur Herausgabe der erlangten Miete verpflichtet. Aus demselben Grund scheidet auch ein Anspruch auf Herausgabe erlangter Vorteile durch eigene Nutzung aus.

Ein Herausgabeanspruch kann auch nicht aus einer entsprechenden Anwendung der §§ 987 ff. BGB hergeleitet werden. Diese Vorschriften sind auf das Verhältnis zwischen dem Inhaber eines Wohnungsrecht und dem Eigentümer des Grundstücks nicht anwendbar, weil dem Wohnungsberechtigten die Nutzung der Wohnung nicht uneingeschränkt zusteht.

Praxistipp: Die unbefugte Nutzung begründet einen Anspruch auf Schadensersatz nach § 823 Abs. 1 BGB. Ein ersatzfähiger Schaden kann insbesondere vorliegen, wenn der Wohnungsberechtigte aufgrund des schädigenden Verhaltens Mehraufwendungen tätigen musste, um seinen Wohnbedarf zu decken.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 18. Februar 2022

Diese Woche geht es um die Voraussetzungen für die wirksame Eintragung eines Rechts zum Verweilen auf einem Grundstück

Grunddienstbarkeit für Verweilrecht
Urteil vom 14. Januar 2022 – V ZR 245/20

Mit den Anforderungen aus § 873 Abs. 1 und den Grenzen des § 874 Satz 1 BGB befasst sich der V. Zivilsenat.

Die Kläger sind Eigentümer eines mit einem Reihenhaus bebauten Grundstücks, das zu einer im Rechteck angeordneten Wohnsiedlung gehört. Der Beklagten gehört das in der Mitte der Anlage gelegene Grundstück, das mit einem Blockheizkraftwerk bebaut ist und im Übrigen als Grünfläche genutzt wird. Zugunsten der jeweiligen Eigentümer der umliegenden Grundstücke ist im Grundbuch ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht eingetragen. In der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung ist vorgesehen, dass die Berechtigten das belastete Grundstück zum Verweilen, zum Gehen und Befahren mit Zweirädern und Handkarren und zum Verlegen, Haben und Unterhalten von Ver- und Entsorgungsleitungen mitbenutzen dürfen. Die Beklagte beabsichtigt, das belastete Grundstück mit vier Reihenhäusern zu bebauen. Dagegen wenden sich die Kläger im Wege der Unterlassungsklage.

Die Klage war in den beiden ersten Instanzen erfolgreich.

Der BGH verweist die Sache an das OLG zurück.

Das Recht zum Verweilen, d.h. zum Aufenthalt und zum beliebigen Hin- und Hergehen auf dem dienenden Grundstück kann gemäß § 1018 BGB zulässiger Inhalt einer Grunddienstbarkeit sein. Der Inhalt eines solchen Rechts bleibt hinter dem Inhalt eines Nießbrauchs zurück, weil es keine umfassende Nutzung erlaubt.

Damit das Recht wirksam entsteht, muss die Berechtigung zum Verweilen gemäß § 873 Abs. 1 BGB aus der Eintragung im Grundbuch hervorgehen. Eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung gemäß § 874 Satz 1 BGB reicht nur aus, soweit es um nähere Einzelheiten geht. Der wesentliche Inhalt des Benutzungsrechts muss hingegen zumindest schlagwortartig aus dem Grundbuch selbst hervorgehen.

Im Streitfall reichen die im Grundbuch eingetragenen Schlagwörter (Geh-, Fahr- und Leitungsrecht) zur Charakterisierung als Verweilrecht nicht aus. Ein Geh- und Fahrrecht begründet lediglich die Berechtigung, das Grundstück zu überqueren, nicht aber, darauf zu verweilen oder beliebig hin- und herzugehen. Ein Verweilrecht ist deshalb nicht wirksam entstanden.

Das OLG muss nach der Zurückverweisung prüfen, ob die geplante Bebauung die Grunddienstbarkeit in ihrem wirksam gewordenen Umfang beeinträchtigt.

Praxistipp: Wenn sich die Eintragung als unzureichend erweist, ist derjenige, der sich vertraglich zur Einräumung der Grunddienstbarkeit verpflichtet hat, grundsätzlich zur Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Eintragung verpflichtet. Ein späterer Erwerber des belasteten Grundstücks ist an eine solche Vereinbarung grundsätzlich nicht gebunden.