Montagsblog: Neues vom BGH

| 13. März 2026

Diese Woche geht es um die Reichweite des bauplanungsrechtlichen Vorkaufsrechts der Gemeinde.

Kein Vorkaufsrecht der Gemeinde bei Verkauf eines Aneignungsrechts
BGH, Beschluss vom 19. Februar 2026 – V ZB 41/25

Der V. Zivilsenat befasst sich mit §§ 24 ff. BauGB und § 928 Abs. 2 BGB.

Im Jahr 2024 verkaufte und übertrug das Land Nordrhein-Westfalen das ihm nach § 928 Abs. 2 BGB zustehende Ankaufsrecht an einem herrenlosen Grundstück in einem notariellen Vertrag an die Beteiligten. Diese nahmen die Abtretung an und erklärten die Aneignung des Grundstücks.

Das AG hat den Antrag der Beteiligten auf Eigentumsumschreibung zurückgewiesen, weil es an einem Negativzeugnis zum gemeindlichen Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BauGB fehle. Die Beschwerde der Beteiligten ist ohne Erfolg geblieben.

Der BGH weist das Grundbuchamt an, den Umschreibungsantrag nicht aus den genannten Gründen abzulehnen.

Zu Recht sind die Vorinstanzen davon ausgegangen, dass ein Käufer gemäß § 28 Abs. 1 Satz 2 und 3 BauGB grundsätzlich nur dann als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden darf, wenn die Nichtausübung oder das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts der Gemeinde gemäß §§ 24 ff. BauGB durch ein Zeugnis der Gemeinde nachgewiesen ist, und dass es eines solchen Zeugnisses nicht bedarf, wenn sich aus dem zu vollziehenden notariellen Vertrag ergibt, dass ein Vorkaufsfall zweifelsfrei nicht vorliegt.

Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen ist eine solche Ausnahme im Streitfall gegeben.

Das Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BGB kann nur nach Abschluss eines Kaufvertrags über ein Grundstück ausgeübt werden. Im Streitfall ist kein Grundstück verkauft worden, sondern das dem Land gemäß § 928 Abs. 2 BGB zustehende Recht zur Aneignung des herrenlosen Grundstücks. Darin liegt keine Umgehung, die eine Ausweitung des Tatbestandes von § 24 BauGB rechtfertigen kann. Eine entsprechende Anwendung der Vorschrift ist ebenfalls nicht möglich. Insoweit fehlt es an einer planwidrigen Regelungslücke.

Praxistipp: Die Gemeinde kann ein ihr zustehendes Vorkaufsrecht nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB nur innerhalb von drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben. Diese Erklärung ist ein Verwaltungsakt, der auf dem Verwaltungsrechtsweg angefochten werden kann.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 13. Februar 2026

Diese Woche geht es um die Zurechnung von Fehlern bei komplexen Bauprojekten.

Keine Zurechnung von Planungsmängeln gegenüber dem koordinierenden Architekten
BGH, Urteil vom 15. Januar 2026 – VII ZR 119/24

Der VII. Zivilsenat befasst sich mit den Verantwortungsbereichen bei Beteiligung an einem Bauprojekt.

Die Klägerin ließ ein früher industriell genutztes Gebäude umbauen und zusätzliche Penthouse-Wohnungen errichten. Dabei wurde eine vorhandene Abdichtungsbahn zwischen dem Bestandsgebäude und den neuen Wohnungen nicht entfernt, was zu gesundheitsgefährdenden Ausdünstungen führt. Zur Behebung dieser Gefahr muss die Abdichtungsbahn entfernt werden. Wegen der hierfür erforderlichen Kosten nimmt die Klägerin die drei Beklagten in Anspruch.

Die Entwurfsplanung stammt vom Streithelfer, der ursprünglich mit allen Architektenleistungen betraut war. Die Klägerin hat die Zusammenarbeit mit dem Streithelfer schon im Jahr 2002 beendet und ihn von der Haftung freigestellt. Die Beklagte zu 1 war in der Folgezeit mit der Gesamtkoordination des Bauvorhabens betraut, die Beklagte zu 2 mit der Ausführungsplanung und die Beklagte zu 3 mit Rückbauarbeiten vor Errichtung der neuen Wohnungen.

Das LG hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht (in diesem Fall das KG) hat durch Grund- und Teilurteil festgestellt, dass die drei Beklagten gemeinsam dem Grunde nach zu 20 % haften, die Beklagten zu 1 und 3 zu weiteren 30 % und die Beklagte zu 3 zu weiteren 20 %. Die weitergehende Berufung hat es zurückgewiesen. Nachdem die Beklagte zu 3 wegen Vermögenlosigkeit im Handelsregister gelöscht worden ist, verfolgt die Klägerin nur noch die Ansprüche gegen die Beklagten zu 1 und 2 weiter. Diese begehren weiterhin die vollständige Abweisung der Klage.

Der BGH erklärt die Klage gegen die Beklagte zu 1 in vollem Umfang für den Grunde nach gerechtfertigt. Im Übrigen bleiben die beiderseitigen Revisionen ohne Erfolg.

Die mit der Ausführungsplanung betraute Beklagte zu 2 hat für den Mangel einzustehen. Sie war verpflichtet, die ihm überlassene Entwurfsplanung zu prüfen und gegebenenfalls Bedenken geltend zu machen. Zu Recht hat das KG entschieden, dass die Beklagte zu 2 dieser Pflicht nicht nachgekommen ist, weil sie nur gegenüber der Beklagten zu 1 Bedenken erhoben hat, nicht aber unmittelbar gegenüber der Klägerin. Die Beklagte zu 2 hat auch keine Anhaltspunkte aufgezeigt, die den Schluss zulassen, dass die Klägerin bei ordnungsgemäßer Aufklärung an der fehlerhaften Entwurfsplanung festgehalten hätte.

Die mit der Gesamtkoordination betraute Beklagte zu 1 ist für den Mangel ebenfalls verantwortlich. Das KG hat fehlerfrei festgestellt, dass die Beklagte zu 1 unter anderem aufgrund eines Hinweises der Beklagten zu 2 von dem Kontaminationsrisiko wusste. Aufgrund dieser Kenntnis hätte sie dafür Sorge tragen müssen, dass alle zur Klärung des Risikos erforderlichen Maßnahmen getroffen werden. Dieser Pflicht hat sie nicht genügt.

Gegenüber der Beklagten zu 2 hat das KG zu Recht ein Mitverschulden der Klägerin in Höhe von 80 % angenommen, weil sich die Klägerin insoweit gemäß § 278 BGB die mangelhaften Leistungen des Streithelfers und der Beklagten zu 1 zurechnen lassen muss.

Der Bauherr muss dem mit der Ausführungsplanung betrauten Architekten fehlerfreie Entwurfspläne zur Verfügung stellen. Der mit der Erstellung dieser Pläne betraute Architekt ist insoweit sein Erfüllungsgehilfe. Im Streitfall hat das KG fehlerfrei festgestellt, dass die fehlerhafte Planung des Streithelfers für den Mangel mitursächlich war.

Der Bauherr ist gegenüber allen am Bau Beteiligten ferner zur Koordination der Arbeiten verpflichtet. Ein mit dieser Aufgabe betrauter Architekt ist ebenfalls Erfüllungsgehilfe.

Gegenüber der Beklagten zu 1 muss sich die Klägerin hingegen kein Mitverschulden anrechnen lassen. Gegenüber einem mit der Koordination des Bauprojekts betrauten Architekten ist der Bauherr weder zur Überlassung einer ordnungsgemäßen Entwurfs- oder Ausführungsplanung verpflichtet.

Praxistipp: Die Entscheidung verdeutlicht, dass Bedenken gegenüber den Leistungen anderer Baubeteiligten stets auch unmittelbar und wohldokumentiert gegenüber dem Bauherrn geltend gemacht sollten.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 21. November 2025

Diese Woche geht es um die Zulässigkeit einer Kostenentscheidung nach einem selbständigen Beweisverfahren.

Klageerhebung nach erstinstanzlicher Kostenentscheidung im selbständigen Beweisverfahren
BGH, Beschluss vom 9. Oktober 2025 – V ZB 67/24

Der V. Zivilsenat beantwortet eine in Literatur und Instanzrechtsprechung umstrittene Frage.

Die Antragsteller haben gegen die Antragsgegner ein selbständiges Beweisverfahren geführt. Nach dessen Abschluss setzte das Landgericht ihnen eine Frist von vier Wochen zur Klageerhebung. Die Antragsteller reichten am letzten Tag der Frist eine Klageschrift ein, zahlten den angeforderten Kostenvorschuss zunächst aber nicht.

Auf Antrag der Antragsgegner hat das LG den Antragstellern die im selbständigen Beweisverfahren entstandenen Kosten auferlegt. Die Antragsteller haben hiergegen sofortige Beschwerde eingelegt. Während des Beschwerdeverfahrens wurde die Klage zugestellt. Das OLG hat die erstinstanzliche Kostenentscheidung daraufhin aufgehoben, den Kostenantrag zurückgewiesen und den Antragstellern die Kosten des Beschwerdeverfahrens auferlegt.

Der BGH weist die vom OLG zugelassene Rechtsbeschwerde der Antragsgegner zurück.

Das LG hat den Antragstellern allerdings zu Recht gemäß § 494a Abs. 2 Satz 1 ZPO die Kosten des Beweisverfahrens auferlegt, weil die nach § 494a Abs. 1 ZPO gesetzte Frist für die Erhebung der Klage abgelaufen und die Klage im Zeitpunkt der erstinstanzlichen Entscheidung noch nicht erhoben war.

Auch in diesem Zusammenhang ist § 253 Abs. 1 ZPO maßgeblich, wonach eine Klage erst mit Zustellung der Klageschrift erhoben ist. Eine Rückwirkung auf den Zeitpunkt der Einreichung gemäß § 167 ZPO kommt im Streitfall nicht in Betracht, weil die Zustellung aufgrund der um mehrere Wochen verzögerten Zahlung des Kostenvorschusses nicht demnächst erfolgt ist.

Dennoch hat das OLG die erstinstanzliche Kostenentscheidung zu Recht aufgehoben, weil die Klageschrift im Zeitpunkt der Beschwerdeentscheidung zugestellt war.

Der BGH hat bereits entschieden, dass eine Kostenentscheidung nach § 494 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht ergehen darf, wenn die Klage zwar nach Ablauf der Frist, aber vor der Entscheidung über den Kostenantrag erhoben worden ist (BGH, Beschluss vom 28 Juni 2007 – VII ZB 118/06, MDR 2007, 1089).

Der BGH ergänzt dies nunmehr dahin, dass eine bereits ergangene Kostenentscheidung auf eine zulässige sofortige Beschwerde hin aufzuheben ist, wenn die Klage vor der Entscheidung über die Beschwerde zugestellt wird. Dies entspricht dem allgemeinen Grundsatz, dass der Entscheidung über eine sofortige Beschwerde die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschwerdeentscheidung zugrunde zu legen ist. § 494a ZPO enthält keine hiervon abweichende Regelung.

Dem Antragsgegner entsteht dadurch kein Kostennachteil. Der Antragsteller hat in der genannten Situation grundsätzlich gemäß § 97 Abs. 2 ZPO die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

Praxistipp: Eine Rückwirkung nach § 167 ZPO kommt nicht in Betracht, wenn die Zustellung der Klage durch schuldhaftes Verhalten des Klägers um mehr als zwei Wochen verzögert wird.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 20. September 2025

Diese Woche geht es um die zwangsweise Durchsetzung eines Anspruchs auf Stellung einer Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB.

Vollstreckung eines Anspruchs auf Bauhandwerkersicherung
BGH, Urteil vom 18. Juli 2025 – V ZR 76/24

Der VII. Zivilsenat entscheidet eine umstrittene Frage zur Auslegung von § 887 Abs. 2 ZPO.

Die Schuldnerin ist durch rechtskräftiges Versäumnisurteil zur Stellung einer Bauhandwerkersicherung in Höhe von rund 225.000 Euro verurteilt worden. Die Gläubigerin hat beantragt, sie gemäß § 887 Abs. 1 ZPO zur Hinterlegung des genannten Betrags beim zuständigen Amtsgericht zu ermächtigen und die Schuldnerin gemäß § 887 Abs. 2 ZPO zu verurteilen, an die Gläubigerin einen Vorschuss in der genannten Höhe zu zahlen.

Das LG hat antragsgemäß entschieden. Das OLG hat die Verurteilung zur Zahlung dahin eingeschränkt, dass diese zugunsten der Gläubigerin an die Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts zu erfolgen hat.

Der BGH stellt die Entscheidung des Landgerichts wieder her.

Der BGH tritt den Vorinstanzen darin bei, dass die Stellung einer Bauhandwerkersicherung eine vertretbare Handlung darstellt und ein darauf gerichteter Anspruch nach § 887 ZPO zu vollstrecken ist und dass der Gläubiger gemäß § 264 Abs. 1 BGB auswählen kann, auf welche Art der Sicherung er seinen Vollstreckungsantrag richtet, sofern der Schuldner vor dem Beginn der Zwangsvollstreckung keine Wahl vorgenommen hat.

Entgegen der Auffassung des OLG hat der Schuldner den ihm nach § 887 Abs. 2 ZPO obliegenden Vorschuss auch im Falle einer Hinterlegungspflicht nicht an die Hinterlegungsstelle zu zahlen, sondern an den Gläubiger. Die genannte Vorschrift sieht eine Zahlung an den Gläubiger vor, ohne zwischen dem Inhalt des zu vollstreckenden Anspruchs zu differenzieren. Die Gefahr, dass der Gläubiger den Vorschuss zweckwidrig verwendet, besteht auch bei anderen Ansprüchen. Der Schuldner kann diese Gefahr dadurch abwenden, dass er die geschuldete Leistung erbringt.

Praxistipp: Hat der Schuldner das ihm zustehende Wahlrecht schon vor der Vollstreckung durch Erklärung (§ 263 BGB) ausgeübt, darf die Vollstreckung nur auf die ausgewählte Leistung gerichtet werden. Auch ein Anspruch auf Stellung einer Bankbürgschaft kann aber nach § 887 ZPO vollstreckt werden (OLG Frankfurt a.M., B. v. 17.12.2007 – 24 W 61/07, OLGR Frankfurt 2008, 602).

Anwaltsblog 24/2025: Vertragsstrafe trotz Rücktritts vom Vertrag?

| 15. Juni 2025

Nach § 325 BGB wird das Recht, bei einem gegenseitigen Vertrag Schadensersatz zu verlangen, durch den Rücktritt nicht ausgeschlossen. Die bisher höchstrichterlich nicht geklärte Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen dies auch für den Vertragsstrafenanspruch gilt, hatte der BGH zu entscheiden (BGH, Urteil vom 22. Mai 2025 – VII ZR 129/24):

Die Parteien schlossen am 18. Oktober 2018 einen notariellen Kaufvertrag, nach dem die Beklagte für netto 7.300.000 € ein sanierungsbedürftiges Fabrikgebäude zu einem Wohnhaus mit 27 Wohnungen umbauen und das Grundstück übereignen sollte. Gemäß Ziffer 5.9. hatte die Fertigstellung spätestens bis zum 17. Oktober 2020 zu erfolgen. Ziffer 6.8. des Vertrags lautet: „Kann der Verkäufer den Fertigstellungstermin aus Gründen, die er zu vertreten hat, nicht einhalten, schuldet er dem Käufer eine Vertragsstrafe in Höhe von EUR 1.276,57 pro Werktag, maximal jedoch 5 % des Kaufpreises insgesamt.“ Nach Ziffer 18.2. des Vertrags stand beiden Parteien bis zum 15. Dezember 2022 ein Rücktrittsrecht zu, sofern die Kaufpreisfälligkeit bis zum 15. August 2022 nicht eingetreten war („Longstop-Date“).

Das Bauvorhaben wurde nicht abnahmereif fertiggestellt. Mit Schreiben vom 14. Dezember 2022 trat die Klägerin vom Vertrag zurück. Das Berufungsgericht hat die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 365.000 € Vertragsstrafe zu zahlen. Der Klägerin stehe ein Anspruch in Höhe des Maximalbetrags von 365.000 € zu, weil seit dem Fertigstellungstermin bis zum Rücktritt 286 Werktage verstrichen seien.

Die Revision der Beklagten hat keinen Erfolg. Die vertraglichen Voraussetzungen einer Vertragsstrafe in Höhe von 5 % des Kaufpreises und damit in der zuerkannten Höhe lagen bis zum Rücktritt der Klägerin vor. Dieser Anspruch ist durch den von der Klägerin erklärten und wirksamen Rücktritt nicht erloschen. Der Rücktritt der Klägerin hat ihren Anspruch auf Zahlung der Vertragsstrafe unberührt gelassen. Die gesetzlichen Vorschriften über Rücktritt (§§ 346 ff. BGB) und Vertragsstrafe (§§ 339 ff. BGB) enthalten zu den Rechtsfolgen eines Rücktritts in Bezug auf eine – wie hier – zum Zeitpunkt des Rücktritts bereits verwirkte, jedoch noch nicht gezahlte Vertragsstrafe keine ausdrücklichen Regelungen. Sie sind dahin auszulegen, dass durch einen Rücktritt der Anspruch auf Zahlung der Vertragsstrafe grundsätzlich nicht erlischt. Die allgemeinen Wirkungen des Rücktritts führen nicht zu einem Erlöschen des Anspruchs auf Zahlung der bereits verwirkten Vertragsstrafe. Der Rücktritt von einem Vertrag führt nur zu dessen Umgestaltung für die Zukunft; der Rücktritt wirkt ex nunc. Durch ihn wird das ursprüngliche Vertragsverhältnis in ein Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt, wodurch die primären Leistungspflichten erlöschen. Damit führt er nicht ohne weiteres dazu, dass der (rechtliche) Zustand besteht, der ohne den Vertragsschluss bestanden hätte. Vielmehr ist im Einzelnen zu prüfen, welche Ansprüche erlöschen, verändert werden oder neu entstehen, um den Vertrag rückabzuwickeln. Aus dem Umstand, dass die Ansprüche der Klägerin gegen die Beklagte auf Umbau des Gebäudes und Übereignung des Grundstücks erloschen sind, folgt nicht, dass der verwirkte Strafanspruch ebenfalls erloschen ist. Auch der Zweck einer Vertragsstrafe, die bei nicht rechtzeitiger Leistung verwirkt sein soll, spricht dafür, diese bei einem nachfolgenden Rücktritt nicht wieder entfallen zu lassen. Eine solche Strafe dient regelmäßig zum einen dazu, den Schuldner zur pünktlichen Leistungserbringung anzuhalten (Druckfunktion). Zum anderen soll sie pauschaliert einen dem Gläubiger durch den Verzug des Schuldners entstehenden Schaden ersetzen und insbesondere den Gläubiger davon entlasten, dessen Entstehung und Höhe im Einzelnen darzulegen und zu beweisen (Ausgleichsfunktion). Diese Ziele könnten nicht erreicht werden, wenn ein bereits entstandener Anspruch auf Zahlung der Vertragsstrafe durch einen Rücktritt wieder entfiele. Die Druckfunktion wäre herabgesetzt, weil der Schuldner – sogar gerade durch fortgesetzte Verzögerung seiner Leistung – darauf spekulieren könnte, den Gläubiger zu einem Rücktritt vom Vertrag zu provozieren. Die Ausgleichsfunktion wäre beeinträchtigt: Der Gläubiger erhielte nach einem Rücktritt vom Vertrag keinen pauschalen Ersatz eines ihm entstandenen Schadens.

 

Fazit: Tritt ein Besteller aufgrund eines ihm vertraglich eingeräumten Rücktrittsrechts wegen nicht termingerechter Fertigstellung eines abnahmereifen Bauwerks von dem Vertrag zurück, erlischt hierdurch nicht der Anspruch auf Zahlung einer vereinbarten und bereits verwirkten Vertragsstrafe wegen des Verzugs des Unternehmers mit der Fertigstellung, sofern die Parteien nichts Abweichendes vereinbart haben.

Anwaltsblog 22/2025: Fernabsatzverträge nur bei auf Fernabsatz abgestelltem Vertriebssystem!

| 1. Juni 2025

Nach § 312c BGB sind trotz der ausschließlichen Verwendung von Fernkommunkationsmitteln Verträge keine Fernabsatzverträge, wenn der Vertragsschluss „nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems“ erfolgt. Wann diese Ausnahme für Architektenverträge erfüllt ist, hatte der OLG Frankfurt zu entscheiden (OLG Frankfurt, Urteil vom 17. Februar 2025 – 29 U 42/24):

 

Die Parteien streiten um die Rückzahlung geleisteter Architektenvergütung aufgrund eines verbraucherschützenden Widerrufs. Die Klägerin und ihr Partner suchten eine bauliche Begleitung für die Sanierung eines von ihnen erworbenen Anwesens. Zu diesem Zweck traten sie an den Beklagten, einen Architekten, heran, der ihnen nach ausführlichem E-Mailverkehr und per Fernkommunikation mittels des Onlineportals „Zoom“ geführten Gesprächen sodann ein Angebot über die Erstellung von Bestandsplänen und eines ersten Entwurfs zum Preis von 4.460 € netto unterbreitete. Dieses Angebot nahm die Klägerin an. Dabei erfolgten sowohl die gesamte vorvertragliche Kommunikation als auch der Vertragsschluss selbst ausschließlich per E-Mail, Telefon und Videokonferenz, weil die Klägerin im fraglichen Zeitraum in L. weilte. Nichtsdestotrotz wurde dem Beklagten bereits vor Vertragsschluss Zugang zur Immobilie der Klägerin gewährt, indem vor Ort ein Schlüssel deponiert wurde, sodass der Beklagte das Objekt in Augenschein nehmen konnte. Diesen Ortsterminen wohnte die ortsabwesende Klägerin allerdings nicht bei. Der erste gemeinsame Ortstermin erfolgte vielmehr erst nach Vertragsschluss.

Anschließend widerrief die Klägerin den Vertrag und forderte den Beklagten zur Rückzahlung der gezahlten 5.307,40 € auf. Schriftliche oder mündliche Informationen zu einem Widerrufsrecht waren der Klägerin seitens des Beklagten zu keinem Zeitpunkt vor Vertragsschluss erteilt worden. Das Landgericht hat die Klage in vollem Umfang zuerkannt. Der Klägerin stehe das begehrte verbraucherschützende Widerrufsrecht infolge eines Fernabsatzvertrags zu.

Die Berufung des Architekten hat Erfolg. Die Regeln des verbraucherschützenden Widerrufsrechts beim Fernabsatzvertrags sind grundsätzlich einschlägig. Der Architektenvertrag ist zwar kein Verbraucherbauvertrag und die Vorschriften über den Widerruf dieses Vertragstyps sind auch nicht entsprechend anwendbar (vgl. § 650 q Abs. 1 BGB). Jedoch gelten die Vorschriften über das allgemeine Widerrufsrecht für Verbraucherverträge: Wurde ein Architekten- oder Ingenieurvertrag außerhalb von Geschäftsräumen des Architekten/Ingenieurs abgeschlossen, dann ist der Widerruf durch den Bauherrn bei Vorliegen der Voraussetzungen möglich (§§ 312 g, 355 BGB). Denn das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen gilt auch für Architektenverträge. Es ist jedoch eine Ausnahme anzunehmen, wenn der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt ist (§ 312c Abs. 1 BGB). Das Erfordernis eines solchermaßen zu verstehenden Fernabsatzsystems hat in erster Linie den Zweck, Geschäfte, die nur zufällig unter Einsatz von Fernkommunikationsmitteln geschlossen werden, aus dem Anwendungsbereich des Fernabsatzrechts auszuklammern. Solches trifft auch auf Unternehmer zu, die Angebote regelmäßig erst nach einem vorhergehenden Ortstermin abgeben; hier fehlt es häufig an einem auf den Fernabsatz ausgerichteten Geschäftsbetrieb. Ausweislich des vorgelegten Schriftverkehrs hat der Beklagte selbst ursprünglich auf einen gemeinsamen Ortstermin zur Angebotsbesprechung hingewirkt und der Vertragsschluss unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln war ersichtlich der Zufälligkeit einer Ortsabwesenheit der Klägerin geschuldet. So hat der Beklagte zuletzt vorgetragen, dass er selbst während seiner beruflichen Tätigkeit als Architekt in den letzten 22 Jahren ca. 250 Bauvorhaben betreut und im hiesigen Einzelfall erstmals einen entsprechenden Planungsvertrag unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmittel geschlossen habe. Im Übrigen hätten stets vor der Angebotsabgabe bzw. dem finalen Vertragsabschluss Ortstermine zwischen dem Beklagten und den Auftraggebern (Bauherren) an der jeweiligen Baustelle stattgefunden.

 

Fazit: Das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen gem. § 312 g Abs. 1 BGB gilt auch für Architektenverträge. Eine Ausnahme ist anzunehmen, wenn der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt ist (§ 312c Abs. 1 BGB).

Montagsblog: Neues vom BGH

| 21. Februar 2025

Diese Woche geht es um das Verhältnis zwischen öffentlichem Baurecht und Zivilrecht.

Überfahrtbaulast und zivilrechtliches Wegerecht
BGH, Urteil vom 24. Januar 2025 – V ZR 51/24

Der V. Zivilsenat befasst sich mit den Voraussetzungen eines Notwegrechts und mit den zivilrechtlichen Wirkungen einer Baulast.

Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke, die durch Teilung entstanden sind. Auf dem Grundstück der Klägerin stehen ein Wohnhaus und zwei Garagen. Die Zufahrt erfolgt über einen gepflasterten Weg, der über das Grundstück der Beklagten verläuft. Auf diesem Grundstück ruht eine Überfahrtbaulast zur Gewährung der Zufahrt zum Grundstück der Klägerin. Diese verlangt von der Beklagten die Instandsetzung des beschädigten Wegs durch fachgerechtes Pflastern, dessen Instandhaltung und die Entfernung jeglicher Gegenstände, welche die Überfahrt beeinträchtigen.

Die Klage ist in den beiden ersten Instanzen erfolglos geblieben.

Die Revision der Klägerin bleibt ebenfalls ohne Erfolg.

Ein Notwegrecht aus § 917 BGB besteht nicht, weil das Abstellen von Kraftfahrzeugen für die ordnungsgemäße Benutzung eines zu Wohnzwecken genutzten Grundstücks nicht erforderlich ist.

Die Überfahrtbaulast begründet lediglich eine öffentlich-rechtliche Baubeschränkung, nicht aber ein zivilrechtliches Wegerecht.

Praxistipp: Zur Sicherung des Überfahrtsrechts sollte in solchen Fällen schon bei der Teilung des Grundstücks eine Dienstbarkeit im Sinne von § 1018 BGB bestellt werden.

Anwaltsblog 3/2025: Ist auf einen typengemischten Vertrag § 650f BGB anwendbar?

| 19. Januar 2025

Ob der Leistungserbringer eines typengemischten Vertrags eine Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB verlangen kann, hatte das Kammergericht zu entscheiden (KG Berlin, Beschluss vom 29. Oktober 2024 – 21 U 52/24):

Die Parteien hatten einen als „Werkvertrag über Bauleistungen als Pauschalvertrag“ bezeichneten Vertrag über die Elektroinstallation in einem Hochhaus-Neubau mit einem Pauschalfestpreis von 1.950.000,00 € netto geschlossen. Das zugrundeliegende Leistungsverzeichnis umfasste auch Elektrobauteile, u.a. Beleuchtungsanlagen mit einem Nettopreis von 700.257,35 €, wovon auf 255 Stehlampen ein Betrag von 506.530,- € netto entfiel, sowie Niederspannungsinstallations-Geräte mit einem Preis von 404.567,43 € netto. Das Landgericht hat der Klage auf Erbringung der Bauhandwerkersicherheit nach § 650f BGB stattgegeben. Der Vertrag sei bei der vorzunehmenden Gesamtwürdigung als Werkvertrag einzustufen, weil der Schwerpunkt auf der Herstellung einer funktionsfähigen Elektroinstallation nebst Beleuchtungsanlage und nicht auf dem bloßen Erwerb von Beleuchtungsmitteln und Elektrobauteilen liege. Dieser Werkvertrag sei zudem als Bauvertrag iSv. § 650a Abs. 1 Satz 1 BGB einzuordnen, weil die Elektroinstallationsarbeiten zum bestimmungsgemäßen Gebrauch des Neubaus erforderlich und von wesentlicher Bedeutung seien. Die Klägerin könne deshalb für die nicht gezahlte Vergütung Sicherheit nach § 650f BGB verlangen.

Das Kammergericht weist die Berufung zurück. § 650f BGB findet auf den Vertrag insgesamt Anwendung. Sofern in einem Vertrag unterschiedliche Leistungen vereinbart sind, ist die Frage, welche Rechtsnormen auf die aufgrund selbständiger Verpflichtungen erbrachten Leistungen anzuwenden sind, nach den Grundsätzen für gemischte oder zusammengesetzte Verträge zu beurteilen. Haben die Vertragsparteien keine ausdrückliche Abrede darüber getroffen, welche Rechtsvorschriften auf die einzelnen Teile ihrer vertraglichen Abreden anzuwenden sind, ist bei der Beurteilung maßgeblich auf die besonderen Umstände des Einzelfalls, auf die Interessenlage der Vertragsparteien sowie auf Sinn und Zweck der vertraglichen Vereinbarungen abzustellen Die Würdigung dieser Aspekte führt dazu, dass auf den gesamten Vertrag Werkvertragsrecht anzuwenden ist. Die Vereinbarungen der Vertragsparteien sind hier nicht so zu verstehen, dass es sich bei der Verpflichtung, die Elektroinstallation im Neubau für die gesamte Einheit funktionsfähig und vollständig zu erstellen, und der Verpflichtung zur Lieferung von Leuchtmitteln um abgrenzbare und selbstständig zu behandelnde Vertragsteile handelt. Aus dem Vertrag lässt sich gerade nicht herleiten, dass die Klägerin unabhängig von ihrer Werkleistung eine weitere selbstständige Hauptleistung übernahm. Vielmehr war die Lieferung von Material und Leuchtmitteln lediglich die Voraussetzung dafür, dass die Klägerin ihren werkvertraglichen Pflichten nachkommen konnte, die in der funktionsfähigen Neuerrichtung der Elektroinstallation in einem Neubau vom Erdgeschoss bis zum 4. OG bestand. Um zu bestimmen, welche der beiden Leistungen entscheidend für die Vertragsnatur ist, kommt es nicht auf eine quantitative Bewertung der unterschiedlichen Vertragsbestandteile an, sondern auf eine qualitative Beurteilung. Bei dieser hat die Erreichung des funktionalen Werkerfolgs den Vorrang. Denn die Klägerin verpflichtete sich zur Erstellung der Elektroinstallation nicht unabhängig von der Lieferung der Leuchtmittel. Vielmehr war die Neuerrichtung der Elektroinstallation so auszurichten, dass die Einbindung der zu liefernden Leuchtmittel in der ganzen Einheit funktionstüchtig gewährleistet war. Der Schwerpunkt der Leistung liegt deshalb in der Herstellung eines funktionstüchtigen Werks.

Die Interessen der Klägerin als Auftragnehmerin sind nicht gewahrt, wenn kaufvertragliche Elemente aus dem einheitlichen Vertrag herausgelöst und insoweit die Anwendung werkvertraglicher Regelungen versagt werden. Hierdurch würden die Interessen der beklagten Auftraggeberin einseitig in nicht angemessener Weise privilegiert. Denn nach den Vereinbarungen der Parteien ist die gesamte Zahlung dem Werkvertragsrecht und der VOB/B unterstellt, so dass eine Zahlung – auch für die kaufvertraglichen Bestandteile des Vertrags – erst mit der Abnahme bzw. der Erteilung einer prüffähigen Schlussrechnung fällig wird. Eine Teilabnahme haben die Parteien gerade nicht vereinbart. Im Gegensatz dazu sehen die Regelungen des Kaufvertragsrechts gemäß § 433 Abs. 1 und 2 BGB eine Zahlungspflicht Zug-um-Zug gegen Übergabe und Übereignung sowie die Möglichkeit eines Eigentumsvorbehalts gemäß § 449 BGB vor. Es ist nach dem Vertrag nicht ersichtlich, dass die Parteien für irgendeinen Leistungsteil abweichende Zahlungsmodalitäten zu den im Übrigen geltenden Regelungen vereinbaren wollten. Es entspricht nach den vertraglichen Regelungen ganz offenbar nicht dem Interesse des Auftragnehmers, auf die Vereinbarung eines Eigentumsvorbehalts und den Schutz des § 650f BGB hinsichtlich eines wertmäßig beträchtlichen Teils des Pauschalpreises zu verzichten. Das Interesse des Auftraggebers, für die Vergütung der kaufvertraglichen Elemente des Vertrags keine Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB leisten zu müssen, ist nicht schutzwürdig, wenn es sich wie hier um einen einheitlichen Pauschalfestpreis handelt. Beide Teile des Vertrages sind schon aus kalkulatorischen Gründen untrennbar. Das Gesamtgepräge des Vertrags stellt ein einheitliches Ganzes dar und kann deshalb bei der rechtlichen Beurteilung nicht in seine verschiedenen Bestandteile zerlegt werden.

 

Fazit: § 650f BGB findet auf einen typengemischten Vertrag Anwendung, wenn er seinem Schwerpunkt nach ein Bauvertrag ist. Für diese Einordnung kommt es nicht auf die quantitative Bewertung der einzelnen Leistungen, sondern eine qualitative Gesamtbeurteilung an. Richtet sich in einem Vertrag mit Elementen von Kauf- und Werkvertrag die Vergütung des Leistungserbringers – insbesondere ihre Fälligkeit – nach dem Werkvertragsrecht, so spricht dies dafür, auch den Sicherungsanspruch des Bauunternehmers aus § 650f auf den Vertrag anzuwenden.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 14. Dezember 2024

Diese Woche geht es um die Verjährung von verhaltenen Ansprüchen.

Beginn der Verjährung des Anspruchs auf Bauhandwerkersicherung
BGH, Urteil vom 21. November 2024 – VII ZR 245/23

Der VII. Zivilsenat befasst sich mit dem Beginn der Verjährung eines Anspruchs auf Bauhandwerkersicherung aus § 648a Abs. 1 BGB.

Die Beklagten beauftragten die Klägerin im Oktober 2015 mit Planungsleistungen für den Umbau eines gewerblich genutzten Gebäudes. Im Oktober 2018 verlangte die Kläger eine Bauhandwerkersicherung in Höhe von rund 1,4 Millionen Euro. Die Beklagten kamen diesem Begehren nicht nach. Sie kündigten den Vertrag fristlos und machten Ansprüche auf Herausgabe von Planungsunterlagen geltend. Im Juni 2021 legte die Klägerin ihre Schlussrechnung und forderte die Beklagten zur Stellung einer Bauhandwerkersicherung in Höhe von rund 3,6 Millionen Euro auf. Auch dem kamen die Beklagten nicht nach.

Mit ihrer im November 2021 erhobenen Klage verlangt die Klägerin eine Bauhandwerkersicherung in Höhe von rund 4,3 Millionen Euro. Das LG hat die Klage abgewiesen. Das OLG hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt.

Der BGH weist die Revision der Beklagten zurück, soweit diese zur Stellung einer Sicherung in Höhe von rund 2,9 Millionen Euro verurteilt worden sind. Wegen des darüber hinausgehenden Betrags stellt er das klageabweisende Urteil des LG wieder her.

Zu Recht ist das OLG davon ausgegangen, dass es sich bei dem Anspruch aus § 648a Abs. 1 BGB um einen verhaltenen Anspruch handelt. Dies bedeutet, dass der Schuldner die Leistung nicht bewirken darf, bevor der Gläubiger sie verlangt. Wie der BGH schon früher entschieden hat, folgt daraus, dass die Verjährung frühestens beginnt, wenn der Gläubiger die Leistung verlangt (BGH, U. v. 25.3.2021 – VII ZR 94/20 Tz. 16 ff. – MDR 2021, 740).

Der BGH entscheidet nunmehr, dass die Verjährung nicht gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem der Anspruch geltend gemacht worden ist, sondern bereits am Tag der Geltendmachung.

Der BGH stützt diese Auffassung auf eine Analogie zur Regelung des Verjährungsbeginns für die Ansprüche auf Rückgabe einer entliehenen Sache (§ 604 Abs. 5 BGB) und auf Rückgabe (§ 695 Satz 2 BGB) bzw. Rücknahme (§ 697 Satz 3 BGB) einer in Verwahrung gegebenen Sache. Alle diese Ansprüche sind verhaltene Ansprüche. Den genannten Regelungen ist zu entnehmen, dass sich der Verjährungsbeginn für solche Ansprüche nicht nach § 199 Abs. 1 BGB richtet. Für den Anspruch aus § 648a BGB kann nichts anderes gelten, weil sich die Interessenlage nicht unterscheidet.

Die Verjährung beginnt jeweils nur in der Höhe zu laufen, in der der Anspruch geltend gemacht ist. Im Streitfall ist der Anspruch danach (nur) hinsichtlich desjenigen Teils der Sicherheit verjährt, den die Klägerin schon im Oktober 2018 verlangt hat, also in Höhe von rund 1,4 Millionen Euro. Die weitergehenden Forderungen wurden weniger als drei Jahre vor Klageerhebung erstmals geltend gemacht.

Praxistipp: Bei aufschiebend bedingten Ansprüchen beginnt die Verjährung gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem die Bedingung eingetreten ist (BGH, U. v. 4.5.2017 – I ZR 113/16, Tz. 24 ff. –MDR 2017, 1314).

Anwaltsblog 44/2024: Bauvertrag – Wann liegt eine Anordnung nach § 2 Abs. 5 VOB/B vor?

| 10. November 2024

Der BGH hatte zu entscheiden, ob bei einer Verzögerung der Bauausführung die Mitteilung des Auftraggebers an den Auftragnehmer von der dadurch bedingten Störung des Vertrags als Anordnung im Sinne des § 2 Abs. 5 VOB/B mit der Rechtsfolge der Vereinbarung eines neuen Preises unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten gewertet werden kann (BGH, Urteil vom 19. September 2024 – VII ZR 10/24):

 

Der Beklagte hatte die Klägerin nach öffentlicher Ausschreibung unter Einbeziehung der VOB/B mit Leistungen des Gewerks „Starkstromanlagen an dem Bauvorhaben Umsetzung museale Neukonzeption“ beauftragt. In den Besonderen Vertragsbedingungen des Beklagten waren ein Ausführungsbeginn am 19. Juni 2018 und eine abnahmereife Fertigstellung der Arbeiten der Klägerin am 10. Januar 2019 vorgesehen. Am 23. August 2018 übergab der Beklagte der Klägerin einen Bauablaufplan, der den Bauablauf ab dem 28. August 2018 abbilden und Grundlage für die weitere Bauausführung der beteiligten Gewerke sein sollte. Wesentliche Leistungen der Klägerin waren danach erst im Jahr 2019 zu erbringen, wobei die Abnahme für den 17. September 2019 geplant war. Am 31. Januar 2019 übermittelte der Beklagte der Klägerin einen korrigierten Bauablaufplan für die weitere Bauausführung; dieser sah nunmehr eine Verschiebung der Abnahme auf den 29. Oktober 2019 vor. Nach Abnahme ihrer Arbeiten im November 2019 machte die Klägerin Mehrkosten von insgesamt 56.729,59 € für Personal und Baucontainer wegen Verlängerung der Bauzeit und wegen gestiegener Tariflöhne ab dem Jahr 2019 geltend. Der Beklagte beglich diesen Betrag nicht. LG wie OLG haben die Zahlungsklage abgewiesen.

Die Revision der Klägerin hat keinen Erfolg. Das Berufungsgericht hat einen Mehrvergütungsanspruch der Klägerin gemäß § 2 Abs. 5 VOB/B wegen Verlängerung der Bauzeit zu Recht verneint. Es hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Übermittlung der Bauablaufpläne am 23. August 2018 und am 31. Januar 2019 an die Klägerin keine Anordnung des Beklagten im Sinne des § 2 Abs. 5 VOB/B darstellt. Gemäß § 2 Abs. 5 VOB/B ist für den Fall, dass durch Änderung des Bauentwurfs oder andere Anordnungen des Auftraggebers die Grundlagen des Preises für eine im Vertrag vorgesehene Leistung geändert werden, ein neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu vereinbaren. Kommt eine solche Vereinbarung nicht zustande, kann der Auftragnehmer den sich aus § 2 Abs. 5 VOB/B ergebenden Vergütungsanspruch im Wege der Klage geltend machen. Voraussetzung für einen Mehrvergütungsanspruch gemäß § 2 Abs. 5 VOB/B ist danach eine Anordnung des Auftraggebers zur Änderung des Bauentwurfs oder eine andere Anordnung. § 2 Abs. 5 VOB/B ist dahin auszulegen, dass eine solche Anordnung eine rechtsgeschäftliche Erklärung des Auftraggebers erfordert, mit der einseitig eine Änderung der Vertragspflichten des Auftragnehmers herbeigeführt werden soll. Für die Änderung des Bauentwurfs, die der Auftraggeber gemäß § 1 Abs. 3 VOB/B anordnen darf, liegt dies auf der Hand. Mit ihr sollen im Vertrag vereinbarte Leistungspflichten des Auftragnehmers betreffend den „Bauentwurf“ geändert werden. Diese Befugnis des Auftraggebers begründet im Gegenzug den Mehrvergütungsanspruch des Auftragnehmers gemäß § 2 Abs. 5 VOB/B, wenn hierdurch die Grundlagen des Preises geändert werden. Für die „andere Anordnung“ im Sinne des § 2 Abs. 5 VOB/B kann insoweit nach Wortlaut, Systematik sowie Sinn und Zweck der Regelung nichts anderes gelten. Von der Anordnung iSd. § 2 Abs. 5 VOB/B sind nach der Systematik der VOB/B Störungen des Vertrags aufgrund von Behinderungen abzugrenzen, die faktisch zu Bauzeitverzögerungen führen. Derartige Störungen können nicht als Anordnung im Sinne des § 2 Abs. 5 VOB/B gewertet werden. Störungen aufgrund von Behinderungen führen nach der Systematik der VOB/B daher nicht zu einem Mehrvergütungsanspruch nach § 2 Abs. 5 VOB/B, sondern zu Schadensersatz- und Entschädigungsansprüchen, wenn der Auftraggeber vertragliche Verpflichtungen oder ihm obliegende Mitwirkungshandlungen nicht erfüllt.

 

Fazit: Eine Anordnung iSd. § 2 Abs. 5 VOB/B erfordert eine rechtsgeschäftliche Erklärung des Auftraggebers, mit der einseitig eine Änderung der Vertragspflichten des Auftragnehmers herbeigeführt werden soll. Liegt eine Störung des Vertrags aufgrund einer Behinderung vor, die faktisch zu einer Bauzeitverzögerung führt, und teilt der Auftraggeber dem Auftragnehmer den Behinderungstatbestand und die hieraus resultierende Konsequenz mit, dass die Leistungen derzeit nicht erbracht werden können, liegt keine Anordnung iSd. § 2 Abs. 5 VOB/B vor.