Anwaltsblog 44/2024: Bauvertrag – Wann liegt eine Anordnung nach § 2 Abs. 5 VOB/B vor?

| 10. November 2024

Der BGH hatte zu entscheiden, ob bei einer Verzögerung der Bauausführung die Mitteilung des Auftraggebers an den Auftragnehmer von der dadurch bedingten Störung des Vertrags als Anordnung im Sinne des § 2 Abs. 5 VOB/B mit der Rechtsfolge der Vereinbarung eines neuen Preises unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten gewertet werden kann (BGH, Urteil vom 19. September 2024 – VII ZR 10/24):

 

Der Beklagte hatte die Klägerin nach öffentlicher Ausschreibung unter Einbeziehung der VOB/B mit Leistungen des Gewerks „Starkstromanlagen an dem Bauvorhaben Umsetzung museale Neukonzeption“ beauftragt. In den Besonderen Vertragsbedingungen des Beklagten waren ein Ausführungsbeginn am 19. Juni 2018 und eine abnahmereife Fertigstellung der Arbeiten der Klägerin am 10. Januar 2019 vorgesehen. Am 23. August 2018 übergab der Beklagte der Klägerin einen Bauablaufplan, der den Bauablauf ab dem 28. August 2018 abbilden und Grundlage für die weitere Bauausführung der beteiligten Gewerke sein sollte. Wesentliche Leistungen der Klägerin waren danach erst im Jahr 2019 zu erbringen, wobei die Abnahme für den 17. September 2019 geplant war. Am 31. Januar 2019 übermittelte der Beklagte der Klägerin einen korrigierten Bauablaufplan für die weitere Bauausführung; dieser sah nunmehr eine Verschiebung der Abnahme auf den 29. Oktober 2019 vor. Nach Abnahme ihrer Arbeiten im November 2019 machte die Klägerin Mehrkosten von insgesamt 56.729,59 € für Personal und Baucontainer wegen Verlängerung der Bauzeit und wegen gestiegener Tariflöhne ab dem Jahr 2019 geltend. Der Beklagte beglich diesen Betrag nicht. LG wie OLG haben die Zahlungsklage abgewiesen.

Die Revision der Klägerin hat keinen Erfolg. Das Berufungsgericht hat einen Mehrvergütungsanspruch der Klägerin gemäß § 2 Abs. 5 VOB/B wegen Verlängerung der Bauzeit zu Recht verneint. Es hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Übermittlung der Bauablaufpläne am 23. August 2018 und am 31. Januar 2019 an die Klägerin keine Anordnung des Beklagten im Sinne des § 2 Abs. 5 VOB/B darstellt. Gemäß § 2 Abs. 5 VOB/B ist für den Fall, dass durch Änderung des Bauentwurfs oder andere Anordnungen des Auftraggebers die Grundlagen des Preises für eine im Vertrag vorgesehene Leistung geändert werden, ein neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten zu vereinbaren. Kommt eine solche Vereinbarung nicht zustande, kann der Auftragnehmer den sich aus § 2 Abs. 5 VOB/B ergebenden Vergütungsanspruch im Wege der Klage geltend machen. Voraussetzung für einen Mehrvergütungsanspruch gemäß § 2 Abs. 5 VOB/B ist danach eine Anordnung des Auftraggebers zur Änderung des Bauentwurfs oder eine andere Anordnung. § 2 Abs. 5 VOB/B ist dahin auszulegen, dass eine solche Anordnung eine rechtsgeschäftliche Erklärung des Auftraggebers erfordert, mit der einseitig eine Änderung der Vertragspflichten des Auftragnehmers herbeigeführt werden soll. Für die Änderung des Bauentwurfs, die der Auftraggeber gemäß § 1 Abs. 3 VOB/B anordnen darf, liegt dies auf der Hand. Mit ihr sollen im Vertrag vereinbarte Leistungspflichten des Auftragnehmers betreffend den „Bauentwurf“ geändert werden. Diese Befugnis des Auftraggebers begründet im Gegenzug den Mehrvergütungsanspruch des Auftragnehmers gemäß § 2 Abs. 5 VOB/B, wenn hierdurch die Grundlagen des Preises geändert werden. Für die „andere Anordnung“ im Sinne des § 2 Abs. 5 VOB/B kann insoweit nach Wortlaut, Systematik sowie Sinn und Zweck der Regelung nichts anderes gelten. Von der Anordnung iSd. § 2 Abs. 5 VOB/B sind nach der Systematik der VOB/B Störungen des Vertrags aufgrund von Behinderungen abzugrenzen, die faktisch zu Bauzeitverzögerungen führen. Derartige Störungen können nicht als Anordnung im Sinne des § 2 Abs. 5 VOB/B gewertet werden. Störungen aufgrund von Behinderungen führen nach der Systematik der VOB/B daher nicht zu einem Mehrvergütungsanspruch nach § 2 Abs. 5 VOB/B, sondern zu Schadensersatz- und Entschädigungsansprüchen, wenn der Auftraggeber vertragliche Verpflichtungen oder ihm obliegende Mitwirkungshandlungen nicht erfüllt.

 

Fazit: Eine Anordnung iSd. § 2 Abs. 5 VOB/B erfordert eine rechtsgeschäftliche Erklärung des Auftraggebers, mit der einseitig eine Änderung der Vertragspflichten des Auftragnehmers herbeigeführt werden soll. Liegt eine Störung des Vertrags aufgrund einer Behinderung vor, die faktisch zu einer Bauzeitverzögerung führt, und teilt der Auftraggeber dem Auftragnehmer den Behinderungstatbestand und die hieraus resultierende Konsequenz mit, dass die Leistungen derzeit nicht erbracht werden können, liegt keine Anordnung iSd. § 2 Abs. 5 VOB/B vor.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 7. September 2024

Diese Woche geht es um die Verteilung der Darlegungslast zwischen dem Besteller eines Werks und einem für die Erstattung von Vorauszahlungen haftenden Bürgen.

Darlegungslast nach Kündigung eines Pauschalpreisvertrags über Werkleistungen
BGH, Urteil vom 11. Juli 2024 – VII ZR 127/23

Der VII. Zivilsenat bestätigt seine Rechtsprechung zu den Anforderungen an die Darlegung eines Saldoüberschusses und ergänzt sie für den Fall, dass anstelle des Werkunternehmers ein Bürge am Prozess beteiligt ist.

Die Beklagte hatte mit einem inzwischen insolventen Bauunternehmen im Februar 2017 einen Generalunternehmervertrag über die schlüsselfertige Erstellung eines Lebensmittelmarkt für einen Pauschalpreis geschlossen. Der Vertrag sah unter anderem eine Vorauszahlung in Höhe von 400.000 Euro vor. Für Ansprüche auf Rückgewähr dieser Zahlung übernahm die Klägerin eine selbstschuldnerische Bürgschaft auf erstes Anfordern.

Die Beklagte erbrachte die vereinbarte Vorauszahlung. Nach der Insolvenz der Werkunternehmerin erwirkte sie gegen die Klägerin ein Urteil auf Zahlung der gesamten Bürgschaftssumme. Die Klägerin klagte in einem Folgeprozess erfolgreich auf Rückzahlung eines Teilbetrags von rund 90.000 Euro. Den restlichen Betrag von rund 310.000 Euro verlangt sie im vorliegenden Rechtsstreit zurück.

Das LG hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Das OLG hat die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen.

Der BGH verweist die Sache an das OLG zurück.

Im Ansatz zu Recht sind die Vorinstanzen davon ausgegangen, dass in einem Rechtsstreit über die Rückforderung einer aufgrund einer Bürgschaft auf erstes Anfordern erbrachten Zahlung dieselbe Darlegungs- und Beweislast gilt wie in einem Rechtsstreit über die Geltendmachung einer gewöhnlichen Bürgschaftsforderung. Im Streitfall trägt deshalb grundsätzlich die Beklagte die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass ihr ein Anspruch auf Erstattung der an das Bauunternehmen geleisteten Vorauszahlung zustand.

Ebenfalls zu Recht sind die Vorinstanzen davon ausgegangen, dass der Besteller in solchen Fällen darlegen muss, in welcher Höhe der erbrachten Vorauszahlung ein endgültiger Vergütungsanspruch des Unternehmers gegenübersteht. Bei einem Pauschalpreisvertrag muss der Besteller hierzu vortragen, welche Leistungen der Unternehmer erbracht hat und welche Vergütung dafür anzusetzen ist. Die hierfür maßgeblichen Preise müssen aus der dem Vertrag zugrunde liegenden Kalkulation abgeleitet werden.

Enthält der Pauschalvertrag kein Preisverzeichnis und ist dem Besteller die zugrundeliegende Kalkulation auch nicht aus anderer Quelle bekannt, liegt es jedoch am Unternehmer, zur Kalkulation vorzutragen.

Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen gelten diese Grundsätze uneingeschränkt auch im Rechtsstreit zwischen dem Besteller und einem Bürgen. Wenn der Besteller die Kalkulation nicht kennt, liegt es deshalb am Bürgen, die betreffenden Informationen beim Unternehmer einzuholen. Das diesbezügliche Risiko kann er nicht auf den Besteller abwälzen.

Praxistipp: Eine vorangegangene Teilklage (hier: auf Rückzahlung von 90.000 Euro) steht einer nachfolgenden Klage auf Zahlung des Restbetrags (hier: rund 310.000 Euro) grundsätzlich nicht entgegen – es sei denn, der Restanspruch ist verjährt.

Anwaltsblog 33/2024: Architektenvertrag als Fernabsatzvertrag

| 25. August 2024

Dass ein über ein Internetportal eines Anbieters geschlossener Vertrag über die Erbringung von Architektenleistung bei fehlender Widerrufsbelehrung und Widerruf durch den Verbraucher dazu führen kann, dass der Architekt seine Leistungen unentgeltlich erbringt, hat diesem das OLG Frankfurt bestätigt (OLG Frankfurt, Beschluss vom 30. Januar 2024 – 21 U 49/23):

 

Die Kläger, die den Umbau ihres Einfamilienhauses beabsichtigten und zuvor einen Vertrag mit einem anderen Architekten über die Erbringung der Genehmigungsplanung widerrufen hatten, schlossen mit der Beklagten über deren Internetportal am 13.06.2022 per E-Mail einen Architektenvertrag. Das Angebot der Beklagten enthielt keine Widerrufsbelehrung. Die Kläger leisteten auf drei Abschlagsrechnungen Zahlungen in Höhe von insgesamt 23.102,13 €. Eine vierte Abschlagsrechnung in Höhe von 11.284,26 € wurde nicht mehr bezahlt. Mit E-Mail vom 28.11.2022 erklärten die Kläger den Widerruf des Vertrags. Mit der Klage machen sie die Rückzahlung der Abschlagszahlungen geltend und begehren die Feststellung, dass der Beklagten keine weiteren Zahlungsansprüche zustehen.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf den Hinweis des Berufungsgerichts auf die fehlende Erfolgsaussicht hat die Beklagte die Berufung zurückgenommen. Bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag handelt es sich um einen Fernabsatzvertrag iSd. § 312c BGB. Zutreffend hat das Landgericht angenommen, dass den Klägern die Ausübung des Widerrufsrechts nicht unter dem Gesichtspunkt des § 242 BGB verwehrt ist. Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass die Kläger wegen der Stellung des Klägers zu 2 als Rechtsanwalt sowie wegen des erklärten Widerrufs gegenüber dem früheren Architekten ein „Sonderwissen“ gehabt hätten. Der Umstand, dass ein Verbraucher grundsätzlich Kenntnis von einem Widerrufsrecht sowie bei unterlassener Belehrung von einer verlängerten Widerrufsbelehrung hat, hindert diesen nicht an der Ausübung dieser ihm letztlich wegen eines Verstoßes des handelnden Unternehmens eingeräumten Rechtsposition. Insbesondere sehen die der Umsetzung der europarechtlichen Verbraucherschutzrichtlinien dienenden entsprechenden Regelungen wie in § 312c BGB keine Einzelfallbetrachtung des etwaigen Wissens des jeweils handelnden Verbrauchers vor. Es ist daher auch nur folgerichtig, eine etwaige Korrektur über § 242 BGB nur in sehr engen Grenzen zuzulassen. Ein solcher besonderer Ausnahmefall ist hier nicht gegeben. Dafür, dass die Kläger – wie die Beklagte dies im Ergebnis darzustellen versucht – systematisch und in betrügerischer Absicht sich von vorneherein Leistungen ohne Vergütungspflicht erschleichen wollten, bestehen keine hinreichend konkreten Anhaltspunkte. Dass die Kläger letztlich von dem Fehler der Beklagten profitieren können, ist Folge der gesetzlichen Regelung und steht der Ausübung der Rechtsposition nicht entgegen.

 

Fazit: Dem Verbraucher steht sowohl bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen als auch bei Fernabsatzverträgen ein Widerrufsrecht gemäß § 355 BGB zu, wie § 312g Abs. 1 BGB bestimmt. Dem Verbraucher wird ein an keine materiellen Voraussetzungen gebundenes, einfach auszuübendes Recht zur einseitigen Loslösung vom Vertrag in die Hand gegeben. Ein Ausschluss des Widerrufsrechts wegen Rechtsmissbrauchs oder unzulässiger Rechtsausübung (§ 242 BGB) kommt nur ausnahmsweise – unter dem Gesichtspunkt besonderer Schutzbedürftigkeit des Unternehmers – in Betracht, etwa bei arglistigem Verhalten des Verbrauchers gegenüber dem Unternehmer (BGH, Urteil vom 16. März 2016 – VIII ZR 146/15 –, MDR 2016, 575). Bei einem auf einem Verstoß gegen die Pflicht zur Widerrufsbelehrung beruhenden Widerruf kann der Unternehmer keinen Wertersatz unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung verlangen (EuGH, Urteil vom 17. Mai 2023 – C-97/22 -, MDR 2023, 895).

Anwaltsblog 5/2024: In welcher Frist verjährt der Vergütungsanspruch des Bauträgers?

| 4. Februar 2024

Verjährt der Vergütungsanspruchs des Bauträgers in der Regelverjährungsfrist des § 195 BGB von drei Jahren oder in der der speziellen Verjährungsfrist des § 196 BGB bei Rechten an einem Grundstück von zehn Jahren? Diese Frage hatte der VII. Zivilsenat des BGH (erneut) zu entscheiden (BGH, Urteil vom 7. Dezember 2023 – VII ZR 231/22):

 

Ein Bauträger verlangt von den Erwerbern einer Eigentumswohnung die Schlussrate von rund 15.000 €. Die Erwerber berufen sich auf Verjährung und bekommen vor dem Land- wie Oberlandesgericht recht, weil die Restvergütungsforderung der Klägerin der regelmäßigen Verjährungsfrist unterliege, die gemäß § 195 BGB drei Jahre betrage und bei Klageerhebung abgelaufen gewesen sei. Auch wenn die Klageforderung Teil des Entgelts dafür sei, dass die Klägerin den Beklagten Eigentum an einem Grundstück zu übertragen habe, und die errichtete Wohnung „lediglich“ wesentlicher Bestandteil des Miteigentumsanteils sei, richte sich die Verjährung nicht nach § 196 BGB. Die Forderung sei nicht nur die Gegenleistung für die Übertragung des Miteigentumsanteils, sondern auch für die Erbringung von Bauleistungen. Deshalb sei die Vergütungsforderung nicht aufteilbar in eine für die Eigentumsübertragung sowie eine für die Bauleistung, weshalb die Verjährung einheitlich nach der Leistung zu beurteilen sei, die bei weitem überwiege und das Vertragsverhältnis charakterisiere. Das sei die Bauleistung.

Die Revision des Bauträgers hat Erfolg. Der Anspruch auf Zahlung der restlichen Vergütung aus dem Bauträgervertrag unterliegt der zehnjährigen Verjährungsfrist gemäß § 196 BGB und ist noch nicht verjährt. Bei einem Bauträgervertrag handelt es sich um einen einheitlichen Vertrag, der neben werkvertraglichen auch (soweit der Grundstückserwerb in Rede steht) kaufvertragliche Elemente enthält. Grundsätzlich ist bei Bauträgerverträgen hinsichtlich der Errichtung des Bauwerks Werkvertragsrecht, hinsichtlich der Übertragung des Eigentums an dem Grundstück hingegen Kaufrecht anzuwenden. Der Anspruch der Klägerin hat daher eine einheitliche Vergütung zum Gegenstand, so dass der Vergütungsanspruch nur einheitlich verjähren kann.    Für den einheitlichen Vergütungsanspruch des Bauträgers gilt jedoch nicht die dreijährige Regelverjährungsfrist gemäß § 195 BGB, sondern die zehnjährige Verjährungsfrist gemäß § 196 BGB. Nach § 196 BGB verjähren Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sowie auf Begründung, Übertragung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder auf Änderung des Inhalts eines solchen Rechts sowie die Ansprüche auf die Gegenleistung in zehn Jahren. § 196 BGB verdrängt insoweit als speziellere gesetzliche Regelung § 195 BGB. Diese spezielle Verjährungsregelung ist auch auf den Vergütungsanspruch des Bauträgers anwendbar. Aus systematischen und teleologischen Gesichtspunkten ist es gerechtfertigt, § 196 BGB als speziellere Regelung auf den Vergütungsanspruch des Bauträgers anzuwenden. Da es sich bei dem Vergütungsanspruch des Bauträgers um einen einheitlichen Anspruch handelt, der folglich einer einheitlichen Verjährung unterliegt, kann sich die Verjährung dieses Anspruchs nur entweder nach § 196 BGB oder nach § 195 BGB richten. Da der einheitliche Vergütungsanspruch des Bauträgers jedenfalls auch eine Gegenleistung für die von ihm – neben der Bauwerkserrichtung – geschuldete Übertragung des Eigentums an dem Grundstück und damit eine Gegenleistung iSd. § 196 BGB darstellt, ist es gerechtfertigt, insoweit einheitlich die speziellere Verjährungsregelung des § 196 BGB anzuwenden. Gegen diese Beurteilung kann nicht eingewendet werden, dass es sich bei dem Vergütungsanspruch um einen Anspruch aus einem Mischvertrag handelt, bei dem die vom Bauträger geschuldete Übertragung des Eigentums an dem Grundstück gegenüber der Bauwerkserrichtung von derart untergeordneter Bedeutung für das Vertragsverhältnis ist, dass § 196 BGB auf den Vergütungsanspruch nicht angewendet werden könnte. Vielmehr ist die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück bei einem Bauträgervertrag von wesentlichem Interesse für den Erwerber. Der Anspruch des Erwerbers ist auf Übertragung des Grundstücks mit dem zu errichtenden Bauwerk gerichtet. Das Bauwerk wird mit seiner Errichtung wesentlicher Bestandteil des Grundstücks (§ 94 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Eigentum an dem Grundstück erstreckt sich daher auch auf das Eigentum an dem Bauwerk (§ 946 BGB). Die mit der einheitlichen Vergütung abgegoltenen Leistungen – auch die Leistungen betreffend die Bauwerkserrichtung – haben danach für den Erwerber keinen nachhaltigen Wert, wenn er nicht Eigentümer des Grundstücks wird.

Fazit: Verpflichtet sich der Veräußerer eines Grundstücksanteils in einem Bauträgervertrag zur Errichtung eines Bauwerks, verjährt sein einheitlich für Grundstücksanteil und Bauwerk vereinbarter Vergütungsanspruch gemäß § 196 BGB in zehn Jahren.

Anmerkung: Derselbe Senat hat 1978 entschieden, dass der einheitlich für Grundstücksanteil und Eigentumswohnung vereinbarte Vergütungsanspruch in der damaligen Regelfrist von  zwei Jahren verjährt (BGH, Urteil vom 12. Oktober 1978 – VII ZR 288/77 – MDR 1979, 219). Die Verjährung für aus verschiedenen Leistungselementen bestehende Mischverträge sei nach den Leistungen zu beurteilen, die „bei weitem überwiegen und dem Vertragsverhältnis seine charakteristische Note geben“. Das sei die Bauleistung. Der Senat stellt nunmehr fest, dass das vor Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes ergangene Urteil vom 12. Oktober 1978 der aktuellen Entscheidung schon deshalb nicht entgegensteht, weil es durch die Umgestaltung des Verjährungsrechts auf einer anderen Rechtslage beruht. Eine tragfähige Begründung, warum der Bauträgervertrag nicht durch die Bauwerkserrichtungsleistungen derart geprägt wird, dass sich die Verjährung des Vergütungsanspruchs einheitlich nach den für werkvertragliche Vergütungsansprüche geltenden Vorschriften richtet, wie derselbe Senat zuvor gemeint hatte, lässt die besprochen Entscheidung vermissen.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 19. Dezember 2023

Diese Woche geht es um die Voraussetzungen für die Qualifikation als Verbraucherbauvertrag.

Kein Verbraucherbauvertrag bei sukzessiver Beauftragung
BGH, Urteil vom 26. Oktober 2023 – VII ZR 25/23

Der VII. Zivilsenat befasst sich mit den Tatbestandsvoraussetzungen von § 650i Abs. 1 BGB.

Die Beklagte ließ ein neues Bürogebäude errichten. Im Jahr 2017 beauftragte sie die Klägerin mit den Rohbauarbeiten. Im Laufe des Jahres 2018 erteilte sie der Klägerin sukzessive Aufträge für weitere Gewerke, unter anderem für Estrich-, Trockenbau- und Zimmererarbeiten.

Die Klägerin klagt auf Zahlung der Vergütung für die im Jahr 2018 beauftragten Leistungen und auf Stellung einer Sicherheit für diese Forderungen in Höhe von rund 140.000 Euro. Die Beklagte verlangt widerklagend die Erstattung bereits geleisteter Vergütung für die Rohbauarbeiten in Höhe von rund 70.000 Euro. Das LG hat der Klägerin durch Teilurteil eine Sicherheit von rund 14.000 Euro zugesprochen. Das OLG hat diesen Betrag auf rund 90.000 Euro erhöht.

Die Revision der Beklagten bleibt erfolglos.

Der auf § 650f BGB gestützte Anspruch auf Sicherheitsleistung ist nicht gemäß § 650f Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 BGB ausgeschlossen. Die zwischen den Parteien geschlossenen Verträge sind nicht als Verbraucherbauvertrag im Sinne von § 650i BGB zu qualifizieren.

Ein Verbraucherbauvertrag liegt nach § 650i Abs. 1 Fall 1 BGB vor, wenn sich der Unternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes verpflichtet. Ein Auftrag für ein einzelnes Gewerk reicht hierfür nicht aus. Ebenfalls nicht ausreichend ist eine sukzessive Beauftragung mit mehreren Gewerken. Deshalb ist unerheblich, ob die von der Klägerin übernommenen Leistungen insgesamt den Bau eines neuen Gebäudes im Sinne des Gesetzes umfassen.

Praxistipp: Die Höhe der Sicherheitsleistung bestimmt sich nach der schlüssig vorgetragenen Höhe des Vergütungsanspruchs zuzüglich eines Aufschlags von 10 Prozent. Gegenansprüche des Bestellers sind nur zu berücksichtigen, soweit sie unstreitig oder rechtskräftig festgestellt sind.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 1. September 2023

Diese Woche geht es um den Anspruch des Inhabers einer Grunddienstbarkeit auf Übernahme einer deckungsgleichen Baulast.

Anspruch auf Übernahme einer Baulast
BGH, Urteil vom 30. Juni 2023 – V ZR 165/22

Der V. Zivilsenat bildet seine Rechtsprechung fort.

Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke, die durch mehrfache Teilungen entstanden sind. Das Grundstück des Beklagten ist seit dem Jahr 1928 mit einer Grunddienstbarkeit in Form eines Geh- und Fahrrechts zugunsten der Grundstücke des Klägers belastet. Die betroffenen Flächen bilden den einzigen Zugang der herrschenden Grundstücke zu einer öffentlichen Straße.

Die Klägerin möchte eines ihrer Grundstücke, das bislang unbebaut war und für das kein Bebauungsplan besteht, mit einem Wohnhaus bebauen. Sie begehrt deshalb vom Beklagten die Abgabe einer Baulasterklärung zugunsten ihrer drei Grundstücke.

Die Klage ist in den beiden ersten Instanzen erfolglos geblieben.

Der BGH verweist die Sache an das OLG zurück.

Das OLG ist zu Recht davon ausgegangen, dass der Eigentümer eines herrschenden Grundstücks aufgrund des zusammen mit der Grunddienstbarkeit entstandenen Begleitschuldverhältnisses unter bestimmten Voraussetzungen die Übernahme einer Baulast verlangen kann. Ebenfalls zu Recht hat das OLG angenommen, dass die Voraussetzungen, die der BGH bislang hierfür aufgestellt hat, im Streitfall nicht vollständig erfüllt sind. Der BGH modifiziert seine Rechtsprechung nunmehr dahin, dass es der nach Auffassung des OLG fehlenden Voraussetzung nicht bedarf.

Nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH besteht ein Anspruch auf Übernahme einer Baulast, wenn

  • die Grunddienstbarkeit zu dem Zweck bestellt worden ist, das Grundstück des Berechtigten baulich zu nutzen;
  • die Übernahme der Baulast zwingende Voraussetzung für die Bebauung ist;
  • eine Befreiung vom Baulastzwang nicht in Betracht kommt;
  • bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit noch kein Anlass bestand, die Übernahme einer Baulast zu erwägen;
  • Inhalt und Umfang der geforderten Baulast der Dienstbarkeit entsprechen.

Im Streitfall ist das OLG zutreffend davon ausgegangen, dass die zuletzt genannte Voraussetzung erfüllt ist. Das Wegerecht ist nicht auf eine bestimmte Nutzungsart der herrschenden Grundstücke beschränkt. Deshalb ist grundsätzlich jede zulässige Nutzung des herrschenden Grundstücks zu dulden, sofern keine willkürliche Benutzungsänderung vorliegt.

Die vorletzte Voraussetzung ist ebenfalls erfüllt. Im Jahr 1928 bestand noch kein Anlass, die Übernahme einer Baulast zu erwägen, weil derartige Anforderungen für die Bebauung damals nicht vorgesehen waren.

Dass das Wegerecht nicht zu dem Zweck bestellt worden ist, die Bebauung des herrschenden Grundstücks zu ermöglichen, steht dem geltend gemachten Anspruch entgegen der Auffassung des OLG nicht entgegen. Der BGH hält an diesem Kriterium nicht mehr fest und weist darauf hin, dass es in bisherigen Entscheidungen nie eine entscheidende Rolle gespielt hat. Nach der jetzigen Auffassung des BGH dürfen die subjektiven Vorstellungen der Beteiligten bei der Auslegung von Grundbucheintragungen nicht herangezogen werden, weil die Auslegung nach objektiven Kriterien zu erfolgen hat.

Nach Zurückverweisung wird das OLG zu prüfen haben, ob die Baulast für die vorgesehene Bebauung zwingend erforderlich ist.

Praxistipp: Ob und unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch auch dann in Betracht kommt, wenn schon bei Begründung der Dienstbarkeit Anlass bestand, eine Baulast in Erwägung zu ziehen, hat der BGH bislang nicht abschließend entschieden.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 11. August 2023

Diese Woche geht es um die Hemmung der Verjährung durch einen Mahnbescheid.

Nachträgliche Individualisierung des Anspruchs im Mahnverfahren
BGH, Urteil vom 7. Juni 2023 – VII ZR 594/21

Der VII. Zivilsenat befasst sich mit den Anforderungen an die rechtzeitige Individualisierung des geltend gemachten Anspruchs.

Die Klägerin nimmt den Beklagten wegen mangelhafter Ingenieurleistungen auf Schadensersatz in Anspruch. Die vertraglich geregelte Verjährungsfrist von fünf Jahren lief am 29.12.2014 ab. Ende August 2014 wurde der Beklagten ein Mahnbescheid zugestellt über einen „Anspruch aus Ingenieurvertrag vom 08.05.2007“. Zwei Tage erhielt die Beklagte ein Schreiben der Rechtsanwälte der Klägerin, in dem die Zustellung des Mahnbescheids angekündigt und der Sachverhalt, auf den der Anspruch gestützt wird, im Einzelnen dargelegt wird.

Das LG wies die Klage wegen Verjährung ab. Die Berufung der Klägerin blieb erfolglos.

Der BGH verweist die Sache an das OLG zurück.

Die Zustellung eines Mahnbescheids hemmt die Verjährung nur dann, wenn die Forderung so individualisiert ist, dass der Schuldner erkennen kann, woraus der Gläubiger seinen Anspruch herleitet. Im Streitfall wird die Bezeichnung des Anspruchs im Mahnbescheid diesen Anforderungen nicht gerecht.

Entgegen der Auffassung des OLG kann eine fehlende Individualisierung nach Zustellung des Mahnbescheids nachgeholt werden, solange die Verjährung noch nicht eingetreten ist. Dies kann auch durch ein direkt an den Schuldner gerichtetes Schreiben erfolgen, weil es ausschließlich auf dessen Erkenntnishorizont ankommt. Im Streitfall ist die Verjährung deshalb durch den Zugang des Anwaltsschreibens gehemmt worden, in dem der maßgebliche Sachverhalt geschildert wird.

Praxistipp: Wenn sich die Individualisierung des Anspruchs schon aus der vorangegangenen Korrespondenz ergibt, kann im Mahnbescheid darauf (unter Angabe des Datums der einschlägigen Mitteilung) Bezug genommen werden.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 25. Februar 2022

Diese Woche geht es um das Verhältnis zwischen einer Schiedsgutachtenabrede und einem selbständigen Beweisverfahren

Kein selbständiges Beweisverfahren bei Schiedsgutachtenabrede
Urteil vom 26. Januar 2022 – VII ZR 19/21

Mit den Anforderungen aus § 485 Abs. 2 ZPO befasst sich der VII. Zivilsenat.

Die Antragstellerin beauftragte die Antragsgegnerin im Jahr 2017 mit der Neuerrichtung einer Autobahnbrücke. In der Folgezeit erhob sie zahlreiche Rügen in Bezug auf Stahlbauteile und den Fertigungsprozess. Im April 2020 verlangte die Antragsgegnerin auf der Grundlage von § 18 Abs. 4 VOB/B eine Schiedsuntersuchung durch eine staatliche anerkannte Prüfstelle. Elf Tage später begehrte die Antragstellerin die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens. Die Antragstellerin hält das Begehren wegen der Schiedsgutachtenvereinbarung für unzulässig.

Der Antrag auf Einleitung des selbständigen Beweisverfahrens blieb in den beiden ersten Instanzen ohne Erfolg.

Die Rechtsbeschwerde der Antragstellerin hat ebenfalls keinen Erfolg.

Das OLG ist rechtsfehlerfrei zu dem Ergebnis gelangt, dass die Voraussetzungen von § 485 Abs. 1 ZPO schon deshalb nicht vorliegen, weil ein Verlust von Beweismitteln nicht zu besorgen ist. Der Antrag wäre deshalb nur dann zulässig, wenn die Antragstellerin ein rechtliches Interesse an der Beweiserhebung im Sinne von § 485 Abs. 2 ZPO hätte.

Ein solches Interesse hat das OLG wegen der in § 18 Abs. 4 VOB/B enthaltenen Schiedsgutachtenvereinbarung zu Recht verneint. Mit einer solchen Vereinbarung bringen die Vertragsparteien zum Ausdruck, dass die für die Beurteilung der Rechtslage maßgeblichen Feststellungen gerade nicht auf gerichtlichem Wege getroffen werden sollen. Hieran muss sich eine Vertragspartei jedenfalls dann festhalten lassen, wenn sich die andere auf die Abrede beruft.

Praxistipp: Der Beginn eines vereinbarten Begutachtungsverfahrens führt gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 8 BGB zur Hemmung der Verjährung. Anders als nach § 203 BGB ist hierbei unerheblich, ob sich der Gegner auf das Verfahren einlässt.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 23. Januar 2022

Diese Woche geht es um die Reichweite der Kostenregelung in einem Prozessvergleich

Prozessvergleich im Hauptsacheverfahren nach Kostenentscheidung im selbständigen Beweisverfahren
Beschluss vom 27. Oktober 2021 – VII ZB 7/21

Mit dem Verhältnis zwischen § 494a Abs. 2 und § 98 Satz 2 ZPO befasst sich der VII. Zivilsenat.

Der Antragsteller hatte in einem selbständigen Beweisverfahren die Begutachtung eines Bauwerks im Hinblick auf geltend gemachte Planungsfehler des Antragsgegners beantragt. Nach Einholung des Gutachtens forderte das LG den Antragsteller auf, innerhalb von sechs Wochen Klage zu erheben. Nach fruchtlosem Ablauf der Frist legte es dem Antragsteller gemäß § 494a Abs. 2 ZPO die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens auf. Kurz darauf beantragte der Antragsgegner Kostenfestsetzung. Rund einen Monat später erhob der Antragsteller Klage auf Zahlung von Schadensersatz wegen der im Beweisverfahren geltend gemachten Mängel. Dieser Rechtsstreit endete durch einen gerichtlichen Vergleich, der unter anderem vorsieht, dass der Antragssteller die Kosten des Rechtsstreits zu 9/10 trägt. Nach Abschluss des Vergleichs setzte das LG die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens antragsgemäß gegen den Antragsteller fest. Dieser focht die Entscheidung nicht an. Etwas mehr als sechs Monate später hob das LG den Kostenfestsetzungsbeschluss von Amts wegen auf, weil der Beschluss die im Hauptsacheverfahren getroffene Kostenregelung nicht berücksichtige. Die Beschwerde des Antragsgegners gegen den Aufhebungsbeschluss blieb erfolglos.

Der BGH stellt den aufgehobenen Kostenfestsetzungsbeschluss wieder her.

Der BGH lässt offen, ob ein Beschluss über die Kosten eines selbständigen Beweisverfahrens gegenstandslos wird oder von Amts wegen aufzuheben ist, wenn in einem nachfolgende Hauptsacheverfahren eine von der Kostengrundentscheidung im Beweisverfahren abweichende Kostenregelung ergeht. Dem im Streitfall geschlossenen Prozessvergleich ist eine solche Regelung abweichend von der Auffassung der Vorinstanzen jedenfalls nicht zu entnehmen.

Aus der Regelung in § 98 Satz 2 Halbsatz ZPO ergibt sich, dass eine rechtskräftige Kostenentscheidung durch einen Vergleich nur dann abgeändert wird, wenn die Parteien dies ausdrücklich vorsehen. Im Streitfall bezieht sich der Wortlaut des Vergleichs nur auf die Kosten des Rechtsstreits. Ob hierzu die Kosten eines vorangegangenen selbständigen Beweisverfahrens gehören, obwohl in diesem Verfahren bereits eine rechtskräftige Kostengrundentscheidung ergangen ist, war in Literatur und Rechtsprechung nicht geklärt. Deshalb kann nicht ohne weiteres angenommen werden, dass die Parteien diese Kosten mit der verwendeten Formulierung in die getroffene Regelung einbeziehen wollten. Besondere Anhaltspunkte, die eine andere Auslegung stützen könnten, sind nicht ersichtlich.

Praxistipp: Um Unsicherheiten zu vermeiden, empfiehlt es sich, die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens im Vergleich ausdrücklich anzusprechen.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 10. September 2021

Diese Woche geht es um die Haftung für arglistig verschwiegene Mängel eines verkauften Grundstücks

Arglisthaftung bei Verkauf eines in Schwarzarbeit errichteten Grundstücks
Urteil vom 28. Mai 2021 – V ZR 24/20

Mit den Tatbestandsvoraussetzungen des § 444 BGB befasst sich der V. Zivilsenat.

Die Klägerin kaufte von den Beklagten zu 1 und 2 im März 2012 für 253.000 Euro ein Grundstück. In dem Vertrag wurde die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen. Das auf dem Grundstück stehende Gebäude hatte eine inzwischen verstorbene Bauunternehmerin im Auftrag des Beklagten zu 1 errichtet. Im Dezember 2012 traten bei Umbauarbeiten Feuchtigkeitsschäden im Keller zutage. Der Beklagte zu 1 trat diesbezügliche Gewährleistungsansprüche gegen die Bauunternehmerin an die Klägerin ab. Die Klägerin verlangte von den beiden Verkäufern sowie den Erben der Bauunternehmerin Ersatz eines Wertminderungsschadens in Höhe von rund 48.000 Euro. Die Klage gegen die zweite Verkäuferin und die Erben der Bauunternehmerin ist inzwischen rechtskräftig abgewiesen. Den Beklagten zu 1 verurteilte das OLG unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von rund 34.000 Euro.

Die Revision des Beklagten zu 1 hat Erfolg und führt zur Zurückverweisung der Sache an das OLG.

Rechtsfehlerfrei ist das OLG zu dem Ergebnis gelangt, dass das Gebäude mangelhaft ist, weil es keine Vertikalabdichtung und nur eine unzureichende Horizontalabdichtung aufweist. Der Beklagte zu 1 hat für diesen Mangel wegen des vereinbarten Gewährleistungsausschlusses gemäß § 444 BGB nur dann einzustehen, wenn er ihn arglistig verschwiegen hat. Diese Voraussetzung ist entgegen der Auffassung des OLG nicht schon deshalb erfüllt, weil der Beklagte zu 1 das Gebäude in Schwarzarbeit errichten ließ und diesen Umstand vor Abschluss des Kaufvertrags verschwiegen hat.

Der Tatbestand des § 444 BGB ist nur dann erfüllt, wenn der Verkäufer denjenigen Mangel arglistig verschwiegen hat, auf den der Käufer seinen Gewährleistungsanspruch stützt. Ansprüche wegen unzureichender Abdichtung sind deshalb nur dann begründet, wenn der Beklagte zu 1 wusste oder zumindest für möglich hielt und billigend in Kauf nahm, dass das Gebäude unzureichend abgedichtet ist. Hierfür genügt nicht die Kenntnis, dass das Gebäude in Schwarzarbeit errichtet worden ist.

Der Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz begründet für sich gesehen keinen Mangel, der zu einer Haftung nach § 444 BGB führen könnte. Ein solcher Verstoß wirkt sich regelmäßig nicht auf die Wertschätzung des Grundstücks aus. Dass dem Verkäufer wegen Nichtigkeit des Werkvertrags keine Gewährleistungsansprüche gegen den Bauunternehmer zustehen, führt nicht zu einer abweichenden Betrachtung, weil die Abtretung solcher Ansprüche im Kaufvertrag nicht vereinbart wurde.

Praxistipp: Für die Annahme von Arglist genügt es nicht, dass sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen.