Montagsblog: Neues vom BGH

| 12. November 2017

Schriftform, Heilungsklausel, Treu und Glauben
Urteil vom 27. September 2017 – XII ZR 114/16

Mit der Kündigung eines langfristigen Mietvertrags über Gewerberäume befasst sich der XII. Zivilsenat.

Die Parteien hatten im Jahr 1998 einen langfristigen Mietvertrag über Ladenräume geschlossen. Ende 2009 hatten sie in einem schriftlichen Nachtrag die Verlängerung der Mietzeit bis Ende Mai 2020 vereinbart. Anfang 2011 bat die Klägerin schriftlich darum, die im Vertrag enthaltene Wertsicherungsklausel zu ihren Gunsten zu ändern. Der Beklagte schickte dieses Schreiben mit dem unterschriebenen Vermerk „einverstanden“ zurück. Mitte 2014 kündigte die Klägerin den Vertrag zum 31.12.2014. Ihr Räumungsbegehren blieb in den beiden ersten Instanzen erfolglos.

Die Revision der Klägerin bleibt ohne Erfolg. Der Vertrag gilt zwar gemäß § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen, weil die im Jahr 2011 getroffene Vereinbarung über die Änderung der Wertsicherungsklausel nicht die erforderliche Bezugnahme auf den Ausgangsvertrag enthält und deshalb dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht genügt. Abweichend vom OLG hält der BGH die Kündigung nicht deshalb für treuwidrig, weil der ursprüngliche Vertrag eine so genannte Schriftformheilungsklausel enthält, die die Pflicht vorsieht, alle Erklärungen abzugeben, die zur Einhaltung der gesetzlichen Schriftform erforderlich ist. Eine solche Klausel ist nach Auffassung des BGH mit dem Schutzzweck des § 550 ZPO nicht vereinbar. Im Streitfall hält der BGH die Kündigung aber dennoch für treuwidrig, weil die Vereinbarung, die zur Formunwirksamkeit geführt hat, allein der Klägerin vorteilhaft ist.

Praxistipp: Um nicht auf die Grundsätze von Treu und Glauben angewiesen zu sein, sollte bei jeder nachträglichen Änderung eines langfristigen Mietvertrags sorgfältig darauf geachtet werden, dass die Anforderungen an die Einhaltung der in § 550 BGB vorgeschriebenen Form gewahrt sind. Dafür ist unerlässlich, dass der Nachtrag eine Bezugnahme auf alle für den Vertragsinhalt relevanten früheren Vereinbarungen enthält.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 20. Februar 2017

Gewährleistungsrechte vor Abnahme des Werks
Urteil vom 19. Januar 2017 – VII ZR 301/13

Eine sehr umstrittene Frage beantwortet der VII. Zivilsenat in drei für BGHZ bestimmten Entscheidungen (VII ZR 301/13, VII ZR 193/15 und VII ZR 235/15), von denen die erste jetzt zugänglich ist.

Der später verstorbene Schwiegersohn des Klägers hatte die Beklagte mit Fassadenarbeiten an zwei unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden betraut. Nach Fertigstellung verweigerte der Besteller die Abnahme mit der Begründung, das zum Anstrich verwendete Material entspreche nicht den vertraglichen Anforderungen. Ein selbständiges Beweisverfahren bestätigte den erhobenen Vorwurf. Die daraufhin erhobene Klage auf Zahlung eines Vorschusses auf die Kosten der Mängelbeseitigung hatte in den beiden ersten Instanzen Erfolg.

Der BGH verweist die Sache an das OLG zurück. Er entscheidet, dass die in § 634 BGB vorgesehenen Gewährleistungsrechte grundsätzlich erst mit Abnahme des Werks entstehen, und zwar auch dann, wenn der Besteller die Abnahme nach Fertigstellung des Werks in Hinblick auf Mängel zu Recht verweigert. Vor der Abnahme kann der Besteller nach allgemeinen Regeln die mängelfreie Herstellung des Werks und nach Maßgabe von § 280 und § 281 BGB Schadensersatz verlangen. Gewährleistungsrechte darf er nur dann geltend machen, wenn der Vertrag in ein Abrechnungsschuldverhältnis übergegangen ist. Letzteres setzt voraus, dass der Besteller nur noch Schadensersatz statt der Leistung oder Minderung des Werklohns verlangt oder wenn er zum Ausdruck bringt, unter keinen Umständen mehr mit dem Unternehmer zusammenarbeiten zu wollen. Das bloße Verlangen eines Vorschusses auf die Kosten der Mängelbeseitigung reicht dafür nicht aus.

Praxistipp: Trotz der aufgezeigten Beschränkungen ist es für einen Besteller, der einen der Abnahme entgegenstehenden Werkmangel rechtzeitig erkannt hat, in der Regel vorteilhaft, die Abnahme zu verweigern.

Doppelte (qualifizierte) Schriftformklausel und Schriftformheilungsklausel in langfristigem Gewerbemietvertrag
Beschluss vom 25. Januar 2017 – XII ZR 69/16

Mit den Konsequenzen des Formerfordernisses aus § 550 BGB befasst sich der XII. Zivilsenat.

Die Parteien stritten über die vorzeitige Kündigung eines auf zwei Jahre fest abgeschlossenen Mietvertrags über Gewerberäume. Der ursprüngliche Mietvertrag war vom früheren Eigentümer mit einem anderen Mieter auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden. Als Nutzungszweck waren darin Lagerung und Verkauf von Stoffen und Kurzwaren vereinbart worden. Wenig später hatten sich die Vertragsparteien formlos darauf geeinigt, dass der Mieter auch einen Getränkehandel betreiben darf. Nach einiger Zeit trat der Beklagte, der ebenfalls einen Getränkehandel betrieb, anstelle des ersten Mieters in das Mietverhältnis ein. Nach der Veräußerung des Anwesens an die Klägerin vereinbarte diese mit dem neuen Mieter in einem schriftlichen Nachtrag eine feste Laufzeit bis 31.12.2016. Wenig später kündigte sie den Mietvertrag fristlos und hilfsweise fristgerecht zum nächstmöglichen Kündigungstermin. Die Räumungsklage hatte in den beiden ersten Instanzen Erfolg, vor dem OLG allerdings nur aufgrund der ordentlichen Kündigung.

Der BGH, der gemäß § 91a ZPO nur noch über die Kosten zu entscheiden hatte, tritt dem OLG in Ergebnis und Begründung bei. Die vereinbarte Befristung genügt nicht dem Formerfordernis des § 550 BGB, weil die von den Parteien geschlossene Nachtragsvereinbarung und der darin in Bezug genommene ursprüngliche Mietvertrag nicht den gesamten Inhalt des Mietverhältnisses wiedergeben. Die zwischen dem früheren Vermieter und dem früheren Mieter getroffene Vereinbarung über die Änderung des Nutzungszwecks hätte ebenfalls schriftlich geschlossen werden müssen. Der BGH sieht die formlose Änderungsvereinbarung als wirksam an, obwohl der ursprüngliche Mietvertrag eine „doppelte“ Schriftformklausel enthält, wonach jede Vertragsänderung der Schriftform bedarf und dies auch für eine Änderung der Schriftformklausel gilt. Der BGH lässt offen, ob eine solche Vereinbarung in AGB wirksam getroffen werden kann, und sieht eine nicht dem Formerfordernis genügende Vertragsänderung jedenfalls aufgrund des Vorrangs von Individualabreden als wirksam an. Im Ergebnis ebenfalls wirkungslos blieb eine im ursprünglichen Vertrag daneben enthaltene Klausel, wonach die Vertragsparteien jederzeit verpflichtet sind, alle Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB gerecht zu werden. Eine solche Heilungsklausel darf nach Sinn und Zweck des § 550 BGB jedenfalls nicht einem Vermieter entgegengehalten werden, der als Erwerber des Grundstücks in einen bestehenden Mietvertrag eingetreten ist. Dies gilt auch dann, wenn er die längere Laufzeit selbst vereinbart hat.

Praxistipp: Um Zweifel an der Wirksamkeit zu vermeiden, sollte eine Laufzeitverlängerung nicht durch Bezugnahme auf den früheren Vertrag, sondern durch vollständige Neubeurkundung des gesamten Vertragsverhältnisses erfolgen.

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| 24. November 2016

Einwurf-Einschreiben als „eingeschriebener Brief“
Urteil vom 27. September 2016 – II ZR 299/15

Mit den Voraussetzungen einer gesetzlichen Formvorschrift befasst sich der II. Zivilsenat im Zusammenhang mit der Kaduzierung eines GmbH-Anteils.

Die Parteien stritten darum, ob der Gesellschaftsanteil der Beklagten an der klagenden GmbH wirksam kaduziert worden war. Die auf Feststellung der Unwirksamkeit gerichtete Widerklage hatte in erster Instanz Erfolg. Das Berufungsgericht hielt die Kaduzierung hingegen für formell und materiell wirksam und wies die Widerklage deshalb ab. In der Revisionsinstanz stritten die Parteien nur noch darum, ob eine Zahlungsaufforderung, die die Klägerin durch Einwurf-Einschreiben versandt hatte, der Vorgabe aus § 21 Abs. 1 Satz 2 GmbHG genügt, wonach die Aufforderung „mittels eingeschriebenen Briefes“ zu erfolgen hat.

Der BGH weist die Revision zurück. Er beantwortet die (im Berufungsverfahren nicht thematisierte) Streitfrage dahin, dass ein Einwurf-Einschreiben den Anforderungen aus § 21 Abs. 1 Satz 2 GmbHG genügt. Bei Inkrafttreten der Regelung im Jahr 1896 gab es zwar noch kein Einwurf-Einschreiben. Entscheidend ist aber der Sinn und Zweck der Regelung. Dieser besteht darin, den Zugang der Aufforderung zu gewährleisten und die Beweisführung zu erleichtern. Beide Ziele können durch ein Einwurf-Einschreiben im Wesentlichen in gleicher Weise erreicht werden wie durch ein Übergabe-Einschreiben. Die Wahrscheinlichkeit eines Zugangs ist beim Einwurf-Einschreiben sogar höher, weil nicht erforderlich ist, dass der Empfänger oder ein Familienangehöriger im Zeitpunkt der Zustellung anwesend sind oder das Schreiben später bei der Post abholen. Die abweichende Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu § 4 Abs. 1 VwZG a.F. steht nicht entgegen, weil das Verwaltungszustellungsgesetz zwingend eine persönliche Übergabe voraussetzt, also eine andere Zielsetzung verfolgt.

Praxistipp: Auch in Fällen, in denen das Gesetz keine besondere Form vorsieht, ist ein Einwurf-Einschreiben häufig ein einfaches und zuverlässiges Mittel, um den Zugang einer Erklärung beweissicher zu dokumentieren.

Eintritt in ein Ankaufsrecht bei Erwerb eines Mietgrundstücks
Urteil vom 12. Oktober 2016 – XII ZR 9/15

Mit der Reichweite des Grundsatzes „Kauf bricht nicht Miete“ befasst sich der XII. Zivilsenat.

Die beklagte Stadt hatte von der ursprünglichen Eigentümerin Räume zur Nutzung als Stadtarchiv angemietet. Im Mietvertrag ließ sie sich ein Ankaufsrecht für eine noch zu vermessende Teilfläche des betroffenen Grundstücks einräumen. Die Vermieterin verpflichtete sich, das Ankaufsrecht bei Veräußerung an den jeweiligen Rechtsnachfolger weiterzugeben. Später wurde das Grundstück zweimal veräußert. Der erste Erwerber übernahm die Verpflichtungen aus dem Ankaufsrecht, der zweite nicht. Die Klage der zweiten Erwerberin auf Feststellung, dass die Beklagte ihr gegenüber aus dem Ankaufsrecht nicht berechtigt ist, blieb in erster Instanz erfolglos. Das OLG sprach die begehrte Feststellung aus. Dagegen wendete sich die Beklagte mit der Revision.

Der BGH weist das Rechtsmittel zurück. Mit dem OLG ist er der Auffassung, dass die aus dem Ankaufsrecht resultierenden Verpflichtungen nicht gemäß § 566 Abs. 1 BGB auf die Klägerin übergegangen sind. Nach der etablierten Rechtsprechung des BGH erfasst § 566 Abs. 1 BGB nur solche Rechte und Pflichten, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Ein Ankaufsrecht ist keine mietrechtliche, sondern eine kaufrechtliche Regelung. Es steht auch nicht in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag. Ankauf und Miete schließen sich vielmehr gegenseitig aus.

Praxistipp: Um Regressansprüche des Mieters zu vermeiden, sollte der Vermieter bei der Veräußerung des Mietgrundstücks darauf achten, dass eine Übernahme der Verpflichtung durch den Erwerber zweifelsfrei vereinbart wird.