Montagsblog: Neues vom BGH

| 3. Februar 2020

Diese Woche geht es um eine im Alltag häufig auftretende Fallkonstellation.

Haftung des Fahrzeughalters für erhöhtes Parkentgelt
Urteil vom 18. Dezember 2019 – XII ZR 13/19

Mit den Rechtsfiguren des Anscheinsbeweises und der sekundären Darlegungslast befasst sich der XII. Zivilsenat.

Die Klägerin betreibt einen öffentlichen Parkplatz, auf dem mit Schildern darauf hingewiesen wird, dass die Nutzung auf den dafür gekennzeichneten Flächen für eine Höchstdauer von zwei Stunden kostenlos ist und bei Überschreitung dieses Zeitraums oder Nutzung anderer Flächen ein erhöhtes Parkentgelt von 30 Euro erhoben wird. Die Beklagte ist Halterin eines Autos, das im Lauf von zwei Jahren insgesamt dreimal unberechtigt auf dem Parkplatz abgestellt war. Die Klage auf erhöhtes Parkentgelt und Inkassokosten in Höhe von insgesamt 214,50 Euro blieb in den beiden ersten Instanzen erfolglos.

Der BGH verweist die Sache an das LG zurück. Er tritt dem LG darin bei, dass ein Vertrag über die Nutzung des Parkplatzes nur mit dem Fahrer zustande kommt, der das Fahrzeug auf einer betroffenen Fläche abstellt, nicht aber mit einem Dritten, der Halter des Fahrzeugs ist. Er bestätigt ferner, dass die Vereinbarung mit dem Fahrer über das erhöhte Parkentgelt im Streitfall wirksam geschlossen wurde und einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle standhält. Zu Recht hat das LG überdies entschieden, dass kein Anscheinsbeweis dafür spricht, dass der Halter des Fahrzeugs zugleich dessen Fahrer war. Abweichend von der Auffassung der Vorinstanzen trifft den Halter in der gegebenen Konstellation aber eine sekundäre Darlegungslast. Er kann die gegnerische Behauptung, das Fahrzeug selbst gefahren zu haben, nur dann wirksam bestreiten, wenn er jedenfalls die Personen benennt, die im fraglichen Zeitraum die Möglichkeit hatten, das Fahrzeug als Fahrer zu nutzen.

Praxistipp: Für Abschleppkosten haftet der Halter unter dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag grundsätzlich schon dann, wenn er das Fahrzeug einem Dritten überlassen hat (BGH, Urt. v. 18.12.2015 – V ZR 160/14 Tz. 21 f. – MDR 2016, 267; BGH, Urt. v. 11.3.2016 – V ZR 102/15 Tz. 6 ff. – MDR 2016, 764).

Montagsblog: Neues vom BGH

| 30. November 2019

Diese Woche geht es um die Zulässigkeit einer langfristigen Vertragsbindung in einem Mietvertrag über eine Flüchtlingsunterkunft.

Mietvertrag über Räume zur Unterbringung von Flüchtlingen
Urteil vom 23. Oktober 2019 – XII ZR 125/18

Mit einer Frage, die derzeit für viele Kommunen von Interesse sein könnte, befasst sich der XII. Zivilsenat.

Die Kläger haben der beklagten Stadt Anfang 2016 ein Wohnhaus vermietet, in dem bis zu 14 Flüchtlinge Unterkunft finden sollten. Die monatliche Miete beträgt 2.645 Euro. Das Recht zur ordentlichen Kündigung ist im Vertrag für fünf Jahre ausgeschlossen. Wegen Rückgangs der Flüchtlingszahlen kam es nicht zu einer Belegung der Unterkunft. Die Beklagte kündigte den Vertrag zum 30.4.2017. Die Kläger traten dem entgegen. Ihre Klage auf Zahlung der Miete für Mai bis Dezember 2017 hatte in zweiter Instanz Erfolg.

Die Revision der Beklagten bleibt erfolglos. Der BGH tritt dem Berufungsgericht darin bei, dass die Parteien das Recht zur ordentlichen Kündigung für die ersten fünf Jahre wirksam ausgeschlossen haben und die Kündigung der Beklagten deshalb unwirksam ist. Er lässt offen, ob es sich bei der maßgeblichen Vertragsbestimmung um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt. In AGB kann die Kündigung bei Wohnungsmietverträgen zwar für nicht mehr als vier Jahre ausgeschlossen werden. Der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag ist aber kein Vertrag über Wohnraummiete, weil die Beklagte die Räume nicht zur Nutzung für eigene Wohnzwecke erhalten hat, sondern zur Überlassung an Dritte. Die Beklagte ist auch nicht zur außerordentlichen Kündigung berechtigt. Ein Mieter hat grundsätzlich das Risiko zu tragen, dass er die mangelfreie Mietsache nicht wie vorgesehen nutzen kann.

Praxistipp:  Mietverträge über Räume, die der Vermieter Dritten zu Wohnzwecken überlassen will, sind grundsätzlich nicht als Wohnraummietverträge zu qualifizieren. Wenn die Überlassung im Wege der Untermiete erfolgt, greifen die Vorschriften zum Schutz des Wohnungsnutzers in der Regel aber auch gegenüber dem Hauptvermieter. Bei gewerblicher Weitervermietung folgt dies aus § 565 BGB, bei Überlassung durch eine öffentliche Stelle aus der seit 1.1.2019 geltenden Sonderregelung in § 578 Abs. 3 BGB.

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| 17. Oktober 2019

Diese Woche geht es um die Grenzen des Grundsatzes „Kauf bricht nicht Miete“.

Eintritt in das Mietverhältnis bei bloßem Mitbenutzungsrecht
Beschluss vom 4. September 2019 – XII ZR 52/18

Mit den Grenzen von § 566 Abs. 1 BGB befasst sich der XII. Zivilsenat.

Die Klägerin hatte von einer später insolvent gewordenen Gesellschaft Gewerberäume gemietet. Nach dem Mietvertrag war sie berechtigt, eine Zufahrt mitzubenutzen, die auf einem benachbarten, ebenfalls der damaligen Vermieterin gehörenden Grundstück liegt. Der Insolvenzverwalter veräußerte das Grundstück mit den vermieteten Räumen an die Beklagte zu 1 und das Grundstück mit der Zufahrt an die Beklagte zu 2. Die Beklagte zu 1 erklärte die vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 111 InsO. Die Klägerin hielt diese Kündigung mangels Mitwirkung der Beklagten zu 2 für unwirksam und beantragte die Feststellung, dass die Beklagten zum Ersatz aller daraus entstehenden Schäden verpflichtet sind. Das LG wies die Klage ab. Das OLG stellte fest, dass das Mietverhältnis bis zu dem im Vertrag vorgesehenen Endtermin weiterbestanden habe.

Der BGH stellt das erstinstanzliche Urteil in vollem Umfang wieder her. Entgegen der Auffassung des OLG war die allein von der Beklagten zu 1 erklärte Kündigung wirksam, weil die Beklagte zu 2 nicht gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. Für einen Eintritt nach dieser Vorschrift ist erforderlich, dass ein Grundstück veräußert wird, das als Mietsache Gegenstand eines Mietvertrags ist und dem Mieter vor der Veräußerung überlassen wurde. An beiden Voraussetzungen fehlt es in Bezug auf Grundstücke oder Räume, an denen dem Mieter lediglich ein Recht zur Mitbenutzung eingeräumt worden ist.

Praxistipp: Ein Notwegrecht darf gemäß § 917 BGB nur der Eigentümer des vermieteten Grundstücks geltend machen, nicht der Mieter. Ist das Verlangen erfolgreich, darf sich gemäß § 986 Abs. 1 BGB auch der Mieter auf das Notwegrecht berufen.

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| 10. August 2019

Diese Woche geht es um eine mietrechtliche Frage.

Fälligkeit des Anspruchs auf Rückzahlung einer Mietkaution
Urteil vom 24. Juli 2019 – VIII ZR 141/17

Mit der Pflicht des Vermieters zur Rückzahlung einer Barkaution befasst sich der VIII. Zivilsenat.

Die Beklagten hatten seit Dezember 2005 vom Kläger eine Wohnung gemietet. Im Februar 2015 erklärten sie wegen verschiedener Mängel die außerordentliche Kündigung zum Monatsende. Der Kläger verlangte insgesamt rund 6.000 Euro wegen restlicher Miete und Nebenkosten, Mietausfall für die Zeit von März bis Mai 2015 und angefallener Renovierungskosten. Das AG verurteilte die Beklagten zur Zahlung von rund 5.000 Euro. Das LG reduzierte diesen Betrag um rund 1.700 Euro, unter anderem deshalb, weil die Beklagten in zweiter Instanz mit einem Anspruch auf Rückzahlung der zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlten Barkaution aufgerechnet hatten.

Die Revision des Klägers bleibt ohne Erfolg. Der BGH tritt dem LG darin bei, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution im Zeitpunkt der Aufrechnung fällig war. Die Fälligkeit tritt ein, sobald der Vermieter über die Kaution eine Abrechnung erteilt hat. Dies kann auch konkludent erfolgen, etwa dadurch, dass der Vermieter Forderungen gegen den Mieter erhebt, ohne sich die Geltendmachung weiterer Forderungen vorzubehalten. Diese Voraussetzung war im Streitfall erfüllt, als die Klage zugestellt wurde. Von diesem Zeitpunkt an waren sowohl der Kläger als auch die Beklagten befugt, die Kaution bzw. den Anspruch auf deren Rückzahlung mit Forderungen des Klägers zu verrechnen.

Praxistipp: Die Geltendmachung eines auf die Kaution gestützten Zurückbehaltungsrechts ist in der Regel nicht zielführend. Im Streitfall hatten sich die Beklagten auf ein solches Recht berufen; das LG hat – vom BGH unbeanstandet – diese Erklärung als Aufrechnung ausgelegt.

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| 26. April 2019

Diese Woche geht es um eine nicht selten auftretende Frage aus dem Mietrecht.

Rückgabe der Mietsache
Urteil vom 27. Februar 2019 – XII ZR 63/18

Mit der Frage, zu welchem Zeitpunkt die kurze Verjährungsfrist für Ansprüche wegen Verschlechterungen der Mietsache (§ 548 Abs. 1 ZPO) beginnt, befasst sich der XII. Zivilsenat.

Der Beklagte hatte ein Mietverhältnis über ein Bürogebäude zum 30. September 2012 gekündigt. Nach dem Mietvertrag hatte er beim Auszug die von ihm vorgenommenen Einbauten zu entfernen. Im Oktober räumte er das Objekt. Im November ließ er der Klägerin durch Anwaltschreiben mitteilen, er biete die sofortige Rückgabe der Räume an und schlage einen kurzfristigen Vor-Ort-Termin vor, um denkbare Interessenlagen abzustimmen, zum Beispiel im Hinblick auf die von ihm installierte Zentralschließanlage. Nach einer Besprechung im Dezember ließ er im Januar die von der Klägerin gewünschten Rückbauten vornehmen. Am 8. Februar 2013 gab er die Räume an die Klägerin zurück. Diese begehrt mit einer am 1. August 2013 zugestellten Klage Schadensersatz wegen Verschlechterung der Mietsache in Höhe von rund 100.000 Euro. Das LG sprach ihr rund 20.000 Euro zu. Das OLG wies die Klage insgesamt ab.

Der BGH verweist die Sache an das OLG zurück. Entgegen der Auffassung des OLG war die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB bei Zustellung der Klage noch nicht abgelaufen. Der Beklagte hat die Sache erst am 8. Februar 2013 zurückerhalten. Der BGH lässt offen, ob die kurze Verjährungsfrist stets zu dem Zeitpunkt beginnt, zu dem der Vermieter die unmittelbare Sachherrschaft über die Mietsache dauerhaft wiedererlangt, oder ob es ausreicht, wenn der Vermieter mit der Rücknahme in Annahmeverzug gerät. Im Streitfall fehlt es bereits an einem für die Begründung von Annahmeverzug ausreichenden Angebot des Beklagten. Dieser hat im Anwaltschreiben vom November 2012 zwar die sofortige Rückgabe angeboten, zugleich aber erkennen lassen, dass er zunächst noch Gespräche über den Verbleib der Zentralschließanlage und anderer Einbauten führen will.

Praxistipp: Wenn nicht auszuschließen ist, dass der Vermieter mit der Rücknahme der Mietsache in Annahmeverzug war, sollte die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB aus Gründen anwaltlicher Vorsicht von dem Tag an berechnet werden, an dem der Annahmeverzug ggf. begonnen hat.

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| 1. Februar 2019

Um den Verjährungsbeginn bei Dauerhandlungen geht es in dieser Woche.

Verjährung des Anspruchs auf Unterlassung vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache
Urteil vom 19. Dezember 2018 – XII ZR 5/18

Eine in Literatur und Instanzrechtsprechung umstrittene Frage entscheidet der XII. Zivilsenat.

Der Rechtsvorgänger des Klägers vermietete der Beklagten im Jahr 2010 zwei Stockwerke eines Gebäudes zum Betrieb einer Rechtsanwaltskanzlei. Die Beklagte nutzte ein Stockwerk von Beginn an als Wohnung. Nachdem der Kläger das Anwesen erworben hatte, beanstandete er die vertragswidrige Nutzung. Sein Angebot, den Mietvertrag zu ändern, lehne die Beklagte ab. Auf eine im Jahr 2016 erhobene Klage verbot das LG der Beklagten, das betreffende Stockwerk zu Wohnzwecken zu nutzen. Die Berufung der Beklagten blieb erfolglos.

Der Revision der Beklagten hat ebenfalls keinen Erfolg. Die Nutzung zu Wohnzwecken ist vertragswidrig und begründet nach erfolgter Abmahnung einen Unterlassungsanspruch des Klägers aus § 541 BGB. Dieser verjährt zwar in der Regelfrist von drei Jahren. Entgegen einer in Instanzrechtsprechung und Literatur verbreiteten Auffassung beginnt die Verjährung aber nicht zu laufen, solange die vertragswidrige Nutzung andauert. In gleichem Sinne hat der V. Zivilsenat bereits für einen Unterlassungsanspruch unter Wohnungseigentümern entschieden. Hinreichende Anhaltspunkte, aus denen sich eine Verwirkung des Anspruchs ergeben könnte, hat die Beklagte nicht vorgetragen.

Praxistipp: Will der Mieter Verwirkung aufgrund getätigter Investitionen geltend machen, muss er Gegenstand, Zeitpunkt und Höhe der Investitionen konkret darlegen und aufzeigen, aufgrund welcher Umstände er auf eine Duldung der vertragswidrigen Nutzung vertrauen durfte.

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| 5. Januar 2019

Um die rechtliche Einordnung eines durchaus verbreiteten Vertragstyps geht es im ersten Blog des Jahres 2019.

Vertrag über Anbringung von Werbung auf einem Kraftfahrzeug
Urteil vom 7. November 2018 – XII ZR 109/17

Mit der Abgrenzung zwischen Werk- und Mietvertrag befasst sich der XII. Zivilsenat.

Die Klägerin überlässt sozialen Institutionen unentgeltlich Kraftfahrzeuge zur Nutzung. Die Fahrzeuge sind mit Werbeflächen versehen, die die Klägerin interessierten Dritten gegen Entgelt zur Verfügung stellt. Der Beklagte hatte sich vertraglich verpflichtet, für die Überlassung einer solchen Werbefläche für fünf Jahre insgesamt 1.760 Euro netto zu zahlen. Die auf Zahlung dieser Vergütung gerichtete Klage blieb in den beiden ersten Instanzen erfolglos.

Der BGH verweist die Sache an das LG zurück. Abweichend von den Vorinstanzen sieht er den zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag nicht als Werkvertrag an, sondern als Mietvertrag. Die wesentliche Verpflichtung der Klägerin erschöpft sich darin, dem Beklagten die Möglichkeit zu eröffnen, durch die Nutzung der Werbefläche im laufenden Geschäftsbetrieb der sozialen Institution für sich zu werben. Ein besonderer Erfolg, der zur Einordnung als Werkvertrag führen könnte, ist demgegenüber nicht vorgesehen.

Praxistipp: Verlängerungsklauseln in solchen Verträgen sind aufgrund ihrer konkreten Ausgestaltung in der Vergangenheit schon häufiger als unwirksam angesehen worden, vgl. etwa BGH, Urt. v. 28.3.2018 – XII ZR 18/17.

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| 21. Dezember 2018

Um eine prozessuale und eine materiell-rechtliche Frage geht es im Weihnachts-Blog.

Berufungsbegründung bei zwei selbständig tragenden Erwägungen
Beschluss vom 29. November 2018 – III ZB 19/18

Mit den formellen Anforderungen an eine Berufungsbegründung befasst sich der III. Zivilsenat.

Die klagende Krankenkasse nahm die Beklagte, die ein Pflegeheim betreibt, aus übergegangenem Recht eines gesetzlich versicherten Heimbewohners auf Ersatz der Kosten für einen Krankenhausaufenthalt in Anspruch. Das LG wies die Klage ab, weil es nicht die Überzeugung gewinnen konnte, dass die beim Patienten festgestellten Druckgeschwüre durch pflegerische Versäumnisse verursacht wurden und dass die Druckgeschwüre für die Einweisung in das Krankenhaus mitursächlich waren. Das OLG verwarf die Berufung der Klägerin als unzulässig, weil sich die Berufungsbegründung nahezu ausschließlich mit dem ersten Aspekt befasse und hinsichtlich des zweiten Aspekts lediglich eine pauschale Rüge enthalte.

Der BGH verweist die Sache an das OLG zurück. Er stellt klar, dass sich auch eine Körperschaft des öffentlichen Rechts auf den verfassungsrechtlich garantierten und aus dem Rechtsstaatsprinzip folgenden Anspruch auf wirkungsvollen Rechtsschutz berufen kann. Diesen Anspruch hat das OLG verletzt, weil es zu strenge Anforderungen an den Inhalt der Berufungsbegründung gestellt hat. Die Klägerin hatte geltend gemacht, die vom LG angeführten Gründe – eine größere Anzahl von Vorerkrankungen und eine auf „akute Bronchitis“ lautende Diagnose im Vorfeld der Einweisung – reichten nicht aus, um Zweifel an der Mitursächlichkeit der Druckgeschwüre zu begründen. Diese Rügen lassen einen hinreichenden Bezug zum Streitfall und zur angefochtenen Entscheidung erkennen und genügen deshalb den formellen Anforderungen des § 520 Abs. 3 ZPO.

Praxistipp: Bei der Anfertigung einer Berufungsbegründung ist stets sorgfältig darauf zu achten, dass alle Hilfs- und Nebenbegründungen, die geeignet sind, das erstinstanzliche Urteil selbständig zu tragen, in der nach § 520 Abs. 3 ZPO erforderlichen Weise angegriffen werden.

Instandhaltung einer Telefonleitung in einer Mietwohnung
Urteil vom 5. Dezember 2018 – VIII ZR 17/18

Mit der Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung der Mietsache befasst sich der VIII. Zivilsenat.

Die Klägerin wohnt seit 2011 in einer Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus. Im Jahr 2015 trat eine Störung am Telefonanschluss auf. Ursache war ein Defekt an einer Leitung, die vom Telefonanschluss im Untergeschoss des Gebäudes durch einen Kriechkeller bis zur Wohnung der Klägerin verläuft. Die beklagte Vermieterin kam dem Verlangen der Klägerin, die Leitung instand setzen zu lassen, nicht nach. Das AG verurteilte die Beklagte antragsgemäß zur Instandsetzung der Leitung. Das LG verurteilte die Beklagte lediglich zur Duldung der Instandsetzung und wies die weitergehende Klage ab.

Die Revision der Klägerin hat Erfolg und führt zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Der BGH lässt offen, ob ein funktionierender Telefonanschluss in einer Mietwohnung zu dem nach der Verkehrsanschauung geschuldeten Mindeststandard gehört. Jedenfalls dann, wenn eine sichtbare Telefonanschlussdose in der Wohnung vorhanden ist, darf der Mieter mangels abweichender Vereinbarung erwarten, dass er diese ohne zusätzliche Verkabelungsarbeiten nutzen kann. Aus dieser Überlassungspflicht ergibt sich mangels abweichender Vereinbarung zugleich eine Erhaltungspflicht des Vermieters. Dieser muss erforderlichenfalls auch für die Reparatur von Anlagenteilen sorgen, die außerhalb der Wohnung liegen.

Praxistipp: Bei der Geltendmachung entsprechender Ansprüche ist zu prüfen, ob der Mietvertrag abweichende Regelungen enthält und ob dieser einer AGB-Kontrolle standhalten.

 

Referentenentwurf für ein Mietrechtsanpassungsgesetz

| 30. Juni 2018

Auf der Homepage des Deutschen Mietgerichtstages ist ein Referentenentwurf des BMJV vom 04.06.2018 für Mietrechtsänderungsgesetz ansteuerbar: www.mietgerichtstag.de/2018/06/05/referentenentwurf-eines-mietrechtsänderungsgesetzes/

Der Entwurf sieht eine Verschärfung der Mietpreisbremse, eine Reduzierung der Mieterhöhung nach Modernisierung sowie Regelungen zur Wohnfläche vor.

Bei der Mietpreisbremse sollen Mieter aufgrund einer neuen vorvertraglichen Auskunftsverpflichtung des Vermieters bereits bei Begründung des Mietverhältnisses erfahren können, ob der Vermieter sich auf eine Ausnahme, insbesondere eine höhere Vormiete, beruft bzw. später berufen kann. Eine nach seiner Ansicht zu hohe Miete muss der Mieter dem Vermieter nach dem Entwurf nur noch in einfacher Weise mitteilen („rügen“); Tatsachen, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht, muss der Mieter dann nicht mehr vortragen.

Weiterhin schlägt der Entwurf vor, wie die Wohnfläche zu berechnen sein soll, wenn die Vertragsparteien diese als Sollbeschaffenheit der Mietsache vereinbaren. Die Vertragsparteien können für die Berechnung der Wohnfläche wählen zwischen den Vorschriften der §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung, der Wohnflächenverordnung und anerkannten Regeln der Technik zur Berechnung der Wohnfläche. Haben die Vertragsparteien keine Vereinbarung über die Berechnung der Wohnfläche getroffen, wird vorgeschlagen, dass die Wohnfläche in Anlehnung an die
Berechnungsvorschriften für preisgebundene Wohnungen zu berechnen ist.

Verleichsmehrwert bei Räumungsvergleich

| 28. Juni 2018

Wird im Rahmen eines Räumungsrechtsstreits ein Vergleich geschlossen, in dem die Parteien ein neues Mietverhältnis eingehen, so ist der Streitwert nach dem Wert des bisherigen Mietverhältnisses (§ 41 Abs. 2 GKG) festzusetzen. Ein Vergleichsmehrwert nach dem Wert des neuen Mietverhältnis ist nicht festzusetzen. So hat es das OLG Hamm in einer aktuellen Entscheidung vom 26.04.2018 (18 W 11/18) bestätigt.

Maßgeblich sei, dass das neue Mietverhältnis weder rechtshängig gewesen sei noch sonst in Streit gestanden habe und deshalb nicht Gegenstand eines Vergleichs (im Sinne eines materiell-rechtlichen Vergleichsvertrages, mit dem im Wege gegenseitigen Nachgebens der Streit oder die Ungewissheit über – bereits bestehende – Rechtsverhältnisse beigelegt wird) habe sein können.

Diese Entscheidung trifft zu. Die Parteien haben nur über die Räumung gestritten, nicht über den neuen Mietvertrag.