Montagsblog: Neues vom BGH

| 1. August 2025

Diese Woche geht es um die Zulässigkeit von Grundpfandrechten zugunsten noch nicht gezeugter Personen.

Grundpfandrecht für nicht gezeugte Person
BGH, Beschluss vom 26. Juni 2025 – V ZB 48/24

Der V. Zivilsenat entscheidet eine seit Inkrafttreten des BGB umstrittene Frage.

Die 1960 geborene Antragstellerin ist Vorerbin ihrer im Jahr 2003 verstorbenen Mutter. Nacherben sind ihre Kinder, ersatzweise ihre beiden Geschwister. Im Jahr 2003 verkaufte die Antragstellerin ein zum Nachlass gehörendes Grundstück unter der vormundschaftsgerichtlichen Auflage, den Kaufpreis mündelsicher anzulegen. Zur Erfüllung dieser Auflage ließ sie zulasten eines anderen, nicht zum Nachlass gehörenden Grundstücks im Grundbuch eine brieflose Grundschuld über 187.000 zugunsten ihrer Nacherben, d.h. ihrer Kinder und ersatzweise ihrer beiden (namentlich benannten) Geschwister, in Erbengemeinschaft eintragen.

Nunmehr begehrt die Antragstellerin die Löschung der Grundschuld. Ihre Geschwister haben die Löschung bewilligt. Die Antragstellerin hat ferner an Eides Statt versichert, dass weder leibliche noch adoptierte Kinder hat. Einer Aufforderung des AG, eine Löschungsbewilligung für einen für unbekannte Nacherben zu bestellenden Pfleger beizubringen, ist sie nicht nachgekommen. Das AG hat den Löschungsantrag daraufhin zurückgewiesen. Die dagegen gerichtete Beschwerde ist erfolglos geblieben.

Die Rechtsbeschwerde der Antragstellerin hat ebenfalls keinen Erfolg.

Zu Recht haben die Vorinstanzen eine Löschung gemäß § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO wegen inhaltlicher Unzulässigkeit abgelehnt.

Eine Grundbucheintragung ist allerdings inhaltlich unzulässig, wenn sich aus dem Eintragungsvermerk oder darin in Bezug genommenen Unterlagen ergibt, dass sie für einen nicht grundbuchfähigen Träger bestellt worden sind. Im Streitfall ergab sich zwar aus der im Grundbuch in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung, dass die Erblasserin damals keine Kinder hatte. Ein (bedingtes) Grundpfandrecht kann aber auch zugunsten einer noch nicht gezeugten Person bestellt werden.

Eine noch nicht gezeugte Person ist zwar gemäß § 1 BGB nicht rechtsfähig. Zugunsten solcher Personen können aber aufschiebend bedingte schuldrechtliche Verpflichtungen begründet werden, zum Beispiel durch Vertrag zugunsten Dritter (§ 331 Abs. 2 BGB), durch Vermächtnis (§ 2162 Abs. 2 und § 2178 BGB) oder – wie im Streitfall – durch Einsetzung als Nacherbe (§ 2101 Abs. 1, § 2106 Abs. 2 und § 2109 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB).

Der historische Gesetzgeber ging davon aus, dass eine dingliche Sicherung für solche Forderungen möglich sein muss. Dementsprechend hat das Reichsgericht entsprechende Hypotheken für zulässig erachtet. Der V. Zivilsenat tritt dieser Auffassung bei und entscheidet, dass in solchen Fällen auch die Bestellung einer Grundschuld zulässig ist.

Eine Löschung der Grundschuld nach § 19 GBO haben die Vorinstanzen zu Recht abgelehnt, weil es an einer Löschungsbewilligung der möglichen Nacherben fehlt. Diese kann nur ein Pfleger mit betreuungsrechtlicher Genehmigung abgeben (§ 1882 und § 1850 Nr. 1 BGB).

Eine Löschung gemäß § 22 Abs. 1 Nr. 1 GBO wegen Unrichtigkeit des Grundbuchs ist ebenfalls nicht möglich. Sie käme nur dann in Betracht, wenn nachgewiesen wäre, dass die Antragstellerin auch in Zukunft keine Kinder haben wird. Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt. Der BGH lässt dabei offen, ob es hinreichend wahrscheinlich ist, dass die Antragstellerin trotz ihres Alters noch leibliche Kinder bekommen kann. Jedenfalls ist nicht ausgeschlossen, dass sie ein Kind adoptiert. Ob adoptierte Kinder nach dem maßgeblichen Testament als Nacherben in Betracht kommen, ist unerheblich, weil ein diesbezüglicher Ausschluss aus dem Grundbuch nicht ersichtlich ist.

Praxistipp: Zur wirksamen Bestellung solcher Rechte bedarf es einer dinglichen Einigung im Sinne von § 873 BGB. Die hierfür erforderlichen Erklärungen können für die noch nicht gezeugten Kinder durch einen gemäß § 1882 BGB zu bestellenden Pfleger abgegeben und entgegengenommen werden. Für die Eintragung im Grundbuch genügt gemäß § 19 GBO die Bewilligung des Eigentümers.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 25. Juni 2023

Diese Woche geht es um das Verhältnis zweier Vorkaufsrechte an einer vermieteten Wohnung.

Vorrang des dinglichen Vorkaufsrechts eines Familienangehörigen
BGH, Beschluss vom 27. April 2023 – V ZB 68/22

Der V. Zivilsenat befasst sich mit dem Verhältnis zwischen § 577 Abs. 1 und § 1094 BGB – und gibt zugleich einen Auffrischungskurs im Grundbuchrecht.

Zugunsten der Beschwerdeführerin (nachfolgend: Berechtigte) wurde im Jahr 2016 ein dingliches Vorkaufsrecht an einer Eigentumswohnung eingetragen. Eigentümer der Wohnung war ihr damaliger Ehemann (nachfolgend: Voreigentümer). Die Wohnung war bei Begründung des Wohnungseigentums vermietet.

Im Jahr 2019 verkaufte der Voreigentümer die Wohnung an Dritte. Daraufhin erklärten die Berechtigte und der Mieter jeweils die Ausübung des ihnen zustehenden Vorkaufsrechts. Der Voreigentümer ließ die Wohnung mit Zustimmung des Drittkäufers an den Mieter auf. Die Berechtigte klagte daraufhin gegen den Voreigentümer auf Auflassung der Wohnung. Das LG wies die Klage ab. Dieses Urteil ist nicht rechtskräftig.

Nach dem Urteil des LG löschte das Grundbuchamt auf Antrag des Mieters das zugunsten der Berechtigten eingetragene Vorkaufsrecht. Die dagegen gerichtete Beschwerde blieb beim Grundbuchamt und beim OLG erfolglos.

Der BGH weist das Grundbuchamt an, gegen die Löschung der Vormerkung einen Widerspruch einzutragen.

Zu Recht ist das (gemäß § 72 GBO für die Entscheidung über die Beschwerde zuständige) OLG davon ausgegangen, dass eine Beschwerde mit dem Ziel der Wiedereintragung des Vorkaufsrechts unzulässig ist. Nach § 71 Abs. 2 GBO darf mit einer Beschwerde nur die Eintragung eines Amtswiderspruchs oder die Löschung einer ihrem Inhalt nach unzulässigen Eintragung verlangt werden. Die von der Berechtigten angefochtene Löschung des Vorkaufsrechts ist ihrem Inhalt nach zulässig. Die Berechtigte darf ihre Beschwerde mithin nur auf die Eintragung eines Widerspruchs nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO richten.

Entgegen der Auffassung des OLG ist die auf Eintragung eines Widerspruchs gerichtete Beschwerde begründet.

Das Vorkaufsrecht ist schon deshalb unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften gelöscht worden, weil das Grundbuchamt die Berechtigte nicht angehört hat.

Darüber hinaus lagen die Voraussetzungen für eine Löschung – Bewilligung (§ 19 GBO) oder Nachweis der Unrichtigkeit (§ 22 GBO) durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO) – nicht vor. Der beurkundete Veräußerungsvertrag zwischen dem Voreigentümer und dem Mieter vermag das Erlöschen des Vorkaufsrechts nicht zu beweisen, weil die Berechtigte daran nicht beteiligt war. Das Urteil des LG ist zum Nachweis schon deshalb nicht geeignet, weil es nicht rechtskräftig ist. Darüber hinaus wäre ein rechtskräftiges Urteil nur hinsichtlich des geltend gemachten Anspruchs auf Übereignung bindend, nicht aber hinsichtlich der Vorfrage, ob das Vorkaufsrecht noch besteht.

Entgegen der Auffassung des OLG hat die Berechtigte glaubhaft gemacht, dass das Grundbuch durch die Löschung unrichtig geworden ist, weil die Berechtigte ihr dingliches Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt hat und diesem im Streitfall der Vorrang gegenüber dem gesetzlichen Vorkaufsrecht des Mieters zukommt.

Dem Mieter der Wohnung stand nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ebenfalls ein Vorkaufsrecht an der Wohnung zu. In welchem Verhältnis dieses gesetzliche Vorkaufsrecht zu einem dinglichen Vorkaufsrecht im Sinne von § 1094 BGB steht, ist umstritten. Der BGH entscheidet nunmehr, dass ein dingliches Vorkaufsrecht jedenfalls dann Vorrang hat, wenn es zugunsten eines Familien- oder Haushaltsangehörigen im Sinne von § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB besteht. Wenn der Vermieter die Wohnung an einen Erwerber aus diesem Personenkreis verkauft, ist ein Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen. Diese Vorschrift schützt das Interesse des Vermieters, die Wohnung an eine bestimmte ihm nahestehende Person verkaufen zu können. Dieser Gesetzeszweck greift auch dann, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Dritten verkauft und ein Angehöriger ein dingliches Vorkaufsrecht wirksam ausübt.

Ob die Bestellung des dinglichen Vorkaufsrechts rechtsmissbräuchlich war, weil sie der Vereitelung des Vorkaufsrechts aus § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB diente, ist im vorliegenden Verfahren nicht zu prüfen, weil ein eventueller Missbrauch nicht in der Form des § 29 GBO nachgewiesen ist.

Praxistipp: Der Begriff des Familienangehörigen im Sinne von § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB entspricht demjenigen der Regelung über die Eigenbedarfskündigung in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

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| 14. November 2020

Diese Woche geht es um formelle Fragen aus dem Bereich des Grundbuchrechts.

Bedingung oder Befristung dinglicher Rechte an einem Grundstück
Beschluss vom 1. Oktober 2020 – V ZB 51/20

Mit den Voraussetzungen für die Löschung einer Reallast befasst sich der V. Zivilsenat.

Die Antragstellerin ist Eigentümerin eines Grundstücks, das mit einer Reallast belastet ist. Das Recht war im Jahr 2009 aufgrund einer Bewilligung des damaligen Eigentümers eingetragen worden. Laut dieser Erklärung dient das Recht der Sicherung eines für die Lebensdauer der Berechtigten bestehenden vertraglichen Rentenanspruchs. Die Antragstellerin hat eine Sterbeurkunde vorgelegt, laut der die Berechtigte im Januar 2018 verstorben ist. Sie begehrt die Löschung des Rechts im Grundbuch. Das AG hat ihr durch Zwischenverfügung aufgegeben, eine Löschungsbewilligung der Erben der Berechtigten sowie einen Erbennachweis einzureichen. Die hiergegen gerichtete Beschwerde ist erfolglos geblieben.

Der BGH hebt die angefochtenen Entscheidungen aus formellen Gründen auf, bestätigt diese aber in der Sache.

Die Zwischenverfügung ist formell unzulässig. Nach der Rechtsprechung des BGH darf eine Zwischenverfügung gemäß § 18 GBO nur ergehen, wenn der Mangel des Antrags mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann. An dieser Voraussetzung fehlt es, wenn eine erst noch zu erklärende Eintragungsbewilligung erforderlich ist.

In seinen Hinweisen für das weitere Verfahren stellt der BGH klar, dass die inhaltliche Beurteilung durch das OLG zutreffend ist.

Eine Bewilligung der Erben wäre nach § 23 GBO entbehrlich, wenn die eingetragene Reallast auf die Lebenszeit der Berechtigten befristet wäre. Eine solche Befristung muss jedoch aus dem Grundbuch selbst ersichtlich sein. Nach § 874 BGB kann die Eintragung zwar zur näheren Bezeichnung des Inhalts des Rechts auf die Eintragungsbewilligung Bezug nehmen. Eine Bedingung oder Befristung stellt aber nicht lediglich eine nähere Bezeichnung des Inhalts dar. Sie betrifft den rechtlichen Bestand des eingetragenen Rechts, nicht nur dessen nähere Ausgestaltung. Eine Bezugnahme auf die Bewilligung ist nur hinsichtlich weiterer Einzelheiten zulässig, etwa hinsichtlich der Fristdauer.

Eine Bewilligung der Erben wäre gemäß § 22 Abs. 1 GBO auch dann entbehrlich, wenn sich die dingliche Einigung (§ 873 BGB) zwischen dem Berechtigten und dem damaligen Grundstückseigentümer auf ein befristetes Recht bezogen hätte. In diesem Falle wäre das Grundbuch unrichtig, soweit es das Recht als unbefristet ausweist. Die Unrichtigkeit muss aber gemäß § 29 Abs. 1 GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Die vorgelegte Eintragungsbewilligung genügt zwar dieser Form. Sie enthält aber nur eine Erklärung des Eigentümers und lässt nicht erkennen, ob die Berechtigte einer Befristung zugestimmt hat. Eine solche Zustimmung könnte zwar in einem öffentlich beglaubigten Eintragungsantrag der Berechtigten zu sehen sein. Im Streitfall ist der Eintragungsantrag aber vom Eigentümer gestellt worden.

Praxistipp: Die Entscheidung zeigt eindrucksvoll, wie wichtig es sein kann, dass eine Grundbucheintragung vom Betroffenen bewilligt und vom Begünstigten beantragt wird.