Montagsblog: Neues vom BGH

| 5. Dezember 2025

Diese Woche geht es um den Anwendungsbereich der Regeln über die Kontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Individuell vereinbarte Bestimmung als Allgemeine Geschäftsbedingung
BGH, Urteil vom 13. November 2025 – III ZR 165/24

Der III. Zivilsenat befasst sich mit der AGB-Kontrolle von Vertragsverhältnissen mit mehr als zwei Parteien.

Die Kläger kauften im August 2015 von einer Projektentwicklungsgesellschaft eine noch zu errichtende Eigentumswohnung in einem für Ferienhäuser und -wohnungen vorgesehenen Baugebiet.

Die Verkäuferin hatte sich gegenüber der für die Bauplanung zuständigen Gemeinde verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass alle Einheiten der Anlage in den ersten zehn Jahren nach Fertigstellung über einen einzigen Vermittler weitgehend an Feriengäste vermietet werden. Zur Umsetzung dieser Verpflichtung hatte sie als vollmachtlose Vertreterin der künftigen Wohnungseigentümer im Juli 2015 einen Vermittlungsvertrag mit der Beklagten geschlossen. Dieser sah in § 9 Nr. 1 eine Laufzeit bis Anfang 2020 und in § 9 Nr. 3 eine Laufzeit bis mindestens Anfang 2027 vor.

Die Kläger erklärten im Kaufvertrag über ihre Wohnung, dass sie in die Rechte und Pflichten aus dem Vermittlungsvertrag eintreten. Im Februar 2022 kündigten sie den Vermittlungsvertrag und machten geltend, die Vereinbarung über die Laufzeit des Vertrags sei unwirksam. In der Folgezeit verwehrten sie eine Vermietung der Wohnung. Im Oktober 2022 erklärten sie erneut die Kündigung.

Die Kläger haben die Feststellung beantragt, dass der Vermittlungsvertrag ihnen gegenüber keine Wirkung entfaltet, hilfsweise, dass er wirksam gekündigt worden ist. Die Beklagte hat widerklagend Ersatz entgangener Vermittlungsprovisionen in Höhe von 1.298 Euro begehrt.

Das LG hat die Klage abgewiesen und die Kläger entsprechend der Widerklage verurteilt. Das OLG hat festgestellt, dass der Vermittlungsvertrag seit Oktober 2022 beendet ist, und den auf die Widerklage zu zahlenden Betrag auf 893 Euro reduziert.

Der BGH weist die Revision der Beklagten und die Anschlussrevision der Kläger zurück.

Aufgrund der nicht angefochtenen Abweisung des mit der Klage geltend gemachten Hauptantrags steht rechtskräftig fest, dass der Vermittlungsvertrag zwischen den Parteien wirksam zustande gekommen ist.

Im Ergebnis zu Recht hat das OLG angenommen, dass die Kläger den Vertrag im Oktober 2022 wirksam gekündigt haben. Die Vereinbarung über die Laufzeit ist jedenfalls wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

Die Vereinbarung unterliegt der AGB-Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB, obwohl sie zwischen der Beklagten und der Projektentwicklungsgesellschaft individuell ausgehandelt worden ist. Ausschlaggebend hierfür ist, dass die Projektgesellschaft nur als Vertreterin ohne Vertretungsmacht gehandelt hat, die ausgehandelten Bestimmungen für eine Vielzahl von Vertragsverhältnissen mit den einzelnen Käufern der Wohnungen vorgesehen waren und diesen gegenüber weder die Projektgesellschaft noch die Beklagte zu Verhandlungen über den Inhalt der Vereinbarung bereit waren.

Die Anschlussrevision der Kläger bleibt erfolglos, weil nicht bewiesen ist, dass die Kündigung vom Februar 2022 der Beklagten zugegangen ist. Diesbezüglicher Tatsachenvortrag im Revisionsverfahren ist nach § 559 Abs. 1 ZPO unzulässig.

Praxistipp: Eine Anschlussrevision ist auch dann zulässig, wenn die Revision nur zugunsten einer Partei zugelassen worden ist.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 30. März 2024

Diese Woche geht es um die Kosten für Schönheitsreparaturen in einer Mietwohnung.

Individuell vereinbarte Quotenabgeltungsklausel
BGH, Beschluss vom 6. März 2024 – VIII ZR 79/22

Der VIII. Zivilsenat ergänzt seine Rechtsprechung zu Klauseln, die den Mieter für den Fall eines Auszugs vor Fälligkeit von Schönheitsreparaturen zur anteiligen Kostentragung verpflichten.

Die Beklagte hatte seit Mai 2015 eine Wohnung vermietet. Die Kläger traten im Oktober 2015 anstelle des vorherigen Mieters in den Mietvertrag ein. Damals vereinbarten die Parteien, dass die Kläger die vom Vormieter eingegangene Verpflichtung zur Zahlung anteiliger Kosten bei Auszug vor Fälligkeit von Schönheitsreparaturen übernehmen und dass es deshalb bei einer dem Vormieter gewährten Reduzierung der monatlichen Miete um 80 Euro verbleibt.

Das Mietverhältnis endete mit Ablauf des Monats Mai 2018. Die Beklagte behielt von der geleisteten Kaution einen Teilbetrag von rund 1.250 Euro wegen anteiliger Kosten für Schönheitsreparaturen ein. Das AG wies die auf Zahlung dieses Betrags gerichtete Klage ab. Das LG verurteilte die Beklagte antragsgemäß.

Der BGH verweist die Sache an das LG zurück.

Entgegen der Auffassung des LG ist für die Entscheidung des Streitfalls erheblich, ob die vertragliche Regelung über die anteilige Kostenpflicht eine Allgemeine Geschäftsbedingung oder eine Individualvereinbarung darstellt.

Als Allgemeine Geschäftsbedingung ist eine solche Klausel nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weil für den Mieter nicht absehbar ist, welche Kostenbelastung auf ihn zukommt (BGH, Urt. v. 18.3.2015 – VIII ZR 242/13, MDR 2015, 636).

Eine Individualvereinbarung dieses Inhalts ist hingegen wirksam.

  • 556 Abs. 4 BGB, wonach Vereinbarungen über Betriebskosten nicht zum Nachteil des Mieters von den Vorgaben in § 556 Abs. 1 BGB abweichen dürfen, steht solchen Regelungen entgegen der Auffassung des LG nicht entgegen. Kosten für Schönheitsreparaturen sind keine Betriebskosten. Sie betreffen vielmehr die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache. Die diesbezügliche Pflicht obliegt zwar gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter. Diese Regelung ist aber dispositiv.

Das LG wird deshalb zu prüfen haben, ob die für den Streitfall relevante Regelung individuell ausgehandelt worden ist. Hierfür genügt es nicht, dass die Kläger die Wahl zwischen der vereinbarten Klausel und einer um 80 Euro höheren Miete hatten. Vielmehr müssen sie die Möglichkeit gehabt haben, alternativ eigene Textvorschläge mit der effektiven Möglichkeit ihrer Durchsetzung einzubringen.

Praxistipp: Eine Pflicht zur Vornahme von Renovierungsarbeiten für den Fall, dass die Räume mehr als unerhebliche Gebrauchsspuren aufweisen, kann nach der neueren Rechtsprechung des BGH in AGB nicht wirksam vereinbart werden, wenn die Wohnung in nicht renoviertem Zustand übergeben worden ist (BGH, Urt. v. 18.3.2015 – VIII ZR 185/14, MDR 2015, 578).