Diese Woche geht es um die Voraussetzungen für die Sittenwidrigkeit eines gewerblichen Grundstücksmietvertrags wegen überhöhter Miete.

Einholung eines Sachverständigengutachtens zur marktüblichen Miete
BGH, Beschluss vom 13. Mai 2026 – XII ZR 74/24

Der XII. Zivilsenat verdeutlicht die Voraussetzungen für die Einordnung eines gewerblichen Grundstücksmietvertrags als wucherähnliches Geschäft im Sinne von § 138 Abs. 1 BGB.

Der klagende Insolvenzverwalter verlangt vom Beklagten Zahlung rückständiger Untermiete.

Die Gemeinschuldnerin hatte im Jahr 2015 Gewerberäume angemietet, zu denen unter anderem Fitnessräume, eine Bar und eine Terrasse gehörten. Die vereinbarte Miete für das gesamte Mietobjekt betrug rund 14.000 Euro pro Monat. Einen Teil der Mietfläche vermietete die Gemeinschuldnerin etwa ein Jahr später für rund 33.000 Euro pro Monat an eine offene Handelsgesellschaft, zu deren Gesellschaftern der Beklagte gehört.

Das LG hat den Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von rund 37.000 Euro verurteilt. Das OLG hat die Klage insgesamt abgewiesen.

Die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils gemäß § 544 Abs. 9 ZPO und zur Zurückverweisung der Sache an das OLG.

Das OLG durfte nicht ohne Einholung des vom Kläger angebotenen Sachverständigengutachtens zu dem Ergebnis gelangen, dass die vereinbarte Untermiete in einem auffälligen Missverhältnis zur orts- oder marktüblichen Miete stand.

Die Einholung eines Gutachtens ist in solchen Fällen regelmäßig geboten. Sie durfte im Streitfall nicht deshalb unterbleiben, weil bereits die vereinbarte Hauptmiete an der oberen Grenze einer im Gewerbemarktbericht der örtlichen Industrie- und Handelskammer ausgewiesenen Mietspanne für gewerbliche Büroflächen lag. Der Kläger hat die Vergleichbarkeit von Büroräumen mit den vermieteten Räumen bestritten. Das OLG durfte deshalb nicht ohne sachverständige Hilfe die Vergleichbarkeit bejahen.

Der BGH weist ergänzend darauf hin, dass ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bei gewerblichen Pacht- und Mietverhältnissen nicht die Vermutung einer verwerflichen Gesinnung begründet. Vielmehr ist im Einzelfall zu würdigen, ob das auffällige Missverhältnis für den Begünstigten erkennbar war. Die Kenntnis der vereinbarten Hauptmiete reicht hierfür nur dann aus, wenn der Geschäftsführer der Gemeinschuldnerin erkennen konnte, dass diese der ortsüblichen Miete entsprach.

Wenn die benachteiligte Partei Vollkaufmann ist, besteht zudem die widerlegliche Vermutung, dass der Begünstigte nicht in verwerflicher Weise eine persönliche oder geschäftliche Unterlegenheit des Benachteiligten ausgenutzt hat.

Praxistipp: Stehen vergleichbare Objekte ausnahmsweise nicht zur Verfügung, sind gegebenenfalls andere Erfahrungswerte heranzuziehen. Auch dann darf aber der Maßstab der Orts- bzw. Marktüblichkeit nicht verlassen werden (BGH, Urteil vom 28. April 1999 – XII ZR 150/97, MDR 1999, 1432).