Montagsblog: Neues vom BGH

| 25. Juni 2023

Diese Woche geht es um das Verhältnis zweier Vorkaufsrechte an einer vermieteten Wohnung.

Vorrang des dinglichen Vorkaufsrechts eines Familienangehörigen
BGH, Beschluss vom 27. April 2023 – V ZB 68/22

Der V. Zivilsenat befasst sich mit dem Verhältnis zwischen § 577 Abs. 1 und § 1094 BGB – und gibt zugleich einen Auffrischungskurs im Grundbuchrecht.

Zugunsten der Beschwerdeführerin (nachfolgend: Berechtigte) wurde im Jahr 2016 ein dingliches Vorkaufsrecht an einer Eigentumswohnung eingetragen. Eigentümer der Wohnung war ihr damaliger Ehemann (nachfolgend: Voreigentümer). Die Wohnung war bei Begründung des Wohnungseigentums vermietet.

Im Jahr 2019 verkaufte der Voreigentümer die Wohnung an Dritte. Daraufhin erklärten die Berechtigte und der Mieter jeweils die Ausübung des ihnen zustehenden Vorkaufsrechts. Der Voreigentümer ließ die Wohnung mit Zustimmung des Drittkäufers an den Mieter auf. Die Berechtigte klagte daraufhin gegen den Voreigentümer auf Auflassung der Wohnung. Das LG wies die Klage ab. Dieses Urteil ist nicht rechtskräftig.

Nach dem Urteil des LG löschte das Grundbuchamt auf Antrag des Mieters das zugunsten der Berechtigten eingetragene Vorkaufsrecht. Die dagegen gerichtete Beschwerde blieb beim Grundbuchamt und beim OLG erfolglos.

Der BGH weist das Grundbuchamt an, gegen die Löschung der Vormerkung einen Widerspruch einzutragen.

Zu Recht ist das (gemäß § 72 GBO für die Entscheidung über die Beschwerde zuständige) OLG davon ausgegangen, dass eine Beschwerde mit dem Ziel der Wiedereintragung des Vorkaufsrechts unzulässig ist. Nach § 71 Abs. 2 GBO darf mit einer Beschwerde nur die Eintragung eines Amtswiderspruchs oder die Löschung einer ihrem Inhalt nach unzulässigen Eintragung verlangt werden. Die von der Berechtigten angefochtene Löschung des Vorkaufsrechts ist ihrem Inhalt nach zulässig. Die Berechtigte darf ihre Beschwerde mithin nur auf die Eintragung eines Widerspruchs nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO richten.

Entgegen der Auffassung des OLG ist die auf Eintragung eines Widerspruchs gerichtete Beschwerde begründet.

Das Vorkaufsrecht ist schon deshalb unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften gelöscht worden, weil das Grundbuchamt die Berechtigte nicht angehört hat.

Darüber hinaus lagen die Voraussetzungen für eine Löschung – Bewilligung (§ 19 GBO) oder Nachweis der Unrichtigkeit (§ 22 GBO) durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO) – nicht vor. Der beurkundete Veräußerungsvertrag zwischen dem Voreigentümer und dem Mieter vermag das Erlöschen des Vorkaufsrechts nicht zu beweisen, weil die Berechtigte daran nicht beteiligt war. Das Urteil des LG ist zum Nachweis schon deshalb nicht geeignet, weil es nicht rechtskräftig ist. Darüber hinaus wäre ein rechtskräftiges Urteil nur hinsichtlich des geltend gemachten Anspruchs auf Übereignung bindend, nicht aber hinsichtlich der Vorfrage, ob das Vorkaufsrecht noch besteht.

Entgegen der Auffassung des OLG hat die Berechtigte glaubhaft gemacht, dass das Grundbuch durch die Löschung unrichtig geworden ist, weil die Berechtigte ihr dingliches Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt hat und diesem im Streitfall der Vorrang gegenüber dem gesetzlichen Vorkaufsrecht des Mieters zukommt.

Dem Mieter der Wohnung stand nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ebenfalls ein Vorkaufsrecht an der Wohnung zu. In welchem Verhältnis dieses gesetzliche Vorkaufsrecht zu einem dinglichen Vorkaufsrecht im Sinne von § 1094 BGB steht, ist umstritten. Der BGH entscheidet nunmehr, dass ein dingliches Vorkaufsrecht jedenfalls dann Vorrang hat, wenn es zugunsten eines Familien- oder Haushaltsangehörigen im Sinne von § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB besteht. Wenn der Vermieter die Wohnung an einen Erwerber aus diesem Personenkreis verkauft, ist ein Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen. Diese Vorschrift schützt das Interesse des Vermieters, die Wohnung an eine bestimmte ihm nahestehende Person verkaufen zu können. Dieser Gesetzeszweck greift auch dann, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Dritten verkauft und ein Angehöriger ein dingliches Vorkaufsrecht wirksam ausübt.

Ob die Bestellung des dinglichen Vorkaufsrechts rechtsmissbräuchlich war, weil sie der Vereitelung des Vorkaufsrechts aus § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB diente, ist im vorliegenden Verfahren nicht zu prüfen, weil ein eventueller Missbrauch nicht in der Form des § 29 GBO nachgewiesen ist.

Praxistipp: Der Begriff des Familienangehörigen im Sinne von § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB entspricht demjenigen der Regelung über die Eigenbedarfskündigung in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 23. Mai 2016

In Anlehnung an die sog. Montagspost beim BGH berichtet der Montagsblog wöchentlich über ausgewählte aktuelle Entscheidungen.

Zulässigkeit einer Stufenklage
Urteil vom 6. April 2016 – VIII ZR 143/15

Mit dem für eine Stufenklage erforderlichen Zusammenhang zwischen der begehrten Auskunft und dem Leistungsanspruch befasst sich der VIII. Zivilsenat.

Ein Mieter, dessen Wohnung veräußert worden war, nahm den Veräußerer wegen Verletzung eines Vorkaufsrechts im Wege der Stufenklage auf Auskunft über den Inhalt des Kaufvertrags und auf Zahlung der Differenz zwischen dem erzielten Kaufpreis und dem Verkehrswert in Anspruch. Die Beklagte verteidigte sich u.a. mit dem Argument, das Begehren könne nicht mittels Stufenklage geltend gemacht werden, weil die begehrten Auskünfte nur Aufschluss über den Kaufpreis, nicht aber über den Verkehrswert gäben und deshalb nicht ausreichten, um den Zahlungsanspruch zu beziffern.

Der BGH lässt dieses Argument nicht gelten. Er nimmt Bezug auf seine Rechtsprechung, wonach eine Stufenklage nur dann zulässig ist, wenn die begehrte Auskunft dazu dient, den Leistungsanspruch zu bestimmen. Diese Voraussetzung ist im Streitfall indes erfüllt. Der Kläger benötigt Informationen über die Höhe des Kaufpreises, um seinen Ersatzanspruch beziffern zu können. Dass diese Informationen für sich gesehen nicht ausreichen, steht der Zulässigkeit der Klage nicht entgegen.

Praxistipp: Wenn es an dem erforderlichen Zusammenhang fehlt, ist die Klage auf Auskunft dennoch zulässig. Den noch nicht bezifferbaren Leistungsanspruch kann der Kläger dann aber nur mit einem Feststellungsantrag geltend machen. Über diese beiden Anträge muss das Gericht – anders als bei einer zulässigen Stufenklage – gemeinsam entscheiden.

Personenverschiedenheit im Mietverhältnis
Urteil vom 27. April 2016 – VIII ZR 323/14

Ebenfalls um die Folgen eines Vorkaufsrechts geht es in einem anderen Urteil des VIII. Zivilsenats.

Das beklagte Ehepaar war Mieter einer Wohnung im Dachgeschoss eines Dreifamilienhauses. Nach dem Mietvertrag durfte es den Garten mitbenutzen. Bei der späteren Aufteilung des Anwesens in Wohnungseigentum wurde zugunsten des Eigentümers der Wohnung im Erdgeschoss ein Sondernutzungsrecht an diesem Garten begründet. Der Kläger, der diese Wohnung erwarb, gestattete die weitere Nutzung des Gartens durch die Beklagten für die Dauer des bestehenden Mietverhältnisses. Später erwarb der beklagte Ehemann die Wohnung im Dachgeschoss. Nunmehr verlangte der Kläger die Herausgabe des Gartens. AG und LG verurteilten beide Beklagten antragsgemäß.

Der BGH bestätigt die Entscheidungen der Vorinstanzen. Der frühere Mietvertrag über die Dachgeschosswohnung ist im Verhältnis zum Ehemann mit dem Übergang des Eigentums auf diesen durch Konfusion erloschen, weil der Eigentümer einer Sache sich diese nicht selbst als Mieter zum Gebrauch überlassen kann. Im Verhältnis zur Ehefrau ist eine Gebrauchsüberlassung zwar theoretisch möglich. Die Einräumung eines Rechts zur gemeinsamen Nutzung ist aber etwas anderes als die vom früheren Vermieter (gegenüber beiden Ehegatten) geschuldete Überlassung zum alleinigen Gebrauch. Deshalb ist der zuvor bestehende Mietvertrag auch insoweit nicht fortgesetzt worden. Mit diesem Vertrag ist auch das Recht zur Mitnutzung des Gartens entfallen.

Praxistipp: Vor dem Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung durch den Mieter ist sorgfältig zu prüfen, ob sich aus der Miteigentümerstellung dieselben Nutzungsbefugnisse ergeben wie aus dem Mietvertrag.