Montagsblog: Neues vom BGH

| 28. September 2024

Diese Woche geht es um die Beweiskraft einer notariellen Urkunde.

Beweiskraft einer notariellen Urkunde
BGH, Beschluss vom 28. August 2024 – XII ZR 62/22

Der XII. Zivilsenat befasst sich mit der Reichweite von § 415 ZPO.

Der Kläger nimmt den Beklagten wegen Verletzung von Pflichten als Betreuer in Anspruch.

Der Beklagte war von September 2015 bis Februar 2016 als vorläufiger Betreuer und von März 2016 bis März 2017 als Betreuer für seine im Jahr 1935 geborene und im Laufe des Rechtsstreits verstorbene Großmutter (nachfolgend: Erblasserin) eingesetzt. Am 30. Dezember 2015 veräußerte er die Wohnung der Erblasserin in einem notariell beurkundeten Kaufvertrag für 120.000 Euro an eine Bekannte seiner Mutter. Nach dem Kaufvertrag hat die Erblasserin alle mit dem Vertrag verbundenen Kosten und die Grunderwerbsteuer zu tragen.

Das Betreuungsgericht teilte dem Beklagten mit Verfügung vom 31. März 2016 mit, gegen die Veräußerung der Wohnung bestünden im Grundsatz keine Bedenken. Die Angemessenheit des Kaufpreises sei aber durch ein Gutachten eines vereidigten Sachverständigen zu belegen. Die vom Beklagten vorgelegte Wertermittlung durch einen Immobilienmakler reiche nicht aus.

Daraufhin genehmigte die (unstreitig geschäftsfähige) Erblasserin den Kaufvertrag am 5. April 2016 in einer notariellen Urkunde. Diese Urkunde enthält unter anderem die Erklärung, der Notar habe der Erblasserin den wesentlichen Inhalt des Kaufvertrages erklärt und insbesondere darauf hingewiesen, dass der vereinbarte Kaufpreis 120.000 Euro beträgt und dass dieser Betrag einer gutachterlichen Stellungnahme des Maklers H. entspricht.

Seit März 2017 war die Erblasserin durch einen Berufsbetreuer vertreten. Dieser machte geltend, der Marktwert der Wohnung sei bedeutend höher gewesen, und nahm den Beklagten im Namen der Erblasserin auf Schadensersatz in Höhe von rund 58.000 Euro in Anspruch. Seit dem Tod der Erblasserin verfolgt deren Erbe – ein Cousin des Beklagten – den Anspruch weiter.

Die Klage blieb in den beiden ersten Instanzen erfolglos.

Der BGH verweist die Sache an das OLG zurück.

Im Ansatz zutreffend ist das OLG davon ausgegangen, dass die notarielle Urkunde vom 5. April 2016 gemäß § 415 Abs. 1 ZPO vollen Beweis dafür erbringt, dass die beurkundete Erklärung abgegeben worden ist. Ebenfalls zutreffend hat das OLG angenommen, dass der Kläger – der insoweit die Darlegungs- und Beweislast trägt – weder behauptet noch unter Beweis gestellt hat, dass der Vorgang unrichtig beurkundet worden ist.

Das OLG hat aber verkannt, dass sich die Beweiswirkung des § 415 Abs. 1 ZPO nicht auf die inhaltliche Richtigkeit der abgegebenen Erklärung erstreckt.

Im Streitfall ist durch die Urkunde nur bewiesen, dass die Erblasserin den Kaufvertrag genehmigt und bestätigt hat, dass ihr der Notar den wesentlichen Inhalt des Kaufvertrags erklärt hat. Ob diese Bestätigung inhaltlich zutrifft, hat der Tatrichter hingegen auf der Grundlage von § 286 ZPO zu beurteilen.

Deshalb hätte das Berufungsgericht dem unter Beweis gestellten Vortrag des Klägers nachgehen müssen, der Notar habe die Erblasserin nicht darauf hingewiesen, dass die Übernahme aller Kosten und Steuern durch den Veräußerer unüblich ist und dass hinsichtlich des Werts der Wohnung nur die Stellungnahme eines Maklers, nicht aber ein Wertgutachten eines Sachverständigen vorliege.

Dieses Vorbringen ist erheblich. Ein Betreuer muss vor dem Verkauf eines Grundstücks grundsätzlich ein Verkehrswertgutachten einholen. Diese Pflicht besteht nicht, wenn der Betreute sein Einverständnis mit der abweichenden Verfahrensweise erklärt. Auf ein solches Einverständnis kann sich der Betreuer aber nicht berufen, wenn er die Betreute nicht hinreichend über den Inhalt und die Bedeutung des Geschäfts aufgeklärt hat.

Praxistipp: Auch wenn die Beweiswirkung des § 415 Abs. 1 ZPO nicht greift, kann die Darlegungs- und Beweislast bei der Partei liegen, die die Richtigkeit der Urkunde angreift. So muss im Streitfall der Kläger darlegen und beweisen, dass der Beklagte die ihm gegenüber der Erblasserin obliegende Aufklärungspflicht verletzt hat.

Anwaltsblog 34/2024: Einsatz vollmachtloser Vertreter bei Beurkundungen

| 1. September 2024

Nach § 17a Abs. 2a Nr. 1 BeurkG soll der Notar bei Verbraucherverträgen darauf hinwirken, dass die rechtsgeschäftlichen Erklärungen des Verbrauchers von diesem persönlich oder durch eine Vertrauensperson vor dem Notar abgegeben werden. Ob es damit vereinbar ist, wenn bei Verträgen unter Beteiligung von Kommunen für diese auf deren Wunsch Mitarbeiter des Notars als vollmachtlose Vertreter auftreten, hatte der Notarsenat des BGH zu entscheiden (BGH, Beschluss vom 8. Juli 2024 – NotSt (Brfg) 3/23):

 

Eine Anwaltsnotarin in Rheine beurkundete von Oktober 2019 bis Mai 2021 fünf Grundstückskaufverträge, bei denen für die Stadt Rheine als Verkäuferin jeweils eine Mitarbeiterin der Notarin als vollmachtlose Vertreterin auftrat. Im Dezember 2020 beurkundete sie einen Kaufvertrag über Teileigentum, wobei für die Stadt Rheine als Käuferin eine Mitarbeiterin der Klägerin als vollmachtlose Vertreterin auftrat. Die Stadt Rheine hatte zuvor jeweils um diese Verfahrensweise gebeten. In allen Fällen lag vor der Beurkundung mindestens ein Vertragsentwurf vor. Der Landgerichtspräsident  leitete ein Disziplinarverfahren ein, mit dem er der Notarin vorwarf, durch den systematischen Einsatz eines vollmachtlosen Vertreters auf Seiten der Stadt Rheine gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Gestaltung des Beurkundungsverfahrens (§ 17 Abs. 1 BeurkG, § 14 Abs. 1, Abs. 3 Satz 2 BNotO) verstoßen zu haben, und verhängte eine Geldbuße. Die hiergegen erhobene Anfechtungsklage der Notarin hatte Erfolg. Nach Auffassung des OLG verstieß der jeweilige Einsatz einer Mitarbeiterin als vollmachtlose Vertreterin der Stadt Rheine nicht gegen die Amtspflichten eines Notars.

Der Antrag des Landgerichtspräsidenten auf Zulassung der Berufung wird vom BGH, der in Disziplinarsachen gegen Notare Berufungsinstanz ist, abgelehnt. Der Notar hat nicht eine Partei zu vertreten, sondern die Beteiligten unabhängig und unparteiisch zu betreuen (§ 14 Abs. 1 BNotO). Er hat jedes Verhalten zu vermeiden, das den Anschein eines Verstoßes gegen seine Amtspflichten erzeugt, insbesondere durch den Anschein der Abhängigkeit oder Parteilichkeit (§ 14 Abs. 3 BNotO). Im Beurkundungsverfahren soll der Notar den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. Dabei soll er darauf achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden sowie unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden (§ 17 Abs. 1 BeurkG). Das Beurkundungsverfahren ist entsprechend zu gestalten, weshalb der Notar bei Verbraucherverträgen darauf hinwirken soll, dass die rechtsgeschäftlichen Erklärungen des Verbrauchers von diesem persönlich oder durch eine Vertrauensperson vor dem Notar abgegeben werden.

Nach diesen Grundsätzen ist es nicht zu beanstanden, dass das OLG die von der Notarin in sechs Fällen vorgenommene Beurkundung unter Einsatz einer eigenen Mitarbeiterin als vollmachtloser Vertreterin der Stadt Rheine nicht als Dienstvergehen gewertet hat. Hierbei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass bei den Verträgen die Stadt, eine Körperschaft des öffentlichen Rechts, beteiligt war. Gegen die ihr gegenüber der Stadt Rheine obliegende Schutzpflicht hat die Notarin nicht verstoßen. Die Stadt hat ihre vollmachtlose Vertretung durch einen Mitarbeiter der Klägerin selbst beantragt und im Vorfeld des Beurkundungstermins jeweils einen Vertragsentwurf zur Prüfung erhalten. Im Unterschied zum schutzbedürftigen Verbraucher ist sie als geschäftserfahrene Kommune in der Regel nicht belehrungsbedürftig.

Anders als der Landgerichtspräsident meint, hat die Notarin nicht dadurch den Anschein der Abhängigkeit von oder der Parteilichkeit zugunsten der Stadt Rheine erweckt, dass sie dieser planmäßig ihre eigenen Mitarbeiter als vollmachtlose Vertreter zur Verfügung gestellt und damit eine kostenlose Serviceleistung erbracht habe. Dieser Vorwurf erscheint angesichts der absoluten Zahl der fraglichen Beurkundungsvorgänge – sechs über einen Zeitraum von rund 18 Monaten – fernliegend. Im Übrigen hatte die Stadt die Bestimmung des beurkundenden Notars in allen Fällen ihren Vertragspartnern überlassen, so dass die Beauftragung der Klägerin nicht etwa von einem durch eine „kostenlose Serviceleistung“ erkauften Wohlwollen der Stadt, sondern von der Auswahlentscheidung von deren Vertragspartnern abhing.

 

Anmerkung: Bei Mitarbeitern des Urkundsnotars handelt es nicht um Vertrauenspersonen von Verbrauchern iSd. § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 1 Fall 2 BeurkG. Vertrauensperson kann nur sein, wer als Interessenvertreter des Verbrauchers handelt. Deshalb kommt ein zur Neutralität Verpflichteter nicht als Vertrauensperson in Betracht. Der Zweck des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 1 BeurkG steht daher der Annahme entgegen, Mitarbeiter des Notars könnten Vertrauenspersonen eines Urkundsbeteiligten sein.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 29. September 2018

Um einen seit langem etablierten, in neuerer Zeit aber zunehmend in die Kritik geratenen Grundsatz geht es in dieser Woche.

Formlose Änderung eines Grundstückskaufvertrags nach bindender Auflassung
Urteil vom 14. September 2018 – V ZR 213/17

Mit den Grenzen des Formerfordernisses aus § 311b BGB befasst sich der V. Zivilsenat.

Die Beklagte hatte von der klagenden Bauträgerin drei noch zu sanierende Eigentumswohnungen gekauft. Der notarielle Kaufvertrag enthielt zugleich die Auflassungserklärung beider Parteien und den Umschreibungsantrag der Beklagten. Der Notar war angewiesen, eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift der Auflassungserklärung nur nach Nachweis der vollständigen Zahlung des Kaufpreises zu erteilen. Die Beklagte behielt in der Folgezeit rund 9 % des Kaufpreises ein. Die auf Zahlung dieses Betrags gerichtete Klage blieb in erster Instanz ohne Erfolg. Das OLG sprach dem Kläger hingegen rund die Hälfte der Klagesumme zu.

Der BGH verweist die Sache auf die Revision der Beklagten an das OLG zurück. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz bedurfte die von der Beklagten behauptete Vereinbarung über eine Minderung des Kaufpreises nicht der notariellen Beurkundung. Nach § 311b BGB bedarf zwar auch die Änderung eines Grundstückskaufvertrags grundsätzlich der notariellen Form. Dies gilt nach etablierter, schon auf das Reichsgericht zurückgehender Rechtsprechung aber nicht, wenn die Auflassung bereits erklärt ist. Die in der Literatur geäußerte Kritik, dass diese Rechtsprechung den modernen Gegebenheiten eines Bauträgervertrags nicht gerecht werde, hält der BGH für unbegründet. Er hält es für einen Wegfall des Formerfordernisses weiterhin für ausreichend, dass die Vertragsparteien die zur Übertragung des Eigentums erforderlichen Leistungshandlungen vorgenommen haben; auf den Eintritt des Leistungserfolgs – also den Übergang des Eigentums – komme es in diesem Zusammenhang nicht an.

Praxistipp: Angesichts der Ungewissheit, die aus der Möglichkeit einer formfreien Änderung resultieren kann, dürfte es in der Regel vorzugswürdig sein, von einer sofortigen Auflassung abzusehen, wenn nicht absehbar ist, wann die Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung erfüllt sein werden. Dafür anfallende Mehrkosten könnten sich als gute Investition erweisen.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 19. März 2017

Berufungsbegründung per Telefax
Beschluss vom 26. Januar 2017  – I ZB 43/16

Grenzen der anwaltlichen Sorgfaltspflicht bei der Einreichung von fristgebundenen Schriftsätzen per Telefax zeigt der I. Zivilsenat auf.

Der Prozessbevollmächtigte der in erster Instanz unterlegenen Beklagten hatte am letzten Tag der Frist von 23:28 Uhr an mehrfach vergeblich versucht, die sieben Seiten umfassende Berufungsbegründung per Telefax an das Berufungsgericht zu übermitteln. Alle Sendeversuche brachen mit der Meldung „Übertragungsfehler“ ab. Eine nachträgliche Überprüfung ergab, dass es beim Faxgerät des Berufungsgerichts am besagten Tag mehrfach zu vergleichbaren Übermittlungsfehlern gekommen war. Das Berufungsgericht wies den Wiedereinsetzungsantrag dennoch als unbegründet zurück. Es bejahte ein Verschulden, weil die Möglichkeit bestanden habe, den Schriftsatz an den Telefaxanschluss des Pressesprechers zu übermitteln, dessen Nummer auf den Internetseiten des Gerichts veröffentlicht war.

Der BGH hebt die Entscheidung des OLG auf und gewährt Wiedereinsetzung in den vorigen Stand. Er knüpft an seine ständige Rechtsprechung an, wonach die Übersendung eines Schriftsatzes per Telefax am letzten Tag der Frist kein Verschulden begründet, sofern ein ausreichender Zeitpuffer eingeplant wird, um eine vorübergehende Belegung des Anschlusses zu kompensieren. Diese Anforderung war für die Übersendung von sieben Seiten um 23:28 Uhr gewahrt. Aufgrund der vom OLG getroffenen Feststellungen war ferner davon auszugehen, dass die Übermittlung aufgrund eines technischen Fehlers am Empfangsgerät gescheitert ist. Bei dieser Ausgangslage brauchte sich der Anwalt entgegen der Auffassung des OLGs nicht auf das Wagnis einzulassen, den Schriftsatz an den Telefaxanschluss des Pressesprechers zu übermitteln. Dessen Nummer war zwar auf den Internetseiten des OLG veröffentlicht. Daraus ging aber nicht hervor, dass der Anschluss zur Entgegennahme von fristgebundenen Schriftsätzen dient.

Praxistipp: Wenn das zuständige Gericht einen bestimmten Faxanschluss ausdrücklich zur Entgegennahme von fristgebundenen Schriftsätzen benannt hat, ist die Übermittlung an einen anderen, nicht für diesen Zweck eingerichteten Anschluss nicht ohne weiteres zur Fristwahrung geeignet – selbst dann, wenn sie innerhalb der maßgeblichen Frist erfolgt.

Formwahrung durch gerichtlich festgestellten Vergleich
Beschluss vom 1. Februar 2017  – XII ZB 71/16

Die seit langem umstrittene Frage, ob ein nach § 278 Abs. 6 ZPO durch Beschluss festgestellter Vergleich entsprechend § 127a BGB zur Wahrung der notariellen Form geeignet ist, bejaht der XII. Zivilsenat in einer ausführlich begründeten Entscheidung.

In einem Scheidungsverfahren hatten die Beteiligten einen vom Gericht gemäß § 278 Abs. 6 ZPO festgestellten Vergleich geschlossen, der unter anderem einen gegenseitigen Verzicht auf Zugewinn und Unterhalt enthielt. Später focht der Antragsteller den Vergleich wegen arglistiger Täuschung an und begehrte im Wege der Stufenklage Auskunft und Zugewinnausgleich. Das Begehren blieb in den beiden ersten Instanzen erfolglos.

Der BGH weist die vom OLG zugelassene Rechtsbeschwerde zurück. Er teilt die Auffassung der Vorinstanzen, dass der Vergleich dem in § 1410 BGB vorgesehenen  Erfordernis der notariellen Beurkundung genügt. § 127a BGB, wonach ein gerichtlich protokollierter Vergleich die notarielle Beurkundung ersetzt, ist für Vergleiche, deren Zustandekommen das Gericht durch Beschluss gemäß § 278 Abs. 6 ZPO feststellt, zwar nicht unmittelbar anwendbar. Sinn und Zweck der Vorschrift gebieten aber eine analoge Anwendung, und zwar unabhängig davon, ob der Vergleich auf Vorschlag des Gerichts oder aufgrund übereinstimmender Schriftsätze der Beteiligten zustande gekommen ist.

Praxistipp: Noch nicht höchstrichterlich entschieden ist die Frage, ob ein nach § 278 Abs. 6 ZPO festgestellter Vergleich zur Formwahrung auch dann geeignet ist, wenn das Gesetz die gleichzeitige Anwesenheit beider Teile vorschreibt, wie etwa in § 925 BGB für eine Auflassung.