Montagsblog: Neues vom BGH

| 28. August 2026

Diese Woche geht es um die besonderen Vorschriften für Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser.

Maklervertrag über Einfamilienhaus bei Erbbaurecht
BGH, Urteil vom 16. Juli 2026 – I ZR 223/25

Der I. Zivilsenat befasst sich erneut mit Fragen zur Auslegung der §§ 656a ff. BGB.

Der Kläger ist Immobilienmakler. Im Frühjahr 2022 beauftragte ihn ein Mitglied einer Erbengemeinschaft mit der Vermittlung des Verkaufs eines mit einem Erbbaurecht belasteten und mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks gegen eine Provision in Höhe von 3,57 % des Kaufpreises. Der Kläger erteilte keine Widerrufsbelehrung.

Nach Erteilung des Auftrags fertigte der Kläger ein Exposé, in dem das Gebäude für rund 290.000 Euro und das Grundstück für rund 100.000 Euro angeboten wurden. Im Exposé heißt es ferner, der Käufer könne auch in den bestehenden Erbbauvertrag eintreten und bei Abschluss eines Kaufvertrages schulde der Käufer eine Provision in Höhe von 3,57 % des Kaufpreises.

Der Beklagte bat den Kläger im August 2022 über immobilienscout24.de um Übersendung des Exposés. Nach dessen Erhalt vereinbarte er mit dem Kläger per E-Mail einen Besichtigungstermin. Im Anschluss an die Besichtigung unterschrieb er eine Vereinbarung, in der er bestätigte, dass ihm der Kläger das Haus angeboten und nachgewiesen habe, und sich dazu verpflichtete, dem Kläger eine Provision in Höhe von 3,57 % des Kaufpreises zu zahlen. Dieser Vereinbarung war eine Widerrufsbelehrung beigefügt.

Im September 2022 erklärte die Erbengemeinschaft den Widerruf des Maklervertrags mit dem Kläger.

Im Mai 2023 erwarb der Beklagte zusammen mit seiner Ehefrau das Erbbaurecht mit dem Gebäude für 270.000 Euro. Der Kläger stellte ihm daraufhin eine Provision von 9.639 Euro in Rechnung. Der Beklagte beglich die Rechnung nicht.

Das LG hat den Beklagten zur Zahlung der Provision verurteilt. Das KG hat die Klage abgewiesen.

Der BGH stellt das erstinstanzliche Urteil wieder her.

Zu Recht sind beide Vorinstanzen davon ausgegangen, dass ein wirksamer Maklervertrag zwischen den Parteien zustande gekommen ist.

Der Vertrag unterliegt nach § 656a BGB der Textform.

Für die Frage, ob ein Einfamilienhaus im Sinne dieser Vorschrift vorliegt, sind allein die baulichen Gegebenheiten maßgeblich, nicht aber die zivilrechtliche Ausgestaltung. Deshalb ist unerheblich, dass das zu vermittelnde Gebäude auf der Grundlage eines Erbbaurechts errichtet wurde und deshalb gemäß § 95 Abs. 1 Satz 2 BGB keinen Bestandteil des Grundstücks bildet, auf dem es steht.

Wie der BGH vor kurzem entschieden hat, kann ein Maklervertrag auch dann konkludent geschlossen werden, wenn er gemäß § 656a BGB der Textform unterliegt. Erforderlich ist, dass aus dem Text hinreichend deutlich der Wille hervortritt, einen solchen Vertrag zu schließen.

Diese Voraussetzungen waren im Streitfall schon durch die Übersendung des Exposés mit dem Hinweis auf die Provisionspflicht und die Übersendung der E-Mail mit dem Besichtigungswunsch erfüllt. Ein nach § 312g BGB bestehendes Widerrufsrecht konnte jedenfalls zwei Wochen nach der im Gefolge der Besichtigung erteilten Belehrung nicht mehr ausgeübt werden.

Entgegen der Auffassung des KG steht dem Provisionsanspruch des Klägers nicht entgegen, dass er aufgrund des wirksamen Widerrufs von der Verkäuferseite keine Provision fordern kann.

Bei Maklerverträgen über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, bei denen der Käufer ein Verbraucher ist, kann sich ein Makler gemäß § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB nur dann von beiden Parteien des Kaufvertrags beauftragen lassen, wenn er mit beiden ein Honorar in gleicher Höhe vereinbart. Vereinbart er mit einer Partei, dass er unentgeltlich tätig wird, kann er § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB auch von der anderen Partei keine Provision verlangen. Dasselbe gilt gemäß § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB, wenn der Makler einer Partei den Provisionsanspruch erlässt.

Im Streitfall ist keiner dieser Tatbestände erfüllt.

Der Kläger hat sich von Verkäufer und Käufer jeweils ein Honorar in gleicher Höhe versprechen lassen. Dass er gegenüber den Verkäufern keinen Provisionsanspruch hat, beruht nicht auf einem Erlass, sondern auf dem wirksamen Widerruf des betreffenden Vertrages (der BGH führt nicht aus, auf welcher Grundlage der Widerruf erklärt wurde; wahrscheinlich bestand ein Widerrufsrecht nach § 312g BGB).

Entgegen der Auffassung des KG ist die für den Erlass einschlägige Regelung in § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB nicht entsprechend anwendbar, wenn der Makler den Anspruch gegen eine Partei deshalb verliert, weil er es fahrlässig versäumt hat, ein dieser Partei zustehendes Widerrufsrecht durch Erteilung einer ordnungsgemäßen Belehrung zu befristen. Nach Einschätzung des BGH fehlt es insoweit schon an einer planwidrigen Regelungslücke.

§ 656d BGB ist im Streitfall ebenfalls nicht einschlägig. Diese Regelung erfasst lediglich Fälle, in denen ein Maklervertrag nur mit einer Partei des Kaufvertrags besteht und die andere Partei sich in einer anderen Vereinbarung zur Zahlung oder Erstattung einer Provision verpflichtet – zum Beispiel im Kaufvertrag oder in einer mit dem Makler vereinbarten Schuldübernahme. Im Streitfall haben beide Parteien des Kaufvertrags einen Maklervertrag geschlossen.

Praxistipp: Wenn es an einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung fehlt, erlischt das Widerrufsrecht gemäß § 356 Abs. 3 Satz 2 BGB spätestens zwölf Monate und vierzehn Tage nach Vertragsschluss.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 13. März 2026

Diese Woche geht es um die Reichweite des bauplanungsrechtlichen Vorkaufsrechts der Gemeinde.

Kein Vorkaufsrecht der Gemeinde bei Verkauf eines Aneignungsrechts
BGH, Beschluss vom 19. Februar 2026 – V ZB 41/25

Der V. Zivilsenat befasst sich mit §§ 24 ff. BauGB und § 928 Abs. 2 BGB.

Im Jahr 2024 verkaufte und übertrug das Land Nordrhein-Westfalen das ihm nach § 928 Abs. 2 BGB zustehende Ankaufsrecht an einem herrenlosen Grundstück in einem notariellen Vertrag an die Beteiligten. Diese nahmen die Abtretung an und erklärten die Aneignung des Grundstücks.

Das AG hat den Antrag der Beteiligten auf Eigentumsumschreibung zurückgewiesen, weil es an einem Negativzeugnis zum gemeindlichen Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BauGB fehle. Die Beschwerde der Beteiligten ist ohne Erfolg geblieben.

Der BGH weist das Grundbuchamt an, den Umschreibungsantrag nicht aus den genannten Gründen abzulehnen.

Zu Recht sind die Vorinstanzen davon ausgegangen, dass ein Käufer gemäß § 28 Abs. 1 Satz 2 und 3 BauGB grundsätzlich nur dann als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden darf, wenn die Nichtausübung oder das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts der Gemeinde gemäß §§ 24 ff. BauGB durch ein Zeugnis der Gemeinde nachgewiesen ist, und dass es eines solchen Zeugnisses nicht bedarf, wenn sich aus dem zu vollziehenden notariellen Vertrag ergibt, dass ein Vorkaufsfall zweifelsfrei nicht vorliegt.

Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen ist eine solche Ausnahme im Streitfall gegeben.

Das Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BGB kann nur nach Abschluss eines Kaufvertrags über ein Grundstück ausgeübt werden. Im Streitfall ist kein Grundstück verkauft worden, sondern das dem Land gemäß § 928 Abs. 2 BGB zustehende Recht zur Aneignung des herrenlosen Grundstücks. Darin liegt keine Umgehung, die eine Ausweitung des Tatbestandes von § 24 BauGB rechtfertigen kann. Eine entsprechende Anwendung der Vorschrift ist ebenfalls nicht möglich. Insoweit fehlt es an einer planwidrigen Regelungslücke.

Praxistipp: Die Gemeinde kann ein ihr zustehendes Vorkaufsrecht nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB nur innerhalb von drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben. Diese Erklärung ist ein Verwaltungsakt, der auf dem Verwaltungsrechtsweg angefochten werden kann.

OLG Hamm: Doppeltes Einstellen von Artikel bei Amazon wettbewerbswidrig

| 18. August 2017

Die Handelsplattform Amazon ist für Verbraucher unter anderem deswegen sehr beliebt, da – bis auf wenige Ausnahmen – keine Doubletten von Artikeln gefunden werden. Jeder einzigartige Artikel wird nur einmal gelistet. Dies gewährleistet Amazon durch Abfrage des EAN-Codes des jeweiligen Produktes. Im Rahmen der Artikeldarstellung werden dann die unterschiedlichen Händler aufgelistet, bei denen das Produkt zu unterschiedlichen Preisen erhältlich ist, was dem Kunden einen effektiven Preisvergleich ermöglicht.

Die Kehrseite der Medaille für Händler ist, dass die Artikelbeschreibungen inhaltlich nur begrenzt beeinflusst werden können, sich zudem Artikelbeschreibungen auch immer wieder ändern können. Nach der Rechtsprechung des BGH haftet für etwaige Rechtsverletzungen jeder einzelne Marketplace Händler als Störer auf Unterlassung (BGH Urteil vom 3. März 2016 Az.: Az. I ZR 140/14, MDR 2016, 1102), wenn nicht regelmäßig die Angebote auf Rechtsverstöße überwacht werden. Noch wichtiger für die Praxis ist de Umstand, dass bei der Auswahl mehrerer Händler für das identische Produkt der Preis wohl das entscheidendste Kriterium zur Auswahl eines Händlers sein dürfte.

Ein findiger Händler wollte zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen: Durch Veränderung des EAN-Codes umging er die Doublettensuche von Amazon und konnte so seine eigene Artikelbeschreibung anlegen, für das Produkt als einziger Händler auftauchen.

Ein Wettbewerber nahm den Unternehmer auf Unterlassung in Anspruch, das OLG Hamm gab ihm Recht:

Das Gericht bejaht eine Irreführung im Sinne des § 5 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 UWG, da das neue Angebot eine unwahre oder sonstige zur Täuschung geeignete Angaben über das Merkmal der Verfügbarkeit der Ware enthält. Hierbei verweist das OLG Hamm auf die Rechtsprechung des EuGH. Dass der durchschnittliche Verbraucher bei Eingabe der Artikelbezeichnung mindestens zwei Suchergebnisse erhalten hätte und so hätte feststellen können, dass das Produkt doch von mehreren Händlern erworben werden kann, ist unbeachtlich, weil ein Nutzer auch direkt (z.B. über einen von einem anderen Nutzer per E-Mail versandten Link auf die in Rede stehende Artikeldetailseite gelangen konnte und auf diese Weise von vornherein keine Möglichkeit hatte, Informationen über mögliche andere Anbieter zu erhalten.

Besonders pikant: Das OLG Hamm hat dem Kläger einen Auskunftsanspruch zugestanden, womit auch die Verpflichtung zur Leistung von Schadensers zumindest dem Grunde nach feststehen dürfte. Der Kläger könnte hier, zum Beispiel weil er preisgünstigter Anbieter des „legitimen“ Angebotes war, den ihm entgangenen Gewinn von dem Beklagten ersetzt verlangen.

Für die Praxis ist daher unbedingt davon abzuraten, identische Artikel unter Umgehung der „Doublettensperre“ von Amazon einzustellen. Man könnte zur Umgehung der „Doublettensperrung“ an das Einstellen von Produktbundles denken, wobei Amazon hier sehr enge Regelungen vorgibt, wonach beispielsweise der Verkauf von Proteinpulver unter Beifügung eines Shakers schon kein zulässiges Bundle darstellen soll. Es bleibt wohl nur die „zulässige“ Teilnahme am Wettbewerb auf Amazon, indem man sich dem (fairen) Preiskampf stellt und im Übrigen regelmäßig die Angebote auf Rechtsverletzungen überwacht.

 

OLG Hamm, Urteil vom 12. Januar 2017 Az.: 4 U 80/16