Montagsblog: Neues vom BGH

| 28. August 2026

Diese Woche geht es um die besonderen Vorschriften für Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser.

Maklervertrag über Einfamilienhaus bei Erbbaurecht
BGH, Urteil vom 16. Juli 2026 – I ZR 223/25

Der I. Zivilsenat befasst sich erneut mit Fragen zur Auslegung der §§ 656a ff. BGB.

Der Kläger ist Immobilienmakler. Im Frühjahr 2022 beauftragte ihn ein Mitglied einer Erbengemeinschaft mit der Vermittlung des Verkaufs eines mit einem Erbbaurecht belasteten und mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks gegen eine Provision in Höhe von 3,57 % des Kaufpreises. Der Kläger erteilte keine Widerrufsbelehrung.

Nach Erteilung des Auftrags fertigte der Kläger ein Exposé, in dem das Gebäude für rund 290.000 Euro und das Grundstück für rund 100.000 Euro angeboten wurden. Im Exposé heißt es ferner, der Käufer könne auch in den bestehenden Erbbauvertrag eintreten und bei Abschluss eines Kaufvertrages schulde der Käufer eine Provision in Höhe von 3,57 % des Kaufpreises.

Der Beklagte bat den Kläger im August 2022 über immobilienscout24.de um Übersendung des Exposés. Nach dessen Erhalt vereinbarte er mit dem Kläger per E-Mail einen Besichtigungstermin. Im Anschluss an die Besichtigung unterschrieb er eine Vereinbarung, in der er bestätigte, dass ihm der Kläger das Haus angeboten und nachgewiesen habe, und sich dazu verpflichtete, dem Kläger eine Provision in Höhe von 3,57 % des Kaufpreises zu zahlen. Dieser Vereinbarung war eine Widerrufsbelehrung beigefügt.

Im September 2022 erklärte die Erbengemeinschaft den Widerruf des Maklervertrags mit dem Kläger.

Im Mai 2023 erwarb der Beklagte zusammen mit seiner Ehefrau das Erbbaurecht mit dem Gebäude für 270.000 Euro. Der Kläger stellte ihm daraufhin eine Provision von 9.639 Euro in Rechnung. Der Beklagte beglich die Rechnung nicht.

Das LG hat den Beklagten zur Zahlung der Provision verurteilt. Das KG hat die Klage abgewiesen.

Der BGH stellt das erstinstanzliche Urteil wieder her.

Zu Recht sind beide Vorinstanzen davon ausgegangen, dass ein wirksamer Maklervertrag zwischen den Parteien zustande gekommen ist.

Der Vertrag unterliegt nach § 656a BGB der Textform.

Für die Frage, ob ein Einfamilienhaus im Sinne dieser Vorschrift vorliegt, sind allein die baulichen Gegebenheiten maßgeblich, nicht aber die zivilrechtliche Ausgestaltung. Deshalb ist unerheblich, dass das zu vermittelnde Gebäude auf der Grundlage eines Erbbaurechts errichtet wurde und deshalb gemäß § 95 Abs. 1 Satz 2 BGB keinen Bestandteil des Grundstücks bildet, auf dem es steht.

Wie der BGH vor kurzem entschieden hat, kann ein Maklervertrag auch dann konkludent geschlossen werden, wenn er gemäß § 656a BGB der Textform unterliegt. Erforderlich ist, dass aus dem Text hinreichend deutlich der Wille hervortritt, einen solchen Vertrag zu schließen.

Diese Voraussetzungen waren im Streitfall schon durch die Übersendung des Exposés mit dem Hinweis auf die Provisionspflicht und die Übersendung der E-Mail mit dem Besichtigungswunsch erfüllt. Ein nach § 312g BGB bestehendes Widerrufsrecht konnte jedenfalls zwei Wochen nach der im Gefolge der Besichtigung erteilten Belehrung nicht mehr ausgeübt werden.

Entgegen der Auffassung des KG steht dem Provisionsanspruch des Klägers nicht entgegen, dass er aufgrund des wirksamen Widerrufs von der Verkäuferseite keine Provision fordern kann.

Bei Maklerverträgen über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, bei denen der Käufer ein Verbraucher ist, kann sich ein Makler gemäß § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB nur dann von beiden Parteien des Kaufvertrags beauftragen lassen, wenn er mit beiden ein Honorar in gleicher Höhe vereinbart. Vereinbart er mit einer Partei, dass er unentgeltlich tätig wird, kann er § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB auch von der anderen Partei keine Provision verlangen. Dasselbe gilt gemäß § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB, wenn der Makler einer Partei den Provisionsanspruch erlässt.

Im Streitfall ist keiner dieser Tatbestände erfüllt.

Der Kläger hat sich von Verkäufer und Käufer jeweils ein Honorar in gleicher Höhe versprechen lassen. Dass er gegenüber den Verkäufern keinen Provisionsanspruch hat, beruht nicht auf einem Erlass, sondern auf dem wirksamen Widerruf des betreffenden Vertrages (der BGH führt nicht aus, auf welcher Grundlage der Widerruf erklärt wurde; wahrscheinlich bestand ein Widerrufsrecht nach § 312g BGB).

Entgegen der Auffassung des KG ist die für den Erlass einschlägige Regelung in § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB nicht entsprechend anwendbar, wenn der Makler den Anspruch gegen eine Partei deshalb verliert, weil er es fahrlässig versäumt hat, ein dieser Partei zustehendes Widerrufsrecht durch Erteilung einer ordnungsgemäßen Belehrung zu befristen. Nach Einschätzung des BGH fehlt es insoweit schon an einer planwidrigen Regelungslücke.

§ 656d BGB ist im Streitfall ebenfalls nicht einschlägig. Diese Regelung erfasst lediglich Fälle, in denen ein Maklervertrag nur mit einer Partei des Kaufvertrags besteht und die andere Partei sich in einer anderen Vereinbarung zur Zahlung oder Erstattung einer Provision verpflichtet – zum Beispiel im Kaufvertrag oder in einer mit dem Makler vereinbarten Schuldübernahme. Im Streitfall haben beide Parteien des Kaufvertrags einen Maklervertrag geschlossen.

Praxistipp: Wenn es an einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung fehlt, erlischt das Widerrufsrecht gemäß § 356 Abs. 3 Satz 2 BGB spätestens zwölf Monate und vierzehn Tage nach Vertragsschluss.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 22. Mai 2026

Im Pfingst-Montagsblog geht es zwei Entscheidungen zum Maklerrecht.

Einhaltung der Textform durch Austausch von E-Mails
BGH, Urteil vom 11. März 2026 – I ZR 202/25

Der für Maklerverträge zuständige I. Zivilsenat befasst sich mit einer Frage, die für jede Art von Verträgen relevant sein kann.

Der Kläger und seine Ehefrau (nachfolgend: die Auftraggeber) erteilten der Beklagten im Jahr 2022 einen Maklerauftrag im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie.

Im weiteren Verlauf korrespondierten die Parteien auch über den Verkauf des den Auftraggebern gehörenden Einfamilienhauses. In einer E-Mail nahmen die Auftraggeber Bezug auf ein Telefonat und gaben der Beklagten gegenüber ein für einen Kaufinteressenten bestimmtes Angebot für den Verkauf ihrer Immobilie ab. Wenige Tage später berichtete die Beklagte per E-Mail über erfolgte Kaufpreisverhandlungen und bot ein Gespräch an. Unterhalb des Nachrichtentextes, der Grußformel und der Namenswiedergabe der Beklagten stand ein Hinweis darauf, dass bei Abschluss eines Kaufvertrags eine Provision in Höhe von maximal 3,57 % des Verkaufspreises anfällt und dass sich der Kunde mit der Vereinbarung eines Termins mit der Beklagten mit der Zahlung einverstanden erklärt. Zehn Tage später stimmten die Auftraggeber in einer E-Mail „wie besprochen“ zu, dass die Beklagte einen Notartermin vereinbart.

Einen Monat später verkauften die Auftraggeber ihr Einfamilienhaus für 617.000 Euro. Der notarielle Kaufvertrag enthält die Erklärung, dass der Vertrag durch die Beklagte vermittelt worden ist und dass diese Erklärung nicht zu einer Erweiterung von Pflichten aus dem Maklervertrag oder zum Verzicht auf Einwendungen führt.

Kurz nach Vertragsschluss stellte die Beklagte den Auftraggebern eine Provision in Höhe von 1,2 % des Kaufpreises in Rechnung. Die Rechnung wurde zeitnah ausgeglichen. Einige Zeit später widerriefen die Auftraggeber ihre dem Maklervertrag zugrunde liegenden Willenserklärungen. Ihre auf Rückzahlung der geleisteten Provision gerichtete Klage hatte in den beiden ersten Instanzen Erfolg.

Die Revision der Beklagten bleibt im Ergebnis ohne Erfolg.

Entgegen der Auffassung des OLG konnte ein Maklervertrag im Streitfall allerdings durch Austausch von E-Mails geschlossen werden, aus denen sich konkludent der Wille zum Abschluss eines solchen Vertrages ergibt.

Nach § 656a BGB bedarf ein Maklervertrag über den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss oder über die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus der Textform. Zur Einhaltung dieser Form ist gemäß § 126b BGB die Abgabe einer lesbaren Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger erforderlich. Wie auch das OLG nicht verkannt hat, genügt eine E-Mail grundsätzlich diesen Anforderungen.

Für den Abschluss eines der Textform unterliegenden Vertrags genügt es, wenn das Angebot und die Annahme in der Form des § 126b BGB erklärt werden. Anders als § 126 Abs. 2 BGB (gesetzliche Schriftform) und § 126a Abs. 2 BGB (elektronische Form) ist nicht erforderlich, dass der Vertrag auf derselben Urkunde unterzeichnet wird bzw. die Parteien ein jeweils gleichlautendes Dokument signieren.

Entgegen der Auffassung des OLG müssen die Erklärungen nicht ausdrücklich auf den Abschluss des Vertrags gerichtet sein. Vielmehr genügt es, wenn den in der Form des § 126b BGB abgegebenen Erklärungen konkludent der Wille zum Vertragsschluss zu entnehmen ist.

Die angefochtene Entscheidung erweist sich jedoch aus anderen Gründen als richtig.

Ein formwirksamer Maklervertrag ist im Streitfall nicht zustandegekommen, weil der in der E-Mail der Beklagten enthaltene Hinweis auf die Provisionspflicht unterhalb der Grußformel und der Namensangabe der Beklagten angeordnet ist und der darüber angeordnete Text auf diesen Hinweis nicht Bezug nimmt. Eine in Textform abzugebende Erklärung muss das Textendes kenntlich machen, damit der Empfänger erkennen kann, dass das Dokument vollständig ist und dass es sich nicht nur um einen Entwurf eines noch nicht fertiggestellten Textes handelt. Der deutlich gemachte Textabschluss darf deshalb nicht durch darunter angebrachte Nachträge beseitigt werden.

Praxistipp: Ein konkludenter Vertragsschluss setzt zusätzlich voraus, dass Makler eindeutig zum Ausdruck bringt, dass er Makler des Interessenten sein will, um auszuschließen, dass dieser ihn für den Makler des anderen Vertragsteils hält.

Unterlassungsansprüche gegen ohne Auftrag handelnden Makler
BGH, Urteil vom 30. April 2026 – III ZR 164/25

Der für Geschäftsführung ohne Auftrag zuständige III. Zivilsenat befasst sich mit einer besonderen, aber wohl häufiger auftretenden Konstellation.

Der Kläger ist Eigentümer einer vermieteten Gewerbeimmobilie. Die Mieterin des Objekts beauftragte die Beklagte mit der Vermittlung eines Nach- oder Untermieters. Die Beklagte vermittelte im Spätsommer 2023 einen Interessenten, mit dem ein Vertragsschluss jedoch nicht zustande kam.

Im April 2024 bot die Beklagte die Immobilie auf verschiedenen Webseiten für eine Monatsmiete von rund 10.000 Euro an. Ein von ihr angebotenes Exposé enthielt Fotos der Innenräume. Ob der Kläger mit der Vermarktung einverstanden war, ist zwischen den Parteien streitig.

Auf eine Abmahnung der Klägerin verpflichtete sich die Beklagte, die Vermarktung der Immobilie und insbesondere das Anbieten von Exposés mit darin enthaltenen Fotos zu unterlassen. Der Aufforderung, die der Klägerin für die Rechtsverfolgung entstandenen Kosten zu übernehmen, kam sie nicht nach.

Das AG hat die auf Erstattung der Abmahnkosten gerichtete Klage abgewiesen. Das LG hat die Beklagte teilweise antragsgemäß verurteilt.

Die Revision der Beklagten hat Erfolg und führt zur Zurückverweisung der Sache an das LG.

Entgegen der Auffassung des LG steht einem Grundstückseigentümer gegen einen Makler, der die Immobilie ohne seinen Auftrag zum Kauf oder zur Miete anbietet, jedenfalls in der Konstellation des Streitfalls kein Unterlassungsanspruch aus § 677 und § 681 BGB zu.

Im Streitfall hat die Beklagte kein Geschäft der Klägerin besorgt. Sie hat die Immobilie vielmehr im Auftrag der Mieterin vermarktet.

Das LG wird nach Zurückverweisung der Sache jedoch zu prüfen haben, ob die Klägerin mit der Veröffentlichung der Fotos einverstanden war oder ob die Mieterin ihr Einverständnis erklärt hat und nach dem Mietvertrag hierzu berechtigt war.

Nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht das Recht, Fotografien von Bauwerken und Gartenanlagen aufzunehmen und gewerblich zu verwerten, dem Grundstückseigentümer zu, soweit die Abbildungen von seinem Grundstück aus gefertigt werden. Dies gilt auch für Fotos von Innenräumen. Bei einer Verletzung dieses Rechts steht dem Eigentümer ein Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB zu. Ferner kann er nach § 677, § 683 Satz 1 und § 670 BGB Ersatz der Kosten für eine Abmahnung verlangen.

Praxistipp: Eine Unterlassungsklage ohne vorherige Abmahnung kann zur Kostenfolge des § 93 ZPO führen, wenn der Beklagte den Klageanspruch sofort anerkennt.