Montagsblog: Neues vom BGH

| 22. Mai 2026

Im Pfingst-Montagsblog geht es zwei Entscheidungen zum Maklerrecht.

Einhaltung der Textform durch Austausch von E-Mails
BGH, Urteil vom 11. März 2026 – I ZR 202/25

Der für Maklerverträge zuständige I. Zivilsenat befasst sich mit einer Frage, die für jede Art von Verträgen relevant sein kann.

Der Kläger und seine Ehefrau (nachfolgend: die Auftraggeber) erteilten der Beklagten im Jahr 2022 einen Maklerauftrag im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie.

Im weiteren Verlauf korrespondierten die Parteien auch über den Verkauf des den Auftraggebern gehörenden Einfamilienhauses. In einer E-Mail nahmen die Auftraggeber Bezug auf ein Telefonat und gaben der Beklagten gegenüber ein für einen Kaufinteressenten bestimmtes Angebot für den Verkauf ihrer Immobilie ab. Wenige Tage später berichtete die Beklagte per E-Mail über erfolgte Kaufpreisverhandlungen und bot ein Gespräch an. Unterhalb des Nachrichtentextes, der Grußformel und der Namenswiedergabe der Beklagten stand ein Hinweis darauf, dass bei Abschluss eines Kaufvertrags eine Provision in Höhe von maximal 3,57 % des Verkaufspreises anfällt und dass sich der Kunde mit der Vereinbarung eines Termins mit der Beklagten mit der Zahlung einverstanden erklärt. Zehn Tage später stimmten die Auftraggeber in einer E-Mail „wie besprochen“ zu, dass die Beklagte einen Notartermin vereinbart.

Einen Monat später verkauften die Auftraggeber ihr Einfamilienhaus für 617.000 Euro. Der notarielle Kaufvertrag enthält die Erklärung, dass der Vertrag durch die Beklagte vermittelt worden ist und dass diese Erklärung nicht zu einer Erweiterung von Pflichten aus dem Maklervertrag oder zum Verzicht auf Einwendungen führt.

Kurz nach Vertragsschluss stellte die Beklagte den Auftraggebern eine Provision in Höhe von 1,2 % des Kaufpreises in Rechnung. Die Rechnung wurde zeitnah ausgeglichen. Einige Zeit später widerriefen die Auftraggeber ihre dem Maklervertrag zugrunde liegenden Willenserklärungen. Ihre auf Rückzahlung der geleisteten Provision gerichtete Klage hatte in den beiden ersten Instanzen Erfolg.

Die Revision der Beklagten bleibt im Ergebnis ohne Erfolg.

Entgegen der Auffassung des OLG konnte ein Maklervertrag im Streitfall allerdings durch Austausch von E-Mails geschlossen werden, aus denen sich konkludent der Wille zum Abschluss eines solchen Vertrages ergibt.

Nach § 656a BGB bedarf ein Maklervertrag über den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss oder über die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus der Textform. Zur Einhaltung dieser Form ist gemäß § 126b BGB die Abgabe einer lesbaren Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger erforderlich. Wie auch das OLG nicht verkannt hat, genügt eine E-Mail grundsätzlich diesen Anforderungen.

Für den Abschluss eines der Textform unterliegenden Vertrags genügt es, wenn das Angebot und die Annahme in der Form des § 126b BGB erklärt werden. Anders als § 126 Abs. 2 BGB (gesetzliche Schriftform) und § 126a Abs. 2 BGB (elektronische Form) ist nicht erforderlich, dass der Vertrag auf derselben Urkunde unterzeichnet wird bzw. die Parteien ein jeweils gleichlautendes Dokument signieren.

Entgegen der Auffassung des OLG müssen die Erklärungen nicht ausdrücklich auf den Abschluss des Vertrags gerichtet sein. Vielmehr genügt es, wenn den in der Form des § 126b BGB abgegebenen Erklärungen konkludent der Wille zum Vertragsschluss zu entnehmen ist.

Die angefochtene Entscheidung erweist sich jedoch aus anderen Gründen als richtig.

Ein formwirksamer Maklervertrag ist im Streitfall nicht zustandegekommen, weil der in der E-Mail der Beklagten enthaltene Hinweis auf die Provisionspflicht unterhalb der Grußformel und der Namensangabe der Beklagten angeordnet ist und der darüber angeordnete Text auf diesen Hinweis nicht Bezug nimmt. Eine in Textform abzugebende Erklärung muss das Textendes kenntlich machen, damit der Empfänger erkennen kann, dass das Dokument vollständig ist und dass es sich nicht nur um einen Entwurf eines noch nicht fertiggestellten Textes handelt. Der deutlich gemachte Textabschluss darf deshalb nicht durch darunter angebrachte Nachträge beseitigt werden.

Praxistipp: Ein konkludenter Vertragsschluss setzt zusätzlich voraus, dass Makler eindeutig zum Ausdruck bringt, dass er Makler des Interessenten sein will, um auszuschließen, dass dieser ihn für den Makler des anderen Vertragsteils hält.

Unterlassungsansprüche gegen ohne Auftrag handelnden Makler
BGH, Urteil vom 30. April 2026 – III ZR 164/25

Der für Geschäftsführung ohne Auftrag zuständige III. Zivilsenat befasst sich mit einer besonderen, aber wohl häufiger auftretenden Konstellation.

Der Kläger ist Eigentümer einer vermieteten Gewerbeimmobilie. Die Mieterin des Objekts beauftragte die Beklagte mit der Vermittlung eines Nach- oder Untermieters. Die Beklagte vermittelte im Spätsommer 2023 einen Interessenten, mit dem ein Vertragsschluss jedoch nicht zustande kam.

Im April 2024 bot die Beklagte die Immobilie auf verschiedenen Webseiten für eine Monatsmiete von rund 10.000 Euro an. Ein von ihr angebotenes Exposé enthielt Fotos der Innenräume. Ob der Kläger mit der Vermarktung einverstanden war, ist zwischen den Parteien streitig.

Auf eine Abmahnung der Klägerin verpflichtete sich die Beklagte, die Vermarktung der Immobilie und insbesondere das Anbieten von Exposés mit darin enthaltenen Fotos zu unterlassen. Der Aufforderung, die der Klägerin für die Rechtsverfolgung entstandenen Kosten zu übernehmen, kam sie nicht nach.

Das AG hat die auf Erstattung der Abmahnkosten gerichtete Klage abgewiesen. Das LG hat die Beklagte teilweise antragsgemäß verurteilt.

Die Revision der Beklagten hat Erfolg und führt zur Zurückverweisung der Sache an das LG.

Entgegen der Auffassung des LG steht einem Grundstückseigentümer gegen einen Makler, der die Immobilie ohne seinen Auftrag zum Kauf oder zur Miete anbietet, jedenfalls in der Konstellation des Streitfalls kein Unterlassungsanspruch aus § 677 und § 681 BGB zu.

Im Streitfall hat die Beklagte kein Geschäft der Klägerin besorgt. Sie hat die Immobilie vielmehr im Auftrag der Mieterin vermarktet.

Das LG wird nach Zurückverweisung der Sache jedoch zu prüfen haben, ob die Klägerin mit der Veröffentlichung der Fotos einverstanden war oder ob die Mieterin ihr Einverständnis erklärt hat und nach dem Mietvertrag hierzu berechtigt war.

Nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht das Recht, Fotografien von Bauwerken und Gartenanlagen aufzunehmen und gewerblich zu verwerten, dem Grundstückseigentümer zu, soweit die Abbildungen von seinem Grundstück aus gefertigt werden. Dies gilt auch für Fotos von Innenräumen. Bei einer Verletzung dieses Rechts steht dem Eigentümer ein Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB zu. Ferner kann er nach § 677, § 683 Satz 1 und § 670 BGB Ersatz der Kosten für eine Abmahnung verlangen.

Praxistipp: Eine Unterlassungsklage ohne vorherige Abmahnung kann zur Kostenfolge des § 93 ZPO führen, wenn der Beklagte den Klageanspruch sofort anerkennt.

LG Frankfurt a. M.: E-Mail-Kommunikation mit dem Mandanten

| 30. Juni 2025

Bei einer Entscheidung des LG Frankfurt a. M. (Beschl. v. 3.4.2025 – 2-13 T 21/25)  ging es obiter um eine Wiedereinsetzungsfrage im Zusammenhang mit einer Beschlussanfechtungsklage nach dem WEG, vgl. § 45 S. 2 WEG. Die Frist war versäumt worden. Der Rechtsanwalt hatte dem Mandanten rechtzeitig eine Mail mit der gerichtlichen Vorschussrechnung geschickt und darauf hingewiesen, dass der Vorschuss rechtzeitig einzuzahlen ist. Diese Mail war jedoch in dem SPAM-Ordner des Mandanten gelandet und blieb deshalb unbeachtet. Dies wurde erst zu spät im Rahmen eines Gesprächs zwischen Rechtsanwalt und Mandanten bemerkt.

Das LG Frankfurt a. M. erinnert in diesem Zusammenhang im Rahmen einer Beschwerdeentscheidung an die Rechtsprechung des BGH (Beschl. v. 18.11.2021 – I ZR 125/21, MDR 2022, 788), wonach der Versand einer einfachen E-Mail an den Mandanten nicht ausreicht, um bei fristgebundenen Nachrichten der Pflicht des Rechtsanwalts zu genügen. Vielmehr muss die Kenntnisnahme derartiger Nachrichten sichergestellt werden. Es muss also entweder eine Lesebestätigung angefordert werden oder bei dem Mandanten nachgefragt werden.

Im konkreten Fall sieht es daher für die beantragte Wiedereinsetzung schlecht aus. Wegen Besonderheiten des WEG-Verfahrens konnte diese Frage allerdings im konkreten Fall in der Beschwerdeinstanz unentschieden bleiben.

Fazit: Der Rechtsanwalt sollte sich somit bewusst sein, dass die heute übliche E-Mail-Kommunikation mit dem Mandanten in manchen Fällen durchaus besondere Haftungsrisiken mit sich bringt.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 6. November 2022

Diese Woche geht es um die Bindung an ein per E-Mail übersandtes Vergleichsangebot.

Bindung an ein per E-Mail übersandtes Vergleichsangebot
BGH, Urteil vom 6. Oktober 2022 – VII ZR 895/21

Der VII. Zivilsenat wendet den Allgemeinen Teil des BGB auf ein elektronisch übermitteltes Angebot an.

Die Klägerin hatte für die Beklagte Metallbau- und Fassadenbegrünungsarbeiten durchgeführt. Die Beklagte nahm Kürzungen an der Schlussrechnung vor und überwies den von ihr als noch offen ermittelten Betrag. Die Klägerin widersprach den Kürzungen und forderte die Beklagte schriftlich zur Zahlung eines weiteren Betrags von 14.347,23 Euro nebst Anwaltskosten in Höhe von 1.029,35 Euro auf.

Rund zwei Wochen später bot die Beklagte eine Zahlung in der genannten Höhe zur Erledigung der Angelegenheit an. Drei Tage danach teilte der Anwalt der Klägerin um 9:19 Uhr per E-Mail mit, die Forderung aus der Schlussrechnung belaufe sich noch auf 14.347,23 Euro. Eine weitere Forderung werde nicht erhoben. Ferner seien die geltend gemachten Anwaltskosten zahlbar und fällig. Rund eine halbe Stunde später teilte er in einer weiteren E-Mail mit, die Prüfung der Forderungshöhe sei noch nicht abgeschlossen; die vorangegangene E-Mail müsse daher unberücksichtigt bleiben.

Drei Tage darauf übersandte die Klägerin eine neue Schlussrechnung, die eine Restforderung von rund 22.000 Euro auswies. Die Beklagte überwies weitere vier Tage später – also eine Woche nach Erhalt der E-Mail – den zuvor mitgeteilten Betrag von 14.347,23 Euro.

Die Klage auf Zahlung der Differenz zu dem Restbetrag aus der neuen Schlussrechnung blieb in den beiden ersten Instanzen erfolglos.

Die Revision der Klägerin hat ebenfalls keinen Erfolg. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf weitere Zahlungen, weil durch ihre erste E-Mail und die Zahlung der Beklagten ein wirksamer Vergleich zustande gekommen ist.

Das OLG hat zu Recht angenommen, dass die erste E-Mail ein Angebot zum Abschluss eines Vergleichs enthält. Diese Willenserklärung ist gemäß § 130 Abs. 1 BGB zugegangen, als die Nachricht im elektronischen Postfach der Beklagten einging, weil die Beklagte hierdurch die Möglichkeit der Kenntnisnahme hatte und der Zeitpunkt des Eingangs innerhalb der üblichen Geschäftszeiten lag. Von diesem Zeitpunkt an war das Angebot gemäß § 145 BGB bindend – unabhängig davon, ob die Beklagte es bereits gelesen hatte. Der eine halbe Stunde später erklärte Widerruf war damit wirkungslos.

Die Beklagte durfte das nicht befristete Angebot gemäß § 147 Abs. 2 BGB bis zu dem Zeitpunkt annehmen, zu dem die Klägerin den Eingang einer Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten durfte. Dieser Zeitraum war im Zeitpunkt der Zahlung – eine Woche nach Eingang des Angebots – noch nicht verstrichen.

Praxistipp: Wer einen per E-Mail übermittelten Vorschlag zur gütlichen Einigung nicht als verbindliches Vergleichsangebot gewertet wissen will, muss unmissverständlich klarstellen, dass die Nachricht keine rechtsverbindliche Erklärung enthält.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 7. Juni 2019

Diese Woche geht es um die Abgrenzung zwischen schriftlichen und elektronischen Dokumenten.

Übersendung eines Schriftsatzes per E-Mail
Beschluss vom 8. Mai 2019 – XI ZB 8/19

Mit dem Grenzbereich zwischen § 130 und § 130a ZPO befasst sich der XII. Zivilsenat.

In einer Familiensache hatte der Anwalt des in erster Instanz unterlegenen Antragsgegners am letzten Tag der Frist gegen 19 Uhr mehrfach erfolglos versucht, die Beschwerdebegründung per Telefax an das OLG zu übermitteln. Schließlich scannte er das unterschriebene Original in eine PDF-Datei ein und sandte diese per E-Mail an das Gericht. Dort wurde sie erst einige Tage später ausgedruckt und zu den Akten genommen. Das OLG verwarf die Beschwerde als unzulässig.

Die Rechtsbeschwerde des Antragsgegners bleibt erfolglos. Der BGH tritt dem OLG darin bei, dass die Einreichung der PDF-Datei per E-Mail den in § 130a ZPO Abs. 3 normierten (gemäß § 113 Abs. 1 S. 2 FamFG auch in Familiensachen maßgeblichen) Anforderungen an einen elektronischen Schriftsatz nicht genügt, weil die Datei keine qualifizierte elektronische Signatur enthielt und der Versand per E-Mail keinen sicheren Übertragungsweg im Sinne von § 130a Abs. 4 ZPO darstellt. Nach der Rechtsprechung des BGH ist ein auf diesem Weg eingereichter Schriftsatz zwar als schriftliches Dokument im Sinne von § 130 ZPO zu behandeln, wenn die PDF-Datei im Gericht ausgedruckt wird. Im Streitfall erfolgte der Ausdruck aber erst nach Ablauf der Begründungsfrist. Der für Telefax-Einreichungen geltende Grundsatz, dass der Schriftsatz bereits dann bei Gericht eingegangen ist, wenn ihn das Empfangsgerät des Gerichts gespeichert hat, ist auf die vorliegende Konstellation nicht übertragbar. Telefax-Sendungen werden vom Gesetz von vornherein wie schriftliche Dokumente behandelt. Eine per E-Mail übersandte PDF-Datei erlangt diese rechtliche Qualität hingegen erst im Moment des Ausdrucks.

Praxistipp: Eine fristgerechte Einreichung kann in solchen (und allen anderen) Situationen mit Hilfe des besonderen elektronischen Anwaltspostfachs bewirkt werden.

KG Berlin: E-Mail Adresse im Impressum muss „nutzbar“ sein

| 25. April 2018

Kundenanfragen sind manchen Unternehmen sehr lästig. Durch komplizierte Kontaktformulare, teils mit Registrierungserfordernissen, versuchen sie, Kunden von einer Kontaktaufnahme abzuhalten, die Arbeitszeit und damit Geld kostet.

Aus § 5 Abs. 1 Nr. 2 TMG ergibt sich aber die Verpflichtung, auch eine E-Mail-Adresse im Impressum anzugeben, die eine schnelle elektronische Kontaktaufnahme ermöglicht.

Google machte es sich recht einfach und beantwortete Mails an die im Impressum genannte Adresse mit einer automatischen Antwort, die auf andere – zum Teil deutlich kompliziertere – Kontaktwege verwies.

Nach dem LG Berlin, hält auch das KG Berlin dieses Vorgehen für rechtswidrig und gibt damit dem Verbraucherzentrale Bundesverband recht.

Auch web.de hat sich in der Vergangenheit hier schon ein blaues Auge beim LG Koblenz geholt.

Die Praxisrelevanz dieser Entscheidungen liegt auf der Hand: Weiterhin können Mitteilungen ein Unternehmen durch Übersendung an die Impressum genannte E-Mail-Adresse übersendet werden. Anfragen, Auskunftsersuchen, Hinweise zu rechtswidrigen Inhalten, aber auch Fälligstellungen oder Mahnungen per E-Mail sind dadurch recht einfach möglich.

Dass Unternehmen versuchen, durch verschwurbelte Formulierungen (wie z.B. O2 „E-Mail-Kontakt nach § 5 Nr. 2 TMG:“), Anfragende von einer Nutzung der Mailadrese abzuhalten, ist in diesem Kontext ärgerlich. Ob aber die Grenze der Rechtswidrigkeit erreicht wird, dürfte dabei fraglich sein.

KG, Urt. v. 23.11.2017, 23 U 124/14

LG Leipzig: Kundendaten aus unwirksamer Werbeeinwilligungsklausel „kontaminiert“

| 20. Dezember 2017

Die Verbraucherzentrale Sachsen hat mal so richtig aufgeräumt bei Primacom. Der TK-Anbieter hatte eine Vielzahl von rechtswidrigen Gestaltungen in Werbe- und Vertragsmaterialien, wobei es im vorliegenden Rechtsstreit nur um die daraus gewonnenen Kundendaten ging.

Aus dem Formulierungsgiftschrank stammt auch folgende Werbeeinwilligungsklausel, auf deren Grundlage Primacom scheinbar Daten verarbeitet hat:

„Ich stimme hiermit der Nutzung und/oder Übermittlung meiner Daten an Dritte zu Werbe- und marktforschungszwecken im Auftrag der GEsellschaft zu und erkläre mich einverstanden, per Telefon, Brief und/oer E – Mail im Rahjmen von Marketingaktionen über Produktveränderungen informiert zu werden. Ich bin berechtigt, mein Einverständnis jederzeit mit sofortiger Wirkung gegenüber der Gesellschaft zu widerrufen.“

Diese Klausel wirkt, als sei sie in den Anfangszeiten des Marketings erstellt worden. Sämtliche Anforderungen, die die Rechtsprechung an wirksame Werbeeinwilligungsklauseln stellt, hält diese Klausel nicht ein. Es ist unklar, wer die Daten erhält (Empfänger von Daten), es ist unklar, für welche Produkte die Nutzung erfolgen soll. Noch jüngst hatte der BGH diese Kriterien bestätigt (BGH, Urt. v. 14.3.2017 – VI ZR 721/17, MDR 2017, 571).

Praxistipp: Werbeeinwilligungen bedürfen heutzutage gehöriger Aufmerksamkeit, um den Betroffenen ausreichend zu informieren. Durch weitere Maßnahmen, wie dem Einsatz eines Double-Opt-In-Verfahrens, dem eine möglichst zuverlässige Dokumentation der Einwilligungen folgt, ist dies zu flankieren. Der Lohn für diese Bemühungen sind dann jedoch äußerst wertvolle Kundendatensätze. Insbesondere renommierte Unternehmen haben kein Interesse an abgefischten Werbedatensätzen, sind jedoch für rechtmäßig erlangte Rohdaten bereit, mehr zu investieren. Die Entscheidung des LG Leipzig zeigt, dass der Umgang mit unrechtmäßig erlangten Daten ebenfalls ahndbar ist, was bisher nur in seltenen Fällen verfolgt wurde. Mit dem bevorstehenden Inkrafttreten der EU-Datenschutzgrundverordnung ändern sich insbesondere die Anforderungen an eine wirksame Einwilligung, sodass auf viele Unternehmen diese Herausforderung zukommt.

LG Leipzig Urt. v. 03.11.2017, 04 HK 0 2188/16