Montagsblog: Neues vom BGH

| 22. Mai 2026

Im Pfingst-Montagsblog geht es zwei Entscheidungen zum Maklerrecht.

Einhaltung der Textform durch Austausch von E-Mails
BGH, Urteil vom 11. März 2026 – I ZR 202/25

Der für Maklerverträge zuständige I. Zivilsenat befasst sich mit einer Frage, die für jede Art von Verträgen relevant sein kann.

Der Kläger und seine Ehefrau (nachfolgend: die Auftraggeber) erteilten der Beklagten im Jahr 2022 einen Maklerauftrag im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie.

Im weiteren Verlauf korrespondierten die Parteien auch über den Verkauf des den Auftraggebern gehörenden Einfamilienhauses. In einer E-Mail nahmen die Auftraggeber Bezug auf ein Telefonat und gaben der Beklagten gegenüber ein für einen Kaufinteressenten bestimmtes Angebot für den Verkauf ihrer Immobilie ab. Wenige Tage später berichtete die Beklagte per E-Mail über erfolgte Kaufpreisverhandlungen und bot ein Gespräch an. Unterhalb des Nachrichtentextes, der Grußformel und der Namenswiedergabe der Beklagten stand ein Hinweis darauf, dass bei Abschluss eines Kaufvertrags eine Provision in Höhe von maximal 3,57 % des Verkaufspreises anfällt und dass sich der Kunde mit der Vereinbarung eines Termins mit der Beklagten mit der Zahlung einverstanden erklärt. Zehn Tage später stimmten die Auftraggeber in einer E-Mail „wie besprochen“ zu, dass die Beklagte einen Notartermin vereinbart.

Einen Monat später verkauften die Auftraggeber ihr Einfamilienhaus für 617.000 Euro. Der notarielle Kaufvertrag enthält die Erklärung, dass der Vertrag durch die Beklagte vermittelt worden ist und dass diese Erklärung nicht zu einer Erweiterung von Pflichten aus dem Maklervertrag oder zum Verzicht auf Einwendungen führt.

Kurz nach Vertragsschluss stellte die Beklagte den Auftraggebern eine Provision in Höhe von 1,2 % des Kaufpreises in Rechnung. Die Rechnung wurde zeitnah ausgeglichen. Einige Zeit später widerriefen die Auftraggeber ihre dem Maklervertrag zugrunde liegenden Willenserklärungen. Ihre auf Rückzahlung der geleisteten Provision gerichtete Klage hatte in den beiden ersten Instanzen Erfolg.

Die Revision der Beklagten bleibt im Ergebnis ohne Erfolg.

Entgegen der Auffassung des OLG konnte ein Maklervertrag im Streitfall allerdings durch Austausch von E-Mails geschlossen werden, aus denen sich konkludent der Wille zum Abschluss eines solchen Vertrages ergibt.

Nach § 656a BGB bedarf ein Maklervertrag über den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss oder über die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus der Textform. Zur Einhaltung dieser Form ist gemäß § 126b BGB die Abgabe einer lesbaren Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger erforderlich. Wie auch das OLG nicht verkannt hat, genügt eine E-Mail grundsätzlich diesen Anforderungen.

Für den Abschluss eines der Textform unterliegenden Vertrags genügt es, wenn das Angebot und die Annahme in der Form des § 126b BGB erklärt werden. Anders als § 126 Abs. 2 BGB (gesetzliche Schriftform) und § 126a Abs. 2 BGB (elektronische Form) ist nicht erforderlich, dass der Vertrag auf derselben Urkunde unterzeichnet wird bzw. die Parteien ein jeweils gleichlautendes Dokument signieren.

Entgegen der Auffassung des OLG müssen die Erklärungen nicht ausdrücklich auf den Abschluss des Vertrags gerichtet sein. Vielmehr genügt es, wenn den in der Form des § 126b BGB abgegebenen Erklärungen konkludent der Wille zum Vertragsschluss zu entnehmen ist.

Die angefochtene Entscheidung erweist sich jedoch aus anderen Gründen als richtig.

Ein formwirksamer Maklervertrag ist im Streitfall nicht zustandegekommen, weil der in der E-Mail der Beklagten enthaltene Hinweis auf die Provisionspflicht unterhalb der Grußformel und der Namensangabe der Beklagten angeordnet ist und der darüber angeordnete Text auf diesen Hinweis nicht Bezug nimmt. Eine in Textform abzugebende Erklärung muss das Textendes kenntlich machen, damit der Empfänger erkennen kann, dass das Dokument vollständig ist und dass es sich nicht nur um einen Entwurf eines noch nicht fertiggestellten Textes handelt. Der deutlich gemachte Textabschluss darf deshalb nicht durch darunter angebrachte Nachträge beseitigt werden.

Praxistipp: Ein konkludenter Vertragsschluss setzt zusätzlich voraus, dass Makler eindeutig zum Ausdruck bringt, dass er Makler des Interessenten sein will, um auszuschließen, dass dieser ihn für den Makler des anderen Vertragsteils hält.

Unterlassungsansprüche gegen ohne Auftrag handelnden Makler
BGH, Urteil vom 30. April 2026 – III ZR 164/25

Der für Geschäftsführung ohne Auftrag zuständige III. Zivilsenat befasst sich mit einer besonderen, aber wohl häufiger auftretenden Konstellation.

Der Kläger ist Eigentümer einer vermieteten Gewerbeimmobilie. Die Mieterin des Objekts beauftragte die Beklagte mit der Vermittlung eines Nach- oder Untermieters. Die Beklagte vermittelte im Spätsommer 2023 einen Interessenten, mit dem ein Vertragsschluss jedoch nicht zustande kam.

Im April 2024 bot die Beklagte die Immobilie auf verschiedenen Webseiten für eine Monatsmiete von rund 10.000 Euro an. Ein von ihr angebotenes Exposé enthielt Fotos der Innenräume. Ob der Kläger mit der Vermarktung einverstanden war, ist zwischen den Parteien streitig.

Auf eine Abmahnung der Klägerin verpflichtete sich die Beklagte, die Vermarktung der Immobilie und insbesondere das Anbieten von Exposés mit darin enthaltenen Fotos zu unterlassen. Der Aufforderung, die der Klägerin für die Rechtsverfolgung entstandenen Kosten zu übernehmen, kam sie nicht nach.

Das AG hat die auf Erstattung der Abmahnkosten gerichtete Klage abgewiesen. Das LG hat die Beklagte teilweise antragsgemäß verurteilt.

Die Revision der Beklagten hat Erfolg und führt zur Zurückverweisung der Sache an das LG.

Entgegen der Auffassung des LG steht einem Grundstückseigentümer gegen einen Makler, der die Immobilie ohne seinen Auftrag zum Kauf oder zur Miete anbietet, jedenfalls in der Konstellation des Streitfalls kein Unterlassungsanspruch aus § 677 und § 681 BGB zu.

Im Streitfall hat die Beklagte kein Geschäft der Klägerin besorgt. Sie hat die Immobilie vielmehr im Auftrag der Mieterin vermarktet.

Das LG wird nach Zurückverweisung der Sache jedoch zu prüfen haben, ob die Klägerin mit der Veröffentlichung der Fotos einverstanden war oder ob die Mieterin ihr Einverständnis erklärt hat und nach dem Mietvertrag hierzu berechtigt war.

Nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht das Recht, Fotografien von Bauwerken und Gartenanlagen aufzunehmen und gewerblich zu verwerten, dem Grundstückseigentümer zu, soweit die Abbildungen von seinem Grundstück aus gefertigt werden. Dies gilt auch für Fotos von Innenräumen. Bei einer Verletzung dieses Rechts steht dem Eigentümer ein Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB zu. Ferner kann er nach § 677, § 683 Satz 1 und § 670 BGB Ersatz der Kosten für eine Abmahnung verlangen.

Praxistipp: Eine Unterlassungsklage ohne vorherige Abmahnung kann zur Kostenfolge des § 93 ZPO führen, wenn der Beklagte den Klageanspruch sofort anerkennt.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 25. August 2024

Diese Woche geht es um die Wirksamkeit einer Ausschlussklausel in einem Krankenversicherungsvertrag.

Intransparenz einer Ausschlussklausel in der Auslandsreisekrankenversicherung
BGH, Urteil vom 10. Juli 2024 – IV ZR 129/23

Der IV. Zivilsenat befasst sich mit einer Klausel, die den Versicherungsschutz bei einem vorher bekannten medizinischen Zustand ausschließt, und mit der Umrechnung von Aufwendungen, die in einer ausländischen Währung getätigt worden sind.

Ein Versicherter unterhielt bei der Klägerin eine Auslandskrankenschutzversicherung. Als Inhaber einer Miles & More Kreditkarte war er bei der Beklagten gegen dasselbe Risiko versichert. Im November 2018 flog der Versicherte, bei dem ein Diabetes Mellitus Typ 2 besteht, von Frankfurt nach Miami. Anfang Dezember wurde er in Florida stationär behandelt. Die Klägerin zahlte hierfür rund 34.000 Euro. Hierin sind Zahlungen in Höhe von rund 3.400 US-Dollar an einen als Provider bezeichneten Dienstleister enthalten, der die Abrechnung mit dem Krankenhaus übernommen hat. Die Klägerin verlangt von der Beklagten die hälftige Erstattung der getätigten Aufwendungen. Die Beklagte beruft sich auf eine Klausel in ihren Allgemeinen Versicherungsbedingungen, die eine Leistungspflicht bei einem im Zeitpunkt des Kreditkartenantrags oder der Reisebuchung bereits bekannten medizinischen Zustand ausschließen.

Das LG hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben.

Der BGH verweist die Sache an das OLG zurück, bestätigt dessen Entscheidung der Sache nach aber zum überwiegenden Teil.

Die Klägerin kann die Beklagte nach Maßgabe von § 78 Abs. 2 VVG auf Innenausgleich in Anspruch nehmen, weil beide Versicherungen dasselbe Risiko abdecken. Beide Versicherungsverträge schließen die Eintrittspflicht zwar für den Fall aus, dass ein anderer Versicherer leistungspflichtig ist. Diese widerstreitenden Subsidiaritätsklauseln sind aber so auszulegen, dass sie sich gegenseitig aufheben.

Zu Recht hat das Berufungsgericht ferner den Eintritt eines Versicherungsfalls bejaht. Eine unvorhergesehene Erkrankung im Sinne des dafür maßgeblichen Tatbestands in Nr. 1.4.1 der Allgemeinen Versicherungsbedingungen liegt auch dann vor, wenn eine bereits vorhandene Erkrankung nicht vorhergesehene Folgewirkungen zeitigt. Im Streitfall ist der Zustand, der die Behandlung erforderlich gemacht hat, zwar durch den Diabetes Mellitus verursacht worden. Diese Entgleisung ist aber keine vorhergesehene Folge.

Ebenfalls zu Recht hat das Berufungsgericht entschieden, dass die Ausschlussklausel für einen bereits bestehenden medizinischen Zustand in Nr. 1.6.1 der Allgemeinen Versicherungsbedingungen wegen Intransparenz unwirksam ist. Die Klausel definiert nicht verständlich, was als medizinischer Zustand zu verstehen ist und in welchem Umfang das Bestehen eines solchen Zustands den Versicherungsschutz ausschließt. Insbesondere ist nicht erkennbar, inwieweit die Leistung ausgeschlossen sein soll, obwohl eine nicht vorhergesehene Erkrankung im Sinne von Nr. 1.4.1 der Allgemeinen Versicherungsbedingungen vorliegt.

Die Beklagte ist danach zur hälftigen Erstattung der für die Behandlung der Krankheit entstandenen Kosten verpflichtet. Hierzu gehören aber nicht die Kosten für den Provider. Dieser war nicht mit der Krankenbehandlung betraut. Die für seine Tätigkeit angefallenen Kosten sind allenfalls unter dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag erstattungsfähig. Hierzu fehlt es an tatsächlichen Feststellungen.

Die der Klägerin zustehenden Kosten für die Behandlung können nicht abschließend beziffert werden, weil nicht festgestellt ist, welcher Euro-Betrag auf die Kosten für den Provider entfällt.

Praxistipp: Wenn für Aufwendungen, die in einer anderen Währung angefallen sind, Ersatz in Euro verlangt wird, sollte für jede einzelne Zahlung der maßgebliche Umrechnungsfaktor angegeben werden.