Montagsblog: Neues vom BGH

| 22. Mai 2026

Im Pfingst-Montagsblog geht es zwei Entscheidungen zum Maklerrecht.

Einhaltung der Textform durch Austausch von E-Mails
BGH, Urteil vom 11. März 2026 – I ZR 202/25

Der für Maklerverträge zuständige I. Zivilsenat befasst sich mit einer Frage, die für jede Art von Verträgen relevant sein kann.

Der Kläger und seine Ehefrau (nachfolgend: die Auftraggeber) erteilten der Beklagten im Jahr 2022 einen Maklerauftrag im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie.

Im weiteren Verlauf korrespondierten die Parteien auch über den Verkauf des den Auftraggebern gehörenden Einfamilienhauses. In einer E-Mail nahmen die Auftraggeber Bezug auf ein Telefonat und gaben der Beklagten gegenüber ein für einen Kaufinteressenten bestimmtes Angebot für den Verkauf ihrer Immobilie ab. Wenige Tage später berichtete die Beklagte per E-Mail über erfolgte Kaufpreisverhandlungen und bot ein Gespräch an. Unterhalb des Nachrichtentextes, der Grußformel und der Namenswiedergabe der Beklagten stand ein Hinweis darauf, dass bei Abschluss eines Kaufvertrags eine Provision in Höhe von maximal 3,57 % des Verkaufspreises anfällt und dass sich der Kunde mit der Vereinbarung eines Termins mit der Beklagten mit der Zahlung einverstanden erklärt. Zehn Tage später stimmten die Auftraggeber in einer E-Mail „wie besprochen“ zu, dass die Beklagte einen Notartermin vereinbart.

Einen Monat später verkauften die Auftraggeber ihr Einfamilienhaus für 617.000 Euro. Der notarielle Kaufvertrag enthält die Erklärung, dass der Vertrag durch die Beklagte vermittelt worden ist und dass diese Erklärung nicht zu einer Erweiterung von Pflichten aus dem Maklervertrag oder zum Verzicht auf Einwendungen führt.

Kurz nach Vertragsschluss stellte die Beklagte den Auftraggebern eine Provision in Höhe von 1,2 % des Kaufpreises in Rechnung. Die Rechnung wurde zeitnah ausgeglichen. Einige Zeit später widerriefen die Auftraggeber ihre dem Maklervertrag zugrunde liegenden Willenserklärungen. Ihre auf Rückzahlung der geleisteten Provision gerichtete Klage hatte in den beiden ersten Instanzen Erfolg.

Die Revision der Beklagten bleibt im Ergebnis ohne Erfolg.

Entgegen der Auffassung des OLG konnte ein Maklervertrag im Streitfall allerdings durch Austausch von E-Mails geschlossen werden, aus denen sich konkludent der Wille zum Abschluss eines solchen Vertrages ergibt.

Nach § 656a BGB bedarf ein Maklervertrag über den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss oder über die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus der Textform. Zur Einhaltung dieser Form ist gemäß § 126b BGB die Abgabe einer lesbaren Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger erforderlich. Wie auch das OLG nicht verkannt hat, genügt eine E-Mail grundsätzlich diesen Anforderungen.

Für den Abschluss eines der Textform unterliegenden Vertrags genügt es, wenn das Angebot und die Annahme in der Form des § 126b BGB erklärt werden. Anders als § 126 Abs. 2 BGB (gesetzliche Schriftform) und § 126a Abs. 2 BGB (elektronische Form) ist nicht erforderlich, dass der Vertrag auf derselben Urkunde unterzeichnet wird bzw. die Parteien ein jeweils gleichlautendes Dokument signieren.

Entgegen der Auffassung des OLG müssen die Erklärungen nicht ausdrücklich auf den Abschluss des Vertrags gerichtet sein. Vielmehr genügt es, wenn den in der Form des § 126b BGB abgegebenen Erklärungen konkludent der Wille zum Vertragsschluss zu entnehmen ist.

Die angefochtene Entscheidung erweist sich jedoch aus anderen Gründen als richtig.

Ein formwirksamer Maklervertrag ist im Streitfall nicht zustandegekommen, weil der in der E-Mail der Beklagten enthaltene Hinweis auf die Provisionspflicht unterhalb der Grußformel und der Namensangabe der Beklagten angeordnet ist und der darüber angeordnete Text auf diesen Hinweis nicht Bezug nimmt. Eine in Textform abzugebende Erklärung muss das Textendes kenntlich machen, damit der Empfänger erkennen kann, dass das Dokument vollständig ist und dass es sich nicht nur um einen Entwurf eines noch nicht fertiggestellten Textes handelt. Der deutlich gemachte Textabschluss darf deshalb nicht durch darunter angebrachte Nachträge beseitigt werden.

Praxistipp: Ein konkludenter Vertragsschluss setzt zusätzlich voraus, dass Makler eindeutig zum Ausdruck bringt, dass er Makler des Interessenten sein will, um auszuschließen, dass dieser ihn für den Makler des anderen Vertragsteils hält.

Unterlassungsansprüche gegen ohne Auftrag handelnden Makler
BGH, Urteil vom 30. April 2026 – III ZR 164/25

Der für Geschäftsführung ohne Auftrag zuständige III. Zivilsenat befasst sich mit einer besonderen, aber wohl häufiger auftretenden Konstellation.

Der Kläger ist Eigentümer einer vermieteten Gewerbeimmobilie. Die Mieterin des Objekts beauftragte die Beklagte mit der Vermittlung eines Nach- oder Untermieters. Die Beklagte vermittelte im Spätsommer 2023 einen Interessenten, mit dem ein Vertragsschluss jedoch nicht zustande kam.

Im April 2024 bot die Beklagte die Immobilie auf verschiedenen Webseiten für eine Monatsmiete von rund 10.000 Euro an. Ein von ihr angebotenes Exposé enthielt Fotos der Innenräume. Ob der Kläger mit der Vermarktung einverstanden war, ist zwischen den Parteien streitig.

Auf eine Abmahnung der Klägerin verpflichtete sich die Beklagte, die Vermarktung der Immobilie und insbesondere das Anbieten von Exposés mit darin enthaltenen Fotos zu unterlassen. Der Aufforderung, die der Klägerin für die Rechtsverfolgung entstandenen Kosten zu übernehmen, kam sie nicht nach.

Das AG hat die auf Erstattung der Abmahnkosten gerichtete Klage abgewiesen. Das LG hat die Beklagte teilweise antragsgemäß verurteilt.

Die Revision der Beklagten hat Erfolg und führt zur Zurückverweisung der Sache an das LG.

Entgegen der Auffassung des LG steht einem Grundstückseigentümer gegen einen Makler, der die Immobilie ohne seinen Auftrag zum Kauf oder zur Miete anbietet, jedenfalls in der Konstellation des Streitfalls kein Unterlassungsanspruch aus § 677 und § 681 BGB zu.

Im Streitfall hat die Beklagte kein Geschäft der Klägerin besorgt. Sie hat die Immobilie vielmehr im Auftrag der Mieterin vermarktet.

Das LG wird nach Zurückverweisung der Sache jedoch zu prüfen haben, ob die Klägerin mit der Veröffentlichung der Fotos einverstanden war oder ob die Mieterin ihr Einverständnis erklärt hat und nach dem Mietvertrag hierzu berechtigt war.

Nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht das Recht, Fotografien von Bauwerken und Gartenanlagen aufzunehmen und gewerblich zu verwerten, dem Grundstückseigentümer zu, soweit die Abbildungen von seinem Grundstück aus gefertigt werden. Dies gilt auch für Fotos von Innenräumen. Bei einer Verletzung dieses Rechts steht dem Eigentümer ein Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB zu. Ferner kann er nach § 677, § 683 Satz 1 und § 670 BGB Ersatz der Kosten für eine Abmahnung verlangen.

Praxistipp: Eine Unterlassungsklage ohne vorherige Abmahnung kann zur Kostenfolge des § 93 ZPO führen, wenn der Beklagte den Klageanspruch sofort anerkennt.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 30. Juni 2024

Diese Woche geht es um die erforderliche Form eines Heil- und Kostenplans.

Form eines Heil- und Kostenplans für Zahnersatz bei Kassenpatienten
BGH, Urteil vom 2. Mai 2024 – III ZR 197/23

Der III. Zivilsenat befasst sich mit zahlreichen Vorschriften aus dem Bereich der gesetzlichen Krankenversicherung.

Der bei einer Krankenkasse gesetzlich versicherte Beklagte ließ sich von der Streithelferin in Ober- und Unterkiefer je eine Totalprothese auf Basis eines Implantatsystems einsetzen. Der von der Streithelferin vor der Behandlung erstellte und dem Beklagten ausgehändigte Heil- und Kostenplan sah einen Festzuschuss der Krankenkasse von rund 1.000 Euro und einen vom Beklagten zu tragenden Eigenanteil von rund 12.700 Euro vor. Nach Abschluss der Behandlung stellte die Streithelferin dem Beklagten rund 14.800 Euro in Rechnung. Der Beklagte leistete keine Zahlungen. Die von dem klagenden Abrechnungsunternehmen aus abgetretenem Recht erhobene Klage auf Zahlung des Rechnungsbetrags hatte in den Vorinstanzen nur in Höhe von rund 4.300 Euro Erfolg.

Der BGH verweist die Sache auf die Revision der Klägerin an das OLG zurück.

Entgegen der Auffassung des OLG bedurfte der Heil- und Kostenplan nicht der Schriftform.

Nach § 630c Abs. 3 BGB muss ein Arzt einen Patienten vor der Behandlung über die voraussichtlichen Kosten informieren, wenn er weiß, dass die vollständige Übernahme der Kosten durch einen Dritten nicht gesichert ist. Ein solcher Heil- und Kostenplan bedarf der Textform, sofern sich aus anderen Vorschriften nicht weitergehenden Formanforderungen ergeben.

Im Streitfall ist die Textform (§ 126b BGB) eingehalten. Vorschriften, die für einen Heil- und Kostenplan die Schriftform (§ 126 BGB) vorsehen, greifen im Streitfall nicht.

Nach § 1 Abs. 2 Satz 2 der Gebührenordnung für Zahnärzte (GOZ) muss ein Zahnarzt für Wunschleistungen, die über das Maß einer zahnmedizinisch notwendigen Behandlung hinausgehen, einen Heil- und Kostenplan schriftlich (d.h. in der Form des § 126 BGB) vereinbaren. Wenn die Versorgung mit Zahnersatz zahnmedizinisch geboten ist, geht eine Behandlung aber nicht schon deshalb über das Maß des zahnmedizinisch Notwendigen hinaus, weil sie nicht die wirtschaftlich günstigste ist. Zahnmedizinisch notwendig ist vielmehr grundsätzlich jede Behandlungsmethode, die der Erreichung des gebotenen Behandlungszwecks dient. Diese Begriffsdefinition liegt auch den Vorschriften über befundbezogene Festzuschüsse in § 55 SGB V zugrunde.

§ 28 Abs. 2 Satz 4 SGB V schreibt eine schriftliche Vereinbarung für den Fall vor, dass der Versicherte bei Zahnfüllungen eine überobligatorische Versorgung (z.B. Inlays aus Gold oder Keramik statt Plastikfüllung) wählt. Diese Vorschrift ist für Zahnersatzleistungen indes nicht einschlägig.

Die Regelungen über das Verfahren zur Bewilligung von Festzuschüssen für Zahnersatz in § 87 Abs. 1a SGB V sehen die Erstellung eines Heil- und Kostenplans durch den Zahnarzt und dessen Prüfung durch die Krankenkasse vor, nicht aber ein Schriftformerfordernis.

Entgegen der Auffassung des OLG ergibt sich ein Schriftformerfordernis im Streitfall auch nicht aus § 8 Abs. 7 Satz 2 und 3 des Bundesmantelvertrags-Zahnärzte (BMV-Z). Diese Vorschrift verweist für Zahnfüllungen auf § 28 Abs. 2 SBG V und für Zahnersatz auf § 55 SGB V und damit auch auf § 87 Abs. 1a SGB V. Ein Schriftformerfordernis stellt § 8 Abs. 7 Satz 3 BMV-Z nur für den Fall auf, dass der Patient seine Anspruchsberechtigung in der gesetzlichen Krankenversicherung nicht nachweist und deshalb eine rein privatärztliche Behandlung stattfindet.

Nach der Zurückverweisung wird das OLG zu prüfen haben, ob der erstellte Heil- und Kostenplan inhaltlich ordnungsgemäß und die gestellte Rechnung in vollem Umfang berechtigt ist.

Praxistipp: Entspricht ein Heil- und Kostenplan mit einem gesetzlich Versicherten nicht den maßgeblichen Formvorschriften, kann der Arzt die von der Kasse nicht übernommenen Mehrkosten auch nicht auf der Grundlage von Geschäftsführung ohne Auftrag oder ungerechtfertigter Bereicherung geltend machen. Dem Patienten kann es aber nach Treu und Glauben verwehrt sein, sich auf den Formmangel zu berufen (BGH, U. v. 3.11.2016 – III ZR 286/15 – MDR 2017, 18).

Neuerung in § 309 Nr. 13 BGB: Textform für Erklärungen ausreichend

| 4. Oktober 2016

Fast still und heimlich hat sich eine neue Regelung in die AGB-Regelungen des BGB geschlichen, § 309 Nr. 13 besagt:

§ 309 Klauselverbote ohne Wertungsmöglichkeit

Auch soweit eine Abweichung von den gesetzlichen Vorschriften zulässig ist, ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam

[…]eine Bestimmung, durch die Anzeigen oder Erklärungen, die dem Verwender oder einem Dritten gegenüber abzugeben sind, gebunden werden

a) an eine strengere Form als die schriftliche Form in einem Vertrag, für den durch Gesetz notarielle Beurkundung vorgeschrieben ist oder

b) an eine strengere Form als die Textform in anderen als den in Buchstabe a genannten Verträgen oder

c) an besondere Zugangserfordernisse;

Diese Regelung führt im Rechtsverkehr zu erheblichen Erleichterungen. Immer dann, wenn AGB im Spiel sind (und nicht ausnahmsweise § 309 nicht anwendbar ist, z.B. § 310 BGB) haben Vertragspartner die Möglichkeit, Erklärungen auch in Textform abzugeben. Die Regelung gilt für Verträge, die nach dem 30.09.2016 geschlossen wurden (Art. 229 § 37 EGBGB), wobei der BGH auch für davor geschlossene Verträge ein „Türchen“ gegen Schriftformklauseln geöffnet hatte.

Übrigens: Die Regelung gilt nicht nur für online abgeschlossene Verträge, wenn auch das teilweise in den Medien behauptet wird.

Praxistipp:

Wenn es auf den Zugang einer Erklärung ankommt, kommt man um die Zustellung per Gerichtsvollzieher oder durch einen Boten nicht wirklich herum. Bei weniger gravierenden Erklärungen im Alltag (z.B. Kündigungen von Dauerschuldverhältnissen) dürfte das Fax oder nunmehr auch die E-Mail genügen. Der Nachweis des Zugangs bei einer E-Mail ist nicht sehr einfach, wenn der Empfänger keine Reaktion hierauf versendet. Bei einer E-Mail kann ein Versand der E-Mail an eine (oder mehrere) Personen „im cc“ dazu führen, dass eine E-Mail als zugegangen gil (LG Hamburg Urteil vom 7.7.2009 – 312 O 142/09 MMR 2010, 654). Ein solches Vorgehen empfiehlt sich also und ist umso aussagekräftiger, je mehr Empfänger die Mail in (B)CC erhalten.