Montagsblog: Neues vom BGH

| 22. Mai 2026

Im Pfingst-Montagsblog geht es zwei Entscheidungen zum Maklerrecht.

Einhaltung der Textform durch Austausch von E-Mails
BGH, Urteil vom 11. März 2026 – I ZR 202/25

Der für Maklerverträge zuständige I. Zivilsenat befasst sich mit einer Frage, die für jede Art von Verträgen relevant sein kann.

Der Kläger und seine Ehefrau (nachfolgend: die Auftraggeber) erteilten der Beklagten im Jahr 2022 einen Maklerauftrag im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie.

Im weiteren Verlauf korrespondierten die Parteien auch über den Verkauf des den Auftraggebern gehörenden Einfamilienhauses. In einer E-Mail nahmen die Auftraggeber Bezug auf ein Telefonat und gaben der Beklagten gegenüber ein für einen Kaufinteressenten bestimmtes Angebot für den Verkauf ihrer Immobilie ab. Wenige Tage später berichtete die Beklagte per E-Mail über erfolgte Kaufpreisverhandlungen und bot ein Gespräch an. Unterhalb des Nachrichtentextes, der Grußformel und der Namenswiedergabe der Beklagten stand ein Hinweis darauf, dass bei Abschluss eines Kaufvertrags eine Provision in Höhe von maximal 3,57 % des Verkaufspreises anfällt und dass sich der Kunde mit der Vereinbarung eines Termins mit der Beklagten mit der Zahlung einverstanden erklärt. Zehn Tage später stimmten die Auftraggeber in einer E-Mail „wie besprochen“ zu, dass die Beklagte einen Notartermin vereinbart.

Einen Monat später verkauften die Auftraggeber ihr Einfamilienhaus für 617.000 Euro. Der notarielle Kaufvertrag enthält die Erklärung, dass der Vertrag durch die Beklagte vermittelt worden ist und dass diese Erklärung nicht zu einer Erweiterung von Pflichten aus dem Maklervertrag oder zum Verzicht auf Einwendungen führt.

Kurz nach Vertragsschluss stellte die Beklagte den Auftraggebern eine Provision in Höhe von 1,2 % des Kaufpreises in Rechnung. Die Rechnung wurde zeitnah ausgeglichen. Einige Zeit später widerriefen die Auftraggeber ihre dem Maklervertrag zugrunde liegenden Willenserklärungen. Ihre auf Rückzahlung der geleisteten Provision gerichtete Klage hatte in den beiden ersten Instanzen Erfolg.

Die Revision der Beklagten bleibt im Ergebnis ohne Erfolg.

Entgegen der Auffassung des OLG konnte ein Maklervertrag im Streitfall allerdings durch Austausch von E-Mails geschlossen werden, aus denen sich konkludent der Wille zum Abschluss eines solchen Vertrages ergibt.

Nach § 656a BGB bedarf ein Maklervertrag über den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss oder über die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus der Textform. Zur Einhaltung dieser Form ist gemäß § 126b BGB die Abgabe einer lesbaren Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger erforderlich. Wie auch das OLG nicht verkannt hat, genügt eine E-Mail grundsätzlich diesen Anforderungen.

Für den Abschluss eines der Textform unterliegenden Vertrags genügt es, wenn das Angebot und die Annahme in der Form des § 126b BGB erklärt werden. Anders als § 126 Abs. 2 BGB (gesetzliche Schriftform) und § 126a Abs. 2 BGB (elektronische Form) ist nicht erforderlich, dass der Vertrag auf derselben Urkunde unterzeichnet wird bzw. die Parteien ein jeweils gleichlautendes Dokument signieren.

Entgegen der Auffassung des OLG müssen die Erklärungen nicht ausdrücklich auf den Abschluss des Vertrags gerichtet sein. Vielmehr genügt es, wenn den in der Form des § 126b BGB abgegebenen Erklärungen konkludent der Wille zum Vertragsschluss zu entnehmen ist.

Die angefochtene Entscheidung erweist sich jedoch aus anderen Gründen als richtig.

Ein formwirksamer Maklervertrag ist im Streitfall nicht zustandegekommen, weil der in der E-Mail der Beklagten enthaltene Hinweis auf die Provisionspflicht unterhalb der Grußformel und der Namensangabe der Beklagten angeordnet ist und der darüber angeordnete Text auf diesen Hinweis nicht Bezug nimmt. Eine in Textform abzugebende Erklärung muss das Textendes kenntlich machen, damit der Empfänger erkennen kann, dass das Dokument vollständig ist und dass es sich nicht nur um einen Entwurf eines noch nicht fertiggestellten Textes handelt. Der deutlich gemachte Textabschluss darf deshalb nicht durch darunter angebrachte Nachträge beseitigt werden.

Praxistipp: Ein konkludenter Vertragsschluss setzt zusätzlich voraus, dass Makler eindeutig zum Ausdruck bringt, dass er Makler des Interessenten sein will, um auszuschließen, dass dieser ihn für den Makler des anderen Vertragsteils hält.

Unterlassungsansprüche gegen ohne Auftrag handelnden Makler
BGH, Urteil vom 30. April 2026 – III ZR 164/25

Der für Geschäftsführung ohne Auftrag zuständige III. Zivilsenat befasst sich mit einer besonderen, aber wohl häufiger auftretenden Konstellation.

Der Kläger ist Eigentümer einer vermieteten Gewerbeimmobilie. Die Mieterin des Objekts beauftragte die Beklagte mit der Vermittlung eines Nach- oder Untermieters. Die Beklagte vermittelte im Spätsommer 2023 einen Interessenten, mit dem ein Vertragsschluss jedoch nicht zustande kam.

Im April 2024 bot die Beklagte die Immobilie auf verschiedenen Webseiten für eine Monatsmiete von rund 10.000 Euro an. Ein von ihr angebotenes Exposé enthielt Fotos der Innenräume. Ob der Kläger mit der Vermarktung einverstanden war, ist zwischen den Parteien streitig.

Auf eine Abmahnung der Klägerin verpflichtete sich die Beklagte, die Vermarktung der Immobilie und insbesondere das Anbieten von Exposés mit darin enthaltenen Fotos zu unterlassen. Der Aufforderung, die der Klägerin für die Rechtsverfolgung entstandenen Kosten zu übernehmen, kam sie nicht nach.

Das AG hat die auf Erstattung der Abmahnkosten gerichtete Klage abgewiesen. Das LG hat die Beklagte teilweise antragsgemäß verurteilt.

Die Revision der Beklagten hat Erfolg und führt zur Zurückverweisung der Sache an das LG.

Entgegen der Auffassung des LG steht einem Grundstückseigentümer gegen einen Makler, der die Immobilie ohne seinen Auftrag zum Kauf oder zur Miete anbietet, jedenfalls in der Konstellation des Streitfalls kein Unterlassungsanspruch aus § 677 und § 681 BGB zu.

Im Streitfall hat die Beklagte kein Geschäft der Klägerin besorgt. Sie hat die Immobilie vielmehr im Auftrag der Mieterin vermarktet.

Das LG wird nach Zurückverweisung der Sache jedoch zu prüfen haben, ob die Klägerin mit der Veröffentlichung der Fotos einverstanden war oder ob die Mieterin ihr Einverständnis erklärt hat und nach dem Mietvertrag hierzu berechtigt war.

Nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht das Recht, Fotografien von Bauwerken und Gartenanlagen aufzunehmen und gewerblich zu verwerten, dem Grundstückseigentümer zu, soweit die Abbildungen von seinem Grundstück aus gefertigt werden. Dies gilt auch für Fotos von Innenräumen. Bei einer Verletzung dieses Rechts steht dem Eigentümer ein Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB zu. Ferner kann er nach § 677, § 683 Satz 1 und § 670 BGB Ersatz der Kosten für eine Abmahnung verlangen.

Praxistipp: Eine Unterlassungsklage ohne vorherige Abmahnung kann zur Kostenfolge des § 93 ZPO führen, wenn der Beklagte den Klageanspruch sofort anerkennt.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 17. April 2021

Diese Woche geht es um die Haftung als Zustandsstörer gemäß § 1004 BGB

Haftung als Zustandsstörer für vermietete Abfallcontainer
Urteil vom 26. März 2021 – V ZR 77/20

Mit den Pflichten des Vermieters eines Abfallcontainers gegenüber einem Grundstückseigentümer befasst sich der V. Zivilsenat.

Die Klägerin hatte ein Grundstück an eine später insolvent gewordene UG vermietet. Die Beklagte stellte im Auftrag der Mieterin zwei Abfallcontainer auf dem Grundstück auf und übernahm es, diese nach Befüllung mit Altholz zur Entsorgung abzuholen. Zur Abholung der befüllten Container kam es nicht, weil die Mieterin die Rechnung der Beklagten nicht bezahlte. Nach Beendigung des Grundstücksmietvertrags verlangte die Klägerin von der Beklagten die Entfernung der befüllten Container. Das AG verurteilte die Beklagte lediglich zur Abholung in leerem Zustand. Das LG gab der Klage in vollem Umfang statt.

Die Revision der Beklagten bleibt erfolglos. Der Klägerin steht aus § 1004 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Entfernung der Container samt Inhalt zu. Das der Mieterin zustehende Recht zum Besitz des Grundstücks, das gemäß § 1004 Abs. 2 BGB Beseitigungsansprüche der Klägerin gegen Dritte ausschloss, ist mit Beendigung des Grundstücksmietvertrags erloschen. Von diesem Zeitpunkt an stellt der weitere Verbleib der Container auf dem Grundstück eine rechtswidrige Beeinträchtigung des Grundstückseigentums dar. Die Beklagte haftet für diese Beeinträchtigung als Zustandsstörerin, weil sie die Container zum Zweck der späteren Abholung in befülltem Zustand auf dem Grundstück abgestellt hat. Der hieraus resultierenden Verantwortung gegenüber der Klägerin darf sie sich nicht deshalb entziehen, weil die Mieterin die aus dem Auftrag resultierende Zahlungspflicht nicht erfüllt hat. Die Störerhaftung der Beklagten erstreckt sich auch auf Abfall, den Dritte unbefugt in die Container eingeworfen haben, weil diese frei zugänglich waren. Ob dies auch für Gift- oder Gefahrstoffe gilt, deren Entsorgung mit hohen Kosten verbunden ist, lässt der BGH offen.

Praxistipp: Der Beklagte kann in solchen Konstellationen das Kostenrisiko reduzieren, indem er die Pflicht zur Abholung in leerem Zustand bereits vorgerichtlich und nach Klageerhebung unverzüglich auch gegenüber dem Gericht anerkennt.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 21. Oktober 2016

Eigeninteresse des gewillkürten Prozessstandschafters
Urteil vom 10. Juni 2016 – V ZR 125/15

Lehrreiche Ausführungen zur Zulässigkeit einer gewillkürten Prozessstandschaft finden sich in einer Entscheidung des V. Zivilsenats.

Die Klägerin, die gewerbliche Altkleidersammlungen durchführt, nahm die Beklagte, eine Wettbewerberin, die auf drei Grundstücken ohne Genehmigung der Eigentümer Altkleidercontainer aufgestellt hatte, auf Unterlassung in Anspruch. Die Eigentümer der betroffenen Grundstücke hatten sie hierzu ermächtigt. Die Klage hatte in den ersten beiden Instanzen Erfolg.

Der BGH weist die Klage als unzulässig ab. Er nimmt Bezug auf seine ständige Rechtsprechung, wonach die prozessuale Geltendmachung von Rechten Dritter zulässig ist, wenn der Rechtsinhaber zustimmt und der Kläger ein schutzwürdiges Eigeninteresse an der Geltendmachung des Anspruchs hat. Mit den Vorinstanzen hält er eine Prozessstandschaft auch bei Ansprüchen aus § 1004 BGB möglich, obwohl diese untrennbar mit dem dinglichen Recht verbunden und nicht selbständig übertragbar sind. Abweichend von LG und OLG verneint der BGH aber ein schutzwürdiges Eigeninteresse. Das Interesse der Klägerin, Wettbewerbsverstöße von Konkurrenten zu unterbinden, reicht nicht aus, weil es nicht auf die Verwirklichung des geltend gemachten Rechts gerichtet ist. Der Anspruch aus § 1004 BGB schützt das Interesse an der ungestörten Nutzung des Grundstücks. Ein darauf gerichtetes Interesse läge beim Kläger nur dann vor, wenn er mit den Eigentümern der betroffenen Grundstücke einen Nutzungsvertrag abgeschlossen hätte und durch das beanstandete Verhalten in der Ausübung der daraus resultierenden Rechte gestört würde. Diese Voraussetzung liegt im Streitfall aber nicht vor.

Praxistipp: Wenn eine Prozessstandschaft mangels hinreichenden Eigeninteresses nicht in Betracht kommt, bleibt in Konstellationen wie denen des Streitfalls nur die Möglichkeit, dass der Rechtsinhaber die Klage im eigenen Namen erhebt und der an der Klage eigentlich interessierte Dritte ihm die Übernahme aller anfallenden Kosten und sonstigen Nachteile zusagt.

Keine Präklusion einer Klageerweiterung
Urteil vom 20. September 2016 – VIII ZR 247/15

Dass auch die strengen Präklusionsvorschriften in §§ 530 ff. ZPO noch Fluchtmöglichkeiten bieten, verdeutlicht eine Entscheidung des VIII. Zivilsenats.

Der Kläger nahm die Beklagten auf Zahlung einer Kaufpreisrate für eine Gaststätte in Anspruch. Die Klage blieb in erster Instanz erfolglos. Das OLG wies die Berufung durch Versäumnisurteil zurück, weil der Kläger zum Verhandlungstermin nicht erschienen war. Einen Tag vor dem Termin zur Verhandlung über den Einspruch gegen das Versäumnisurteil erweiterte der Kläger sein Begehren auf eine weitere Kaufpreisrate. Zugleich stützte er das gesamte Klagebegehren hilfsweise auf neues tatsächliches Vorbringen. Das Berufungsgericht hielt das Versäumnisurteil aufrecht und wies die Berufung auch hinsichtlich des zusätzlich geltend gemachten Anspruchs zurück. Es hielt die Klageerweiterung zwar für sachdienlich. Das neue tatsächliche Vorbringen ließ es dennoch unberücksichtigt, weil die Klageerweiterung erkennbar nur den Sinn gehabt habe, den Verspätungsfolgen zu entgehen, und deshalb als missbräuchlich anzusehen sei.

Der BGH verweist die Sache an das OLG zurück. Er verweist auf seine ständige Rechtsprechung, wonach die Änderung oder Erweiterung einer Klage nicht als Angriffsmittel im Sinne von § 296, 530, 531 ZPO anzusehen ist, sondern als selbständiger prozessualer Angriff, dessen Zulässigkeit allein nach §§ 263, 264, 533 ZPO zu beurteilen ist. Wenn eine Klageerweiterung danach zulässig ist, dürfen auch die zu ihrer Begründung vorgetragenen Angriffsmittel nicht wegen Verspätung zurückgewiesen werden. Abweichend vom OLG lehnt der BGH eine Ausnahme von diesem Grundsatz auch für den Fall ab, dass die Klageerweiterung allein dem Zweck dient, solchen Vortrag dem Verspätungseinwand zu entziehen. Er hält allenfalls für möglich, das neue Vorbringen nur in Bezug auf den neu hinzugekommenen Teil des Streitgegenstands zu berücksichtigen und hinsichtlich des bisherigen Streitgegenstands – trotz des grundsätzlichen Verbots einander widersprechender Teilentscheidungen – ausnahmsweise durch Teilurteil zu entscheiden. Mit der Frage, ob diese Möglichkeit nach der Zurückverweisung an das OLG auch im Streitfall in Betracht kommt, befasst sich der BGH nicht.

Praxistipp: Der Beklagte kann eine solche „Flucht in die Klageerweiterung“ nur abwenden, indem er das Gericht davon überzeugt, dass die Klageerweiterung nicht sachdienlich ist oder dass die in der Berufungsinstanz zusätzlich erforderlichen Voraussetzungen des § 533 Nr. 2 ZPO nicht vorliegen.