Montagsblog: Neues vom BGH

| 22. Mai 2026

Im Pfingst-Montagsblog geht es zwei Entscheidungen zum Maklerrecht.

Einhaltung der Textform durch Austausch von E-Mails
BGH, Urteil vom 11. März 2026 – I ZR 202/25

Der für Maklerverträge zuständige I. Zivilsenat befasst sich mit einer Frage, die für jede Art von Verträgen relevant sein kann.

Der Kläger und seine Ehefrau (nachfolgend: die Auftraggeber) erteilten der Beklagten im Jahr 2022 einen Maklerauftrag im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie.

Im weiteren Verlauf korrespondierten die Parteien auch über den Verkauf des den Auftraggebern gehörenden Einfamilienhauses. In einer E-Mail nahmen die Auftraggeber Bezug auf ein Telefonat und gaben der Beklagten gegenüber ein für einen Kaufinteressenten bestimmtes Angebot für den Verkauf ihrer Immobilie ab. Wenige Tage später berichtete die Beklagte per E-Mail über erfolgte Kaufpreisverhandlungen und bot ein Gespräch an. Unterhalb des Nachrichtentextes, der Grußformel und der Namenswiedergabe der Beklagten stand ein Hinweis darauf, dass bei Abschluss eines Kaufvertrags eine Provision in Höhe von maximal 3,57 % des Verkaufspreises anfällt und dass sich der Kunde mit der Vereinbarung eines Termins mit der Beklagten mit der Zahlung einverstanden erklärt. Zehn Tage später stimmten die Auftraggeber in einer E-Mail „wie besprochen“ zu, dass die Beklagte einen Notartermin vereinbart.

Einen Monat später verkauften die Auftraggeber ihr Einfamilienhaus für 617.000 Euro. Der notarielle Kaufvertrag enthält die Erklärung, dass der Vertrag durch die Beklagte vermittelt worden ist und dass diese Erklärung nicht zu einer Erweiterung von Pflichten aus dem Maklervertrag oder zum Verzicht auf Einwendungen führt.

Kurz nach Vertragsschluss stellte die Beklagte den Auftraggebern eine Provision in Höhe von 1,2 % des Kaufpreises in Rechnung. Die Rechnung wurde zeitnah ausgeglichen. Einige Zeit später widerriefen die Auftraggeber ihre dem Maklervertrag zugrunde liegenden Willenserklärungen. Ihre auf Rückzahlung der geleisteten Provision gerichtete Klage hatte in den beiden ersten Instanzen Erfolg.

Die Revision der Beklagten bleibt im Ergebnis ohne Erfolg.

Entgegen der Auffassung des OLG konnte ein Maklervertrag im Streitfall allerdings durch Austausch von E-Mails geschlossen werden, aus denen sich konkludent der Wille zum Abschluss eines solchen Vertrages ergibt.

Nach § 656a BGB bedarf ein Maklervertrag über den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss oder über die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus der Textform. Zur Einhaltung dieser Form ist gemäß § 126b BGB die Abgabe einer lesbaren Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger erforderlich. Wie auch das OLG nicht verkannt hat, genügt eine E-Mail grundsätzlich diesen Anforderungen.

Für den Abschluss eines der Textform unterliegenden Vertrags genügt es, wenn das Angebot und die Annahme in der Form des § 126b BGB erklärt werden. Anders als § 126 Abs. 2 BGB (gesetzliche Schriftform) und § 126a Abs. 2 BGB (elektronische Form) ist nicht erforderlich, dass der Vertrag auf derselben Urkunde unterzeichnet wird bzw. die Parteien ein jeweils gleichlautendes Dokument signieren.

Entgegen der Auffassung des OLG müssen die Erklärungen nicht ausdrücklich auf den Abschluss des Vertrags gerichtet sein. Vielmehr genügt es, wenn den in der Form des § 126b BGB abgegebenen Erklärungen konkludent der Wille zum Vertragsschluss zu entnehmen ist.

Die angefochtene Entscheidung erweist sich jedoch aus anderen Gründen als richtig.

Ein formwirksamer Maklervertrag ist im Streitfall nicht zustandegekommen, weil der in der E-Mail der Beklagten enthaltene Hinweis auf die Provisionspflicht unterhalb der Grußformel und der Namensangabe der Beklagten angeordnet ist und der darüber angeordnete Text auf diesen Hinweis nicht Bezug nimmt. Eine in Textform abzugebende Erklärung muss das Textendes kenntlich machen, damit der Empfänger erkennen kann, dass das Dokument vollständig ist und dass es sich nicht nur um einen Entwurf eines noch nicht fertiggestellten Textes handelt. Der deutlich gemachte Textabschluss darf deshalb nicht durch darunter angebrachte Nachträge beseitigt werden.

Praxistipp: Ein konkludenter Vertragsschluss setzt zusätzlich voraus, dass Makler eindeutig zum Ausdruck bringt, dass er Makler des Interessenten sein will, um auszuschließen, dass dieser ihn für den Makler des anderen Vertragsteils hält.

Unterlassungsansprüche gegen ohne Auftrag handelnden Makler
BGH, Urteil vom 30. April 2026 – III ZR 164/25

Der für Geschäftsführung ohne Auftrag zuständige III. Zivilsenat befasst sich mit einer besonderen, aber wohl häufiger auftretenden Konstellation.

Der Kläger ist Eigentümer einer vermieteten Gewerbeimmobilie. Die Mieterin des Objekts beauftragte die Beklagte mit der Vermittlung eines Nach- oder Untermieters. Die Beklagte vermittelte im Spätsommer 2023 einen Interessenten, mit dem ein Vertragsschluss jedoch nicht zustande kam.

Im April 2024 bot die Beklagte die Immobilie auf verschiedenen Webseiten für eine Monatsmiete von rund 10.000 Euro an. Ein von ihr angebotenes Exposé enthielt Fotos der Innenräume. Ob der Kläger mit der Vermarktung einverstanden war, ist zwischen den Parteien streitig.

Auf eine Abmahnung der Klägerin verpflichtete sich die Beklagte, die Vermarktung der Immobilie und insbesondere das Anbieten von Exposés mit darin enthaltenen Fotos zu unterlassen. Der Aufforderung, die der Klägerin für die Rechtsverfolgung entstandenen Kosten zu übernehmen, kam sie nicht nach.

Das AG hat die auf Erstattung der Abmahnkosten gerichtete Klage abgewiesen. Das LG hat die Beklagte teilweise antragsgemäß verurteilt.

Die Revision der Beklagten hat Erfolg und führt zur Zurückverweisung der Sache an das LG.

Entgegen der Auffassung des LG steht einem Grundstückseigentümer gegen einen Makler, der die Immobilie ohne seinen Auftrag zum Kauf oder zur Miete anbietet, jedenfalls in der Konstellation des Streitfalls kein Unterlassungsanspruch aus § 677 und § 681 BGB zu.

Im Streitfall hat die Beklagte kein Geschäft der Klägerin besorgt. Sie hat die Immobilie vielmehr im Auftrag der Mieterin vermarktet.

Das LG wird nach Zurückverweisung der Sache jedoch zu prüfen haben, ob die Klägerin mit der Veröffentlichung der Fotos einverstanden war oder ob die Mieterin ihr Einverständnis erklärt hat und nach dem Mietvertrag hierzu berechtigt war.

Nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht das Recht, Fotografien von Bauwerken und Gartenanlagen aufzunehmen und gewerblich zu verwerten, dem Grundstückseigentümer zu, soweit die Abbildungen von seinem Grundstück aus gefertigt werden. Dies gilt auch für Fotos von Innenräumen. Bei einer Verletzung dieses Rechts steht dem Eigentümer ein Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB zu. Ferner kann er nach § 677, § 683 Satz 1 und § 670 BGB Ersatz der Kosten für eine Abmahnung verlangen.

Praxistipp: Eine Unterlassungsklage ohne vorherige Abmahnung kann zur Kostenfolge des § 93 ZPO führen, wenn der Beklagte den Klageanspruch sofort anerkennt.

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| 14. Januar 2024

Diese Woche geht es um die Sorgfaltspflichten beim elektronischen Versand fristgebundener Schriftsätze.

beA-Versand erfordert keinen Papierausdruck
BGH, Beschluss vom 30. November 2023 – III ZB 4/23

Der III. Zivilsenat befasst sich mit den Anforderungen an die Begründung eines Antrags auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand.

Der Kläger begehrt Ersatz materieller und immaterieller Schäden aufgrund einer Gesundheitsverletzung. Die Klage blieb in erster Instanz erfolglos. Der Kläger legte Berufung ein. Die elektronisch eingereichte Begründung des Rechtsmittels ging erst einen Tag nach Ablauf der maßgeblichen Frist beim Berufungsgericht ein. Dieses lehnte die beantragte Wiedereinsetzung in den vorigen Stand ab und verwarf die Berufung als unzulässig.

Die Rechtsbeschwerde des Klägers bleibt ohne Erfolg.

Die Rechtsbeschwerde ist unzulässig, weil der Kläger nicht aufzeigt, dass die angefochtene Entscheidung auf Rechtssätzen beruht, die von der höchstrichterlichen Rechtsprechung abweichen.

Das Berufungsgericht hat den Antrag auf Wiedereinsetzung zu Recht als unzureichend angesehen, weil er keine aus sich heraus verständliche, geschlossene Schilderung enthält, weshalb die Frist nicht eingehalten werden konnte.

Die detaillierte Schilderung von Druckerproblemen, die am Tag des Fristablaufs gegen 22:30 Uhr aufgetreten und ein rechtzeitiges Ausdrucken des Schriftsatzes unmöglich gemacht haben sollen, lässt nicht erkennen, was einem rechtzeitigen Versand per beA entgegenstand. Dieser erfordert es nicht, den Schriftsatz auszudrucken, auf Papier zu unterschreiben und wieder einzuscannen. Die beim beA-Versand ohne qualifizierte Signatur gemäß § 130a Abs. 3 Satz 1 ZPO erforderliche einfache Signatur erfordert lediglich eine maschinenschriftliche Wiedergabe des Namens.

Praxistipp: Anwälte, die Schriftsätze vor dem beA-Versand auf Papier durchlesen, unterschreiben und wieder einscannen, sollten organisatorische Vorkehrungen dafür treffen, dass der Versand in dringenden Fällen auch ohne vorherigen Ausdruck erfolgen kann.

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| 7. Oktober 2022

Diese Woche geht es um die Anforderungen an einen elektronischen Schriftsatz.

Einfache Signatur eines elektronischen Schriftsatzes
BGH, Beschluss vom 7. September 2022 – XII ZB 215/22
BAG, Beschluss vom 25. August 2022 – 2 AZN 234/22

Mit den Anforderungen aus § 130a Abs. 3 ZPO befassen sich der XII. Zivilsenat des BGH und der 2. Senat des BAG in zwei kurz nacheinander ergangenen Entscheidungen.

In dem vom BGH entschiedenen Fall wurde der Antragsgegner vom AG zur Zahlung von Kindesunterhalt verurteilt. Seine Rechtsanwältin legte am letzten Tag der Frist mittels eines aus ihrem besonderen elektronischen Anwaltspostfachs (beA) versandten elektronischen Schriftsatzes Berufung ein. Der Schriftsatz war nicht mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen. Der darin enthaltene Text schloss mit dem Wort „Rechtsanwältin“ – ohne Namensangabe. Das OLG verwarf die Berufung als unzulässig.

Die Rechtsbeschwerde des Antragsgegners bleibt erfolglos.

Die Berufungsschrift genügt nicht den in § 113 Abs. 1 Satz 2 FamFG und § 130a Abs. 3 ZPO normierten Formerfordernissen. Nach der Ausnahmevorschrift in § 130a Abs. 3 Satz 2 ZPO bedurfte der Schriftsatz zwar keiner qualifizierten elektronischen Signatur, weil der Versand aus beA gemäß § 130a Abs. 4 Nr. 2 ZPO einen sicheren Übermittlungsweg darstellt. Nach § 130a Abs. 3 Satz 1 ZPO muss das Dokument in diesem Fall aber zumindest eine einfache elektronische Signatur enthalten. Dies erfordert nach Art. 3 Nr. 10 der Verordnung (EU) Nr. 910/2014 die Wiedergabe des Namens am Ende des Textes. Die bloße Angabe „Rechtsanwältin“ reicht hierfür nicht aus.

Eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand hat das OLG ebenfalls zutreffend versagt. Ein etwaiger Rechtsirrtum der Prozessbevollmächtigten beruhte auf Fahrlässigkeit. Der im elektronischen Prüfprotokoll enthaltene Vermerk „Sämtliche durchgeführten Prüfungen lieferten ein positives Ergebnis“ konnte schon deshalb kein schutzwürdiges Vertrauen in die Formwirksamkeit des Schriftsatzes begründen, weil das Protokoll zusätzlich auch den Vermerk „keine Signatur gefunden“ enthält.

In dem vom BAG entschiedenen Fall wandte sich die Beklagte mit einer als elektronisches Dokument eingereichten und begründeten Nichtzulassungsbeschwerde gegen die von den Vorinstanzen ausgesprochene Feststellung, dass eine von ihr gegenüber dem Kläger ausgesprochene außerordentliche Kündigung des Arbeitsverhältnisses unwirksam ist. Die beiden elektronischen Schriftsätze wurden von einem im Briefkopf als solcher ausgewiesenen Einzelanwalt aus dem beA versandt. Ihr Text endet mit dem Wort „Rechtsanwalt“, ohne Namensangabe.

Das BAG sieht die Nichtzulassungsbeschwerde als formwirksam an.

Auch nach der Rechtsprechung des BAG ist zwar grundsätzlich die Angabe des Namens am Ende des Schriftsatzes erforderlich. In der Konstellation des Streitfalls war diese Angabe aber entbehrlich, weil ohne weiteres erkennbar ist, dass die Bezeichnung „Rechtsanwalt“ den im Briefkopf ausgewiesenen Einzelanwalt bezeichnet.

Praxistipp: Eine qualifizierte Signatur ist nur dann entbehrlich, wenn der Anwalt, dessen Name am Ende des Schriftsatzes angegeben ist, den Schriftsatz aus seinem beA heraus versendet. Nicht ausreichend ist es, wenn der Versand durch einen anderen Anwalt oder durch eine Hilfskraft erfolgt. Um daraus resultierende Risiken zu minimieren, sollte jeder elektronische Schriftsatz sowohl mit einer einfachen als auch mit einer qualifizierten Signatur versehen werden.