Montagsblog: Neues vom BGH

| 21. April 2018

Mit den Anforderungen an die Form eines längerfristigen Grundstücksmietvertrags befasst sich der XII. Zivilsenat.

Formwirksamer Mietvertrag in zwei Urkunden mit je einer Unterschrift
Urteil vom 7. März 2018 – XII ZR 129/16

Der XII. Zivilsenat baut seine Rechtsprechung zur zweckorientierten Auslegung des Formerfordernisses in § 550 BGB aus.

Die Parteien stritten über den Fortbestand eines Vertrags über Errichtung und Betrieb einer Photovoltaikanlage. Der Vertrag sah eine Laufzeit von dreißig Jahren und ein einmaliges Nutzungsentgelt von einem Euro vor. Er wurde in zwei Ausfertigungen niedergelegt, von denen jede Vertragspartei nur diejenige unterschrieb, die in ihrem Besitz verblieb. Sieben Monate nach Abschluss kündigte der Vermieter den Vertrag. Kurz darauf veräußerte er das Grundstück an die Beklagte. Diese verweigerte dem Mieter den weiteren Zutritt. Die unter anderem auf Feststellung des Fortbestands des Vertrags gerichtete Klage des Mieters blieb in den ersten beiden Instanzen erfolglos.

Der BGH verweist die Sache an das OLG zurück. Er billigt zwar die von der Rechtsprechung anderer Oberlandesgerichte abweichende Auffassung der Vorinstanz, dass es sich nicht um einen Pacht- sondern um einen Mietvertrag handelt. Anders als das OLG kommt er jedoch zu dem Ergebnis, dass die für die Vereinbarung der Laufzeit erforderliche Form des § 550 BGB eingehalten ist. Wenn ein Vertrag in zwei Ausfertigungen erstellt wird, von denen jede Partei nur eine unterschreibt, genügt dies zwar der gesetzlichen Schriftform nach § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB nur dann, wenn jeder Partei die vom jeweils anderen Teil unterschriebene Ausfertigung zugegangen ist. Die besondere Formvorschrift in § 550 BGB dient aber anderen Zwecken, im Wesentlichen der Dokumentation des Mietverhältnisses für den Fall einer Veräußerung des Grundstücks. Hierfür reicht es nach Auffassung des BGH aus, wenn jede Partei die von ihr unterschriebene Ausfertigung behält.

Praxistipp: Wegen des unterschiedlichen Zwecks von § 126 und § 550 BGB darf Rechtsprechung zur einen Vorschrift nie unbesehen auf die anderen übertragen werden – weder in die eine Richtung noch in die andere.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 9. April 2018

Mit der rechtlichen Qualifikation eines nicht alltäglichen Vertragstyps befasst sich der III. Zivilsenat

Laufzeit eines Fernüberwachungsvertrags
Urteil vom 15. März 2018 – III ZR 126/17

Der III. Zivilsenat hatte die Wirksamkeit einer AGB-Klausel zu beurteilen, die für einen Fernüberwachungsvertrag eine Laufzeit von sechs Jahren vorsah.

Die Beklagte schloss mit der Klägerin für zwei Geschäftsstandorte einen so genannten Fernüberwachungsvertrag. Zu den von der Klägerin zu erbringenden vertraglichen Leistungen gehörten Lieferung, Installation und Instandhaltung von Bewegungsmeldern, einer Alarmtaste und einem Bedienteil, die Bereithaltung einer permanent besetzten Notruf- und Serviceleitstelle und die Benachrichtigung der Beklagten oder der zuständigen öffentlichen Stellen im Falle eines Alarms. Das monatliche Entgelt betrug rund 300 Euro inklusive Umsatzsteuer. Für die Laufzeit sah das Vertragsformular Ankreuzfelder für 24, 36, 48, 60 und 72 Monate vor; im Streitfall war das Feld für 72 Monate angekreuzt. Einen Tag nach Vertragsschluss kündigte die Beklagte die Vereinbarung. Die Klägerin verlangte das vertraglich vorgesehene Entgelt für die gesamte Laufzeit von sechs Jahren, rund 21.000 Euro. Das LG und das OLG sprachen ihr nur einen Teil des Entgelts für den ersten Monat zu, rund 70 Euro.

Der BGH weist die Revision der Klägerin zurück. Mit den Vorinstanzen sieht er den Vertrag als Dienstvertrag an. Die Klägerin hat sich zwar auch zur Gebrauchsüberlassung der vor Ort zu installierenden Geräte verpflichtet. Der Schwerpunkt der geschuldeten Leistung liegt aber auf der Überwachung der Geschäftsräume. Die – ungeachtet der mit den Ankreuzfeldern eingeräumten Wahlmöglichkeit – als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehende Vereinbarung über die Laufzeit ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Im unternehmerischen Verkehr gilt zwar nicht die in § 390 Nr. 9 Buchst. a BGB vorgesehene Höchstgrenze von zwei Jahren. Eine Laufzeit von sechs Jahren führt in der hier zu beurteilenden Konstellation aber zu einer unangemessenen Benachteiligung des Kunden. Den von der Klägerin erhobene Einwand, nur bei dieser Vertragsdauer könne sie wirtschaftlich arbeiten, sieht der BGH mit den Vorinstanzen als nicht begründet an, weil die Klägerin ihre Kalkulation nicht offengelegt hat. Nach der gesetzlichen Regelung (§ 621 Nr. 3 BGB) durfte die Beklagte den Vertrag bis zum 15. jedes Monats zum Ende des Kalendermonats kündigen.

Praxistipp: Für die Frage, welche Laufzeit noch als angemessen angesehen werden kann, ist auch von Bedeutung, ob der Verwender im Gegenzug für eine längerfristige Bindung einen günstigeren Preis einräumt.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 2. März 2018

Eine eher singuläre prozessuale Situation und eine allgemeine Frage des Bereicherungsrechts behandeln die beiden Entscheidungen aus dieser Woche.

Eine zu Unrecht zugelassene, aber dennoch erfolgreiche Rechtsbeschwerde
Urteil vom 7. Februar 2018 – VII ZB 28/17

Das Spannungsverhältnis zwischen der dem BGH zugewiesenen Aufgabe und dem Aspekt der Einzelfallgerechtigkeit verdeutlicht eine Entscheidung des VII. Zivilsenats.

Die Klägerin hatte Vergütung für die Schaltung einer Werbeanzeige im Internet begehrt. Nach übereinstimmender Erledigungserklärung legte das AG die Kosten gemäß § 91a ZPO der Klägerin auf. Die Beschwerde dagegen blieb erfolglos.

Der BGH hebt die Kosten des Rechtsstreits gegeneinander auf. Er stellt zunächst klar, dass das LG die Rechtsbeschwerde nicht hätte zulassen dürfen, weil ein Verfahren nach § 91a ZPO nicht dazu dient, grundsätzliche Fragen des materiellen Rechts zu klären. Da die Zulassung für den BGH bindend ist, hatte er die angefochtene Kostenentscheidung dennoch zu überprüfen. Dies führte zur Kostenaufhebung, weil die Entscheidung des Rechtsstreits von einer Rechtsfrage abhing, die nicht einfach zu beantworten war und deshalb im Verfahren nach § 91a ZPO nicht zu beantworten ist.

Praxistipp: Anders als in der dem Streitfall zugrunde liegenden Konstellation ist die Zulassung der Rechtsbeschwerde nicht bindend, wenn dieses Rechtsmittel gegen die angefochtene Entscheidung von vornherein nicht in Betracht kommt.

Bereicherungsausgleich nach Direktzahlung eines Jobcenters an einen Vermieter
Urteil vom 31. Januar 2018 – VIII ZR 39/17

Mit einem Fall des Bereicherungsausgleichs in Dreiecksverhältnissen befasst sich der VIII. Zivilsenat.

Die Beklagten hatten ein Einfamilienhaus vermietet. Das klagende Jobcenter hatte die Miete für den leistungsberechtigten Mieter direkt an die Beklagten überwiesen. Im Juli 2014 reichten die Mieter beim Kläger einen Mietvertrag über eine andere Wohnung ein. Einen Tag später überwies der Kläger die Miete für August an die Beklagten. Diese verweigerten die Rückzahlung unter Berufung auf Gegenforderungen gegen den Mieter. Das AG wies die Klage ab. Das LG verurteilte die Beklagten antragsgemäß.

Der BGH weist die Revision der Beklagten zurück. Er beginnt seine Erwägungen mit dem klassischen Satz, dass sich beim Bereicherungsausgleich in Dreiecksverhältnissen jede schematische Betrachtung verbietet, wendet dann aber die in der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze an. Danach ist die Zahlung als Leistung des Mieters an die Beklagten anzusehen, weil nur der Miter in einer Leistungsbeziehung zu diesen stand. Dem Kläger steht dennoch ein Bereicherungsanspruch unmittelbar gegen die Beklagten zu, weil der Mieter seine Anweisung, die Leistungen direkt an die Beklagten zu zahlen, durch Vorlage des neuen Mietvertrags konkludent widerrufen hat und weil den Beklagten bekannt war, dass ihnen für August kein Anspruch auf Miete mehr zustand.

Praxistipp: Der BGH hat ausdrücklich klargestellt, dass eine andere Beurteilung geboten sein kann, wenn der alte Mietvertrag fortbesteht und der Vermieter auch sonst keine Anhaltspunkte dafür hat, dass es sich um eine Zuvielzahlung handelt.

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| 12. November 2017

Schriftform, Heilungsklausel, Treu und Glauben
Urteil vom 27. September 2017 – XII ZR 114/16

Mit der Kündigung eines langfristigen Mietvertrags über Gewerberäume befasst sich der XII. Zivilsenat.

Die Parteien hatten im Jahr 1998 einen langfristigen Mietvertrag über Ladenräume geschlossen. Ende 2009 hatten sie in einem schriftlichen Nachtrag die Verlängerung der Mietzeit bis Ende Mai 2020 vereinbart. Anfang 2011 bat die Klägerin schriftlich darum, die im Vertrag enthaltene Wertsicherungsklausel zu ihren Gunsten zu ändern. Der Beklagte schickte dieses Schreiben mit dem unterschriebenen Vermerk „einverstanden“ zurück. Mitte 2014 kündigte die Klägerin den Vertrag zum 31.12.2014. Ihr Räumungsbegehren blieb in den beiden ersten Instanzen erfolglos.

Die Revision der Klägerin bleibt ohne Erfolg. Der Vertrag gilt zwar gemäß § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen, weil die im Jahr 2011 getroffene Vereinbarung über die Änderung der Wertsicherungsklausel nicht die erforderliche Bezugnahme auf den Ausgangsvertrag enthält und deshalb dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht genügt. Abweichend vom OLG hält der BGH die Kündigung nicht deshalb für treuwidrig, weil der ursprüngliche Vertrag eine so genannte Schriftformheilungsklausel enthält, die die Pflicht vorsieht, alle Erklärungen abzugeben, die zur Einhaltung der gesetzlichen Schriftform erforderlich ist. Eine solche Klausel ist nach Auffassung des BGH mit dem Schutzzweck des § 550 ZPO nicht vereinbar. Im Streitfall hält der BGH die Kündigung aber dennoch für treuwidrig, weil die Vereinbarung, die zur Formunwirksamkeit geführt hat, allein der Klägerin vorteilhaft ist.

Praxistipp: Um nicht auf die Grundsätze von Treu und Glauben angewiesen zu sein, sollte bei jeder nachträglichen Änderung eines langfristigen Mietvertrags sorgfältig darauf geachtet werden, dass die Anforderungen an die Einhaltung der in § 550 BGB vorgeschriebenen Form gewahrt sind. Dafür ist unerlässlich, dass der Nachtrag eine Bezugnahme auf alle für den Vertragsinhalt relevanten früheren Vereinbarungen enthält.