Montagsblog: Neues vom BGH

| 12. Juni 2026

Diese Woche geht es um die Voraussetzungen für die Sittenwidrigkeit eines gewerblichen Grundstücksmietvertrags wegen überhöhter Miete.

Einholung eines Sachverständigengutachtens zur marktüblichen Miete
BGH, Beschluss vom 13. Mai 2026 – XII ZR 74/24

Der XII. Zivilsenat verdeutlicht die Voraussetzungen für die Einordnung eines gewerblichen Grundstücksmietvertrags als wucherähnliches Geschäft im Sinne von § 138 Abs. 1 BGB.

Der klagende Insolvenzverwalter verlangt vom Beklagten Zahlung rückständiger Untermiete.

Die Gemeinschuldnerin hatte im Jahr 2015 Gewerberäume angemietet, zu denen unter anderem Fitnessräume, eine Bar und eine Terrasse gehörten. Die vereinbarte Miete für das gesamte Mietobjekt betrug rund 14.000 Euro pro Monat. Einen Teil der Mietfläche vermietete die Gemeinschuldnerin etwa ein Jahr später für rund 33.000 Euro pro Monat an eine offene Handelsgesellschaft, zu deren Gesellschaftern der Beklagte gehört.

Das LG hat den Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von rund 37.000 Euro verurteilt. Das OLG hat die Klage insgesamt abgewiesen.

Die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils gemäß § 544 Abs. 9 ZPO und zur Zurückverweisung der Sache an das OLG.

Das OLG durfte nicht ohne Einholung des vom Kläger angebotenen Sachverständigengutachtens zu dem Ergebnis gelangen, dass die vereinbarte Untermiete in einem auffälligen Missverhältnis zur orts- oder marktüblichen Miete stand.

Die Einholung eines Gutachtens ist in solchen Fällen regelmäßig geboten. Sie durfte im Streitfall nicht deshalb unterbleiben, weil bereits die vereinbarte Hauptmiete an der oberen Grenze einer im Gewerbemarktbericht der örtlichen Industrie- und Handelskammer ausgewiesenen Mietspanne für gewerbliche Büroflächen lag. Der Kläger hat die Vergleichbarkeit von Büroräumen mit den vermieteten Räumen bestritten. Das OLG durfte deshalb nicht ohne sachverständige Hilfe die Vergleichbarkeit bejahen.

Der BGH weist ergänzend darauf hin, dass ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bei gewerblichen Pacht- und Mietverhältnissen nicht die Vermutung einer verwerflichen Gesinnung begründet. Vielmehr ist im Einzelfall zu würdigen, ob das auffällige Missverhältnis für den Begünstigten erkennbar war. Die Kenntnis der vereinbarten Hauptmiete reicht hierfür nur dann aus, wenn der Geschäftsführer der Gemeinschuldnerin erkennen konnte, dass diese der ortsüblichen Miete entsprach.

Wenn die benachteiligte Partei Vollkaufmann ist, besteht zudem die widerlegliche Vermutung, dass der Begünstigte nicht in verwerflicher Weise eine persönliche oder geschäftliche Unterlegenheit des Benachteiligten ausgenutzt hat.

Praxistipp: Stehen vergleichbare Objekte ausnahmsweise nicht zur Verfügung, sind gegebenenfalls andere Erfahrungswerte heranzuziehen. Auch dann darf aber der Maßstab der Orts- bzw. Marktüblichkeit nicht verlassen werden (BGH, Urteil vom 28. April 1999 – XII ZR 150/97, MDR 1999, 1432).

Montagsblog: Neues vom BGH

| 7. Oktober 2016

In Anlehnung an die sog. Montagspost beim BGH berichtet der Montagsblog regelmäßig über ausgewählte aktuelle Entscheidungen.

Zurechnung von sittenwidrigem Handeln und Vorsatz
Urteil vom 28. Juni 2016 – VI ZR 536/15

Mit grundlegenden Fragen der Haftungszurechnung nach § 31 BGB befasst sich der VI. Zivilsenat.

Die beklagte Aktiengesellschaft war Mitherausgeberin eines Prospekts für einen geschlossenen Immobilienfonds. Die Kläger, die einen Fondsanteil erwarben, begehrten die Rückabwicklung ihrer Beteiligung, unter anderem mit der Begründung, im Prospekt sei ein bestehender Altlastenverdacht nicht erwähnt worden. Das LG wies die Klage ab. Das OLG verurteilte die Beklagte antragsgemäß. Es bejahte einen Ersatzanspruch der Kläger aus § 826 BGB, weil die unterlassene Aufklärung über den Altlastenverdacht verwerflich sei und die Beklagte jedenfalls das bei ihren Sachbearbeitern vorhandene Wissen gegen sich gelten lassen müsse.

Der BGH verweist die Sache an das OLG zurück. Mit dem OLG ist er der Auffassung, dass der Prospekt ohne einen Hinweis auf die Altlastenproblematik fehlerhaft war. Zur Feststellung der Sittenwidrigkeit bedarf es aber zusätzlicher Umstände, etwa einer bewussten Täuschung. Dabei ist grundsätzlich nur der Kenntnisstand von Personen maßgeblich, für deren Verhalten die Beklagte gemäß § 31 BGB einzustehen hat, also von Vorständen und sonstigen verfassungsmäßig berufenen Vertretern. Ob darüber hinaus die für den rechtsgeschäftlichen Verkehr entwickelten Grundsätze über die Wissenszurechnung herangezogen werden können, lässt der BGH offen. Nicht zulässig ist jedenfalls eine „mosaikartige“ Zusammenstellung des Wissens von mehreren Mitarbeitern. Entsprechendes gilt für den gemäß § 826 BGB erforderlichen Vorsatz.

Praxistipp: Wenn ungewiss ist, ob der erforderliche Kenntnisstand für die gesetzlichen Vertreter nachgewiesen werden kann, sollte besonderes Augenmerk auf die Frage gelegt werden, wer als verfassungsmäßiger Vertreter der Gesellschaft in Betracht kommt.

Wahrunterstellung einer Behauptung
Beschluss vom 23. August 2016 – VIII ZR 178/15

Mit den Voraussetzungen für die Nichtberücksichtigung eines Beweisantrags befasst sich der VIII. Zivilsenat.

Die Beklagten hatten vom Kläger eine Vierzimmerwohnung gemietet. Ende 2012 kündigte der Kläger den Mietvertrag mit der Begründung, sei Sohn wolle die Wohnung zusammen mit einem langjährigen Freund nutzen. Die Beklagten traten der Kündigung entgegen und machten in der Berufungsinstanz unter anderem geltend, die Geltendmachung von Eigenbedarf sei nicht glaubhaft, weil der Kläger nach den Angaben seines erstinstanzlich als Zeuge vernommenen Sohnes ein halbes Jahr vor der Kündigung eine frei gewordene Wohnung im gleichen Haus anderweit vermietet habe, obwohl der Sohn des Klägers den Entschluss, einen eigenen Hausstand zu gründen, schon geraume Zeit zuvor gefasst und dies mit dem Kläger auch besprochen habe. Zum Beweis benannten die Beklagten den Freund des Sohnes. Das LG wies die Berufung der Beklagten gegen das erstinstanzliche Räumungsurteil ohne weitere Beweisaufnahme zurück. Zur Begründung führte es unter anderem an, aus den glaubhaften Angaben des Sohnes ergebe sich, dass ein fester Entschluss zur Gründung eines eigenen Hausstands erst kurz vor der Kündigung gefasst worden sei; aus der Behauptung, der Sohn habe sich mit seinem Freund schon längere Zeit zuvor über etwaige Auszugsabsichten unterhalten, könnten keine abweichenden Schlussfolgerungen gezogen werden.

Der BGH verweist die Sache – die schon zum zweiten Mal in die Revisionsinstanz gelangt war – erneut an eine andere Kammer des LG zurück. Er bewertet das Absehen von einer Vernehmung des in zweiter Instanz benannten Zeugen als Verletzung von Art. 103 Abs. 1 GG. Zwar kann eine Beweisaufnahme unterbleiben, wenn die unter Beweis gestellte Tatsachenbehauptung unerheblich ist. Hierbei ist die Behauptung aber mit dem Inhalt heranzuziehen, wie die Partei sie aufgestellt hat. Im Streitfall bezieht sich der Beweisantrag nicht nur auf die Behauptung, der Sohn des Klägers habe gegenüber dessen Freund schon geraume Zeit vor der Kündigung Auszugsabsichten geäußert, sondern auch darauf, dass damals bereits ein fester Entschluss gefasst worden sei. Wenn die zuletzt genannte Behauptung zutrifft, schließt dies eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gegenüber den Beklagten zwar nicht per se aus. Der Zeitpunkt, zu dem der Eigenbedarf entstanden ist, kann aber für Frage von Bedeutung sein, ob der Nutzungswunsch ernsthaft ist.

Praxistipp: Bei umfangreichem und komplexem Tatsachenvortrag sollte stets unmissverständlich klargestellt werden, worauf sich ein Beweisangebot im Einzelnen bezieht.