Montagsblog: Neues vom BGH

| 25. Juni 2023

Diese Woche geht es um das Verhältnis zweier Vorkaufsrechte an einer vermieteten Wohnung.

Vorrang des dinglichen Vorkaufsrechts eines Familienangehörigen
BGH, Beschluss vom 27. April 2023 – V ZB 68/22

Der V. Zivilsenat befasst sich mit dem Verhältnis zwischen § 577 Abs. 1 und § 1094 BGB – und gibt zugleich einen Auffrischungskurs im Grundbuchrecht.

Zugunsten der Beschwerdeführerin (nachfolgend: Berechtigte) wurde im Jahr 2016 ein dingliches Vorkaufsrecht an einer Eigentumswohnung eingetragen. Eigentümer der Wohnung war ihr damaliger Ehemann (nachfolgend: Voreigentümer). Die Wohnung war bei Begründung des Wohnungseigentums vermietet.

Im Jahr 2019 verkaufte der Voreigentümer die Wohnung an Dritte. Daraufhin erklärten die Berechtigte und der Mieter jeweils die Ausübung des ihnen zustehenden Vorkaufsrechts. Der Voreigentümer ließ die Wohnung mit Zustimmung des Drittkäufers an den Mieter auf. Die Berechtigte klagte daraufhin gegen den Voreigentümer auf Auflassung der Wohnung. Das LG wies die Klage ab. Dieses Urteil ist nicht rechtskräftig.

Nach dem Urteil des LG löschte das Grundbuchamt auf Antrag des Mieters das zugunsten der Berechtigten eingetragene Vorkaufsrecht. Die dagegen gerichtete Beschwerde blieb beim Grundbuchamt und beim OLG erfolglos.

Der BGH weist das Grundbuchamt an, gegen die Löschung der Vormerkung einen Widerspruch einzutragen.

Zu Recht ist das (gemäß § 72 GBO für die Entscheidung über die Beschwerde zuständige) OLG davon ausgegangen, dass eine Beschwerde mit dem Ziel der Wiedereintragung des Vorkaufsrechts unzulässig ist. Nach § 71 Abs. 2 GBO darf mit einer Beschwerde nur die Eintragung eines Amtswiderspruchs oder die Löschung einer ihrem Inhalt nach unzulässigen Eintragung verlangt werden. Die von der Berechtigten angefochtene Löschung des Vorkaufsrechts ist ihrem Inhalt nach zulässig. Die Berechtigte darf ihre Beschwerde mithin nur auf die Eintragung eines Widerspruchs nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO richten.

Entgegen der Auffassung des OLG ist die auf Eintragung eines Widerspruchs gerichtete Beschwerde begründet.

Das Vorkaufsrecht ist schon deshalb unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften gelöscht worden, weil das Grundbuchamt die Berechtigte nicht angehört hat.

Darüber hinaus lagen die Voraussetzungen für eine Löschung – Bewilligung (§ 19 GBO) oder Nachweis der Unrichtigkeit (§ 22 GBO) durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO) – nicht vor. Der beurkundete Veräußerungsvertrag zwischen dem Voreigentümer und dem Mieter vermag das Erlöschen des Vorkaufsrechts nicht zu beweisen, weil die Berechtigte daran nicht beteiligt war. Das Urteil des LG ist zum Nachweis schon deshalb nicht geeignet, weil es nicht rechtskräftig ist. Darüber hinaus wäre ein rechtskräftiges Urteil nur hinsichtlich des geltend gemachten Anspruchs auf Übereignung bindend, nicht aber hinsichtlich der Vorfrage, ob das Vorkaufsrecht noch besteht.

Entgegen der Auffassung des OLG hat die Berechtigte glaubhaft gemacht, dass das Grundbuch durch die Löschung unrichtig geworden ist, weil die Berechtigte ihr dingliches Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt hat und diesem im Streitfall der Vorrang gegenüber dem gesetzlichen Vorkaufsrecht des Mieters zukommt.

Dem Mieter der Wohnung stand nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ebenfalls ein Vorkaufsrecht an der Wohnung zu. In welchem Verhältnis dieses gesetzliche Vorkaufsrecht zu einem dinglichen Vorkaufsrecht im Sinne von § 1094 BGB steht, ist umstritten. Der BGH entscheidet nunmehr, dass ein dingliches Vorkaufsrecht jedenfalls dann Vorrang hat, wenn es zugunsten eines Familien- oder Haushaltsangehörigen im Sinne von § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB besteht. Wenn der Vermieter die Wohnung an einen Erwerber aus diesem Personenkreis verkauft, ist ein Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen. Diese Vorschrift schützt das Interesse des Vermieters, die Wohnung an eine bestimmte ihm nahestehende Person verkaufen zu können. Dieser Gesetzeszweck greift auch dann, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Dritten verkauft und ein Angehöriger ein dingliches Vorkaufsrecht wirksam ausübt.

Ob die Bestellung des dinglichen Vorkaufsrechts rechtsmissbräuchlich war, weil sie der Vereitelung des Vorkaufsrechts aus § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB diente, ist im vorliegenden Verfahren nicht zu prüfen, weil ein eventueller Missbrauch nicht in der Form des § 29 GBO nachgewiesen ist.

Praxistipp: Der Begriff des Familienangehörigen im Sinne von § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB entspricht demjenigen der Regelung über die Eigenbedarfskündigung in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 28. April 2023

Diese Woche geht es um die Reichweite der objektiven Rechtskraft.

Nichtigkeit eines Grundstückskaufvertrags und Löschung einer Vormerkung
BGH, Urteil vom 17. Februar 2023 – V ZR 22/22

Der V. Zivilsenat befasst sich mit der Rechtskraftwirkung in einer besonderen Verfahrenslage.

Die Parteien schlossen im Februar 2014 einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über ein dem Kläger gehörendes Grundstück zum Kaufpreis von 200.000 Euro. Zugunsten des Beklagten wurde eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Eine vom Kläger im Jahr 2016 erhobene Klage auf Bewilligung der Löschung der Vormerkung wurde rechtskräftig abgewiesen. In einem weiteren Rechtsstreit wurde der Kläger rechtskräftig verurteilt, eine Anzahlung in Höhe von 50.000 Euro an den Beklagten zurückzuzahlen.

Der Kläger beantragt nunmehr, die Nichtigkeit des Kaufvertrags festzustellen. Er macht geltend, die Parteien hätten sich formlos auf einen Kaufpreis von 350.000 Euro verständigt. Ergänzend begehrt er erneut die Bewilligung der Löschung der Vormerkung.

Das LG hat die begehrte Feststellung ausgesprochen und die Klage im Übrigen als unzulässig abgewiesen. Die Berufungen beider Parteien blieben erfolglos.

Der BGH bestätigt, dass der Kaufvertrag nichtig ist, und verurteilt den Beklagten ergänzend dazu, die Löschung der Vormerkung zu bewilligen.

Über die Nichtigkeit des Kaufvertrags ist bislang nicht rechtskräftig entschieden worden. In beiden vorangegangenen Prozesse war dies zwar eine entscheidungserhebliche Vorfrage. Die Rechtskraft der dort ergangenen Entscheidungen bezieht sich aber nur auf die dort geltend gemachten Ansprüche auf Abgabe einer Löschungsbewilligung und Rückzahlung von 50.000 Euro. Diese Entscheidungen führen auch nicht dazu, dass der Kläger mit seinem Nichtigkeitseinwand präkludiert ist.

Die Feststellungen des Berufungsgerichts, wonach der beurkundete Kaufvertrag den tatsächlich vereinbarten Kaufpreis nicht wiedergibt, und seine daraus abgeleitete Schlussfolgerung, dass der Vertrag gemäß § 117 Abs. 2, § 311b Abs. 1 Satz 1 und § 125 Satz 1 BGB nichtig ist, sind aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Aufgrund der nunmehr festgestellten Nichtigkeit des Kaufvertrags steht dem Kläger auch ein Anspruch auf Bewilligung der Löschung der Vormerkung zu. Dieser Anspruch ist zwar im ersten Vorprozess rechtskräftig aberkannt worden. Aufgrund der Akzessorietät zwischen der Vormerkung und dem gesicherten Anspruch muss es dem Kläger aber möglich sein, den Löschungsanspruch erneut geltend zu machen, wenn rechtskräftig feststeht, dass der Kaufvertrag nichtig ist. Die Feststellung der Nichtigkeit steht einer nachträglichen Änderung der für den Löschungsanspruch maßgeblichen Tatsachen gleich.

Aus Gründen der Prozessökonomie darf der Kläger das erneute Löschungsbegehren zusammen mit dem Feststellungsantrag geltend machen – allerdings nur mit der Maßgabe, dass die Bewilligung der Löschung nur für den Fall verlangt wird, dass der Feststellungsantrag Erfolg hat. Diese Bedingung kann auch noch in der Revisionsinstanz hinzugefügt werden.

Praxistipp: Eine weitergehende Rechtskraftwirkung kann mittels einer Zwischenfeststellungsklage nach § 256 Abs. 2 ZPO herbeigeführt werden.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 7. Juli 2017

Sozialversicherungsrechtliche Vorfragen
Urteil vom 30. Mai 2017 – VI ZR 501/16

Dass Fragen des Sozialversicherungsrechts auch in vermeintlich einfachen Haftungsfällen eine Rolle spielen können, zeigt eine Entscheidung des VI. Zivilsenats.

Ein Arbeitnehmer der Klägerin war beim Anliefern von Kies auf einer Baustelle verunglückt. Die Klägerin machte geltend, die auf der Baustelle tätigen Arbeitnehmer der Beklagten hätten den Unfall durch unzureichende Sicherung einer Leiter verursacht, und verlangte von der Beklagten, die zugleich die Lieferung des Kieses in Auftrag gegeben hatte, Ersatz  fortgezahlten Arbeitsentgelts aus Vertrag und Delikt. Das AG wies die Klage ab. Das LG bestätigte diese Entscheidung mit der Begründung, eine Haftung der Beklagten sei jedenfalls nach den Grundsätzen des gestörten Gesamtschuldverhältnisses ausgeschlossen, weil im Innenverhältnis der Gesamtschuldner die Arbeitnehmer der Beklagten allein verantwortlich seien, diese aber unter das Haftungsprivileg nach § 106 Abs. 3 Fall 3 und § 105 Abs. 1 SGB VII fielen.

Der BGH verweist die Sache an das LG zurück. Er tritt dem LG darin bei, dass die Arbeitnehmer der Beklagten im Innenverhältnis der Gesamtschuldner den Schaden alleine zu tragen haben, stützt dieses Ergebnis aber nicht auf § 840 Abs. 2, sondern auf § 254 BGB und den Grundsatz, dass ein Gesamtschuldner, der eine Pflicht verletzt hat, sich im Innenverhältnis nicht darauf berufen darf, er sei in der Erfüllung dieser Pflicht nicht genügend überwacht worden. Dennoch hebt der BGH das Berufungsurteil auf, weil das LG keine Feststellungen zu der Frage getroffen hat, ob Entscheidungen von Unfallversicherungsträgern oder Sozialgerichten zu der Frage ergangen sind, ob die beteiligten Arbeitnehmer der Klägerin und der Beklagten Versicherte in der gesetzlichen Unfallversicherung waren und ob ein Versicherungsfall vorliegt. Entscheidungen zu diesen Fragen sind gemäß § 108 Abs. 1 SGB VII für die Zivilgerichte bindend. Solange eine bindende Entscheidung der zuständigen Stellen nicht vorliegt, muss das Zivilgericht gemäß § 108 Abs. 2 SGB VII das Verfahren aussetzen, sofern die betreffenden sozialversicherungsrechtlichen Fragen für dessen Entscheidung relevant sind.

Praxistipp: Die Partei, die sich auf eine ihr günstige Rechtsfolge aus §§ 104 bis 107 SGB VII beruft, sollte möglichst frühzeitig darauf hinwirken, dass die für diese Fragen zuständigen Stellen eine Entscheidung treffen.

Streitgegenstand bei Schadensersatzklage gegen Vertreter ohne Vertretungsmacht
Urteil vom 18. Mai 2017 – VII ZR 122/14

Mit der Bestimmung des Streitgegenstands befasst sich der VII. Zivilsenat.

Der Kläger schloss mit dem Beklagten einen Bauvertrag über eine Doppelhaushälfte. Während der Bauarbeiten entstand Streit darüber, ob der Beklagte bei Vertragsschluss im eigenen Namen oder im Namen der bauausführenden GmbH gehandelt hatte. Der Kläger nahm daraufhin den Beklagten als Vertreter ohne Vertretungsmacht auf Schadensersatz in Höhe von rund 200.000 Euro in Anspruch. Zur Begründung führte er zunächst aus, der Wert der erbrachten Leistungen bleibe um den genannten Betrag hinter den an den Beklagten geleisteten Zahlungen zurück. Später machte er geltend, für die Fertigstellung des Hauses seien erhebliche Mehraufwendungen erforderlich. Das LG verurteilte den Beklagten zur Zahlung von rund 32.000 Euro und wies die Klage im Übrigen ab. Das OLG wies die Berufung des Klägers zurück. Zur Begründung führte es aus, der Anspruch auf Ersatz von Mehraufwand sei verjährt, weil es sich um einen anderen Streitgegenstand handle und die Verjährung deshalb nicht schon durch die gerichtliche Geltendmachung der ursprünglichen Klageforderung gehemmt worden sei.

Der BGH verweist die Sache an das OLG zurück. Mit dem OLG geht er davon aus, dass die Verjährung durch Klageerhebung nur für den geltend gemachten Streitgegenstand gehemmt wird. Abweichend von der Vorinstanz sieht er im Übergang vom negativen zum positiven Interesse aber keine Änderung des Streitgegenstands. Zum maßgeblichen Lebenssachverhalt gehört allein, dass der Beklagte als Vertreter ohne Vertretungsmacht gehandelt hat und dem Kläger ein Schaden entstanden ist, nicht aber die Art und Weise, in der dieser Schaden berechnet wird.

Praxistipp: Von den unproblematischen Fällen einer bloßen Neuberechnung des Schadens zu unterscheiden sind Fälle, in denen das ursprünglich geltend gemachte Begehren auf die Verletzung einer anderen Pflicht gestützt wird.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 27. Januar 2017

Verjährungshemmung bei Wiederaufnahme von eingeschlafenen Verhandlungen
Urteil vom 15. Dezember 2016 – IX ZR 58/16

Mit zahlreichen Detailfragen zur Auswirkung von Verhandlungen auf den Lauf der Verjährungsfrist befasst sich der IX. Zivilsenat.

Der Kläger war in einem vorangegangenen Rechtsstreit wegen fehlerhafter Architektenleistungen in Anspruch genommen worden. Auf Empfehlung seiner Haftpflichtversicherung hatte er den Beklagten als Prozessbevollmächtigten bestellt. Der Prozess ging für den Kläger verloren. Noch im Laufe des Rechtsstreits hatte die Versicherung dem Kläger den Haftpflichtschutz entzogen, weil der Beklagte sie nicht über den Verlauf des Prozesses informiert hatte. Der Kläger nahm den Beklagten wegen des Verlusts des Versicherungsschutzes auf Schadensersatz in Anspruch. LG und OLG sahen die Ersatzansprüche als verjährt an.

Der BGH weist die vom OLG zugelassene Revision des Klägers zurück. Mit dem Berufungsgericht ist er der Auffassung, dass die Verjährung durch Verhandlungen der Parteien in den Jahren 2010, 2012 und 2014 insgesamt nur für wenige Monate gehemmt wurde und der Ersatzanspruch deshalb bei Klageerhebung bereits verjährt war. Die Verhandlungen waren in allen drei Fällen nach kurzer Zeit wieder eingeschlafen. Die Verjährung begann deshalb jeweils wieder in dem Zeitpunkt zu laufen, in dem spätestens mit einer Fortsetzung der Verhandlungen zu rechnen war. Mit der erneuten Aufnahme der Verhandlungen wurde die Verjährung zwar jeweils von neuem gehemmt. Diese Rechtsfolge trat aber nicht rückwirkend ein, sondern nur mit dem Zeitpunkt der jeweiligen Verhandlungsaufnahme.

Praxistipp: Bei Verhandlungen mit dem Schuldner sollte durch kurze Wiedervorlagefristen laufend überwacht werden, ob der Schuldner noch zeitnah reagiert. Wenn keine Reaktion mehr erfolgt, muss die Verjährung erforderlichenfalls umgehend durch gerichtliche Geltendmachung gehemmt werden.

Objektiver Umfang der Rechtskraftswirkung
Beschluss vom 22. September 2016 – V ZR 4/16

Mit dem objektiven Umfang der Rechtskraftwirkung befasst sich der V. Zivilsenat.

Die Kläger verkauften den Beklagten unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung eine gebrauchte Eigentumswohnung. Die Beklagten rügten nach dem Einzug eine Schimmelbelastung und fochten den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an. In einem vorangegangenen Rechtsstreit hatten die Kläger die erste Kaufpreisrate eingeklagt und die Beklagten im Wege der Widerklage Ersatz von Gutachter-, Notar- und Rechtsverfolgungskosten geltend gemacht. Dieser Rechtsstreit ging zugunsten der Kläger aus. Nunmehr verlangten die Kläger Ersatz von Verzugsschäden und die Beklagten im Wege der Widerklage Schadensersatz wegen der Unbewohnbarkeit der Wohnung. Klage und Widerklage blieben in der ersten Instanz erfolglos. Das OLG wies die (nur von den Beklagten eingelegte) Berufung zurück.

Der BGH verweist die Sache durch Beschluss gemäß § 544 Abs. 7 ZPO an das OLG zurück. Entgegen der Auffassung des OLG steht die Rechtskraft des ersten Urteils der erneuten Widerklage nicht entgegen. Beide Widerklagen sind zwar auf die Behauptung gestützt, die Kläger hätten den behaupteten Schimmelbefall arglistig verschwiegen. Die Rechtskraft des Urteils aus dem früheren Rechtsstreit ergreift aber nur die Entscheidung über die dort geltend gemachten Schadensersatzansprüche, nicht hingegen die Entscheidung über die dafür relevante Vorfrage, ob die Kläger eine arglistige Täuschung begangen haben. Die Beklagten sind deshalb nicht gehindert, anderweitige Schadensersatzansprüche geltend zu machen, auch wenn deren Bestand von derselben Vorfrage abhängt.

Praxistipp: Der (Wider-)Beklagte kann die Geltendmachung von weiteren Ansprüchen aufgrund desselben Sachverhalts verhindern, indem er widerklagend die Feststellung beantragt, dass dem (Wider-)Kläger aufgrund des in Rede stehenden Sachverhalts auch keine weitergehenden Ansprüche zustehen.