Montagsblog: Neues vom BGH

| 4. Januar 2025

Diese Woche geht es um den steckengebliebenen Bau einer Wohnungseigentumsanlage.

Anspruch auf erstmalige Errichtung des Gemeinschaftseigentums
BGH, Beschluss vom 20. Dezember 2024 – V ZR 243/23

Der V. Zivilsenat befasst sich mit einer in der Praxis eher seltenen Situation und stellt diese der üblicherweise anzutreffenden Konstellation gegenüber.

Die Klägerin ist mit knapp einem Drittel der Miteigentumsanteile an einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern beteiligt. Bei Entstehung der Gemeinschaft im Jahr 2013 war das Grundstück mit einer Abbruchimmobilie bebaut. Die Teilungserklärung sieht die Errichtung eines neuen Wohn- und Geschäftshauses mit elf Einheiten vor. Die Wohnungseigentümer beauftragten eine Generalunternehmerin mit den vorgesehenen Arbeiten.

Die Arbeiten gerieten bereits während des Abrisses des Bestandsgebäudes in Stillstand. Die Eigentümer von zwei Nachbargrundstücken, deren Giebelwände durch den Abriss freigelegt wurden, machen gerichtlich Schadensersatzansprüche in Höhe von rund 500.000 Euro geltend. Die Generalunternehmerin ist mittlerweile insolvent.

Die Klägerin möchte, dass die beklagte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Verwalterin beauftragt, Angebote für die restlichen Abbrucharbeiten und die Erstellung von Ausführungsplänen einzuholen, die Aufträge für diese Arbeiten zu vergeben, die Arbeiten durchführen zu lassen und eine Sonderumlage in Höhe von 50.000 Euro zu erheben. Die Eigentümerversammlung lehnte die darauf gerichteten Beschlussanträge ab.

Die von der Klägerin erhobene Beschlussersetzungsklage ist vor dem AG erfolglos geblieben. Das LG hat im Wege der Beschlussersetzung angeordnet, dass ein Gutachten zu den voraussichtlichen Kosten der erforderlichen Abriss- und Baumaßnahmen eingeholt wird.

Der BGH verweist die Sache an das LG zurück.

Zu Recht ist das LG allerdings davon ausgegangen, dass grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft die erstmalige Errichtung des Gemeinschaftseigentums verlangen kann.

Voraussetzung für einen solchen Anspruch ist, dass der jeweilige Anspruchsteller bereits Wohnungseigentümer geworden ist.

Daran fehlt es in der Praxis zumeist, weil das Eigentum in der Regel beim Bauträger verbleibt und erst nach Errichtung des Objekts und vollständiger Bezahlung des Kaufpreises auf den Erwerber übertragen wird. Nach § 8 Abs. 3 WEG gilt ein Erwerber, zu dessen Gunsten eine Vormerkung eingetragen ist, zwar schon dann als Wohnungseigentümer, wenn ihm der Besitz der zum Sondereigentum gehörenden Räume übergeben worden ist. Auch dies kommt in der Regel aber erst nach weitgehender Fertigstellung des Objekts in Betracht. Vor dem Übergang der Eigentümerstellung können die Erwerber nur vertragliche Ansprüche gegen den Bauträger oder sonstige Vertragspartner geltend machen.

Im Streitfall ist das Wohnungseigentum hingegen bereits vor Abriss des Bestandsgebäudes auf die Klägerin übertragen worden. Diese kann deshalb schon im jetzigen Stadium Ansprüche gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend machen.

Die der Gemeinschaft obliegende Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung umfasst grundsätzlich die Pflicht zur erstmaligen Errichtung bzw. Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums. Die Sonderregelung in § 22 WEG, wonach der Wiederaufbau eines zur mehr als der Hälfte seines Werts zerstörten Gebäudes nicht verlangt werden kann, wenn der Schaden nicht durch eine Versicherung oder anderweit gedeckt ist, findet auf die erstmalige Errichtung weder unmittelbar noch entsprechend Anwendung.

Der Anspruch auf erstmalige Errichtung oder Fertigstellung entfällt aber nach Treu und Glauben, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nicht zuzumuten ist.

Entgegen der Auffassung des LG muss die Frage, ob die Erfüllung des Anspruchs zumutbar ist, im Konfliktfall durch das Gericht selbst entschieden werden. Dieses muss die für die Errichtung erforderlichen Kosten gegebenenfalls mit gutachterlicher Hilfe schätzen und auf dieser Grundlage unter Abwägung aller relevanten Umstände entscheiden, ob der Gemeinschaft die Errichtung des Objekts zuzumuten ist.

Für das wiedereröffnete Berufungsverfahren gibt der BGH folgende Hinweise:

  • Ein Errichtungsanspruch ist schon nach § 275 BGB ausgeschlossen, wenn das Bauvorhaben nicht genehmigungsfähig ist.
  • Eine Inanspruchnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist treuwidrig, wenn der Anspruchsteller sein Begehren verwirklichen kann, indem er den Bauträger, Generalunternehmer oder sonstige Vertragspartner bzw. deren Insolvenzverwalter in Anspruch nimmt. Die Darlegungslast liegt insoweit bei der in Anspruch genommenen Gemeinschaft.
  • Die Erfüllung des Errichtungsanspruchs ist unzumutbar, wenn die Herstellung unverhältnismäßige Kosten verursacht. Hierfür ist insbesondere von Bedeutung, wieviel die Wohnungseigentümer bereits investiert haben und wieviel sie voraussichtlich noch investieren müssten. In diesem Zusammenhang kann der Rechtsgedanke des § 22 WEG als Richtschnur herangezogen, also die Errichtung als grundsätzlich zumutbar angesehen werden, wenn die zu erwartenden Kostensteigerungen den ursprünglich kalkulierten Betrag um nicht mehr als die Hälfte übersteigen.
  • Ersatzansprüche Dritter können auch dann zu einer Unzumutbarkeit führen, wenn die Einstandspflicht unabhängig von der weiteren Errichtung des Objekts ist.
  • Unzumutbar kann die Errichtung auch dann sein, wenn feststeht, dass ein Teil der Wohnungseigentümer zahlungsunfähig ist und die übrigen Wohnungseigentümer deshalb einen höheren Anteil zu tragen haben.
  • Unzumutbar kann die Errichtung sein, wenn ein Investor bereit ist, das unfertige Objekt zu einem angemessenen Preis zu kaufen und die Mehrheit der Wohnungseigentümer dieses Angebot annehmen möchte.
  • Unzumutbar kann die Errichtung sein, wenn der bauwillige Eigentümer in einem Näheverhältnis zum insolventen Bauunternehmer steht und deshalb die Gefahr einer Kollusion besteht.

Praxistipp: Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen gegen Beschlüsse sowie Klagen auf Beschlussersetzung sind gemäß § 44 Abs. 2 WEG stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 16. April 2023

Diese Woche geht es um die Befugnis des Insolvenzverwalters zur Verwertung eines Wohnungsrechts.

Pfändbarkeit eines Wohnungsrechts am eigenen Grundstück
BGH, Beschluss vom 2. März 2023 – V ZB 64/21

Der V. Zivilsenat stellt klar, dass ein zugunsten des Insolvenzschuldners eingetragenes Wohnungsrecht am eigenen Grundstück stets in die Insolvenzmasse fällt.

Der spätere Insolvenzschuldner übertrug im Jahr 2006 ein ihm gehörendes Grundstück an eine GbR, die er zusammen mit einer weiteren Gesellschafterin gegründet hatte. Vor der Übertragung bewilligte er zu seinen Gunsten ein Wohnungsrecht. Dieses wurde zusammen mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch eingetragen.

Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens im Jahr 2009 nahm der Insolvenzverwalter die GbR im Wege der Insolvenzanfechtung erfolgreich auf Rückgewähr des Grundstücks in Anspruch. Auf seinen Antrag wurde der Insolvenzschuldner wieder als Eigentümer eingetragen und das Wohnungsrecht gelöscht. Die gegen die Löschung des Wohnungsrechts gerichtete Beschwerde des Insolvenzschuldners blieb ohne Erfolg.

Die Rechtsbeschwerde des Insolvenzschuldners hat ebenfalls keinen Erfolg.

Der BGH bestätigt alte Rechtsprechung, dass die Bestellung eines Wohnungsrechts zugunsten des Eigentümers des betroffenen Grundstücks zulässig ist, obwohl dies nicht dem gesetzlichen Leitbild entspricht, und dass die Wirksamkeit der Bestellung nicht davon abhängt, ob im Einzelfall ein berechtigtes Interesse an einer solchen Gestaltung besteht.

Die Abweichung vom gesetzlichen Leitbild hat allerdings zur Folge, dass der Eigentümer die Pfändbarkeit des Wohnungsrechts nicht ausschließen kann. Ein Wohnungsrecht ist wie jede persönliche Dienstbarkeit gemäß § 1092 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht übertragbar. Gemäß § 857 Abs. 3 ZPO sind solche Rechte nur insoweit pfändbar, als ihre Ausübung einem anderen überlassen werden kann. Letzteres ist bei Dienstbarkeiten gemäß § 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB nur zulässig, wenn der Eigentümer dies gestattet. Dieses Gestattungserfordernis dient dem Schutz des Eigentümers bei einer Dienstbarkeit zugunsten eines anderen. Wenn der Eigentümer selbst der Berechtigte der Dienstbarkeit ist, muss er sich stets so behandeln lassen, als habe er die Gestattung erteilt – selbst dann, wenn er die Überlassung der Ausübung an Dritte in der Bestellungsurkunde ausdrücklich ausgeschlossen hat.

Folge der Pfändbarkeit ist, dass das Wohnungsrecht gemäß § 35 Abs. 1 InsO zu Insolvenzmasse gehört und vom Insolvenzverwalter verwertet werden darf. Die Verwertung darf zwar nicht durch Veräußerung des Rechts erfolgen, wohl aber durch dessen Löschung, etwa zu dem Zweck, das von der Belastung frei gewordene Grundstück zu veräußern.

Die Verwertungsbefugnis des Insolvenzverwalters besteht unabhängig davon, zu welchem Zeitpunkt die Vereinigung von Eigentum und Wohnungsrecht in einer Person eingetreten ist. Deshalb steht der Verwertungsbefugnis im Streitfall nicht entgegen, dass bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens noch keine Personenidentität bestanden hat.

Praxistipp: Ein Insolvenzverwalter, der die Übertragung eines Grundstücks erfolgreich im Wege der Insolvenzanfechtung angreift, kann vom Gegner die Rückübertragung des Grundstücks an den Schuldner verlangen und das Grundstück sodann als Teil der Insolvenzmasse verwerten (BGH, Urteil vom 9. Juni 2016 – IX ZR 153/15, MDR 2016, 1230 Rn. 24; Urteil vom 22. März 1982 – VIII ZR 42/81, WM 1982, 674, juris Rn. 8).

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| 6. Januar 2023

Diese Woche geht es um die Präklusion von Vorbringen nach einer gemäß § 264 ZPO privilegierten Antragsänderung im Berufungsverfahren.

Präklusion von Vorbringen nach privilegierter Antragsänderung
BGH, Urteil vom 15. Dezember 2022 – I ZR 135/21

Der I. Zivilsenat befasst sich mit dem Verhältnis zwischen § 264, § 533 und § 531 Abs. 2 ZPO.

Die ursprüngliche Klägerin nahm das beklagte Logistikunternehmen wegen Beschädigung von zwei nach Russland versandten Maschinen auf Schadensersatz in Höhe von rund 149.000 Euro in Anspruch. Die Klage war in erster Instanz im Wesentlichen erfolgreich.

Während des Berufungsverfahrens wurde über das Vermögen der Klägerin das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Insolvenzverwalter nahm den Rechtsstreit auf und beantragte, die Beklagte zur Zahlung an den Haftpflichtversicherer zu verurteilen. Er machte geltend, der Versicherer habe den Schaden nach Klageerhebung schon in erster Instanz reguliert, weshalb der Klageanspruch gemäß § 86 Abs. 1 VVG auf diesen übergegangen sei. Zudem habe die Klägerin die Forderung im Rahmen der Regulierung an den Versicherer abgetreten. Die Beklagte bestritt den Vortrag zu Regulierung und Abtretung.

Das OLG wies die Klage ab.

Die dagegen gerichtete Revision des Insolvenzverwalters bleibt ohne Erfolg.

Der BGH legt ausführlich dar, dass der Insolvenzverwalter zur Klage befugt ist. Nach dem insoweit zugrunde zu legenden Klägervortrag blieb die ursprüngliche Klägerin gemäß § 265 Abs. 2 Satz 1 ZPO zur Geltendmachung des Anspruchs befugt, weil dieser erst nach Rechtshängigkeit auf den Haftpflichtversicherer übergegangen ist. Der Insolvenzverwalter darf den Prozess um diese Forderung jedenfalls deshalb aufnehmen, weil die Versicherungsnehmerin gemäß § 86 Abs. 2 VVG bei der Durchsetzung einer auf den Versicherer übergegangenen Forderung soweit erforderlich mitwirken muss und die Verletzung dieser Pflicht zu einer Belastung der Masse mit Schadensersatzforderungen führen kann.

Der Änderung des Klageantrags in der Berufungsinstanz ist unabhängig von den Voraussetzungen des § 533 ZPO zulässig, weil es sich um eine Anpassung an spätere Veränderungen im Sinne von § 264 Nr. 3 ZPO handelt.

Das OLG hat die Klage aber zu Recht als unbegründet angesehen, weil der der behauptete und bestrittene Anspruchsübergang auf den Haftpflichtversicherer kraft Gesetzes oder Abtretung nicht bewiesen ist und die diesbezüglichen Beweisanträge des Klägers gemäß § 531 Abs. 2 ZPO der Präklusion unterliegen. Diese Vorschrift gilt auch für Angriffsmittel, die der Begründung eines nach § 264 ZPO in zulässiger Weise geänderten Antrags dienen.

Praxistipp: Bestreitet der Beklagte den vom Kläger behaupteten Anspruchsübergang auf einen Dritten, sollte der Kläger zumindest hilfsweise auf Zahlung an sich selbst klagen.

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| 19. Juni 2022

Diese Woche geht es um die Folgen der Erstattung einer Lastschrift.

Erfüllungsanspruch nach Erstattung einer SEPA-Basislastschrift
Urteil vom 12. Mai 2022 – IX ZR 71/21

Dass die Erstattung einer Lastschrift gravierende Folgen für den Zahlenden haben kann, zeigt eine Entscheidung des IX. Zivilsenats.

Die Beklagte bezog von einer Lieferantin aufgrund eines Rahmenvertrags Waren. Die Bezahlung erfolgte per SEPA-Lastschrift. Nachdem die Lieferantin Insolvenzantrag gestellt hatte, verlangte die Beklagte von Ihrer Bank die Erstattung der in den acht Wochen zuvor erfolgten Lastschrifteinzüge. Ihr wurden daraufhin rund 135.000 Euro wieder gutgeschrieben. Derselbe Betrag wurde dem Konto der Lieferantin bei einer Sparkasse belastet, das schon zuvor einen debitorischen Saldo aufgewiesen hatte. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens meldete die Sparkasse Forderungen in Höhe von rund 400.000 Euro zur Tabelle an. Aus der Verwertung von Sicherheiten erhielt sie rund 65.000 Euro. Sie nahm daraufhin die Beklagte wegen vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung auf Zahlung der erstatteten Beträge in Anspruch. Die Beklagte zahlte aufgrund eines Vergleichs rund 100.000 Euro. Im vorliegenden Rechtsstreit verlangt der Insolvenzverwalter Zahlung des Kaufpreises für die betroffenen Lieferungen. Die Klage hatte in erster Instanz Erfolg. Das OLG wies sie hingegen ab.

Der BGH stellt das erstinstanzliche Urteil wieder her.

Die geltend gemachten Kaufpreisansprüche sind zwar durch den erfolgreichen Lastschrifteinzug und die daraufhin erfolgte Gutschrift auf dem Konto der Lieferantin erloschen. Aus der konkludenten Erfüllungsvereinbarung, die die Beteiligten bei Nutzung des SEPA-Basislastschriftverfahrens schließen, ergibt sich aber, dass der Anspruch wieder auflebt, wenn der Zahlende von dem in § 675x Abs. 2 und 4 BGB vorgesehenen Recht Gebrauch macht, innerhalb von acht Wochen nach Belastung die Erstattung des abgebuchten Betrags zu verlangen.

Entgegen der Auffassung des OLG hängt das Recht zur Geltendmachung des Anspruchs nicht davon ab, ob der Lieferantin durch die Erstattung ein Schaden entstanden ist. Im Insolvenzverfahren ist zwischen dem zur Insolvenzmasse gehörenden Vermögen und den Insolvenzforderungen der einzelnen Gläubiger zu trennen. Die Beklagte kann sich deshalb nicht darauf berufen, dass sich die Erstattung wirtschaftlich im Wesentlichen zu Lasten der Sparkasse ausgewirkt hat, die den in Rede stehenden Betrag nur noch als Insolvenzforderung gegen die Lieferantin geltend machen kann. Ungeachtet dieser Wirkungen bleibt die Beklagte als Kaufpreisschuldnerin verpflichtet, den Kaufpreis zu erbringen und damit die zur Verteilung stehende Insolvenzmasse zu vergrößern.

Nach diesen Grundsätzen ist der Anspruch auch nicht insoweit entfallen, als die Beklagte der Sparkasse den erstatteten Betrag zurückbezahlt hat. Diese Zahlung betrifft lediglich das Rechtsverhältnis zwischen der Beklagten und der Sparkasse. Als Ausgleich kann die Beklagte von der Sparkasse gemäß § 255 BGB die Abtretung der Insolvenzforderung verlangen. Ihre Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises an den Insolvenzverwalter bleibt hiervon unberührt.

Praxistipp: Der ursprüngliche Erfüllungsanspruch lebt auch dann wieder auf, wenn der Zahlende den gezahlten Betrag aufgrund der Käuferschutzregeln beim Amazon oder PayPal zurückerhält. Dogmatisch wird dieses Ergebnis auf eine bereits bei Vertragsschluss (und nicht erst bei der Zahlung) getroffene konkludente Vereinbarung gestützt. Trotz dieses Unterschieds kann eine Erstattung zu vergleichbaren Konsequenzen führen, wenn der Käufer das Geld ohne zureichenden Grund zurückverlangt hat.