Montagsblog: Neues vom BGH

| 11. Februar 2024

Diese Woche geht es um die Voraussetzungen für die fristlose Kündigung eines Mietvertrags über Wohnraum.

Das Zerrüttungsprinzip gilt nicht im Mietrecht
BGH, Urteil vom 29. November 2023 – VIII ZR 211/22

Der VIII. Zivilsenat befasst sich mit den Tatbestandvoraussetzungen von § 543 Abs. 1 BGB.

Die Beklagten sind seit 2011 Mieter einer im ersten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses gelegenen Wohnung der Kläger. Die Kläger wohnen im Erdgeschoss desselben Hauses. Seit 2014 kam es zwischen den Parteien zu regelmäßigen Auseinandersetzungen wegen angeblicher Vertragsverletzungen, etwa Verstößen gegen die Haus- und Reinigungsordnung, Lärmbelästigungen, fehlerhaftem Befüllen und Abstellen von Mülltonnen sowie Zuparken von Einfahrten. Im Mai 2020 erstatteten die Beklagten eine Strafanzeige, in der sie unter anderem angaben, die Kläger hätten behauptet, die Beklagten hätten sich rassistisch über türkischstämmige Mitbürger geäußert. Wegen dieser Anzeige und wegen Zerrüttung des Mietverhältnisses erklärten die Kläger die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage hatte in den beiden ersten Instanzen keinen Erfolg.

Die Revision der Kläger bleibt ebenfalls ohne Erfolg.

Die Strafanzeige stellt keinen hinreichenden Grund für die fristlose Kündigung dar, weil sie nach den rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts inhaltlich zutrifft.

Die unstreitig vorliegende Zerrüttung des Mietverhältnisses reicht für eine fristlose Kündigung ebenfalls nicht aus. Ein wichtiger Grund zur Kündigung von Dauerschuldverhältnissen ist im Allgemeinen nur dann gegeben, wenn der Grund, auf den die Kündigung gestützt wird, im Risikobereich des anderen Vertragsteils liegt. Eine Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage kommt deshalb nur dann als zureichender Kündigungsgrund in Betracht, wenn sie zumindest auch durch ein pflichtwidriges Verhalten des anderen Vertragsteils verursacht worden ist. Diese Voraussetzung ist nach den rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts im Streitfall nicht erfüllt.

Praxistipp: Damit eine fristlose Kündigung auf die Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag gestützt werden kann, ist gemäß § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich eine vorherige Abmahnung erforderlich.

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| 4. Februar 2024

Diese Woche geht es um die Reichweite der Verjährungseinrede.

Verjährung des Anspruchs auf Verschaffung des Eigentums an einem Grundstück
BGH, Urteil vom 13. Oktober 2023 – V ZR 161/22

Der V. Zivilsenat befasst sich mit der Unterscheidung zwischen Leistungshandlung und Leistungserfolg.

Der Vater der beiden Parteien hatte dem Kläger im Jahr 2002 ein notarielles Angebot zum Verkauf mehrerer Grundstücke zum Preis von 6 Euro pro Quadratmeter unterbreitet. Am 30.12.2009 – einen Tag vor Ablauf der hierfür vorgesehenen Frist – nahm der Kläger das Angebot an. Nach dem Vertrag ist der Kaufpreis fällig, sobald die Löschung der im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechte nachgewiesen ist. Der Notar darf den Antrag auf Umschreibung des Eigentums erst dann stellen, wenn der Verkäufer den Erhalt des Kaufpreises schriftlich bestätigt hat. In der Folgezeit kam es weder zur Löschung der Grundpfandrechte noch zur Zahlung des Kaufpreises.

Mit seiner Anfang Dezember 2019 eingereichten und kurz darauf zugestellten Klage verlangt der Kläger von dem Beklagten als alleinigem Erben des im Jahr 2015 verstorbenen Vaters die Zustimmung zur Löschung der Grundpfandrechte und die Übergabe von Löschungsbewilligungen und Grundpfandbriefen an den Vollzugsnotar.

Während des Rechtsstreits hat der Kläger den Kaufpreis für die Grundstücke beim Amtsgericht hinterlegt. Der Notar erteilte ihm daraufhin eine Ausfertigung der Auflassungserklärung und der Eintragungsbewilligung. Der Kläger reichte diese Unterlagen beim Grundbuchamt ein. Die Umschreibung ist noch nicht erfolgt.

Das LG hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Das OLG hat die Klage abgewiesen.

Der BGH verweist die Sache an das OLG zurück.

Zu Recht hat das OLG entschieden, dass der mit der Klage geltend gemachte Anspruch auf Löschung der dinglichen Belastungen nicht verjährt ist. Selbst wenn die Zehnjahresfrist des § 196 BGB mit Abschluss des Kaufvertrags Ende Dezember 2009 begonnen hat, wurde sie durch die Anfang Dezember 2019 eingereichte und demnächst zugestellte Klage wirksam gehemmt.

Entgegen der Auffassung des OLG steht dem Klageanspruch nicht der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung entgegen. Dieser wäre zwar begründet, wenn der Anspruch auf Übereignung wegen Verjährung nicht mehr durchsetzbar wäre. Im Streitfall kann der Beklagte den Eigentumserwerb durch den Kläger aber trotz Verjährung des Übereignungsanspruchs nicht mehr verhindern.

Der Anspruch auf Übereignung der Grundstücke ist zwar noch nicht erfüllt, weil der Kläger noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Der Kläger kann sich das Eigentum aber ohne Mitwirkung des Beklagten verschaffen, weil die zur Übertragung des Eigentums erforderlichen Erklärungen bereits abgegeben sind.

Dass der Notar den Antrag erst nach Bestätigung der Kaufpreiszahlung durch den Beklagten beim Grundbuchamt einreichen durfte, ist unerheblich. Nach der Hinterlegung des Kaufpreises durfte der Kläger vom Notar die Herausgabe der erforderlichen Unterlagen verlangen und diese selbst beim Grundbuchamt einreichen, wie dies mittlerweile auch geschehen ist.

Praxistipp: Die Entscheidung zeigt anschaulich, dass vor Erhebung einer zur Verjährungshemmung gebotenen Klage sorgfältig geprüft werden muss, welcher Mitwirkungshandlungen des Schuldners es bedarf und welchen Leistungserfolg der Gläubiger selbst herbeiführen kann. Im Zweifel sollte lieber „zu viel“ in den Klageantrag aufgenommen werden als „zu wenig“.

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| 6. Januar 2024

Diese Woche geht es um die Anwendbarkeit nicht abdingbarer Vorschriften des deutschen Wohnungsmietrechts trotz vertraglicher Rechtswahl zugunsten einer anderen Rechtsordnung.

Rechtswahl bei Vermietung einer im Inland belegenen Wohnung
BGH, Urteil vom 29. November 2023 – VIII ZR 7/23

Der VIII. Zivilsenat befasst sich mit den Voraussetzungen eines Binnensachverhalts im Sinne von Art. 3 Abs. 3 Rom I-VO.

Die klagende Republik B. vermietet in einem ihr gehörenden, neben ihrer Botschaft in Berlin belegenen Haus Wohnungen an Botschaftsangehörige und Dritte. Die nicht in der Botschaft beschäftigte Beklagten sind seit 2003 Mieter einer dieser Wohnungen. In der maßgeblichen Fassung des Mietvertrags ist vorgesehen, dass der Vertrag dem Recht der Republik B. unterliegt und nach einem Jahr endet. Die Botschaft der Klägerin teilte den Beklagten vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit mit, dass eine Verlängerung des Mietverhältnisses nicht in Betracht kommt.

Die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage blieb in den beiden ersten Instanzen ohne Erfolg.

Die Revision der Klägerin hat ebenfalls keinen Erfolg.

Nach § 575 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 BGB ist eine Befristung des Mietverhältnisses nur dann wirksam, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich einen Grund für die Befristung mitteilt. Diese Voraussetzung ist im Streitfall nicht erfüllt.

Der BGH lässt offen, ob § 575 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 BGB eine zwingende Formvorschrift im Sinne von Art. 11 Abs. 5 Rom I-VO darstellt. Die Regelung ist im Streitfall schon deshalb maßgeblich, weil ein Binnensachverhalt im Sinne von Art. 3 Abs. 3 Rom I-VO vorliegt.

Nach Art. 3 Abs. 3 Rom I-VO bleiben nicht abdingbare Bestimmungen eines Staates trotz einer abweichenden Rechtswahl anwendbar, wenn alle anderen Elemente des Sachverhalts zum Zeitpunkt in diesem Staat belegen sind. Ob diese Voraussetzung erfüllt ist, hängt von den Umständen des jeweiligen Falles ab und ist in erster Linie vom Tatrichter zu beurteilen.

Im Streitfall ergibt sich aus den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanzen, dass ein Binnensachverhalt im Sinne von Art. 3 Abs. 3 Rom I-VO vorliegt.

Ausschlaggebend dafür sind folgende Umstände:

–   die vermietete Wohnung ist in Deutschland belegen;

–   die Beklagten haben seit 2003 in Deutschland ihren gewöhnlichen Aufenthalt;

–   Abschluss und Abwicklung des Mietvertrags einschließlich des Einzugs der Miete erfolgten durch die Botschaft der Klägerin in Deutschland (diese ist als Zweigniederlassung im Sinne von Art. 19 Abs. 2 Rom I-VO anzusehen).

Nicht ausschlaggebend sind vor diesem Hintergrund folgende Umstände:

die Staatsangehörigkeit der Vertragsparteien;

–   gesetzliche Regelungen der Klägerin über die Verwendung von Staatseigentum;

–   die Erfüllung diplomatischer Aufgaben (weil die die in Streit stehende Wohnung nicht zu diesem Zweck vermietet worden ist);

–   die Abfassung des Mietvertrags in der Amtssprache der Klägerin;

–   die Frage, ob die Rechtswahl mit dem Ziel der Gesetzesumgehung erfolgt ist.

Praxistipp: Ohne Rechtswahl unterliegen Miet- und Pachtverträge über unbewegliche Sachen gemäß Art. 4 Abs. 1 Buchst. c Rom I-VO dem Recht des Staats, in dem die Sache belegen ist. Eine Ausnahme gilt gemäß Buchst. d für kurzfristige Verträge zwischen Parteien mit gewöhnlichem Aufenthalt in einem anderen Staat.

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| 23. Dezember 2023

Diese Woche geht es um das arglistige Verschweigen eines Gebäudemangels.

Undichtes Terrassendach als Sachmangel
BGH, Urteil vom 27. Oktober 2023 – V ZR 43/23

Der V. Zivilsenat befasst sich mit § 434 und § 444 BGB. 

Die Kläger erwarben im Jahr 2016 von den Beklagten ein Einfamilienhaus. Im Jahr 2017 beanstandeten die Kläger Wassereintritte im Bereich des Terrassendachs. Ein in einem selbständigen Beweisverfahren beauftragter Sachverständiger kam zu dem Ergebnis, die Abdichtung des Terrassendachs zur Hauswand hin sei mangelhaft ausgeführt und die Dichtungsfolie des angrenzenden Hausdachs weise im Anschluss zum Traufbereich Risse auf. 

Die Kläger begehren Zahlung der vom Sachverständigen mit rund 32.000 Euro bezifferten Kosten für die Beseitigung der Schäden am Terrassendach und am Hausdach. Das LG sprach ihnen nur rund 10.000 Euro für die Reparatur des Terrassendachs zu und wies die Klage wegen der Kosten für die Reparatur des Hausdachs ab. Die Berufung der Kläger blieb im Wesentlichen erfolglos.

Der BGH verweist die Sache auf die Revision der Kläger an das OLG zurück.

Wie das OLG zutreffend angenommen hat, stehen den Klägern aufgrund eines im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsverzichts gemäß § 444 BGB Ansprüche nur wegen solcher Sachmängel zu, die die Beklagten vor dem Abschluss des Kaufvertrags arglistig verschwiegen haben. 

Entgegen der Auffassung des OLG ist im Streitfall unerheblich, ob den Beklagten bei Abschluss des Kaufvertrags bekannt war, dass die Dichtungsfolie des Hausdachs Risse aufweist. 

Ein Sachmangel besteht im Streitfall schon darin, dass es im Bereich des Terrassendachs wiederholt zu Wassereintritten kommt. Angesichts dessen haben die Beklagten schon deshalb arglistig gehandelt, weil es bereits zuvor zu Wassereintritten gekommen war (deren Ursache sie vergeblich zu ermitteln versucht hatten) und sie diese gegenüber den Klägern nicht offengelegt haben. Zu einer Offenlegung waren die Beklagten jedenfalls deshalb verpflichtet, wie die Terrassenüberdachung während der Kaufverhandlungen thematisiert worden war.

Nach der Zurückverweisung wird das OLG noch Feststellungen zur Schadenshöhe zu treffen haben.

Praxistipp: Ob das Auftreten von Wasser in einem Gebäude einen Mangel oder nur ein auf einen möglichen Mangel hindeutendes Symptom darstellt, hängt vom Einzelfall ab.

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| 10. Dezember 2023

Diese Woche geht es um schuldrechtliche Vereinbarungen im Zusammenhang mit einer Sicherungsgrundschuld.

Änderung des Sicherungszwecks einer Grundschuld
BGH, Urteil vom 20. Oktober 2023 – V ZR 9/22

Der V. Zivilsenat befasst sich mit den Rechten des Erwerbers eines mit einer Sicherungsgrundschuld belasteten Grundstücks.

Der Kläger hatte ein mit einem Hotel bebautes Grundstück im Jahr 1999 an eine GbR veräußert. Später begehrte er die Rückabwicklung des Kaufvertrags wegen Zahlungsverzuges.

Anfang 2003 stellte der BGH (durch Abweisung einer negativen Feststellungsklage der GbR) der Sache nach fest, dass der Kaufvertrag rückabzuwickeln ist. Wegen des Begehrens des Klägers auf Rückauflassung verwies er die Sache an das OLG zurück, weil noch die Höhe des Zug um Zug geschuldeten Wertausgleichs zu bestimmen war (BGH, Urt. v. 7.2.2003 – V ZR 42/02, MDR 2003, 619). Wenige Tage später bestellte die GbR an dem Grundstück zugunsten einer Bank eine Grundschuld in Höhe von 2 Millionen Euro, und zwar zur Sicherung eines Darlehens für den Erwerb eines Nachbargrundstücks. Einige Monate danach wurde zugunsten des Klägers eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen.

Im Jahr 2008 wurden die Verbindlichkeiten der GbR umgeschuldet. Eine D. AG gewährte der GbR ein Darlehen in Höhe von 2,4 Millionen Euro. Zur Sicherheit wurde die Grundschuld an sie abgetreten.

Im Jahr 2010 wurde der Kläger wieder als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen.

Im Jahr 2013 übernahm eine GmbH durch Vertrag mit der D. AG anstelle der GbR die Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag. Im Jahr 2014 trat die D. AG die Darlehensforderung und die Grundschuld in Höhe von 500.000 Euro an die Beklagte ab.

Die Beklagte betreibt aus der Grundschuld die Zwangsvollstreckung in das Grundstück. Der Kläger tritt dem im Wege der Vollstreckungsgegenklage entgegen. Die Beklagte begehrt widerklagend die Duldung der Zwangsvollstreckung.

In erster Instanz (damals noch in getrennten Verfahren vor zwei unterschiedlichen Kammern des LG) hatten beide Anträge Erfolg. Das OLG hat die Zwangsvollstreckung für unzulässig erklärt und die Widerklage abgewiesen.

Der BGH weist die Klage mit Ausnahme eines Teils der Zinsen und Anwaltskosten ab und stellt die erstinstanzliche Verurteilung gemäß der Widerklage wieder her.

Entgegen der Auffassung des OLG steht dem Kläger keine Einrede nach § 1192 Abs. 1a BGB zu. Dem Kläger kann auf Grund des über die Grundschuld geschlossenen Sicherungsvertrags schon deshalb keine Einrede zustehen, weil er an diesem Vertrag nicht beteiligt ist.

Ob die Rückübereignung des Grundstücks im Jahr 2010 als stillschweigende Abtretung eines der GbR zustehenden Anspruchs auf Rückgewähr der Grundschuld anzusehen ist, kann offen bleiben. Ein möglicherweise durch Tilgung des ersten Darlehens im Jahr 2008 entstandener Rückgewähranspruch der GbR wäre jedenfalls dadurch erfüllt worden, dass die Grundschuld zum Zwecke der Umschuldung an die D. AG abgetreten worden ist.

Entgegen der Auffassung des OLG ist die im Jahr 2008 getroffene neue Sicherungsabrede mit der D. AG nicht nach § 883 Abs. 2 BGB unwirksam. Die zugunsten des Klägers eingetragene Vormerkung schützt nur gegen Verfügungen über das Grundstück. Die Änderung einer Sicherungsabrede ist keine Verfügung und kann einer solchen auch nicht gleichgestellt werden.

Entgegen der Auffassung des Klägers ist die Schuldübernahme durch die GmbH nicht entsprechend § 418 Abs. 1 Satz 2 BGB als Verzicht auf die Grundschuld anzusehen. Die unmittelbar nur für Hypotheken geltende Regelung ist zwar auf eine Sicherungsgrundschuld grundsätzlich entsprechend anwendbar. Sie schützt den Grundstückseigentümer aber nur, wenn dieser den Sicherungsvertrag selbst geschlossen hat oder in den Vertrag eingetreten ist.

Praxistipp: Insolvenzrechtlich ist die Änderung des Sicherungszwecks einer Grundschuld als Verfügung im Sinne von § 81 Abs. 1 InsO anzusehen.

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| 1. September 2023

Diese Woche geht es um den Anspruch des Inhabers einer Grunddienstbarkeit auf Übernahme einer deckungsgleichen Baulast.

Anspruch auf Übernahme einer Baulast
BGH, Urteil vom 30. Juni 2023 – V ZR 165/22

Der V. Zivilsenat bildet seine Rechtsprechung fort.

Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke, die durch mehrfache Teilungen entstanden sind. Das Grundstück des Beklagten ist seit dem Jahr 1928 mit einer Grunddienstbarkeit in Form eines Geh- und Fahrrechts zugunsten der Grundstücke des Klägers belastet. Die betroffenen Flächen bilden den einzigen Zugang der herrschenden Grundstücke zu einer öffentlichen Straße.

Die Klägerin möchte eines ihrer Grundstücke, das bislang unbebaut war und für das kein Bebauungsplan besteht, mit einem Wohnhaus bebauen. Sie begehrt deshalb vom Beklagten die Abgabe einer Baulasterklärung zugunsten ihrer drei Grundstücke.

Die Klage ist in den beiden ersten Instanzen erfolglos geblieben.

Der BGH verweist die Sache an das OLG zurück.

Das OLG ist zu Recht davon ausgegangen, dass der Eigentümer eines herrschenden Grundstücks aufgrund des zusammen mit der Grunddienstbarkeit entstandenen Begleitschuldverhältnisses unter bestimmten Voraussetzungen die Übernahme einer Baulast verlangen kann. Ebenfalls zu Recht hat das OLG angenommen, dass die Voraussetzungen, die der BGH bislang hierfür aufgestellt hat, im Streitfall nicht vollständig erfüllt sind. Der BGH modifiziert seine Rechtsprechung nunmehr dahin, dass es der nach Auffassung des OLG fehlenden Voraussetzung nicht bedarf.

Nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH besteht ein Anspruch auf Übernahme einer Baulast, wenn

  • die Grunddienstbarkeit zu dem Zweck bestellt worden ist, das Grundstück des Berechtigten baulich zu nutzen;
  • die Übernahme der Baulast zwingende Voraussetzung für die Bebauung ist;
  • eine Befreiung vom Baulastzwang nicht in Betracht kommt;
  • bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit noch kein Anlass bestand, die Übernahme einer Baulast zu erwägen;
  • Inhalt und Umfang der geforderten Baulast der Dienstbarkeit entsprechen.

Im Streitfall ist das OLG zutreffend davon ausgegangen, dass die zuletzt genannte Voraussetzung erfüllt ist. Das Wegerecht ist nicht auf eine bestimmte Nutzungsart der herrschenden Grundstücke beschränkt. Deshalb ist grundsätzlich jede zulässige Nutzung des herrschenden Grundstücks zu dulden, sofern keine willkürliche Benutzungsänderung vorliegt.

Die vorletzte Voraussetzung ist ebenfalls erfüllt. Im Jahr 1928 bestand noch kein Anlass, die Übernahme einer Baulast zu erwägen, weil derartige Anforderungen für die Bebauung damals nicht vorgesehen waren.

Dass das Wegerecht nicht zu dem Zweck bestellt worden ist, die Bebauung des herrschenden Grundstücks zu ermöglichen, steht dem geltend gemachten Anspruch entgegen der Auffassung des OLG nicht entgegen. Der BGH hält an diesem Kriterium nicht mehr fest und weist darauf hin, dass es in bisherigen Entscheidungen nie eine entscheidende Rolle gespielt hat. Nach der jetzigen Auffassung des BGH dürfen die subjektiven Vorstellungen der Beteiligten bei der Auslegung von Grundbucheintragungen nicht herangezogen werden, weil die Auslegung nach objektiven Kriterien zu erfolgen hat.

Nach Zurückverweisung wird das OLG zu prüfen haben, ob die Baulast für die vorgesehene Bebauung zwingend erforderlich ist.

Praxistipp: Ob und unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch auch dann in Betracht kommt, wenn schon bei Begründung der Dienstbarkeit Anlass bestand, eine Baulast in Erwägung zu ziehen, hat der BGH bislang nicht abschließend entschieden.

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| 4. August 2023

Diese Woche geht es um die rechtliche Zuordnung eines Gebäudes zu einem Grundstück.

Tiefgarage als rechtmäßiger Überbau
BGH, Beschluss vom 15. Juni 2023 – V ZB 12/22

Der V. Zivilsenat befasst sich mit materiellen und formellen Voraussetzungen für die Begründung von Teileigentum.

Die Beteiligte möchte ein ihr gehörendes, mit einer Tiefgarage bebautes Grundstück in Teileigentum aufteilen. Der weitaus größte Teil des Gebäudekörpers erstreckt sich auf drei Nachbargrundstücke. Diese Grundstücke sind mit Grunddienstbarkeiten belastet, die den Überbau gestatten. Zu Lasten des Grundstücks der Beteiligten sind Grunddienstbarkeiten eingetragen, die dem jeweiligen Eigentümer der Nachbargrundstücke das Recht zum Aufbau eines Wohngebäudes auf der Decke der Tiefgarage einräumen.

Das Grundbuchamt hat die Teilung abgelehnt, unter anderem mit der Begründung, die Bildung von Teileigentum an mehreren Grundstücken sei nicht möglich. Die Beschwerde der Beteiligten ist erfolglos geblieben.

Der BGH verweist die Sache an das OLG zurück.

Die Vorinstanzen sind zu Recht davon ausgegangen, dass die beantragte Begründung von Teileigentum nur dann zulässig ist, wenn die Tiefgarage einen wesentlichen Bestandteil des Grundstücks der Beteiligten bildet. Bei einem nach § 912 Abs. 1 BGB zu duldenden oder einem vom Nachbarn gestatteten Überbau sind diese Voraussetzungen grundsätzlich auch hinsichtlich der überbauten Gebäudeteile erfüllt.

Dies gilt jedoch nur, wenn es sich bei dem Bauwerk um ein einheitliches Gebäude handelt. Hierfür ist bei einem Überbau grundsätzlich die Verkehrsanschauung maßgeblich. Die bautechnische Beschaffenheit kann die Verkehrsanschauung beeinflussen. Sie stellt aber nicht das allein entscheidende Kriterium dar.

Eine Tiefgarage mit rechtmäßig überbauten Gebäudeteilen ist danach grundsätzlich als einheitliches Gebäude anzusehen, wenn sie als Ganzes über eine Zufahrt von dem Stammgrundstück aus erreichbar ist. Sofern diese Voraussetzung vorliegt, ist es unschädlich, ob Gebäude auf den Nachbargrundstücken baustatisch von der Tiefgarage abhängen, ob solche Gebäude mit der Tiefgarage durch Treppenhäuser, Aufzugsschächte, Fluchtwege oder Versorgungseinrichtungen verbunden sind und ob auf den anderen Grundstücken weitere Zufahrten zur Tiefgarage angelegt sind.

Für den nach § 29 Abs. 1 GBO erforderlichen Nachweis durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden reicht es demnach aus, wenn die Rechtmäßigkeit des Überbaus durch Grunddienstbarkeiten belegt wird und wenn aus einer formgerechten Teilungserklärung nebst Aufteilungsplan hervorgeht, dass die Tiefgarage in ihrer Gänze über eine auf dem Stammgrundstück gelegene, zum Baukörper gehörende Zufahrt erreichbar ist.

Praxistipp: Als auf dem Stammgrundstück befindlicher Gebäudeteil reicht in der Regel eine befestigte Rampe aus, die in die Tiefgarage hinunterführt.

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| 8. Juli 2023

Diese Woche geht es um grundlegende prozessuale Kategorien.

Identifizierbarkeit des Streitgegenstands und Schlüssigkeit des Klagevorbringens
BGH, Urteil vom 28. April 2023 – V ZR 270/21

Der V. Zivilsenat befasst sich mit der Zulässigkeit eines bereits erstinstanzlich gestellten, aber erstmals in der Berufungsinstanz schlüssig vorgetragenen Hilfsantrags.

Die Kläger erwarben von dem Beklagten ein bebautes Grundstück zum beurkundeten Preis von 150.000 Euro. Vor der Übergabe zahlten sie dem Beklagten weitere 85.000 Euro in bar. Mit ihrer Klage verlangen sie die Rückzahlung dieses Betrags. Sie machen sie in erster Linie geltend, der Beklagte habe sich verpflichtet, für den genannten Betrag das sanierungsbedürftige Vordergebäude auf dem erworbenen Grundstück zu renovieren; der Beklagte sei zur Rückzahlung verpflichtet, weil er die geschuldete Leistung nicht erbracht habe und die Kläger deshalb wirksam von dem geschlossenen Werkvertrag zurückgetreten seien. Hilfsweise tragen die Kläger vor, der Beklagte habe arglistig verschwiegen, dass das von ihm bislang zu Wohnzwecken genutzte Rückgebäude baurechtlich nur als Garage und Abstellraum benutzt werden dürfe; aufgrund dieses Mangels sei der Wert des Grundstücks um 85.000 Euro geringer.

Das LG verurteilte den Beklagten aufgrund des Hauptantrags. Das OLG wies den Hauptantrag als unbegründet ab. Das auf den Hilfsantrag der Kläger gestützte Begehren sah es als unzulässig und hilfsweise auch als unbegründet an.

Die allein auf den Hilfsantrag gestützte Revision der Kläger führt zur Zurückverweisung der Sache an das OLG.

Entgegen der Auffassung des OLG durften die Kläger den Hilfsantrag in zweiter Instanz weiterverfolgen, ohne Anschlussberufung einzulegen. Dies gilt auch dann, wenn der Vortrag zu diesem Antrag – wie das OLG gemeint hat – unschlüssig war.

Einer Anschlussberufung des in erster Instanz obsiegenden Klägers bedarf es nur dann, wenn dieser hilfsweise einen neuen Streitgegenstand geltend macht. Einen bereits in erster Instanz gestellten Hilfsantrag darf der Kläger hingegen auch dann weiterverfolgen, wenn nur der Beklagte ein Rechtsmittel eingelegt hat. Maßgeblich ist insoweit, ob der mit dem Hilfsantrag geltend gemachte Gegenstand bereits in erster Instanz identifizierbar war, also in einer den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO genügenden Weise spezifiziert worden ist. Ob die Voraussetzungen des Anspruchs schlüssig vorgetragen worden sind, ist in diesem Zusammenhang unerheblich.

Im Streitfall war der Hilfsantrag bereits in erster Instanz hinreichend identifizierbar. Deshalb darf er in zweiter Instanz nicht als unzulässig abgewiesen werden. Schon deshalb ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache an das OLG zurückzuverweisen.

Ergänzend weist der BGH darauf hin, dass das Vorbringen zum Hilfsantrag bereits in erster Instanz schlüssig war und das ergänzende Vorbringen hierzu deshalb auch nicht der Präklusion nach § 531 ZPO unterliegt.

Der Beklagte hat arglistig gehandelt, wenn er, wie von den Klägern bereits erstinstanzlich behauptet, wider besseres Wissen verschwiegen hat, dass das Rückgebäude nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf.

Zur substantiierten Darlegung der Schadenshöhe genügte entgegen der Auffassung des OLG der Vortrag, das Grundstück sei wegen der fehlenden Nutzbarkeit des Rückgebäudes zu Wohnzwecken um 85.000 Euro im Wert gemindert. Unbeachtlich wäre eine solche Behauptung nur dann, wenn sie ohne greifbare Anhaltspunkte ins Blaue hinein aufgestellt wäre. Dafür gibt es im Streitfall keine hinreichenden Anhaltspunkte. Soweit das Berufungsgericht eine Wertminderung in dieser Höhe als fernliegend angesehen hat, liegt darin eine unzulässige Vorwegnahme der Beweiswürdigung.

Praxistipp: Nach Zustellung der Berufungsbegründung sollte stets geprüft werden, ob eventuelles Gegenvorbringen einer Anschlussberufung bedarf und deshalb zwingend innerhalb der Erwiderungsfrist erfolgen muss.

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| 25. Juni 2023

Diese Woche geht es um das Verhältnis zweier Vorkaufsrechte an einer vermieteten Wohnung.

Vorrang des dinglichen Vorkaufsrechts eines Familienangehörigen
BGH, Beschluss vom 27. April 2023 – V ZB 68/22

Der V. Zivilsenat befasst sich mit dem Verhältnis zwischen § 577 Abs. 1 und § 1094 BGB – und gibt zugleich einen Auffrischungskurs im Grundbuchrecht.

Zugunsten der Beschwerdeführerin (nachfolgend: Berechtigte) wurde im Jahr 2016 ein dingliches Vorkaufsrecht an einer Eigentumswohnung eingetragen. Eigentümer der Wohnung war ihr damaliger Ehemann (nachfolgend: Voreigentümer). Die Wohnung war bei Begründung des Wohnungseigentums vermietet.

Im Jahr 2019 verkaufte der Voreigentümer die Wohnung an Dritte. Daraufhin erklärten die Berechtigte und der Mieter jeweils die Ausübung des ihnen zustehenden Vorkaufsrechts. Der Voreigentümer ließ die Wohnung mit Zustimmung des Drittkäufers an den Mieter auf. Die Berechtigte klagte daraufhin gegen den Voreigentümer auf Auflassung der Wohnung. Das LG wies die Klage ab. Dieses Urteil ist nicht rechtskräftig.

Nach dem Urteil des LG löschte das Grundbuchamt auf Antrag des Mieters das zugunsten der Berechtigten eingetragene Vorkaufsrecht. Die dagegen gerichtete Beschwerde blieb beim Grundbuchamt und beim OLG erfolglos.

Der BGH weist das Grundbuchamt an, gegen die Löschung der Vormerkung einen Widerspruch einzutragen.

Zu Recht ist das (gemäß § 72 GBO für die Entscheidung über die Beschwerde zuständige) OLG davon ausgegangen, dass eine Beschwerde mit dem Ziel der Wiedereintragung des Vorkaufsrechts unzulässig ist. Nach § 71 Abs. 2 GBO darf mit einer Beschwerde nur die Eintragung eines Amtswiderspruchs oder die Löschung einer ihrem Inhalt nach unzulässigen Eintragung verlangt werden. Die von der Berechtigten angefochtene Löschung des Vorkaufsrechts ist ihrem Inhalt nach zulässig. Die Berechtigte darf ihre Beschwerde mithin nur auf die Eintragung eines Widerspruchs nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO richten.

Entgegen der Auffassung des OLG ist die auf Eintragung eines Widerspruchs gerichtete Beschwerde begründet.

Das Vorkaufsrecht ist schon deshalb unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften gelöscht worden, weil das Grundbuchamt die Berechtigte nicht angehört hat.

Darüber hinaus lagen die Voraussetzungen für eine Löschung – Bewilligung (§ 19 GBO) oder Nachweis der Unrichtigkeit (§ 22 GBO) durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO) – nicht vor. Der beurkundete Veräußerungsvertrag zwischen dem Voreigentümer und dem Mieter vermag das Erlöschen des Vorkaufsrechts nicht zu beweisen, weil die Berechtigte daran nicht beteiligt war. Das Urteil des LG ist zum Nachweis schon deshalb nicht geeignet, weil es nicht rechtskräftig ist. Darüber hinaus wäre ein rechtskräftiges Urteil nur hinsichtlich des geltend gemachten Anspruchs auf Übereignung bindend, nicht aber hinsichtlich der Vorfrage, ob das Vorkaufsrecht noch besteht.

Entgegen der Auffassung des OLG hat die Berechtigte glaubhaft gemacht, dass das Grundbuch durch die Löschung unrichtig geworden ist, weil die Berechtigte ihr dingliches Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt hat und diesem im Streitfall der Vorrang gegenüber dem gesetzlichen Vorkaufsrecht des Mieters zukommt.

Dem Mieter der Wohnung stand nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ebenfalls ein Vorkaufsrecht an der Wohnung zu. In welchem Verhältnis dieses gesetzliche Vorkaufsrecht zu einem dinglichen Vorkaufsrecht im Sinne von § 1094 BGB steht, ist umstritten. Der BGH entscheidet nunmehr, dass ein dingliches Vorkaufsrecht jedenfalls dann Vorrang hat, wenn es zugunsten eines Familien- oder Haushaltsangehörigen im Sinne von § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB besteht. Wenn der Vermieter die Wohnung an einen Erwerber aus diesem Personenkreis verkauft, ist ein Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen. Diese Vorschrift schützt das Interesse des Vermieters, die Wohnung an eine bestimmte ihm nahestehende Person verkaufen zu können. Dieser Gesetzeszweck greift auch dann, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Dritten verkauft und ein Angehöriger ein dingliches Vorkaufsrecht wirksam ausübt.

Ob die Bestellung des dinglichen Vorkaufsrechts rechtsmissbräuchlich war, weil sie der Vereitelung des Vorkaufsrechts aus § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB diente, ist im vorliegenden Verfahren nicht zu prüfen, weil ein eventueller Missbrauch nicht in der Form des § 29 GBO nachgewiesen ist.

Praxistipp: Der Begriff des Familienangehörigen im Sinne von § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB entspricht demjenigen der Regelung über die Eigenbedarfskündigung in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

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| 11. Juni 2023

Diese Woche geht es um die Haftung für Veränderungen des Wasserabflusses von einem Grundstück.

Wasserabfluss von landwirtschaftlich genutztem Grundstück
BGH, Urteil vom 20. April 2023 – III ZR 92/22

Der III. Zivilsenat befasst sich mit den Grenzen der Haftung aus § 37 Abs. 1 Satz 2 WHG.

Die Kläger sind Miteigentümer eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Etwa 800 m oberhalb liegen Ackerflächen, die der Beklagte seit rund 20 Jahren landwirtschaftlich nutzt. Im Jahr 2014 baute der Beklagte erstmals nach längerer Zeit wieder Kartoffeln statt Getreide an. Hierzu zog er Ackerfurchen, die nach dem Vortrag der Kläger längs zum Gefälle verliefen. Nach zwei Starkregenereignissen im Juli und August 2014 drang in das Kellergeschoss des den Klägern gehörenden Gebäudes Wasser ein. Die Kläger machen geltend, hierfür sei ein verstärkter Wasserabfluss infolge der vom Beklagten angelegten Furchen ursächlich.

Die auf Ersatz der durch eindringendes Wasser verursachten Schäden gerichtete Klage blieb in den beiden ersten Instanzen ohne Erfolg.

Der BGH verweist die Sache an das OLG zurück.

Das nachbarliche Verhältnis zwischen den Parteien bestimmt sich nach § 37 WHG. Die im Streitfall maßgebliche Regelung in § 37 Abs. 1 Satz 2 WHG, wonach der natürliche Ablauf wild abfließenden Wassers nicht zum Nachteil eines tiefer liegenden Grundstücks verstärkt oder auf andere Weise verändert werden darf, ist ein Schutzgesetz im Sinne von § 823 Abs. 2 BGB.

Im Ansatz zu Recht ist das OLG davon ausgegangen, dass § 37 Abs. 1 Satz 2 WHG einschränkend dahin auszulegen ist, dass Änderungen des Ablaufs, die sich im Rahmen der bestimmungsgemäßen Benutzung halten, von den Nachbarn grundsätzlich hinzunehmen sind. Bei einem landwirtschaftlich genutzten Grundstück gilt dies auch für einen Wechsel der Anbauart.

Auch die landwirtschaftliche Nutzung unterliegt jedoch dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme. Bei einer Änderung der landwirtschaftlichen Nutzung darf der Abfluss wild ablaufenden Oberflächenwassers deshalb nur insoweit verstärkt werden, als dies eine notwendige Folge dieser Nutzungsänderung ist. Diese Grenze wäre im Streitfall überschritten, wenn die für den Anbau von Kartoffeln erforderlichen Ackerfurchen auch quer zum Gefälle hätten angelegt werden können und dies dem Abfluss des Oberflächenwassers entgegengewirkt hätte. Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, wird das OLG im wieder eröffneten Berufungsverfahren zu klären haben.

Praxistipp: Erweist sich das Verhalten des Störers als rechtswidrig, aber nicht schuldhaft, kommt ein Ausgleichsanspruch entsprechend § 906 Abs. 2 BGB in Betracht, sofern der Betroffene keine zumutbare Möglichkeit hatte, gegen die Beeinträchtigung schon vor dem Schadensereignis mit einem Abwehranspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB vorzugehen.