Montagsblog: Neues vom BGH

| 14. November 2020

Diese Woche geht es um formelle Fragen aus dem Bereich des Grundbuchrechts.

Bedingung oder Befristung dinglicher Rechte an einem Grundstück
Beschluss vom 1. Oktober 2020 – V ZB 51/20

Mit den Voraussetzungen für die Löschung einer Reallast befasst sich der V. Zivilsenat.

Die Antragstellerin ist Eigentümerin eines Grundstücks, das mit einer Reallast belastet ist. Das Recht war im Jahr 2009 aufgrund einer Bewilligung des damaligen Eigentümers eingetragen worden. Laut dieser Erklärung dient das Recht der Sicherung eines für die Lebensdauer der Berechtigten bestehenden vertraglichen Rentenanspruchs. Die Antragstellerin hat eine Sterbeurkunde vorgelegt, laut der die Berechtigte im Januar 2018 verstorben ist. Sie begehrt die Löschung des Rechts im Grundbuch. Das AG hat ihr durch Zwischenverfügung aufgegeben, eine Löschungsbewilligung der Erben der Berechtigten sowie einen Erbennachweis einzureichen. Die hiergegen gerichtete Beschwerde ist erfolglos geblieben.

Der BGH hebt die angefochtenen Entscheidungen aus formellen Gründen auf, bestätigt diese aber in der Sache.

Die Zwischenverfügung ist formell unzulässig. Nach der Rechtsprechung des BGH darf eine Zwischenverfügung gemäß § 18 GBO nur ergehen, wenn der Mangel des Antrags mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann. An dieser Voraussetzung fehlt es, wenn eine erst noch zu erklärende Eintragungsbewilligung erforderlich ist.

In seinen Hinweisen für das weitere Verfahren stellt der BGH klar, dass die inhaltliche Beurteilung durch das OLG zutreffend ist.

Eine Bewilligung der Erben wäre nach § 23 GBO entbehrlich, wenn die eingetragene Reallast auf die Lebenszeit der Berechtigten befristet wäre. Eine solche Befristung muss jedoch aus dem Grundbuch selbst ersichtlich sein. Nach § 874 BGB kann die Eintragung zwar zur näheren Bezeichnung des Inhalts des Rechts auf die Eintragungsbewilligung Bezug nehmen. Eine Bedingung oder Befristung stellt aber nicht lediglich eine nähere Bezeichnung des Inhalts dar. Sie betrifft den rechtlichen Bestand des eingetragenen Rechts, nicht nur dessen nähere Ausgestaltung. Eine Bezugnahme auf die Bewilligung ist nur hinsichtlich weiterer Einzelheiten zulässig, etwa hinsichtlich der Fristdauer.

Eine Bewilligung der Erben wäre gemäß § 22 Abs. 1 GBO auch dann entbehrlich, wenn sich die dingliche Einigung (§ 873 BGB) zwischen dem Berechtigten und dem damaligen Grundstückseigentümer auf ein befristetes Recht bezogen hätte. In diesem Falle wäre das Grundbuch unrichtig, soweit es das Recht als unbefristet ausweist. Die Unrichtigkeit muss aber gemäß § 29 Abs. 1 GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Die vorgelegte Eintragungsbewilligung genügt zwar dieser Form. Sie enthält aber nur eine Erklärung des Eigentümers und lässt nicht erkennen, ob die Berechtigte einer Befristung zugestimmt hat. Eine solche Zustimmung könnte zwar in einem öffentlich beglaubigten Eintragungsantrag der Berechtigten zu sehen sein. Im Streitfall ist der Eintragungsantrag aber vom Eigentümer gestellt worden.

Praxistipp: Die Entscheidung zeigt eindrucksvoll, wie wichtig es sein kann, dass eine Grundbucheintragung vom Betroffenen bewilligt und vom Begünstigten beantragt wird.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 6. November 2020

Diese Woche geht es um die Mietpreisbremse für Wohnraum.

Vormiete als Maßstab für Mietpreisbremse
Urteil vom 19. August 2020 – VIII ZR 374/18

Mit der Auslegung von § 556e Abs. 1 BGB befasst sich der VIII. Zivilsenat.

Die Klägerin ist seit 1.5.2016 Mieterin einer Zweizimmerwohnung in Berlin. Die Wohnfläche beträgt 76 m², die monatliche Nettokaltmiete 950 Euro. Die Wohnung liegt in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne von § 556d Abs. 1 und 2 BGB. Die Beklagte hatte die Wohnung von September 2011 bis September 2012 zum gleichen Betrag ebenfalls zu Wohnzwecken vermietet. Von Dezember 2012 bis April 2016 hatte sie die Wohnung für 900 Euro pro Monat zur gewerblichen Nutzung vermietet. Die Klägerin macht geltend, die vereinbarte Miete übersteige den zulässigen Höchstbetrag von 110 % der örtlichen Vergleichsmiete um 254,54 Euro, und begehrt die Rückzahlung überzahlter Miete für sechs Monate. Das AG hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt; das LG hat sie auf die Berufung der Beklagten abgewiesen.

Die Revision der Klägerin hat Erfolg und führt zur Zurückverweisung der Sache an das LG. Entgegen der Auffassung des LG ist die vereinbarte Miete nicht schon nach der Ausnahmeregelung in § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB zulässig. Wie bereits das LG angenommen hat, kommt als vorheriger Mieter im Sinne dieser Vorschrift nur ein Mieter in Betracht, der die Räume ebenfalls zu Wohnzwecken gemietet hat. Im Streitfall darf deshalb die mit dem gewerblichen Mieter vereinbarte Miete nicht als Vergleichsmaßstab herangezogen werden. Entgegen der Auffassung des LG darf in dieser Situation nicht auf ein noch weiter zurückliegendes Mietverhältnis über Wohnraum zurückgegriffen werden. Vorheriger Mieter im Sinne der Vorschrift ist nur der zeitlich letzte Vormieter.

Praxistipp: Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind, bleiben gemäß § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 23. Oktober 2020

Diese Woche geht es um gerichtliche Anordnungen zum Schutz von Betriebs- und Geschäftsgeheimnissen.

Schutz von Betriebs- und Geschäftsgeheimnissen
Beschluss vom 14. Oktober 2020 – IV ZB 4/20

Mit den Befugnissen des Gerichts gemäß § 174 Abs. 3 Satz 1 GVG befasst sich der IV. Zivilsenat.

Die Klägerin unterhält bei der Beklagten eine private Krankenversicherung. Mit ihrer Klage wendet sie sich gegen Beitragserhöhungen. Die Beklagte reichte unter anderem ein Anlagenkonvolut ein, aus dem sich nach ihrem Vorbringen Einzelheiten zu den Grundlagen ihrer Prämienkalkulation ergeben. Zugleich beantragte sie, die Klägerin, deren Prozessbevollmächtigte, den gerichtlichen Sachverständigen und eventuell bestellte Privatgutachter der Klägerin zur Verschwiegenheit zu verpflichten. Das LG übergab dem Prozessbevollmächtigten in der mündlichen Verhandlung zunächst nur die von der Beklagten eingereichte Liste der nach ihrer Ansicht geheimhaltungsbedürftigen Unterlagen. Anschließend schloss es die Öffentlichkeit aus und ordnete an, dass die während des nicht öffentlichen Teils anwesenden Personen auf Klägerseite zur Geheimhaltung von Tatsachen verpflichtet sind, soweit sie die in der Liste aufgeführten Unterlagen betreffen. Die Beschwerde der Klägerin und ihrer Prozessbevollmächtigten gegen diese Anordnung blieb erfolglos.

Die Rechtsbeschwerden der Klägerin und ihrer Prozessbevollmächtigten haben ebenfalls keinen Erfolg. Der BGH bestätigt, dass ein Krankenversicherer ein schutzwürdiges Interesse an der Geheimhaltung der Grundlagen seiner Prämienkalkulation hat, dem die Gerichte bei der Anwendung von § 172 Nr. 2, § 173 Abs. 2 und § 174 Abs. 3 Satz 1 GVG Rechnung tragen müssen. Die Entscheidung des LG, im Streitfall eine Geheimhaltung anzuordnen, ist vor diesem Hintergrund nicht zu beanstanden. Entgegen einer in Literatur und Instanzrechtsprechung vertretenen Auffassung ermöglicht § 174 Abs. 3 Satz 1 GVG jedenfalls zum Schutz von Betriebs- und Geschäftsgeheimnissen auch eine Geheimhaltungsanordnung, die sich nur an einzelne Personen richtet.

Praxistipp: Um eine ungeschützte Weitergabe von geheimhaltungsbedürftigen Unterlagen an die Gegenseite sicher zu vermeiden, sollten diese grundsätzlich erst eingereicht werden, nachdem das Gericht Anordnungen zur Geheimhaltung getroffen hat.

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| 16. Oktober 2020

Diese Woche geht es um das Weisungsrecht des Tatrichters gegenüber einem gerichtlichen Sachverständigen.

Bauteilöffnung durch den Sachverständigen
Urteil vom 23. September 2020 – IV ZR 88/19

Mit den Befugnissen und Pflichten des Tatrichters gemäß § 404a ZPO befasst sich der IV. Zivilsenat.

Die Klägerin begehrt von der Beklagten Leistungen aus einer Wohngebäudeversicherung wegen eines Hochwasserschadens. Sie macht geltend, das Fundament des versicherten Gebäudes sei durch den Wassereintritt zerstört worden. Die Beklagte hält hingegen eine Reparatur für möglich und will nur die dafür erforderlichen (geringeren) Kosten übernehmen. Die auf Feststellung der Verpflichtung zur Zahlung der Entschädigung wegen Zerstörung gerichtete Klage blieb in den ersten beiden Instanzen erfolglos.

Die Revision der Klägerin bleibt ebenfalls ohne Erfolg. Das OLG hat im Ergebnis zu Recht davon abgesehen, den gerichtlichen Sachverständigen zu einer Bauteilöffnung anzuweisen. Der BGH lässt allerdings offen, ob ein Gericht überhaupt befugt ist, einem Sachverständigen Weisungen dieser Art zu erteilen. Er entscheidet lediglich, dass dem Gericht hinsichtlich der Frage, ob es eine solche Weisung erteilt, jedenfalls ein Ermessen zusteht. Hierbei ist eine einzelfallbezogene Abwägung zwischen den Interessen der beweisbelasteten Partei und den mit einer Durchführung des Gutachtenauftrags für den Sachverständigen verbundenen Anforderungen vorzunehmen und insbesondere den Grundsätzen der Verhältnismäßigkeit und der Zumutbarkeit Rechnung zu tragen. Im Streitfall war das Absehen von einer Weisung angesichts der hohen Schadens- und Haftungsrisiken nicht ermessensfehlerhaft, zumal die Klägerin die Möglichkeit gehabt hätte, selbst eine Bauteilöffnung zu veranlassen.

Praxistipp: Eine Partei, die eine Bauteilöffnung selbst veranlassen will, sollte dies möglichst vor Abschluss der ersten Instanz tun, um eine Präklusion in der Berufungsinstanz zu vermeiden.

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| 25. September 2020

Diese Woche geht es um die Kündigung eines Wohnungsmietvertrags wegen Eigenbedarfs.

Familienangehörige trotz Scheidung
Urteil vom 2. September 2020 – VIII ZR 35/19

Mit der Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a BGB befasst sich der VIII. Zivilsenat.

Die Beklagten sind seit 2001 Mieter eines Einfamilienhauses. Im Jahr 2015 veräußerte der Vermieter das Grundstück an seinen Sohn und dessen Ehefrau, die damals bereits seit zwei Jahren getrennt lebten. Die Ehe wurde im Jahr 2016 geschieden. Im Jahr 2017 kündigten die Kläger den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs. Sie begründeten dies damit, die Klägerin wolle das Haus mit den beiden aus der Ehe stammenden Kindern und ihrem neuen Lebensgefährten beziehen. Die Räumungsklage hatte in den beiden ersten Instanzen Erfolg.

Die Revision der Beklagten bleibt ohne Erfolg. Der vom LG rechtsfehlerfrei bejahte Eigenbedarf der Klägerin bildet einen hinreichenden Grund für die Kündigung. Dass die Klägerin nur Miteigentümerin ist und in der Person des Klägers kein Eigenbedarf besteht, ist unschädlich. Entgegen der Auffassung der Beklagten steht die Regelung in § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB, die eine Eigenbedarfskündigung nach Veräußerung des Wohnraums an mehrere Erwerber für die Dauer von drei Jahren ausschließt, der Kündigung im Streitfall nicht entgegen. Zugunsten der Kläger greift die in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB vorgesehene Ausnahme zugunsten von Erwerbern, die derselben Familie angehören. Als Familienangehörige im Sinne dieser Vorschrift sieht der BGH denselben Personenkreis an, für den der Vermieter gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB Eigenbedarf geltend machen darf. Hierzu zählt der BGH in Anlehnung an die Regelungen über das Zeugnisverweigerungsrecht (§ 383 Abs. 1 Nr. 2 ZPO, § 52 Abs. 1 Nr. 2 StPO) Ehegatten auch dann, wenn sie getrennt leben oder geschieden sind.

Praxistipp: Solange unklar ist, ob die Sperrfrist greift, sollte nach Ablauf der Frist vorsorglich eine erneute Kündigung ausgesprochen werden.

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| 10. September 2020

Diese Woche geht es um die Grenzen der Schutzwirkung eines Anwaltsmandats.

Schutzwirkung eines Rechtsberatungsvertrags
Urteil vom 9. Juli 2020 – IX ZR 289/19

Mit den Pflichten eines Rechtsanwalts befasst sich – anlässlich eines überaus tragischen Falls – der IX. Zivilsenat.

Die Mutter der im Jahr 1994 und 1997 geborenen Klägerinnen ist seit einem Verkehrsunfall im Jahr 2006 schwerstbehindert und dauerhaft pflegebedürftig. Die Klägerinnen erlitten bei dem Unfall nur leichte Verletzungen. Die Haftpflichtversicherung des Unfallgegners bestätigte gegenüber der Mutter ihre volle Einstandspflicht dem Grunde nach. Im Dezember 2007 beauftragte die Mutter den beklagten Rechtsanwalt mit der Weiterverfolgung der unfallbedingten Schadensersatzansprüche. Ab 2013 begaben sich die Klägerinnen in psychotherapeutische Behandlung. Die Versicherung lehnte eine Erstattung der dafür anfallenden Kosten wegen Verjährung ab. Die Klägerinnen verlangen deshalb vom Beklagten Schadensersatz. Sie machen geltend, der Beklagte hätte im Rahmen des von ihrer Mutter erteilten Mandats auch auf die den Klägerinnen zustehenden Ansprüche hinweisen müssen. Die Klage blieb in den beiden ersten Instanzen ohne Erfolg.

Die Revision der Klägerinnen hat ebenfalls keinen Erfolg. Ein Anwaltsvertrag kann zwar auch ohne ausdrückliche Regelungen Schutzwirkungen zugunsten eines Dritten entfalten. Im Streitfall ist das Berufungsgericht aber rechtsfehlerfrei zu der Beurteilung gelangt, dass es an der erforderlichen Leistungsnähe fehlte. Der Beklagte war nur mit der Geltendmachung von Ansprüchen der Mutter betraut. Zudem war damals nicht offenkundig, dass die bei dem Unfall nur leicht verletzten Klägerinnen Spätfolgen erleiden könnten, die Maßnahmen zur Hemmung der Verjährung angezeigt erscheinen lassen.

Praxistipp: Auch wenn der BGH im konkreten Fall eine Haftung verneint hat, erscheint es in vergleichbaren Situationen ratsam, bei der Übernahme des Mandats nachzufragen, ob mögliche Ansprüche von Angehörigen, die ebenfalls durch den Unfall geschädigt worden sind, bereits in Betracht gezogen worden sind.

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| 14. August 2020

Diese Woche geht es um einen nicht alltäglichen Fall der deliktischen Haftung eines Kfz-Sachverständigen.

Eigene Haftung eines beim Haftpflichtversicherer angestellten Kfz-Sachverständigen
Urteil vom 7. Juli 2020 – VI ZR 308/19

Mit den Voraussetzungen einer Haftung aus § 823 Abs. 1 BGB befasst sich der VI. Zivilsenat.

Am Auto der Klägerin war ein Motorschaden aufgetreten, weil bei einer von ihm in Auftrag gegebenen Überprüfung des Fahrzeugs an einer Tankstelle der Deckel des Kühlwasserausgleichsbehälter nicht wieder aufgeschraubt worden war. Der mit der Reparatur beauftragte Werkunternehmer schlug vor, Zylinderkopf, Zahnriemen und Zusatzriemen auszutauschen. Der bei der Haftpflichtversicherung der Tankstelle als Kfz-Sachverständiger beschäftigte Beklagte hielt den Austausch des Zusatzriemens für nicht erforderlich. Der Werkunternehmer fügte sich dieser Vorgabe, obwohl er sie für sachlich unzutreffend hielt. Kurze Zeit später kam es zum Riss des Zusatzriemens, der zu einem wirtschaftlichen Totalschaden führte. Die Klägerin nahm den Werkunternehmer und den Beklagten auf Ersatz dieses Schadens in Anspruch. Die Klage war in erster Instanz erfolgreich. Der Werkunternehmer ersetzte daraufhin den Schaden in vollem Umfang. Der Beklagte legte hingegen Berufung ein. Das LG wies diese mit der Maßgabe zurück, dass der Rechtsstreit aufgrund der Zahlung in der Hauptsache erledigt sei.

Die Revision des Beklagten bleibt erfolglos. Die Vorinstanzen haben zu Recht eine eigene Haftung des Beklagten für den zweiten Motorschaden aus § 823 Abs. 1 BGB bejaht. Entgegen der Auffassung der Klägerin war diese allerdings nicht in den Schutzbereich des Angestelltenverhältnisses zwischen dem Beklagten und der Versicherung einbezogen. Es bestand auch kein konkludenter Auskunftsvertrag zwischen dem Beklagten und dem Werkunternehmer. Durch sein Dazwischentreten hat der Beklagte aber den Austausch des Zusatzriemens verhindert und damit die mit dem zweiten Motorschaden eingetretene Eigentumsverletzung adäquat verursacht. Der Beklagte handelte auch widerrechtlich. Eine Rechtspflicht zum Schutz des Eigentums der Klägerin traf ihn zwar nicht schon aufgrund seiner Tätigkeit für die Versicherung oder aufgrund deren Einstandspflicht für den ersten Motorschaden. Eine Rechtspflicht, die Interessen der Klägerin nicht zu gefährden, ergab sich aber daraus, dass er sich ohne Rücksprache mit der Klägerin in den Reparaturprozess eingeschaltet und maßgeblichen Einfluss auf den Umfang der Reparaturarbeiten genommen hat. Der Beklagte hat auch fahrlässig gehandelt, weil er sich über den Hinweis des Werkunternehmers hinweggesetzt hat.

Praxistipp: Eine deliktische Haftung der an einer fehlerhaften Reparatur oder Wartung beteiligten Personen kommt auch gegenüber Dritten in Betracht, wenn das fehlerhafte Handeln eine Gefahr für deren Rechtsgüter begründet hat.

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| 7. August 2020

Diese Woche geht es um eine nicht ganz einfache prozessuale Situation in der Berufungsinstanz.

Übergang von einem bedingten zu einem unbedingten Widerklageantrag
Urteil vom 7. Juli 2020 – XI ZR 320/18

Mit § 524 Abs. 4 ZPO befasst sich der XI. Zivilsenat.

Die Kläger nahmen die Beklagte nach dem Widerruf eines Verbraucherdarlehensvertrags auf Rückzahlung der erbrachten Leistungen in Anspruch. Die Beklagte machte geltend, der Widerruf sei unwirksam, und erklärte vorsorglich die Aufrechnung mit den ihr zustehenden Ansprüchen auf Erstattung der ausgezahlten Darlehenssumme. Für den Fall, dass die Klage zumindest teilweise Erfolg hat, erhob sie ferner Widerklage auf Zahlung des von ihr errechneten Saldos. Das LG wies die Klage wegen Unwirksamkeit des Widerrufs ab. In der Berufungsinstanz erklärte die Beklagte nach einem Hinweis des OLG, sie stelle die Wirksamkeit des Widerrufs nicht mehr in Abrede. Zugleich beantragte sie die Zurückweisung der Berufung und die Verurteilung der Kläger zur Zahlung des errechneten Saldos. Die Kläger zahlten einen Teil des geforderten Betrags und schlossen sich insoweit einer Erledigungserklärung der Beklagten an. Mit ihrer Berufung verfolgten sie fortan nur noch einen Teil ihrer Klageansprüche weiter. Das OLG verwarf die Berufung der Kläger als unzulässig und wies die Widerklage als unbegründet ab.

Die Revision der Beklagten bleibt im Wesentlichen erfolglos. Das OLG hat die Höhe des der Beklagten zustehenden Zahlungsanspruchs zwar unzutreffend berechnet. Dies bleibt im Ergebnis aber weitgehend folgenlos, weil das Berufungsgericht über den Widerklageantrag inhaltlich nicht entscheiden durfte. Der in zweiter Instanz erfolgte Übergang von einer bedingten zu einer unbedingten Widerklage stellt eine Klageänderung im Sinne von § 264 Nr. 2 ZPO dar. Da die Beklagte durch das erstinstanzliche Urteil nicht beschwert ist, war hierfür eine wirksame Anschlussberufung erforderlich. Die hierfür maßgeblichen, in § 524 Abs. 1 bis 3 ZPO normierten Voraussetzungen hat die Beklagte zwar eingehalten. Gemäß § 524 Abs. 4 ZPO hat die Anschließung aber ihre Wirkung verloren, weil die Berufung der Kläger teilweise zurückgenommen und im Übrigen als unzulässig verworfen worden ist. Die vom OLG ausgesprochene Klageabweisung ist deshalb durch die (klarstellende) Feststellung zu ersetzen, dass die Anschlussberufung der Beklagten ihre Wirkung verloren hat.

Praxistipp: Die Einlegung einer Revision oder Nichtzulassungsbeschwerde ist in solchen Fällen sinnvoll, wenn der Beklagte sich die Möglichkeit vorbehalten will, seinen Anspruch erneut geltend zu machen. Nach der Entscheidung des OLG wäre dies im Streitfall ausgeschlossen gewesen; nach der Entscheidung des BGH bleibt es – vorbehaltlich einer möglicherweise eingetretenen Verjährung – möglich.

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| 17. Juli 2020

Diese Woche geht es um die analoge Anwendbarkeit von § 839a BGB.

Haftung des gerichtlichen Sachverständigen bei Verfahrensbeendigung durch Vergleich
Urteil vom 25. Juni 2020 – III ZR 119/19

Mit der Möglichkeit einer analogen Anwendung von § 839a BGB befasst sich der III. Zivilsenat.

Die Klägerin hatte in einem Vorprozess gegen Gewährleistungsansprüche wegen Sachmängeln einer Druckmaschine geltend gemacht. Das LG hatte den Beklagten mit der Erstellung eines Sachverständigengutachtens betraut. Der Beklagte kam zu dem Ergebnis, die Druckgeschwindigkeit der Maschine sei entgegen der Auffassung der Klägerin nicht zu beanstanden. Das LG wies die Klage daraufhin ab. In der Berufungsinstanz äußerte das OLG Zweifel an der Verwertbarkeit des Gutachtens. Auf Vorschlag des Gerichts einigten sich die Parteien darauf, dass die Klägerin Eigentümerin der Maschine wird und alle anderen Ansprüche erledigt sind. Die Klägerin nahm daraufhin den Beklagten wegen Erstattung eines unrichtigen Gutachtens auf Schadensersatz in Anspruch. Die Klage blieb in den ersten beiden Instanzen erfolglos.

Der BGH verweist die Sache an das OLG zurück. Er tritt dem OLG darin bei, dass die Haftung eines gerichtlichen Sachverständigen für fehlerhafte Gutachten in § 839a BGB abschließend geregelt ist. Deshalb kommen konkurrierende Ansprüche aus § 823 oder § 826 BGB nicht in Betracht. Eine unmittelbare Anwendung von § 839a BGB setzt voraus, dass das Verfahren durch eine gerichtliche Entscheidung erledigt wird. Ein Vergleich wird davon auch dann nicht erfasst, wenn er auf einem Vorschlag des Gerichts beruht. Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen kommt im Falle eines Vergleich aber eine entsprechende Anwendung von § 839a BGB in Betracht. Wie im Falle einer gerichtlichen Entscheidung setzt die Haftung voraus, dass der Inhalt des Vergleichs durch das Gutachten beeinflusst worden ist. Ob diese und die weiteren Voraussetzungen vorliegen, wird das OLG im wieder eröffneten Berufungsverfahren zu prüfen haben.

Praxistipp: Bei einer Verfahrensbeendigung durch Vergleich wird sich in der Regel die Frage stellen, ob der Geschädigte den Schaden durch Gebrauch eines Rechtsmittels – d.h. durch Weiterführen des Prozesses – hätte abwenden können, was nach § 839a Abs. 2 und § 839a Abs. 3 BGB zum Wegfall des Ersatzanspruchs führt.

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| 12. Juli 2020

Diese Woche geht es um die Beweislast für eine arglistige Täuschung.

Keine Umkehr der Beweislast für Arglist aufgrund von vertraglichen Erklärungen
Urteil vom 6. März 2020 – V ZR 2/19

Mit den Voraussetzungen einer arglistigen Täuschung befasst sich der V. Zivilsenat.

Die Beklagten hatten den Klägern ein Grundstück mit einem Wochenendhaus und einer ebenfalls zu Wohnzwecken genutzten Motorradgarage verkauft. Der notarielle Vertrag enthält die Erklärung, den Verkäufern seinen keine unsichtbaren Mängel bekannt. Nach Veräußerung und Übergabe teilte die Baubehörde den Klägern mit, die Garage dürfe nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Die Kläger fochten daraufhin den Kaufvertrag an. Ihre Klage auf Rückzahlung des Kaufpreises und Zahlung von Schadensersatz war in den beiden ersten Instanzen erfolgreich.

Der BGH verweist die Sache an das OLG zurück. Wie auch die Vorinstanz im Ansatz zutreffend angenommen haben, liegt die Beweislast dafür, dass die Beklagten ihnen bekannte Mängel verschwiegen haben, bei den Klägern. Entgegen der Auffassung des OLG rechtfertigt die in dem Vertrag enthaltene Erklärung, den Verkäufern seinen keine unsichtbaren Mängel bekannt, keine Abweichung von diesem Grundsatz. Wenn die Beklagten die Kläger vor Vertragsschluss über die baurechtliche Unzulässigkeit informiert haben, liegt es nahe, dass sie nicht länger von einem unsichtbaren Mangel ausgegangen sind. Der Grundsatz der Vollständigkeit und Richtigkeit einer Vertragsurkunde führt nicht zu einer abweichenden Erklärung. Er gilt nur für den Inhalt der getroffenen Vereinbarungen, nicht aber für Informationen, die bei Besichtigungen und Vertragsverhandlungen erteilt wurden.

Praxistipp: Den Verkäufer trifft in solchen Fällen eine sekundäre Darlegungslast bezüglich des Inhalts der erteilten Informationen sowie des Orts und des Zeitpunkts ihrer Erteilung.