Montagsblog: Neues vom BGH

| 13. März 2026

Diese Woche geht es um die Reichweite des bauplanungsrechtlichen Vorkaufsrechts der Gemeinde.

Kein Vorkaufsrecht der Gemeinde bei Verkauf eines Aneignungsrechts
BGH, Beschluss vom 19. Februar 2026 – V ZB 41/25

Der V. Zivilsenat befasst sich mit §§ 24 ff. BauGB und § 928 Abs. 2 BGB.

Im Jahr 2024 verkaufte und übertrug das Land Nordrhein-Westfalen das ihm nach § 928 Abs. 2 BGB zustehende Ankaufsrecht an einem herrenlosen Grundstück in einem notariellen Vertrag an die Beteiligten. Diese nahmen die Abtretung an und erklärten die Aneignung des Grundstücks.

Das AG hat den Antrag der Beteiligten auf Eigentumsumschreibung zurückgewiesen, weil es an einem Negativzeugnis zum gemeindlichen Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BauGB fehle. Die Beschwerde der Beteiligten ist ohne Erfolg geblieben.

Der BGH weist das Grundbuchamt an, den Umschreibungsantrag nicht aus den genannten Gründen abzulehnen.

Zu Recht sind die Vorinstanzen davon ausgegangen, dass ein Käufer gemäß § 28 Abs. 1 Satz 2 und 3 BauGB grundsätzlich nur dann als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden darf, wenn die Nichtausübung oder das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts der Gemeinde gemäß §§ 24 ff. BauGB durch ein Zeugnis der Gemeinde nachgewiesen ist, und dass es eines solchen Zeugnisses nicht bedarf, wenn sich aus dem zu vollziehenden notariellen Vertrag ergibt, dass ein Vorkaufsfall zweifelsfrei nicht vorliegt.

Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen ist eine solche Ausnahme im Streitfall gegeben.

Das Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BGB kann nur nach Abschluss eines Kaufvertrags über ein Grundstück ausgeübt werden. Im Streitfall ist kein Grundstück verkauft worden, sondern das dem Land gemäß § 928 Abs. 2 BGB zustehende Recht zur Aneignung des herrenlosen Grundstücks. Darin liegt keine Umgehung, die eine Ausweitung des Tatbestandes von § 24 BauGB rechtfertigen kann. Eine entsprechende Anwendung der Vorschrift ist ebenfalls nicht möglich. Insoweit fehlt es an einer planwidrigen Regelungslücke.

Praxistipp: Die Gemeinde kann ein ihr zustehendes Vorkaufsrecht nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB nur innerhalb von drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben. Diese Erklärung ist ein Verwaltungsakt, der auf dem Verwaltungsrechtsweg angefochten werden kann.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 8. Februar 2026

Diese Woche geht es um eine vom BGH bislang nicht entschiedene Rechtsfrage.

Gutgläubiger Erwerb eines Grundstücks bei Vorwegnahme der Erbfolge
BGH, Beschluss vom 18. Dezember 2025 – V ZB 8/25

Der V. Zivilsenat legt § 892 BGB anders aus als das Reichsgericht.

Der inzwischen verstorbene Ehemann der Beteiligten zu 1 war zunächst als hälftiger Miteigentümer eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Nach dem Tod der anderen Miteigentümerin wurde als deren Erbe der Großvater des Beteiligten zu 2 im Grundbuch eingetragen, und zwar versehentlich nicht nur als Miteigentümer, sondern als Alleineigentümer. Im Jahr darauf schenkte er das Grundstück dem Beteiligten zu 2. Dessen Mutter, die im Vertrag als weichende Erbin bezeichnet ist, stimmte der Schenkung zu und verzichtete für sich und ihre Abkömmlinge insoweit auf ihr Pflichtteilsrecht und etwaige Pflichtteilsergänzungsansprüche. Der Beteiligte zu 2 wurde als neuer Alleineigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Die Beteiligte zu 1 begehrt die Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Eintragung des Beteiligten zu 2 als Alleineigentümer. Das AG hat dies abgelehnt. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 ist erfolglos geblieben.

Der BGH verweist die Sache an das OLG zurück.

Zu Recht hat das OLG angenommen, dass ein Amtswiderspruch nach § 53 Abs. 1 GBO im Streitfall in Betracht kommt, weil die Eintragung des Beteiligten zu 2 als Alleineigentümer unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften erfolgt ist. Der Großvater des Beteiligten zu 2 durfte mangels einer entsprechenden Bewilligung nicht als Alleineigentümer eingetragen werden. Diese Rechtsverletzung hat zur Folge, dass eine nachfolgende Eintragung, in der sich die Unrichtigkeit des Grundbuchs fortsetzt, ebenfalls gesetzliche Vorschriften verletzt.

Der BGH tritt dem OLG ferner darin bei, dass ein gutgläubiger Erwerb nach § 892 BGB auch dann möglich ist, wenn ein Grundstück aufgrund einer Schenkung zur Vorwegnahme der Erbfolge übertragen wird.

Das Reichsgericht hatte diese Frage verneint, weil der Erwerber in dieser Situation nicht bessergestellt werden dürfe, als wenn er das Grundstück tatsächlich im Wege der Erbfolge erlangt hätte. In Instanzrechtsprechung und Literatur ist diese Auffassung weiterhin weit verbreitet gewesen.

Der BGH hat die Frage mehrfach offengelassen. Nunmehr entscheidet er sie abweichend vom Reichsgericht.

892 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt allerdings voraus, dass die Übertragung durch ein Verkehrsgeschäft erfolgt. Daran fehlt es jedoch nur dann, wenn Veräußerer und Erwerber rechtlich oder wirtschaftlich identisch sind. Bei einer Übertragung auf einen künftigen Erben liegt diese Voraussetzung nicht vor.

Eine einschränkende Auslegung von § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB für den Fall einer Vorwegnahme der Erbfolge steht nach Auffassung des BGH in Widerspruch zur Entstehungsgeschichte. Nach den Materialien ist ein entscheidender Grund dafür, dass die Vorschrift auch unentgeltliche Erwerbsvorgänge erfasst, das Bestreben des Gesetzgebers, einem zu Lebzeiten abgefundenen künftigen Erben den gutgläubigen Erwerb zu ermöglichen.

Die Würdigung des OLG, eine den gutgläubigen Erwerb ausschließende Kenntnis im Sinne von § 892 BGB sei im Streitfall nicht überwiegend wahrscheinlich, hält der rechtlichen Überprüfung hingegen nicht stand. Das OLG hat Vortrag der Beteiligten zu 1, wonach der Beteiligte zu 2 sich bei verschiedenen Gelegenheiten als Miteigentümer bezeichnet hat, zwar als wahr unterstellt, diese Äußerungen bei seiner Würdigung aber anders interpretiert, als dies aus dem Vortrag der Beteiligten zu 1 hervorgeht.

Praxistipp: Im Falle eines gutgläubigen Erwerbs nach § 892 BGB steht dem früheren Rechtsinhaber gemäß § 816 Abs. 1 Satz 1 BGB gegen den Veräußerer ein Anspruch auf Herausgabe des Erlangten zu. Beruht der gutgläubige Erwerb auf einer Schenkung, ist gemäß § 816 Abs. 1 Satz 2 BGB auch der Beschenkte zur Herausgabe verpflichtet.

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| 29. Januar 2026

Diese Woche geht es um die Schnittstelle zwischen Erbrecht und Grundbuchrecht.

Nachweis der Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt
BGH, Beschluss vom 20. November 2025 – V ZB 40/24

Der V. Zivilsenat befasst sich mit dem Zusammenspiel zwischen § 35 Abs. 1 Satz 2 und § 29 Abs. 1 GBO.

Die beiden Beteiligten streben ihre Eintragung im Grundbuch als Erben ihrer Mutter an. Die Mutter der Beteiligten hatte das Eigentum an dem Grundstück mit dem Tod ihres Vaters – also des Großvaters der beiden Beteiligten – im Jahr 1980 im Wege der Vorerbschaft erworben. In dem notariellen Testament des Großvaters sind als Nacherben sind „die Kinder“ der Vorerbin zu gleichen Teilen eingesetzt. Im Jahr 2000 übertrug die Mutter an beide Beteiligte jeweils einen Miteigentumsanteil von 3/10. Nach dem Tod der Mutter hat die Beteiligte zu 1 beantragt, sie und ihren Bruder in ungeteilter Erbengemeinschaft als Miteigentümer des verbliebenen Anteils von 4/10 einzutragen.

Das AG hat mit Zwischenverfügungen die Vorlage eines Erbscheins verlangt. Die hiergegen gerichteten Beschwerden beider Beteiligten sind erfolglos geblieben.

Der BGH hebt die angefochtenen Entscheidungen auf die Rechtsbeschwerde des Beteiligten zu 2 auf und weist das AG an, die beantragte Eintragung nicht aus den in den Zwischenverfügungen genannten Gründen abzulehnen.

Nach § 35 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 GBO ist die Vorlage eines Erbscheins entbehrlich, wenn die Erbfolge auf einer Verfügung von Todes wegen beruht, die in einer öffentlichen Urkunde enthalten ist. Diese Voraussetzung ist im Streitfall grundsätzlich erfüllt. Wie das OLG (im Streitfall: das KG) im Ansatz zutreffend angenommen hat, reicht das notarielle Testament des Großvaters zum Nachweis der Erbenstellung aber nicht aus, weil aus ihm nicht hervorgeht, wer die Kinder der Vorerbin sind.

In solchen Konstellationen kann das Grundbuchamt gemäß § 35 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 GBO die Vorlage eines Erbscheins verlangen. Es hat hierbei ein Ermessen und muss dieses pflichtgemäß ausüben. Nach der Rechtsprechung des BGH darf es deshalb in der genannten Konstellation einen Erbschein nur dann verlangen, wenn ansonsten weitere Ermittlungen über den Willen des Erblassers oder die tatsächlichen Verhältnisse erforderlich wären (BGH, Beschluss vom 19. Oktober 2023 – V ZB 8/23, MDR 2024, 158 Rn. 8). Solche Ermittlungen haben gegebenenfalls durch das Nachlassgericht im Rahmen eines Erbscheinsverfahrens zu erfolgen. Sie sind aber nicht erforderlich, wenn die maßgeblichen Umstände in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen sind, also durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden.

Im Streitfall können die Beteiligten durch ihre Geburtsurkunden nachweisen, dass sie Kinder der Vorerbin sind, nicht aber, dass es keine weiteren Kinder der Vorerbin gibt.

Nach einer in Literatur und Rechtsprechung verbreiteten Auffassung soll der Nachweis solcher negativer Tatsachen durch Abgabe einer Versicherung an Eides statt gegenüber dem Grundbuchamt möglich sein.

Der BGH tritt dem KG darin bei, dass eine solche Erklärung keinen erhöhten Beweiswert hätte. Eine unzutreffende Versicherung an Eides statt hat nur dann strafrechtliche Folgen, wenn sie gegenüber einer Behörde abgegeben wird, die zu ihrer Abnahme befugt ist. Das Grundbuchamt hat diese Befugnis nur in bestimmten Konstellationen, nicht aber in den Fällen des § 35 Abs. 1 GBO. Ein Notar ist zwar zur Beurkundung solcher Erklärungen befugt, nicht aber zu deren Abnahme.

Der BGH hält es in dieser Konstellation aber für ausreichend, wenn die Antragsteller in der Form des § 29 Abs. 1 GBO erklären, dass es keine weiteren Abkömmlinge gibt. Etwas anderes gilt, wenn es konkrete Anhaltspunkte dafür gibt, dass weitere Abkömmlinge vorhanden sein können.

Praxistipp: Eine Personenstandsurkunde, aus der alle Kinder einer Person hervorgehen, gibt es nach dem aktuellen deutschen Recht nicht. In älteren Registern können sich Einträge über die Kinder einer Person finden.

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| 4. Januar 2026

Diese Woche geht es um eine grundlegende Frage aus dem Sachenrecht.

Zulässigkeit eines Nachbarerbbaurechts
BGH, Urteil vom 19. Dezember 2025 – V ZR 15/24

Der V. Zivilsenat hat kurz vor Weihnachten seine langjährige Rechtsprechung zu § 1 Abs. 3 ErbbauRG geändert.

Die Beklagte nimmt die Klägerin aus einer vollstreckbaren notariellen Urkunde auf Zahlung von Erbbauzins in Anspruch. Die Klägerin wendet sich dagegen mit der Vollstreckungsgegenklage.

Im Jahr 1977 wurde das Grundstück der Beklagten mit einem Erbbaurecht zugunsten der Rechtsvorgängerin der Klägerin belastet. In der Vereinbarung über den Inhalt des Erbbaurechts heißt es unter anderem, die Eigentümer stimmten einer Einbeziehung von Anliegergrundstücken grundsätzlich zu; die Erbbauberechtigte sei jedoch verpflichtet, die Baulichkeiten nach Beendigung des Erbbraurechts auf Verlangen der Eigentümer so zu teilen, dass ein selbständig nutzbares Gebäude auf dem Erbbaugrundstück entstehe.

Die Rechtsvorgängerin der Klägerin erstellte auf dem belasteten Grundstück und auf anliegenden Grundstücken, an denen sie teils Eigentum, teils ein Erbbaurecht erworben hatte, ab dem Jahr 1983 ein Einkaufszentrum. Der Gebäudekomplex kann an den Grundstücksgrenzen ohne Zerstörung nicht getrennt werden.

Im Jahr 1985 wurde das Erbbaurecht auf eine Tochtergesellschaft übertragen. Die Rechtsvorgängerin der Klägerin übernahm die gesamtschuldnerische Haftung für den Erbbauzins und unterwarf sich der sofortigen Zwangsvollstreckung.

Die Inhaberin des Erbbaurechts zahlt seit Februar 2021 den vertraglich vereinbarten Erbbauzins von rund 50.000 Euro pro Monat nicht mehr. Die Beklagte kündigte daraufhin die Zwangsvollstreckung gegen die Klägerin an. Diese macht mit der Vollstreckungsgegenklage geltend, der der Bestellung des Erbbaurechts zugrunde liegende Vertrag sei wegen anfänglicher Unmöglichkeit unwirksam, weil ein Nachbarerbbaurecht gemäß § 1 Abs. 3 ErbbauRG nicht wirksam bestellt werden könne.

Das LG hat die Zwangsvollstreckung antragsgemäß für unzulässig erklärt. Das OLG hat die Klage abgewiesen.

Die Revision der Klägerin bleibt im Ergebnis ohne Erfolg.

Entgegen der Auffassung des OLG ist die Klägerin allerdings nicht nach Treu und Glauben gehindert, sich gegebenenfalls auf eine Unwirksamkeit des Vertrags zu berufen. Bei Grundstückskaufverträgen kann es zwar treuwidrig sein, nach vielen Jahren erstmals angebliche Nichtigkeitsgründe geltend zu machen. Diese Rechtsprechung kann aber nicht auf Fälle übertragen werden, in denen die Erbringung der Hauptleistung rechtlich nicht möglich ist.

Das Urteil des OLG erweist sich jedoch im Ergebnis als zutreffend, weil die Bestellung eines Nachbarerbbaurechts entgegen der bisherigen Rechtsprechung des BGH zulässig ist.

Der BGH ist in zwei Urteilen aus den Jahren 1973 und 2016 davon ausgegangen, dass die Bestellung eines Erbbaurechts an einem einzelnen Grundstück mit der Maßgabe, dass sich das zu errichtende Gebäude auch auf andere Grundstücke erstrecken darf, gegen § 1 Abs. 3 ErbbauRG verstößt und ein solches Recht deshalb nicht wirksam bestellt werden kann.

Nach § 1 Abs. 3 ErbbauRG ist die Beschränkung eines Erbbaurechts auf einen Teil eines Gebäudes, insbesondere ein Stockwerk unzulässig. Der BGH legt diese Bestimmung nunmehr dahin aus, dass eine Beschränkung im Sinne dieser Vorschrift nicht vorliegt, wenn das Erbbaurecht sich auf alle Gebäudeteile bezieht, die auf dem belasteten Grundstück stehen. Die Vorschrift diene lediglich dem Zweck, Streitigkeiten zu vermeiden, die sich aus unterschiedlichen Berechtigungen an einzelnen Gebäudeteilen auf einem einzelnen Grundstück ergeben. Streitigkeiten, die sich daraus ergeben, dass sich ein einheitliches Gebäude über mehrere Grundstücke erstreckt, sind nach der neuen Rechtsprechung des BGH hingegen nicht erfasst. Sie können auch dann auftreten, wenn kein Erbbaurecht bestellt ist.

Praxistipp: Schon seit jeher zulässig war die Bestellung eines so genannten Gesamterbbaurechts, d.h. eines einheitlichen Erbbaurechts, das auf mehreren rechtlich selbständigen Grundstücken lastet. Diese Möglichkeit besteht weiterhin. Sie steht aber nur zur Verfügung, wenn die Eigentümer aller Grundstücke, über die sich das Gebäude erstreckt, mit der Bestellung eines Erbbaurechts einverstanden sind.

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| 19. Dezember 2025

Diese Woche geht es um die Abgrenzung zwischen Schadensersatz statt der Leistung und Schadensersatz neben der Leistung.

Mangelbedingte Nutzungsbeeinträchtigung und Verzug
BGH, Urteil vom 13. November 2025 – VII ZR 187/24

Der VII. Zivilsenat befasst sich mit Ersatzansprüchen aus § 634 Nr. 4 und § 280 Abs. 1 BGB wegen mangelbedingter Nutzungsbeeinträchtigung.

Der Kläger beauftragte die Beklagte im März 2021 mit der Errichtung eines Fahrsilos für seinen landwirtschaftlichen Betrieb. Er nahm die Anlage im September 2021 ab. Mitte Oktober machte er mit anwaltlichem Schreiben geltend, die Anlage sei undicht. Zugleich forderte er die Beklagte unter Fristsetzung zur Beseitigung des Mangels auf. Die Beklagte führte die geforderten Arbeiten am letzten Tag der Frist durch.

Der Kläger macht nunmehr geltend, aufgrund des gerügten Mangels habe er seine Anfang Oktober (vor der Mangelrüge) eingeholte Maisernte Ende Oktober (nach der Mangelrüge und vor der Beseitigung des Mangels) veräußern und später für einen höheren Preis andere Futtermittel beschaffen müssen.

Das LG hat die auf Zahlung von rund 67.000 Euro gerichtete Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers blieb ohne Erfolg.

Der BGH verweist die Sache an das OLG zurück.

Entgegen der Auffassung des OLG kann ein Ersatzanspruch des Klägers nicht wegen weit überwiegenden Mitverschuldens verneint werden. Den Feststellungen des OLG lässt sich nicht entnehmen, dass die geltend gemachten Mehrkosten für den Kläger bereits im Zeitpunkt der Maisernte oder zumindest im Zeitpunkt der erstmaligen Wahrnehmung des Mangels erkennbar waren.

Der geltend gemachte Ersatzanspruch ist auch nicht deshalb unbegründet, weil die Beklagte den gerügten Mangel innerhalb der gesetzten Frist behoben hat. Ungeachtet einer fristgerechten Nacherfüllung kann gemäß § 634 Nr. 4 und § 280 Abs. 1 BGB Ersatz für Schäden verlangt werden, die aufgrund eines Werkmangels entstanden sind und durch eine Nacherfüllung der geschuldeten Werkleistung nicht beseitigt werden können. Diese Voraussetzungen sind im Streitfall erfüllt, weil die Siloanlage bis zur Behebung der Mängel nicht bestimmungsgemäß genutzt werden konnte.

Im wiedereröffneten Berufungsverfahren wird das OLG prüfen müssen, ob ein von der Beklagten zu vertretender Mangel vorlag und ob Umstände gegeben waren, die eine Anspruchsminderung nach § 254 BGB rechtfertigen.

Praxistipp: Ein Anspruch auf Schadensersatz neben der Leistung gemäß § 634 Nr. 4 und § 280 Abs. 1 BGB besteht auch dann, wenn aufgrund der mangelhaften Reparatur einer Sache Folgeschäden an Bestandteilen entstehen, die von der geschuldeten Werkleistung nicht betroffen sind – zum Beispiel Schäden an Lichtmaschine und Servolenkungspumpe eines Kraftfahrzeugs wegen mangelhaften Einbaus eines Keilriemens (BGH, Urteil vom 7. Februar 2019 – VII ZR 63/18, MDR 2019, 406 Rn. 16 ff.).

Montagsblog: Neues vom BGH

| 13. Dezember 2025

Im Montagsblog Nr. 400 geht es (wenn auch nur am Rande) um einen Maschendrahtzaun.

Rechtsmittel bei Verwerfung einer Berufung als unzulässig
BGH, Beschluss vom 20. November 2025 – V ZR 4/25

Der V. Zivilsenat befasst sich mit dem Verhältnis zwischen § 544 Abs. 2 Nr. 1 und 2 ZPO.

Die Parteien sind Grundstücksnachbarn. Im Jahr 1991 errichteten die damaligen Eigentümer an der gemeinsamen Grundstücksgrenze einen Maschendrahtzaun. Im Jahr 2020 errichteten die Beklagten stattdessen eine Betonmauer. Die Klägerin begehrt die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.

Das AG hat die Beklagten hinsichtlich eines Teilbereichs des Zaunes antragsgemäß verurteilt und die weitergehende Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das LG als unzulässig verworfen. Auf die Berufung der Klägerin hat es die Beklagten zur Wiederherstellung der gesamten Grenzanlage verurteilt. Den Streitwert haben beide Vorinstanzen auf 4.000 Euro festgesetzt.

Der BGH weist die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten zurück.

Soweit das Berufungsgericht die Berufung der Beklagten als unzulässig verworfen hat, ist die Beschwerde gemäß § 544 Abs. 2 Nr. 2 ZPO unabhängig vom Wert der Beschwer statthaft. Insoweit ist das Rechtsmittel jedoch im Ergebnis unbegründet. Das LG hat die Berufungsbegründung der Beklagten zwar zu Unrecht als unzureichend angesehen. Aus den Ausführungen des LG zur Berufung der Klägerin ergibt sich aber, dass die Berufung der Beklagten aus Sicht des LG unbegründet war. Entgegen der Auffassung der Beklagten liegt insoweit kein Grund für die Zulassung der Revision vor.

Soweit das Berufungsgericht der Berufung der Klägerin stattgegeben hat, ist die Nichtzulassungsbeschwerde nicht statthaft, weil die in § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO normierte Wertgrenze von 20.000 Euro nicht überschritten ist. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist diese Grenze auch dann maßgeblich, wenn die Berufung hinsichtlich eines Teils des Streitgegenstands als unzulässig verworfen worden ist. Dies gilt auch dann, wenn beide Teile des Streitgegenstands denselben Streitstoff betreffen und deshalb die Gefahr einander widersprechender Teilentscheidungen besteht.

Praxistipp: Die Wertgrenze des § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO wird zum 1. Januar 2026 von 20.000 Euro auf 25.000 Euro erhöht (BR-Drucksache 661/25 S. 2). Die bisherige Grenze bleibt maßgeblich, wenn die anzufechtende Entscheidung noch im Jahr 2025 verkündet oder der Geschäftsstelle übergeben oder die mündliche Verhandlung, auf die die Entscheidung ergeht, noch im Jahr 2025 geschlossen worden ist.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 5. Dezember 2025

Diese Woche geht es um den Anwendungsbereich der Regeln über die Kontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Individuell vereinbarte Bestimmung als Allgemeine Geschäftsbedingung
BGH, Urteil vom 13. November 2025 – III ZR 165/24

Der III. Zivilsenat befasst sich mit der AGB-Kontrolle von Vertragsverhältnissen mit mehr als zwei Parteien.

Die Kläger kauften im August 2015 von einer Projektentwicklungsgesellschaft eine noch zu errichtende Eigentumswohnung in einem für Ferienhäuser und -wohnungen vorgesehenen Baugebiet.

Die Verkäuferin hatte sich gegenüber der für die Bauplanung zuständigen Gemeinde verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass alle Einheiten der Anlage in den ersten zehn Jahren nach Fertigstellung über einen einzigen Vermittler weitgehend an Feriengäste vermietet werden. Zur Umsetzung dieser Verpflichtung hatte sie als vollmachtlose Vertreterin der künftigen Wohnungseigentümer im Juli 2015 einen Vermittlungsvertrag mit der Beklagten geschlossen. Dieser sah in § 9 Nr. 1 eine Laufzeit bis Anfang 2020 und in § 9 Nr. 3 eine Laufzeit bis mindestens Anfang 2027 vor.

Die Kläger erklärten im Kaufvertrag über ihre Wohnung, dass sie in die Rechte und Pflichten aus dem Vermittlungsvertrag eintreten. Im Februar 2022 kündigten sie den Vermittlungsvertrag und machten geltend, die Vereinbarung über die Laufzeit des Vertrags sei unwirksam. In der Folgezeit verwehrten sie eine Vermietung der Wohnung. Im Oktober 2022 erklärten sie erneut die Kündigung.

Die Kläger haben die Feststellung beantragt, dass der Vermittlungsvertrag ihnen gegenüber keine Wirkung entfaltet, hilfsweise, dass er wirksam gekündigt worden ist. Die Beklagte hat widerklagend Ersatz entgangener Vermittlungsprovisionen in Höhe von 1.298 Euro begehrt.

Das LG hat die Klage abgewiesen und die Kläger entsprechend der Widerklage verurteilt. Das OLG hat festgestellt, dass der Vermittlungsvertrag seit Oktober 2022 beendet ist, und den auf die Widerklage zu zahlenden Betrag auf 893 Euro reduziert.

Der BGH weist die Revision der Beklagten und die Anschlussrevision der Kläger zurück.

Aufgrund der nicht angefochtenen Abweisung des mit der Klage geltend gemachten Hauptantrags steht rechtskräftig fest, dass der Vermittlungsvertrag zwischen den Parteien wirksam zustande gekommen ist.

Im Ergebnis zu Recht hat das OLG angenommen, dass die Kläger den Vertrag im Oktober 2022 wirksam gekündigt haben. Die Vereinbarung über die Laufzeit ist jedenfalls wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.

Die Vereinbarung unterliegt der AGB-Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB, obwohl sie zwischen der Beklagten und der Projektentwicklungsgesellschaft individuell ausgehandelt worden ist. Ausschlaggebend hierfür ist, dass die Projektgesellschaft nur als Vertreterin ohne Vertretungsmacht gehandelt hat, die ausgehandelten Bestimmungen für eine Vielzahl von Vertragsverhältnissen mit den einzelnen Käufern der Wohnungen vorgesehen waren und diesen gegenüber weder die Projektgesellschaft noch die Beklagte zu Verhandlungen über den Inhalt der Vereinbarung bereit waren.

Die Anschlussrevision der Kläger bleibt erfolglos, weil nicht bewiesen ist, dass die Kündigung vom Februar 2022 der Beklagten zugegangen ist. Diesbezüglicher Tatsachenvortrag im Revisionsverfahren ist nach § 559 Abs. 1 ZPO unzulässig.

Praxistipp: Eine Anschlussrevision ist auch dann zulässig, wenn die Revision nur zugunsten einer Partei zugelassen worden ist.

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| 2. Oktober 2025

Diese Woche geht es um die Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs.

Eigenbedarf bei Auszug aus einer eigenen Wohnung
BGH, Urteil vom 24. September 2025 – VIII ZR 289/23

Der VIII. Zivilsenat grenzt die Tatbestände von § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB voneinander ab.

Die Beklagte ist seit dem Jahr 2006 Mieterin einer Zweizimmerwohnung in einem Mehrparteienhaus in Berlin. Der Kläger ist durch Eigentumserwerb in das Mietverhältnis eingetreten. Er bewohnt bislang die ebenfalls ihm gehörende unmittelbar darüber liegende Wohnung, die eine ähnliche Größe und einen ähnlichen Zuschnitt hat. Über dieser Wohnung befindet sich das nicht ausgebaute Dachgeschoss, das ebenfalls dem Kläger gehört.

Mit Schreiben vom 01.11.2021 kündigte der Kläger das Mietverhältnis zum 31.07.2022 wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung führte er an, er wolle das Dachgeschoss ausbauen und mit der von ihm derzeit genutzten Wohnung verbinden. Deshalb wolle er künftig die an die Beklagte vermietete Wohnung nutzen. Die neu entstandene größere Wohnung wolle er nach Fertigstellung verkaufen.

Das AG hat die Beklagte antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe verurteilt. Das LG hat die Klage abgewiesen.

Der BGH verweist die Sache an eine andere Kammer des LG zurück.

Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt vor, wenn der Vermieter den ernsthaften Wunsch hat, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, und dieser Wunsch auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird. Bei der Beurteilung, ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, haben die Gerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch privilegierte Dritte nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten.

Entgegen der Auffassung des LG darf der Nutzungswunsch des Klägers nicht deshalb als missbräuchlich angesehen werden, weil er die derzeit von ihm genutzte Wohnung verkaufen will. Das Nutzungsinteresse des Vermieters ist grundsätzlich auch dann zu respektieren, wenn dieser den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt oder selbst verursacht hat. Der Umstand, dass der Kläger die bisher genutzte Wohnung verkaufen will, führt deshalb nicht dazu, dass die Kündigung als Verwertungskündigung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu bewerten ist.

Eigenbedarf kann auch nicht deshalb verneint werden, weil die beiden Wohnungen hinsichtlich Größe und Zuschnitt ähnlich sind.

Praxistipp: Nach § 573 Abs. 3 BGB müssen die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Mieters im Kündigungsschreiben angegeben werden. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind und wenn die Kündigung bereits im Zeitpunkt ihres Ausspruchs wirksam war (BGH, U. v. 25.10.2023 – VIII ZR 147/22, MDR 2024, 95 Rn. 39).

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| 20. September 2025

Diese Woche geht es um die zwangsweise Durchsetzung eines Anspruchs auf Stellung einer Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB.

Vollstreckung eines Anspruchs auf Bauhandwerkersicherung
BGH, Urteil vom 18. Juli 2025 – V ZR 76/24

Der VII. Zivilsenat entscheidet eine umstrittene Frage zur Auslegung von § 887 Abs. 2 ZPO.

Die Schuldnerin ist durch rechtskräftiges Versäumnisurteil zur Stellung einer Bauhandwerkersicherung in Höhe von rund 225.000 Euro verurteilt worden. Die Gläubigerin hat beantragt, sie gemäß § 887 Abs. 1 ZPO zur Hinterlegung des genannten Betrags beim zuständigen Amtsgericht zu ermächtigen und die Schuldnerin gemäß § 887 Abs. 2 ZPO zu verurteilen, an die Gläubigerin einen Vorschuss in der genannten Höhe zu zahlen.

Das LG hat antragsgemäß entschieden. Das OLG hat die Verurteilung zur Zahlung dahin eingeschränkt, dass diese zugunsten der Gläubigerin an die Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts zu erfolgen hat.

Der BGH stellt die Entscheidung des Landgerichts wieder her.

Der BGH tritt den Vorinstanzen darin bei, dass die Stellung einer Bauhandwerkersicherung eine vertretbare Handlung darstellt und ein darauf gerichteter Anspruch nach § 887 ZPO zu vollstrecken ist und dass der Gläubiger gemäß § 264 Abs. 1 BGB auswählen kann, auf welche Art der Sicherung er seinen Vollstreckungsantrag richtet, sofern der Schuldner vor dem Beginn der Zwangsvollstreckung keine Wahl vorgenommen hat.

Entgegen der Auffassung des OLG hat der Schuldner den ihm nach § 887 Abs. 2 ZPO obliegenden Vorschuss auch im Falle einer Hinterlegungspflicht nicht an die Hinterlegungsstelle zu zahlen, sondern an den Gläubiger. Die genannte Vorschrift sieht eine Zahlung an den Gläubiger vor, ohne zwischen dem Inhalt des zu vollstreckenden Anspruchs zu differenzieren. Die Gefahr, dass der Gläubiger den Vorschuss zweckwidrig verwendet, besteht auch bei anderen Ansprüchen. Der Schuldner kann diese Gefahr dadurch abwenden, dass er die geschuldete Leistung erbringt.

Praxistipp: Hat der Schuldner das ihm zustehende Wahlrecht schon vor der Vollstreckung durch Erklärung (§ 263 BGB) ausgeübt, darf die Vollstreckung nur auf die ausgewählte Leistung gerichtet werden. Auch ein Anspruch auf Stellung einer Bankbürgschaft kann aber nach § 887 ZPO vollstreckt werden (OLG Frankfurt a.M., B. v. 17.12.2007 – 24 W 61/07, OLGR Frankfurt 2008, 602).

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| 13. September 2025

Diese Woche geht es um die Beauftragung von Rechtsanwälten und Sachverständigen durch eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern und um die nachträgliche Zustimmung zu entsprechenden Handlungen des Verwalters durch die Gemeinschaft.

Beauftragung von Rechtsanwälten und Sachverständigen durch einen WEG-Verwalter
BGH, Urteil vom 18. Juli 2025 – V ZR 76/24

Der V. Zivilsenat entscheidet einige bislang umstrittene Fragen.

Die Klägerin hat als Bauträgerin eine Wohnungseigentumsanlage errichtet. Sie ist weiterhin Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche gegen die Klägerin wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum drohte im Oktober 2021 abzulaufen. Die Verwalterin beauftragte deshalb im Frühjahr 2021 im Namen der Gemeinschaft drei Sachverständige mit der Begutachtung der Anlage. Ferner mandatierte sie eine Rechtsanwaltskanzlei Die Sachverständigen stellten Mängel fest, bezifferten den Beseitigungsaufwand mit rund 470.000 Euro und stellten Honorare in Höhe von insgesamt rund 50.000 Euro in Rechnung.

In einer Eigentümerversammlung im Juli 2021 genehmigte die Beklagte die Einschaltung und Vergütung der Sachverständigen und der Rechtsanwaltskanzlei. Ferner beschloss sie, die Kanzlei mit der außergerichtlichen und gerichtlichen Geltendmachung eines Anspruchs auf Kostenvorschuss zur Beseitigung der festgestellten Mängel zu beauftragen, und ermächtigte die Verwalterin, eine Vergütungsvereinbarung abzuschließen, deren Stundensätze 300 Euro je Anwaltsstunde und 150 Euro je Sekretariatsstunde nicht überschreitet.

Die von der Klägerin gegen diese Beschlüsse erhobene Anfechtungsklage hatte vor dem AG keinen Erfolg. Das LG erklärte die Beschlüsse für ungültig.

Der BGH stellt das Urteil des AG wieder her.

Entgegen der Auffassung des LG war die Einholung von Vergleichsangeboten vor der Beschlussfassung über die Beauftragung der Rechtsanwaltskanzlei oder der Sachverständigen nicht erforderlich.

Die Einholung von Alternativangeboten dient dem Zweck, den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote aufzuzeigen. Angebote von Rechtsanwälten und Sachverständigen können diesen Zweck nicht in hinreichendem Maße erfüllen. Die Höhe eines angebotenen Stundenhonorars ist nicht aussagekräftig, weil nicht vorhersehbar ist, wie viele Stunden anfallen werden. Die Qualität der angebotenen Leistung ist ebenfalls nur schwer zu beurteilen.

Die Beauftragung der Anwaltskanzlei entspricht auch im Übrigen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Die Höhe der Stundensätze ist angesichts der Schwierigkeit der Rechtsmaterie und der Höhe des geltend zu machenden Anspruchs nicht zu beanstanden.

Entgegen der Auffassung des LG ist die Genehmigung der ohne Eigentümerbeschluss erfolgten Auftragserteilungen nicht schon dann unzulässig, wenn mögliche Ersatzansprüche gegen den Verwalter nicht auszuschließen sind. Vielmehr entspricht die Genehmigung einer Maßnahme jedenfalls dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Eigentümer diese Maßnahmen vor ihrer Durchführung hätten beschließen dürfen.

Im Streitfall ergibt sich aus den getroffenen Feststellungen, dass die Beauftragung der Sachverständigen und der Rechtsanwaltskanzlei einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprach. Die Eigentümer hätten diese Maßnahmen mithin im Vorhinein beschließen dürfen und waren deshalb befugt, sie im Nachhinein zu genehmigen.

Praxistipp: Nach der seit 01.12.2020 geltenden Rechtslage kann der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Außenverhältnis grundsätzlich auch ohne vorherige Beschlussfassung wirksam vertreten.