Montagsblog: Neues vom BGH

| 24. Mai 2020

Diese Woche geht es um Hinweispflichten des Verkäufers einer Immobilie.

Keine Pflicht des Verkäufers zu Hinweis auf Kündigung der Gebäudeversicherung
Urteil vom 20. März 2020 – V ZR 61/19

Mit einer zwar nur ein Detail betreffenden, aber dennoch grundsätzlichen Frage befasst sich der V. Zivilsenat.

Der Kläger hatte von den Beklagten im Februar 2017 ein Hausgrundstück gekauft. Die Übergabe erfolgte Anfang April. Kurz zuvor hatte die von den Beklagten unterhaltene Wohngebäudeversicherung den Versicherungsvertrag auf Anfang Mai gekündigt. Mitte Juni kam es zu einem schweren Unwetter, bei dem das Dach des Gebäudes nach dem Vorbringen des Klägers stark beschädigt wurde. Die Klage auf Ersatz der Reparaturkosten in Höhe von rund 38.000 Euro blieb in den beiden ersten Instanzen erfolglos.

Die Revision des Klägers hat ebenfalls keinen Erfolg. Der BGH tritt den Vorinstanzen darin bei, dass keine Gewährleistungsansprüche bestehen, weil die Gefahr bereits bei Übergabe auf den Kläger übergegangen war. Die Beklagten waren auch nicht verpflichtet, den Kläger auf das Auslaufen des Gebäudeversicherungsvertrags hinzuweisen. Der Erwerber eines Grundstücks tritt zwar gemäß § 95 Abs. 1 VVG in die Rechte und Pflichten eines bestehenden Versicherungsvertrags ein. Dennoch liegt es in seiner Verantwortung, rechtzeitig abzuklären, ob Versicherungsschutz besteht, und zwar unabhängig davon, ob der Abschluss einer solchen Versicherung üblich ist. Der Verkäufer muss auf die Beendigung eines bestehenden Vertrags nur dann hinweisen, wenn er zuvor mitgeteilt hat, dass Versicherungsschutz besteht. Eine solche Mitteilung hatte es im Streitfall nicht gegeben.

Praxistipp: Ein Grundstückskäufer sollte darauf achten, dass die Mitteilung über das Bestehen von Versicherungsschutz in den Kaufvertrag aufgenommen wird. Der Verkäufer ist aber auch dann zu einem Hinweis auf eine spätere Veränderung verpflichtet, wenn er die Mitteilung auf anderem Wege abgegeben hat.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 15. Mai 2020

Allmählich kehrt auch der Montagsblog in sein gewohntes Fahrwasser zurück.

Dauerhafte Verbindung eines Mobilheims mit einem Grundstück
Beschluss vom 21. November 2019 – V ZB 75/19

Mit der Ausnahmevorschrift in § 95 BGB befasst sich der V. Zivilsenat.

Die Beschwerdeführer betreiben die Zwangsversteigerung eines Grundstücks, auf dem sich zwei Mobilheime befinden, die die Beschwerdeführerin als damalige Grundstückeigentümerin vor rund 23 Jahren errichtet hat. Das AG ließ die Mobilheime bei der Festsetzung des Verkehrswerts unberücksichtigt, weil es sich nur um Scheinbestandteile im Sinne von § 95 BGB handle. Die dagegen gerichtete Beschwerde blieb erfolglos.

Die Rechtsbeschwerde hat Erfolg und führt zur Zurückverweisung der Sache an das LG. Bei der Festsetzung des Verkehrswerts gemäß § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG müssen wesentliche Bestandteile des Grundstücks im Sinne von § 94 BGB berücksichtigt werden. Im Streitfall dürfen die Mobilheime nicht schon wegen ihrer Beschaffenheit als Scheinbestandteile im Sinne von § 95 BGB angesehen werden. Für die Beurteilung der Frage, ob die Verbindung nur zu einem vorübergehenden Zweck erfolgte, ist vielmehr– entsprechend den allgemeinen Grundsätzen – der Wille desjenigen maßgeblich, der die Verbindung vornimmt. Wenn der Grundstückseigentümer selbst die Verbindung vornimmt, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass diese dauerhaft erfolgt. Ein Wille, die Verbindung nur zu einem vorübergehenden Zweck vorzunehmen, ist nur dann zu bejahen, wenn hierfür objektive Anhaltspunkte vorliegen. Solche Anhaltspunkte ergeben sich aus den tatsächlichen Feststellungen des LG nicht. Das LG wird diese Frage nach der Zurückverweisung zu klären haben. Ferner muss es prüfen, ob eine feste Verbindung zwischen den Mobilheimen und dem Grundstück geschaffen wurde. Hierfür sind ebenfalls die tatsächlichen Umstände des Einzelfalls maßgeblich.

Praxistipp: Erfolgt die Verbindung durch einen Mieter, Pächter oder anderen nur schuldrechtlich zur Nutzung des Grundstücks Berechtigten, spricht eine Vermutung dafür, dass diese nur einem vorübergehenden Zweck dient.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 8. November 2019

Diese Woche geht es um die Verjährung von Amtshaftungsansprüchen gegen Notare.

Verjährung des notariellen Amtshaftungsanspruchs
Urteil vom 10. Oktober 2019 – III ZR 227/18

Mit der Frage, wann ein Laie die für den Verjährungsbeginn erforderliche Kenntnis von einer notariellen Pflichtverletzung hat, befasst sich der III. Zivilsenat.

Der Kläger hatte Ende 2006 eine Eigentumswohnung erworben. Im notariellen Vertrag, den der Beklagte als Notarvertreter beurkundet hat, ist vermerkt, der Käufer habe den Vertragsentwurf mehr als zwei Wochen zuvor erhalten und ausreichend Gelegenheit gehabt, ihn zu prüfen oder überprüfen zu lassen. Später betrieb der Kläger die Rückabwicklung der Verträge, weil er den Kaufpreis als überteuert ansah. Sein Versuch, die an dem Geschäft Beteiligten in Anspruch zu nehmen, schlug fehl, unter anderem wegen Insolvenz der als Schuldner in Frage kommenden Gesellschaften. Daraufhin nahm der Kläger Ende 2016 den Beklagten auf Schadensersatz in Anspruch, weil ihm der Vertragsentwurf entgegen § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG und abweichend von den Angaben im Vertrag erst kurz vor dem Beurkundungstermin zur Verfügung gestellt worden sei. Die Klage blieb in den ersten beiden Instanzen erfolglos.

Die Revision des Klägers bleibt ebenfalls ohne Erfolg. Der BGH tritt den Vorinstanzen darin bei, dass die geltend gemachten Ansprüche verjährt sind. Er knüpft an seine schon zu § 852 Abs. 1 BGB a.F. ergangene Rechtsprechung an, wonach die für den Verjährungsbeginn erforderliche Kenntnis vom Bestehen des Anspruchs bereits dann vorliegt, wenn dem Gläubiger Tatsachen bekannt oder infolge von grober Fahrlässigkeit unbekannt sind, die aus seiner Sicht auf eine Pflichtverletzung hinweisen. Abweichend von der Auffassung der Revision sieht der erkennende Senat insoweit keine Unterschiede zwischen der Rechtsprechung für Notar-, Anwalt- und Arzthaftungssachen. Im Streitfall ergaben sich für den Kläger hinreichende Anhaltspunkte für eine Pflichtverletzung des Beklagten schon aus dem Umstand, dass die im beurkundeten Vertrag enthaltenen Angaben zur Überlassung des Vertragsentwurfs nach seinem eigenen Vortrag objektiv unzutreffend waren und damit gegebenenfalls auch für einen Laien ohne weiteres erkennbar war, dass der Beklagte möglicherweise gegen rechtliche Vorgaben verstieß. Die Verjährung begann deshalb, sobald der Kläger zusätzlich Kenntnis davon erhielt, dass keine anderweitigen Ersatzmöglichkeiten zur Verfügung stehen. Letzteres war spätestens im Jahr 2012 der Fall. Die im Jahr 2016 erhobene Klage konnte die Verjährung deshalb nicht mehr hemmen.

Praxistipp: Etwas anderes kann gelten, wenn der Notar den Geschädigten über den Inhalt oder Umfang der ihn treffenden Pflichten unzutreffend belehrt hat und für den Geschädigten nicht ohne weiteres ersichtlich ist, dass die Belehrung fehlerhaft ist.

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| 25. Oktober 2019

Diese Woche geht es um ein Thema, das in Zeiten des Klimaschutzes an Bedeutung gewinnen könnte.

Wärmedämmung und Überbau
Urteil vom 14. Juni 2019 – V ZR 144/18

Mit einer Vorschrift des hessischen Nachbarrechts, die es in ähnlicher Form auch in anderen Bundesländern gibt, befasst sich der V. Zivilsenat.

Die Parteien sind Eigentümer von Reihenhäusern, die versetzt aneinandergebaut sind. Der Kläger ließ sein Haus mit einer außenseitigen Fassadendämmung versehen und wollte in diese Maßnahme auch den frei liegenden Teil der Wand einbeziehen, die an der Grenze zum Grundstück des Beklagten liegt. Hierzu müssten unter anderem ein vom Beklagten an die Hauswand angepasster Holzunterstand für die Mülltonnen verlegt und der Dachanschluss am Haus des Beklagten angepasst werden. Der Beklagte lehnt diese Maßnahmen ab. Das AG verurteilte den Beklagten antragsgemäß, dem Kläger die Vornahme der Maßnahmen auf dessen Kosten zu erlauben. Das LG wies die Klage hingegen ab.

Die Revision des Klägers bleibt erfolglos.

Nach § 10a Abs. 1 des Hessischen Nachbarrechtsgesetzes müssen Eigentümer und Nutzungsberechtigte eines Grundstücks Bauteile einer Grenzwand, die auf ihr Grundstück übergreifen, dulden, wenn es sich um eine den aktuellen Vorschriften für bestehende Gebäude entsprechende Wärmedämmung handelt und diese auf andere Weise mit vertretbarem Aufwand nicht vorgenommen werden kann. Die Duldungspflicht ist aber auf den Überbau beschränkt und erstreckt sich nicht auf Änderungen am Eigentum des Verpflichteten. Im Streitfall besteht deshalb keine Duldungspflicht, weil die beabsichtigte Maßnahme mit Änderungen am Eigentum des Beklagten einherginge.

Der BGH stellt klar, dass die genannte Vorschrift nur für Grenzwände gilt, also für Wände, die die Grenze zum Nachbargrundstück nicht überschreiten. Bei einer gemeinsamen Grenzeinrichtung im Sinne von § 921 BGB richtet sich die Zulässigkeit eines Überbaus nach den Regeln der Gemeinschaft, insbesondere nach § 745 Abs. 2 BGB. Zu den danach in Betracht kommenden Verwaltungsmaßnahmen zählen jedoch nur Maßnahmen, die die gemeinsame Einrichtung betreffen, nicht aber Maßnahmen, die das alleinige Eigentum eines Beteiligten betreffen. Für den Streitfall führt dies zum gleichen Ergebnis wie im Fall einer Grenzwand.

Praxistipp: Auch wenn es im konkreten Fall nicht entscheidungserheblich war, sollte vor Klageerhebung sorgfältig geklärt werden, ob es um eine Grenzwand oder um eine gemeinsame Grenzeinrichtung geht.

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| 30. August 2019

Diese Woche geht es um die entsprechende Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB.

Explosion eines Blindgängers aus dem Zweiten Weltkrieg
Urteil vom 5. Juli 2019 – V ZR 96/18

Mit den Grenzen des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs entsprechend § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB befasst sich der V. Zivilsenat.

Der Beklagte zu 1 betreibt auf einem im Miteigentum der Beklagten zu 2 stehenden Grundstück ein Recyclingunternehmen für Bauschutt. Im Jahr 2014 explodierte auf dem Grundstück eine aus dem Zweiten Weltkrieg stammende Bombe, die in einem Betonteil enthalten war, das zu Recyclingzwecken zerkleinert werden sollte. Dadurch kam es auf mehreren benachbarten Grundstücken zu Schäden, die die Klägerin als Gebäudeversicherin reguliert hat. Die Klage auf Ersatz der Schäden blieb in den beiden ersten Instanzen erfolglos.

Die Revision der Klägerin hat ebenfalls keinen Erfolg. Der BGH tritt dem OLG darin bei, dass die Beklagten nicht nach § 823 oder § 831 BGB zum Schadensersatz verpflichtet sind, weil die Bombe bei einer Sichtprüfung nicht erkennbar war und keine konkreten Anhaltspunkte dafür vorhanden waren, dass der zu verarbeitende Bauschutt Blindgänger enthalten könnte. Eine verschuldensunabhängige Haftung entsprechend § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB lehnt der BGH im Ergebnis ebenfalls ab. Entgegen der Auffassung des OLG fehlt es zwar nicht an dem erforderlichen Grundstücksbezug. Weitere Haftungsvoraussetzung ist aber ein hinreichender Zusammenhang zwischen der beeinträchtigenden Handlung und dem Risiko, das sich verwirklicht hat. Daran fehlt es im Streitfall, weil es sich um ein ungewöhnliches und fernliegendes Risiko gehandelt hat.

Praxistipp: Wenn nicht sicher ist, ob sich ein Verschulden des Beklagten belegen lässt, sollte die Klage in einschlägigen Fällen von vornherein hilfsweise auf eine entsprechende Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB gestützt werden. Eine spätere Geltendmachung dieses Haftungsgrundes stellt eine Klageänderung dar.

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| 21. Juni 2019

Diese Woche geht es um die Bedeutung von Angaben in einem Maklerexposé im Zusammenhang mit der Haftung für Sachmängel.

Beschaffenheitsangaben in Maklerexposé
Urteil vom 25. Januar 2019 – V ZR 38/18

Mit dem Verhältnis zwischen den Sätzen 1 und 3 von § 441 Abs. 1 BGB befasst sich der V. Zivilsenat.

Die Klägerin hatte von der Beklagten ein Grundstück mit Wohnhaus gekauft. Im Verkaufsexposé des Maklers war angegeben, auf dem hinteren Teil des Grundstücks dürften zwei bis drei Pferdeboxen errichtet werden. Im notariellen Kaufvertrag schlossen die Parteien die Gewährleistung für Mängel aus. Ferner vereinbarten sie, dass die Zulässigkeit einer weiteren Bebauung oder bestimmten Verwendung nicht zur vereinbarten Beschaffenheit des Grundbesitzes gehört. Nach Übergabe stellte sich heraus, dass die Errichtung von Pferdeboxen auf dem Grundstück baurechtlich weder genehmigt noch genehmigungsfähig war und dass die Beklagte dies bei Vertragsschluss wusste. Das LG gab der auf Rückzahlung des Kaufpreises gerichteten Klage im Wesentlichen statt. Das OLG wies die Berufung als unbegründet zurück.

Die Revision der Beklagten bleibt ebenfalls erfolglos. Der BGH sieht die Ausführungen in dem Verkaufsexposé als öffentliche Äußerungen in der Werbung im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB an. Die Möglichkeit, Pferdeboxen zu errichten, gehört deshalb zu der vertraglich geschuldeten üblichen Beschaffenheit im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB. Mit der im Kaufvertrag enthaltenen Klausel, wonach die Zulässigkeit einer weiteren Bebauung oder bestimmten Verwendung nicht zur vereinbarten Beschaffenheit gehört, wurde die unzutreffende Aussage im Exposé nicht korrigiert. Dieser Klausel ist lediglich zu entnehmen, dass die Bebaubarkeit nicht zur vereinbarten Beschaffenheit im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB gehört. Mangels einer Vereinbarung ist aber die übliche Beschaffenheit maßgeblich. Das Grundstück weist deshalb einen Mangel auf. Der vereinbarte Haftungsausschluss ist gemäß § 444 BGB unwirksam, weil die Beklagte arglistig gehandelt hat.

Praxistipp: Für die Prüfung, ob eine gekauftes Grundstück mangelhaft ist, sollten neben dem Kaufvertrag stets die vor Vertragsschluss erfolgten Äußerungen in Verkaufsexposés, Zeitungsanzeigen und ähnlichem herangezogen werden.

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| 7. Dezember 2018

Um eine Frage, die sich durchaus häufig stellen kann, geht es in dieser Woche

Keine steuerliche Beratungspflicht des Grundstücksmaklers
Urteil vom 12. Juli 2018 – I ZR 152/17

Mit den Beratungspflichten eines Grundstücksmaklers befasst sich der I. Zivilsenat.

Die Klägerin hatte Anfang 2004 für 170.000 Euro ein Grundstück mit acht vermieteten Wohnungen erworben. Im Juli 2013 verkaufte sie es auf Vermittlung des Beklagten, dem sie einen Makleralleinauftrag erteilt hatte, für 295.000 Euro. Weil zwischen Erwerb und Veräußerung weniger als zehn Jahre lagen, fielen gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG Einkommensteuer, Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag in Höhe von insgesamt rund 48.000 Euro an. Die Klägerin warf dem Beklagten vor, sie nicht auf die steuerrechtliche Spekulationsfrist hingewiesen zu haben. Ihre auf Ersatz der angefallenen Steuern gerichtete Klage blieb in den beiden ersten Instanzen erfolglos.

Die Revision der Klägerin hat ebenfalls keinen Erfolg. Einen Makler können zwar Aufklärungs- und Beratungspflichten treffen. Zur Prüfung und Beratung im Hinblick auf steuerliche Fragen ist er aber nur verpflichtet, wenn er sich als Fachmann in solchen Fragen geriert, wenn aufgrund besonderer Umstände ein Beratungsbedarf des Auftraggebers erkennbar ist oder wenn er den Auftraggeber zu einem riskanten Vorgehen oder einem unvorteilhaften oder überstürzten Vertragsabschluss verleitet. Im Streitfall hatte der Beklagte zwar mit allgemein gehaltenen Anpreisungen für sich geworben, aber keine besondere steuerliche Sachkunde in Anspruch genommen. Mangels besonderer Anhaltspunkte war er nicht verpflichtet, anhand des Grundbuchs oder durch Nachfrage bei der Klägerin in Erfahrung zu bringen, wann diese das Anwesen erworben hat und ob die sonstigen Voraussetzungen des § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG vorgelegen haben. Der von ihm erteilte Hinweis, Interessenten könnten bei längerem Zuwarten abspringen, rechtfertigt nicht die Schlussfolgerung, er habe die Klägerin zu einem riskanten oder überstürzten Vertragsschluss verleitet.

Praxistipp: Um Umstände, aus denen sich eine Beratungspflicht ergeben kann, mit Aussicht auf Erfolg darlegen zu können, empfiehlt es sich, Werbeunterlagen und Angebotsschreiben des Maklers möglichst umfassend zusammenzutragen und zu sichten.

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| 10. November 2018

Um eine allgemeine Frage, die bislang nicht höchstrichterlich entschieden war, geht es in dieser Woche.

Bindung des Rechtsnachfolgers an einen nach Rechtsübergang geschlossenen Vergleich
Urteil vom 14. September 2018 – V ZR 267/17

Mit den Wirkungen eines vom früheren Rechtsinhaber geschlossenen Prozessvergleichs befasst sich der V. Zivilsenat.

Der Beklagte hatte in einem Vorprozess seinen Nachbarn wegen der Blendwirkung einer Photovoltaikanlage in Anspruch genommen. Der Rechtsstreit endete mit einem Vergleich, in dem sich der Nachbar verpflichtete, bestimmte Teile der Anlage zu entfernen. Nachdem der Beklagte die Vollstreckung eingeleitet hatte, erhob die Ehefrau des Nachbarn Vollstreckungsgegenklage. Sie legte (erstmals) offen, dass ihr Ehemann das Eigentum an dem betroffenen Grundstück schon während des Vorprozesses im Wege der Schenkung auf sie übertragen hatte, und machte geltend, sie sei an den von ihrem Ehemann nach der Übereignung geschlossenen Vergleich nicht gebunden. Die Vollstreckungsgegenklage blieb in den beiden ersten Instanzen erfolglos.

Der BGH bestätigt die Entscheidung der Vorinstanzen. Er verweist auf frühere Rechtsprechung, wonach eine Rechtsnachfolge nach Rechtshängigkeit in entsprechender Anwendung von § 265 ZPO auch dann keinen Einfluss auf den Rechtsstreit hat, wenn ein Grundstückseigentümer, der nach § 906 und § 1004 BGB wegen Einwirkungen auf ein Nachbargrundstück in Anspruch genommen wird, das Eigentum nach Rechtshängigkeit auf einen Dritten überträgt. Aus § 265 ZPO ergibt sich nach Auffassung des Senats, dass der Rechtsnachfolger auch an einen vom früheren Rechtsinhaber geschlossenen Vergleich gebunden ist, soweit dieser eine Rechtsfolge vorsieht, die auch das Ergebnis eines Urteils in dem anhängigen Rechtsstreit sein könnte. Eine in der Literatur (auch vom Montagsblogger) vertretene Gegenauffassung, wonach § 265 ZPO keine materiell-rechtlichen Wirkungen entfalten kann, lehnt er ab, weil ein Prozessvergleich eine Einheit bilde und das Gesetz dem Veräußerer eine umfassende gesetzliche Prozessstandschaft einräume. Den in § 325 Abs. 1 ZPO vorgesehenen Vorbehalt zugunsten eines gutgläubigen Erwerbers hält der Senat nicht für einschlägig, weil dieser nur einen (doppelt gutgläubigen) Erwerb von einem Nichtberechtigten betreffe.

Praxistipp: Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden, sollte sich der Erwerber eines Grundstücks vergewissern, dass keine das Anwesen betreffenden Rechtsstreitigkeiten anhängig sind. Im Falle einer unrichtigen Auskunft ist er allerdings auch dann nicht vor einem Rechtsverlust geschützt; immerhin stehen ihm aber Ersatzansprüche gegen den Veräußerer zu.

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| 5. November 2018

Um Hinweispflichten beim Verkauf einer Sozialwohnung geht es in dieser Woche.

Sozialbindung einer Wohnung als anzeigepflichtiger Rechtsmangel
Urteil vom 14. September 2018 – V ZR 165/17

Mit den Pflichten des Verkäufers einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung befasst sich der V. Zivilsenat.

Der Kläger hatte von der Beklagten eine Eigentumswohnung gekauft. Der Kaufvertrag enthielt einen umfassenden Haftungsausschluss für Sachmängel. Im Rechtsstreit verlangte der Kläger die Rückabwicklung des Kaufvertrags, weil ihn die Beklagte nicht darüber aufgeklärt habe, dass es sich um öffentlich geförderten Wohnraum handle und Mieter einen Berechtigungsschein benötigten. Die Klage blieb in den beiden ersten Instanzen erfolglos.

Der BGH verweist die Sache an das OLG zurück. Er verweist auf seine ständige Rechtsprechung, wonach die Sozialbindung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung einen Rechtsmangel darstellt, und stellt klar, dass die Schuldrechtsmodernisierung hieran nichts geändert hat. Ob der im Kaufvertrag vereinbarte Haftungsausschluss für Sachmängel auch den im Streitfall vorliegenden Rechtsmangel umfasst, lässt der BGH mangels einschlägiger tatrichterlicher Feststellungen offen. Nach § 444 BGB kann sich die Beklagte auf den Haftungsausschluss jedenfalls nicht berufen, wenn sie die Sozialbindung arglistig verschwiegen hat. Entgegen der Auffassung des OLG ist in diesem Zusammenhang unerheblich, ob der Käufer den Kaufvertrag auch bei ordnungsgemäßer Aufklärung geschlossen hätte.

Praxistipp: Die Durchsetzung vertraglicher Ansprüche unter Berufung auf die Unwirksamkeit eines Gewährleistungsausschlusses gemäß § 444 BGB unterliegt weniger strengen Voraussetzungen als die Anfechtung des Vertrags gemäß § 123 BGB. Deshalb sollten auch im Falle einer Anfechtung zumindest hilfsweise die vertraglichen Rechtsbehelfe geltend gemacht werden.

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| 29. September 2018

Um einen seit langem etablierten, in neuerer Zeit aber zunehmend in die Kritik geratenen Grundsatz geht es in dieser Woche.

Formlose Änderung eines Grundstückskaufvertrags nach bindender Auflassung
Urteil vom 14. September 2018 – V ZR 213/17

Mit den Grenzen des Formerfordernisses aus § 311b BGB befasst sich der V. Zivilsenat.

Die Beklagte hatte von der klagenden Bauträgerin drei noch zu sanierende Eigentumswohnungen gekauft. Der notarielle Kaufvertrag enthielt zugleich die Auflassungserklärung beider Parteien und den Umschreibungsantrag der Beklagten. Der Notar war angewiesen, eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift der Auflassungserklärung nur nach Nachweis der vollständigen Zahlung des Kaufpreises zu erteilen. Die Beklagte behielt in der Folgezeit rund 9 % des Kaufpreises ein. Die auf Zahlung dieses Betrags gerichtete Klage blieb in erster Instanz ohne Erfolg. Das OLG sprach dem Kläger hingegen rund die Hälfte der Klagesumme zu.

Der BGH verweist die Sache auf die Revision der Beklagten an das OLG zurück. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz bedurfte die von der Beklagten behauptete Vereinbarung über eine Minderung des Kaufpreises nicht der notariellen Beurkundung. Nach § 311b BGB bedarf zwar auch die Änderung eines Grundstückskaufvertrags grundsätzlich der notariellen Form. Dies gilt nach etablierter, schon auf das Reichsgericht zurückgehender Rechtsprechung aber nicht, wenn die Auflassung bereits erklärt ist. Die in der Literatur geäußerte Kritik, dass diese Rechtsprechung den modernen Gegebenheiten eines Bauträgervertrags nicht gerecht werde, hält der BGH für unbegründet. Er hält es für einen Wegfall des Formerfordernisses weiterhin für ausreichend, dass die Vertragsparteien die zur Übertragung des Eigentums erforderlichen Leistungshandlungen vorgenommen haben; auf den Eintritt des Leistungserfolgs – also den Übergang des Eigentums – komme es in diesem Zusammenhang nicht an.

Praxistipp: Angesichts der Ungewissheit, die aus der Möglichkeit einer formfreien Änderung resultieren kann, dürfte es in der Regel vorzugswürdig sein, von einer sofortigen Auflassung abzusehen, wenn nicht absehbar ist, wann die Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung erfüllt sein werden. Dafür anfallende Mehrkosten könnten sich als gute Investition erweisen.