Montagsblog: Neues vom BGH

| 28. Februar 2025

Diese Woche geht es um die Aufklärungspflichten eines Vermittlers von Darlehen zur Finanzierung einer Wohnimmobilie.

Verharmlosung von Risiken
BGH, Urteil vom 20. Februar 2025 – I ZR 122/23

Der I. Zivilsenat stellt klar, dass das Ausfüllen eines Beratungsprotokolls nicht ohne weiteres ausreicht.

Die Kläger beabsichtigten im Jahr 2020 den Kauf eines Einfamilienhauses. Ein mit dem Verkäufer vereinbarter Notartermin im November 2020 konnte nicht stattfinden, weil die Kläger keine Finanzierungsmöglichkeit fanden. Die Kläger wandten sich daraufhin an die als Darlehensvermittlerin tätige Beklagte. Diese vermittelte ihnen einen Darlehensvertrag in Höhe von 350.000 Euro, den sie im Dezember 2020 abschlossen. Im Januar 2021 – zwei Wochen vor dem vereinbarten neuen Notartermin – teilte der Verkäufer mit, er wolle das Haus aus persönlichen Gründen doch nicht veräußern. Die Bank verlangte von den Klägern eine Nichtabnahmeentschädigung in Höhe von rund 35.000 Euro.

Die Klage auf Erstattung dieses Betrags hatte in erster Instanz zur Hälfte Erfolg. Das OLG wies die Klage hingegen vollständig ab.

Der BGH verweist die Sache an das OLG zurück.

Ein Darlehensvermittler, der im Zusammenhang mit der Vermittlung eines Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags im Sinne von § 491 Abs. 3 BGB Beratungsleistungen im Sinne von § 511 Abs. 1 BGB anbietet, unterliegt gemäß § 655a Abs. 3 BGB den in § 511 BGB normierten Pflichten. Dazu gehört gemäß § 511 Abs. 2 BGB die Pflicht, sich über den Bedarf, die persönliche und finanzielle Situation sowie über die Präferenzen und Ziele des Darlehensnehmers zu informieren und auf dieser Grundlage und unter Zugrundelegung realistischer Annahmen hinsichtlich der zu erwartenden Risiken eine ausreichende Zahl an Darlehensverträgen auf ihre Geeignetheit zu prüfen.

Im Streitfall musste die Beklagte die Kläger danach unter anderem auf die finanziellen Belastungen hinweisen, die zu erwarten sind, wenn der beabsichtigte Kauf nach dem bindenden Abschluss des Darlehensvertrags nicht zustande kommt.

Entgegen der Auffassung des OLG genügt zur Erfüllung dieser Pflicht nicht der im Beratungsprotokoll der Beklagten vermerkte Hinweis auf drohende Kosten aufgrund von Vertragsstrafen oder Nichtabnahmeentschädigungen. Im Rahmen der geschuldeten umfassenden Aufklärung darf ein reales Risiko nicht so verharmlost werden, dass der Eindruck entsteht, es sei nur theoretischer Natur.

Das OLG hätte deshalb den Sachverhalt weiter aufklären müssen.

Der Kläger hat bei seiner Anhörung durch das OLG angegeben, der zuständige Mitarbeiter der Beklagten habe in dem Beratungsgespräch erklärt, so weit, wie das jetzt schon alles sei, habe er noch nie erlebt, dass ein Geschäft jetzt platze; sollte es dazu kommen, werde man gemeinsam eine Lösung finden. Wenn diese Angaben zutreffen, hat die Beklagte ihre Aufklärungspflicht verletzt. Für eine Anspruchskürzung wegen Mitverschuldens bleibt dann grundsätzlich kein Raum.

Praxistipp: Wenn geltend gemacht wird, der Inhalt eines Beratungsprotokolls sei nicht zutreffend oder nicht vollständig, sollte der tatsächliche Inhalt des Gesprächs möglichst detailgetreu vorgetragen werden. Sofern keine Zeugen zur Verfügung stehen, sollte ausdrücklich eine Vernehmung oder persönliche Anhörung der eigenen Partei angeboten werden.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 21. Februar 2025

Diese Woche geht es um das Verhältnis zwischen öffentlichem Baurecht und Zivilrecht.

Überfahrtbaulast und zivilrechtliches Wegerecht
BGH, Urteil vom 24. Januar 2025 – V ZR 51/24

Der V. Zivilsenat befasst sich mit den Voraussetzungen eines Notwegrechts und mit den zivilrechtlichen Wirkungen einer Baulast.

Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke, die durch Teilung entstanden sind. Auf dem Grundstück der Klägerin stehen ein Wohnhaus und zwei Garagen. Die Zufahrt erfolgt über einen gepflasterten Weg, der über das Grundstück der Beklagten verläuft. Auf diesem Grundstück ruht eine Überfahrtbaulast zur Gewährung der Zufahrt zum Grundstück der Klägerin. Diese verlangt von der Beklagten die Instandsetzung des beschädigten Wegs durch fachgerechtes Pflastern, dessen Instandhaltung und die Entfernung jeglicher Gegenstände, welche die Überfahrt beeinträchtigen.

Die Klage ist in den beiden ersten Instanzen erfolglos geblieben.

Die Revision der Klägerin bleibt ebenfalls ohne Erfolg.

Ein Notwegrecht aus § 917 BGB besteht nicht, weil das Abstellen von Kraftfahrzeugen für die ordnungsgemäße Benutzung eines zu Wohnzwecken genutzten Grundstücks nicht erforderlich ist.

Die Überfahrtbaulast begründet lediglich eine öffentlich-rechtliche Baubeschränkung, nicht aber ein zivilrechtliches Wegerecht.

Praxistipp: Zur Sicherung des Überfahrtsrechts sollte in solchen Fällen schon bei der Teilung des Grundstücks eine Dienstbarkeit im Sinne von § 1018 BGB bestellt werden.

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| 14. Februar 2025

Diese Woche geht es um eine Frage aus dem Sachenrecht.

Umwandlung eines dinglichen Vorkaufsrechts
BGH, Beschluss vom 23. Januar 2025 – V ZB 10/24

Der V. Zivilsenat befasst sich mit den Voraussetzungen von § 877 BGB.

Ein dem Beteiligten zu 1 gehörendes Grundstück ist mit einem Vorkaufsrecht zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines benachbarten Grundstücks belastet. Eigentümer des herrschenden Grundstücks ist die Beteiligte zu 2. Die Beteiligten haben vereinbart, das Recht dahin zu ändern, dass es der Beteiligten zu 2 künftig persönlich zusteht. Das Grundbuchamt hat den Antrag auf Eintragung dieser Änderung zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten ist erfolglos geblieben.

Die Rechtsbeschwerde der Beteiligten hat ebenfalls keinen Erfolg.

Nach § 877 BGB kann der Inhalt eines im Grundbuch eingetragenen Rechts an einem Grundstück geändert werden. Ein Wechsel des Rechtsinhabers ist jedoch nur gemäß § 873 BGB zulässig. Der sachenrechtliche Typ des Rechts darf nur geändert werden, wenn das Gesetz dies vorsieht.

Die von den Beteiligten angestrebte Änderung ist danach aus zwei Gründen nicht zulässig:

Dem Beteiligten zu 2 steht das Recht derzeit nur in seiner Eigenschaft als Eigentümer des herrschenden Grundstücks zu. Die Änderung zu einem ihm persönlich zustehenden Recht würde deshalb zu einem Wechsel des Rechtsinhabers führen.

Darüber hinaus sind ein subjektiv-dingliches und ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht nicht typengleich. Ein subjektiv-dingliches Recht kann nach § 1103 Abs. 1 BGB nicht vom Eigentum am herrschenden Grundstück getrennt werden. Diese Bindung ginge durch eine Umwandlung in ein subjektiv-persönliches Recht verloren.

Die angestrebte Rechtsänderung ist deshalb nur dergestalt möglich, dass das bestehende subjektiv-dingliche Recht aufgehoben und ein neues subjektiv-persönliches Recht begründet wird. Das neue Recht geht dann aber allen in der Zwischenzeit eingetragenen Rechten im Rang nach, sofern die Inhaber dieser Rechte einer Rangänderung nach § 880 BGB nicht zustimmen.

Praxistipp: Nach § 1198 BGB ist die (rangwahrende) Umwandlung einer Hypothek in eine Grundschuld und umgekehrt zulässig.

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| 8. Februar 2025

Diese Woche geht es um den Zugriff von Gläubigern und Insolvenzverwaltern auf Ansprüche aus einem Treuhandvertrag zur Bestattungsvorsorge.

Pfändbarkeit von Ansprüchen aus einem Treuhandvertrag zur Bestat-tungsvorsorge
BGH, Urteil vom 16. Januar 2025 – IX ZR 91/24

Der IX. Zivilsenat befasst sich mit dem Pfändungsschutz nach § 850b Abs. 1 Nr. 4 ZPO – und mit anderen Möglichkeiten zum Schutz vor einem Gläubigerzugriff.

Der Kläger begehrt als Insolvenzverwalter die Erstattung von Zahlungen, die die Insolvenzschuldnerin an die Beklagte auf der Grundlage eines Treuhandvertrags erbracht hat.

Die Schuldnerin beauftragte im Juni 2020 die Streithelferin der Beklagten mit der Durchführung ihrer dereinstigen Bestattung. Aus diesem Anlass schloss sie mit der Beklagten eine als Bestattungsvorsorge-Treuhandvertrag bezeichnete Vereinbarung, in der sich die Beklagte verpflichtete, alle von der Schuldnerin zur Finanzierung ihrer Bestattung eingezahlten und noch einzuzahlenden Beträge anzulegen und treuhänderisch zu verwalten. Der Treuhandvertrag enthält ferner die Bestimmung, dass die Schuldnerin zur Sicherung der Bestattungskosten ihre Ansprüche aus dem Treuhandvertrag an die Streithelferin abtritt und diese die Abtretung annimmt.

Die Schuldnerin erbrachte eine Einmalzahlung in Höhe von 2.500 Euro und einzelne Raten in Höhe von insgesamt 240 Euro. Im April 2021 wurde auf ihren Antrag hin das Insolvenzverfahren über ihr Vermögen eröffnet.

Die auf Auszahlung des verwahrten Betrags gerichtete Klage blieb vor dem AG und dem LG ohne Erfolg.

Der BGH verweist die Sache an das LG zurück.

Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen ist der geltend gemachte Anspruch nicht in unmittelbarer oder entsprechender Anwendung von § 850b Abs. 1 Nr. 4 ZPO vor der Pfändung (und damit gemäß § 36 Abs. 1 Satz 1 InsO vor einem Zugriff durch den Insolvenzverwalter) geschützt.

Eine unmittelbare Anwendung von § 850b Abs. 1 Nr. 4 ZPO setzt voraus, dass der Anspruch auf Bezüge gerichtet ist, die zu Unterstützungszwecken geleistet werden, oder dass er aus einer nur auf den Todesfall abgeschlossenen Lebensversicherung mit einer Versicherungssumme von höchstens 5.400 Euro stammt. Keine dieser Voraussetzungen liegt im Streitfall vor.

Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen ist § 850b Abs. 1 Nr. 4 ZPO auch nicht entsprechend anwendbar.

850b Abs. 1 Nr. 4 ZPO erfasst Versicherungen, mit denen Personen entlastet werden, die nach § 1968 BGB die Kosten der Bestattung zu tragen haben. Die bedingte Unpfändbarkeit von solchen Ansprüchen dient zugleich dem Zweck, Armenbestattungen zu vermeiden. Der Gesetzgeber hat die bedingte Unpfändbarkeit aber nur für Leistungen auf Grund von Versicherungsverträgen vorgesehen. Deshalb fehlt es an einer planmäßigen Regelungslücke in Bezug auf andere Verträge, die ähnlichen Zwecken dienen.

Nach der Zurückverweisung wird das LG jedoch zu prüfen haben, ob die Schuldnerin die Ansprüche auf Rückzahlung des verwahrten Betrags schon vor Insolvenzeröffnung an die Streithelferin abgetreten hat. Eine solche Abtretung bleibt auch dann wirksam, wenn der Vertrag, auf dem der abgetretene Anspruch beruht, nach § 115 oder § 116 InsO unwirksam geworden ist.

Das LG wird gegebenenfalls ferner zu prüfen haben, ob die Abtretung nur zur Sicherung von Ansprüchen der Streithelferin erfolgt ist oder zu deren Erfüllung. Nur im Falle einer Sicherungsabtretung steht dem Kläger ein Verwertungsrecht nach § 166 Abs. 2 InsO zu.

Praxistipp: Ob eine Abtretung nur zu Sicherungszwecken oder zum Zwecke der Erfüllung (erfüllungshalber) erfolgt, hängt unter anderem vom Zweck der Abtretungsvereinbarung ab.

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| 25. Januar 2025

Diese Woche geht es um die Beweislast bei Verkehrsunfällen.

Anscheinsbeweis bei berührungslosem Unfall mit einem Motorradfahrer
BGH, Urteil vom 3. Dezember 2024 – VI ZR 18/24

Der VI. Zivilsenat präzisiert die Voraussetzungen für einen Anscheinsbeweises bei Auffahrunfällen und ähnlichen Situationen.

Die Beklagte wollte mit ihrem Pkw in einer leichten Rechtskurve an einem stehenden Müllfahrzeug vorbeifahren und wechselte deshalb auf die Gegenfahrbahn. Ein ihr dort entgegenkommender Pkw bremste stark ab, um eine Kollision zu vermeiden. Der Kläger, der mit seinem Motorrad hinter diesem Pkw fuhr, machte eine Vollbremsung und geriet dabei ins Rutschen. Er stürzte und zog sich erhebliche Verletzungen zu. Zu einer Kollision mit dem vorausfahrenden Pkw kam es nicht.

Das LG hat die auf Feststellung der Pflicht zum Ersatz aller Schäden gerichtete Klage abgewiesen. Das OLG hat festgestellt, dass die Beklagte zum Schadensersatz auf der Grundlage einer Haftungsquote von 40 % verpflichtet ist.

Sowohl die Revision des Klägers als auch die Anschlussrevision der Beklagten haben Erfolg und führen zur Zurückverweisung der Sache an das OLG.

Zu Recht ist das OLG davon ausgegangen, dass der geltend gemachte Schaden beim Betrieb des Fahrzeugs der Beklagten entstanden ist. Der dafür erforderliche Zusammenhang ist auch ohne Kollision der Fahrzeuge gegeben, wenn das Fahrverhalten eines Fahrers über dessen bloße Anwesenheit an der Unfallstelle hinaus in irgendeiner Art und Weise das Fahrmanöver des Unfallgegners beeinflusst hat. Diese Voraussetzung ist im Streitfall erfüllt, weil die Beklagte durch das Wechseln auf die Gegenfahrbahn die Reaktion der beiden ihr entgegenkommenden Fahrer beeinflusst hat. Dieser Zusammenhang besteht auch dann, wenn der Kläger oder der vor ihm fahrende Pkw-Fahrer eine unnötige Paník- oder Schreckbremsung durchgeführt haben.

Ebenfalls zu Recht ist das OLG zu dem Ergebnis gelangt, dass der Unfall für den Kläger kein unabwendbares Ereignis darstellte. Ein Idealfahrer, der weiß, dass sein Motorrad kein Antiblockiersystem hat, hätte von vornherein den Abstand zum Vorausfahrenden und die Geschwindigkeit so bemessen, dass er selbst bei einem plötzlichen scharfen Bremsen des Vorausfahrenden noch kontrolliert bremsen kann.

Bei der Abwägung der Verursachungsbeiträge hat das OLG jedoch zu Unrecht einen Anscheinsbeweis zu Lasten des Klägers bejaht. Der Grundsatz, wonach bei einem Auffahrunfall ein Anscheinsbeweis für ein schuldhaftes Verhalten des Auffahrenden spricht, kann allerdings auch dann angreifen, wenn ein Motorradfahrer, der hinter einem stark abbremsenden Pkw fährt, stürzt und es nur durch Zufall nicht zu einer Kollision kommt. Im Streitfall beruht die Feststellung des OLG, eine Kollision habe lediglich von einem Zufall abgehangen, jedoch auf einer widersprüchlichen Würdigung der Angaben des vom LG bestellten gerichtlichen Sachverständigen.

Zu Unrecht hat das OLG auch ein Verschulden der Beklagten bejaht. Nachdem das LG aufgrund der Beweisaufnahme zu dem Ergebnis gelangt war, ein Verschulden der Beklagten sei nicht festzustellen, durfte das OLG nicht ohne erneute Beweisaufnahme zu einer anderen Beurteilung gelangen.

Praxistipp: Zur Erschütterung eines Anscheinsbeweises genügt es, Umstände vorzutragen und erforderlichenfalls zu beweisen, aus denen sich die ernsthafte Möglichkeit eines abweichenden Geschehensablaufs ergibt.

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| 18. Januar 2025

Diese Woche geht es um die Pflicht zur erneuten Anhörung der Parteien in der Berufungsinstanz.

Erneute Anhörung der Parteien durch das Berufungsgericht
BGH, Beschluss vom 19. Dezember 2024 – I ZR 70/24

Der I. Zivilsenat wendet einen in der Berufungsinstanz häufig übersehenen Grundsatz an.

Die Klägerin und ihr später verstorbener Ehemann beauftragten den Beklagten im Jahr 2017 schriftlich mit der Vermittlung von Versicherungsleistungen. Im Juli 2020 fand auf Wunsch der Eheleute ein persönliches Beratungsgespräch zum Thema „Hinterbliebenen/Familien-Absicherung“ statt. Die Klägerin widmete sich damals vorwiegend der Erziehung der beiden 2017 und 2018 geborenen Kinder. Ihr Ehemann war als Facharzt für Anästhesie und Intensivmedizin tätig und hatte ein Bruttogehalt von rund 75.000 Euro. Inhalt des Beratungsgesprächs war auch der Abschluss einer Risikolebensversicherung für den Ehemann. Einzelheiten sind zwischen den Parteien streitig.

Im Dezember 2020 verstarb der Ehemann der Kläger im Alter von 39 Jahren unvermittelt an einer Streptokokken-Infektion. Die Klägerin nimmt den Beklagten wegen fehlerhafter Beratung über eine Risikolebensversicherung auf Zahlung von 500.000 Euro in Anspruch.

Das LG hat der Klägerin nach persönlicher Anhörung beider Parteien 375.000 Euro zugesprochen. Das OLG hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen und die Klage auf die Berufung des Beklagten in vollem Umfang abgewiesen.

Der BGH verweist die Sache durch Beschluss gemäß § 544 Abs. 9 ZPO an das OLG zurück.

Das OLG durfte nicht zu Lasten der Klägerin entscheiden, ohne beide Parteien erneut anzuhören.

Eine Wiederholung einer Zeugenvernehmung oder Parteianhörung ist geboten, wenn das Berufungsgericht den Inhalt einer Aussage oder die Glaubwürdigkeit der aussagenden Person anders würdigen will als das erstinstanzliche Gericht. Im Streitfall hat das LG die einander widersprechenden Angaben der Parteien zwar nicht gewürdigt und seine Entscheidung allein auf die übereinstimmenden Angaben beider Parteien gestützt. Wenn das OLG diese Angaben nicht für ausreichend hält, um den Klageanspruch zu stützen, muss es aber die persönliche Anhörung der Parteien schon deshalb wiederholen, weil dem persönlichen Eindruck in der gegebenen Situation für die Würdigung der einander widersprechenden Aussagen und für die Beurteilung der Glaubwürdigkeit entscheidend ist und das LG hierzu gerade keine Feststellungen getroffen hat.

Praxistipp: Ergibt sich aus einem gerichtlichen Hinweis oder aus sonstigen Umständen, dass das Berufungsgericht ohne erneute Beweisaufnahme zu einem abweichenden Ergebnis gelangen will, sollte die hiervon betroffene Partei noch in der Berufungsinstanz eine Wiederholung der Beweisaufnahme ausdrücklich beantragen, um die Präklusion einer entsprechenden Rüge in der Revisionsinstanz unter dem Gesichtspunkt der Subsidiarität sicher auszuschließen.

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| 10. Januar 2025

Diese Woche geht es um die Geltendmachung von höchstpersönlichen Ansprüchen.

Geltendmachung eines höchstpersönlichen Anspruchs durch Stellvertreter
BGH, Urteil vom 6. Dezember 2024 – V ZR 159/23

Der V. Zivilsenat differenziert zwischen höchstpersönlichen Ansprüchen und höchstpersönlichen Willenserklärungen.

Die Kläger haben ihrem Sohn im Jahr 2012 ein Hausgrundstück übertragen. Nach dem Vertrag ist der Veräußerer berechtigt, den Grundbesitz zurückzuverlangen, wenn der Erwerber vor dem Letztversterbenden der beiden Veräußerer verstirbt. Der Vertrag enthält ferner folgende Regelung:

„Der Anspruch ist höchstpersönlicher Natur und nur übertragbar und vererblich, wenn er vom Veräußerer zu Lebzeiten geltend gemacht wurde.
Der Anspruch kann nur mittels eingeschriebenem Brief binnen eines Jahres nach Kenntnis vom Vorliegen des Anspruchsgrundes geltend gemacht werden.“

Der Sohn der Kläger verstarb im Jahr 2021. Er wurde von der Beklagten – seiner Ehefrau – beerbt. Knapp vier Wochen später forderten die Kläger von der Beklagten mit eingeschriebenem Brief einer Rechtsanwältin die Rückübertragung des Grundstücks.

Die auf Auflassung und Bewilligung der Eintragung im Grundbuch gerichtete Klage ist in den beiden ersten Instanzen erfolglos geblieben.

Der BGH verweist die Sache an das OLG zurück.

Entgegen der Auffassung des OLG steht der rechtzeitigen Geltendmachung des Klageanspruchs nicht entgegen, dass das im Jahr 2021 übersandte Schreiben von einer Vertreterin stammt.

Eine Stellvertretung bei der Abgabe einer Willenserklärung ist allerdings ausgeschlossen, wenn eine höchstpersönliche Abgabe vorgeschrieben ist. Eine solche Vorgabe kann sich nicht nur aus dem Gesetz ergeben (z.B. für Eheschließung, letztwillige Verfügungen oder Erbverträge). Sie kann vielmehr auch vertraglich vereinbart werden.

Im Streitfall sieht der Vertrag jedoch lediglich vor, dass der Anspruch auf Rückübertragung höchstpersönlich ist. Höchstpersönliche Ansprüche sind, wie dies im Vertrag auch ausdrücklich vorgesehen ist, grundsätzlich nicht übertragbar und nicht vererbbar. Sie können aber, sofern nichts anderes bestimmt ist, durch einen Stellvertreter geltend gemacht werden.

Eine höchstpersönliche Geltendmachung sieht der Vertrag im Streitfall nicht vor. Deshalb war die Geltendmachung durch eine Stellvertreterin ausreichend, wenn diese wirksam bevollmächtigt war.

Im wiedereröffneten Berufungsverfahren wird das OLG unter anderem zu klären haben, ob der Kläger zu 2 bei der Erteilung der Vollmacht wegen fortgeschrittener Demenz geschäftsunfähig war.

Praxistipp: Die Geltendmachung eines Anspruchs ist eine geschäftsähnliche Handlung, auf die § 174 BGB entsprechend anwendbar ist. Um eine Zurückweisung zu vermeiden, sollte der Erklärung deshalb ein Original oder eine Ausfertigung der Vollmachtsurkunde beigefügt werden.

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| 4. Januar 2025

Diese Woche geht es um den steckengebliebenen Bau einer Wohnungseigentumsanlage.

Anspruch auf erstmalige Errichtung des Gemeinschaftseigentums
BGH, Beschluss vom 20. Dezember 2024 – V ZR 243/23

Der V. Zivilsenat befasst sich mit einer in der Praxis eher seltenen Situation und stellt diese der üblicherweise anzutreffenden Konstellation gegenüber.

Die Klägerin ist mit knapp einem Drittel der Miteigentumsanteile an einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern beteiligt. Bei Entstehung der Gemeinschaft im Jahr 2013 war das Grundstück mit einer Abbruchimmobilie bebaut. Die Teilungserklärung sieht die Errichtung eines neuen Wohn- und Geschäftshauses mit elf Einheiten vor. Die Wohnungseigentümer beauftragten eine Generalunternehmerin mit den vorgesehenen Arbeiten.

Die Arbeiten gerieten bereits während des Abrisses des Bestandsgebäudes in Stillstand. Die Eigentümer von zwei Nachbargrundstücken, deren Giebelwände durch den Abriss freigelegt wurden, machen gerichtlich Schadensersatzansprüche in Höhe von rund 500.000 Euro geltend. Die Generalunternehmerin ist mittlerweile insolvent.

Die Klägerin möchte, dass die beklagte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Verwalterin beauftragt, Angebote für die restlichen Abbrucharbeiten und die Erstellung von Ausführungsplänen einzuholen, die Aufträge für diese Arbeiten zu vergeben, die Arbeiten durchführen zu lassen und eine Sonderumlage in Höhe von 50.000 Euro zu erheben. Die Eigentümerversammlung lehnte die darauf gerichteten Beschlussanträge ab.

Die von der Klägerin erhobene Beschlussersetzungsklage ist vor dem AG erfolglos geblieben. Das LG hat im Wege der Beschlussersetzung angeordnet, dass ein Gutachten zu den voraussichtlichen Kosten der erforderlichen Abriss- und Baumaßnahmen eingeholt wird.

Der BGH verweist die Sache an das LG zurück.

Zu Recht ist das LG allerdings davon ausgegangen, dass grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft die erstmalige Errichtung des Gemeinschaftseigentums verlangen kann.

Voraussetzung für einen solchen Anspruch ist, dass der jeweilige Anspruchsteller bereits Wohnungseigentümer geworden ist.

Daran fehlt es in der Praxis zumeist, weil das Eigentum in der Regel beim Bauträger verbleibt und erst nach Errichtung des Objekts und vollständiger Bezahlung des Kaufpreises auf den Erwerber übertragen wird. Nach § 8 Abs. 3 WEG gilt ein Erwerber, zu dessen Gunsten eine Vormerkung eingetragen ist, zwar schon dann als Wohnungseigentümer, wenn ihm der Besitz der zum Sondereigentum gehörenden Räume übergeben worden ist. Auch dies kommt in der Regel aber erst nach weitgehender Fertigstellung des Objekts in Betracht. Vor dem Übergang der Eigentümerstellung können die Erwerber nur vertragliche Ansprüche gegen den Bauträger oder sonstige Vertragspartner geltend machen.

Im Streitfall ist das Wohnungseigentum hingegen bereits vor Abriss des Bestandsgebäudes auf die Klägerin übertragen worden. Diese kann deshalb schon im jetzigen Stadium Ansprüche gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend machen.

Die der Gemeinschaft obliegende Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung umfasst grundsätzlich die Pflicht zur erstmaligen Errichtung bzw. Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums. Die Sonderregelung in § 22 WEG, wonach der Wiederaufbau eines zur mehr als der Hälfte seines Werts zerstörten Gebäudes nicht verlangt werden kann, wenn der Schaden nicht durch eine Versicherung oder anderweit gedeckt ist, findet auf die erstmalige Errichtung weder unmittelbar noch entsprechend Anwendung.

Der Anspruch auf erstmalige Errichtung oder Fertigstellung entfällt aber nach Treu und Glauben, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nicht zuzumuten ist.

Entgegen der Auffassung des LG muss die Frage, ob die Erfüllung des Anspruchs zumutbar ist, im Konfliktfall durch das Gericht selbst entschieden werden. Dieses muss die für die Errichtung erforderlichen Kosten gegebenenfalls mit gutachterlicher Hilfe schätzen und auf dieser Grundlage unter Abwägung aller relevanten Umstände entscheiden, ob der Gemeinschaft die Errichtung des Objekts zuzumuten ist.

Für das wiedereröffnete Berufungsverfahren gibt der BGH folgende Hinweise:

  • Ein Errichtungsanspruch ist schon nach § 275 BGB ausgeschlossen, wenn das Bauvorhaben nicht genehmigungsfähig ist.
  • Eine Inanspruchnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist treuwidrig, wenn der Anspruchsteller sein Begehren verwirklichen kann, indem er den Bauträger, Generalunternehmer oder sonstige Vertragspartner bzw. deren Insolvenzverwalter in Anspruch nimmt. Die Darlegungslast liegt insoweit bei der in Anspruch genommenen Gemeinschaft.
  • Die Erfüllung des Errichtungsanspruchs ist unzumutbar, wenn die Herstellung unverhältnismäßige Kosten verursacht. Hierfür ist insbesondere von Bedeutung, wieviel die Wohnungseigentümer bereits investiert haben und wieviel sie voraussichtlich noch investieren müssten. In diesem Zusammenhang kann der Rechtsgedanke des § 22 WEG als Richtschnur herangezogen, also die Errichtung als grundsätzlich zumutbar angesehen werden, wenn die zu erwartenden Kostensteigerungen den ursprünglich kalkulierten Betrag um nicht mehr als die Hälfte übersteigen.
  • Ersatzansprüche Dritter können auch dann zu einer Unzumutbarkeit führen, wenn die Einstandspflicht unabhängig von der weiteren Errichtung des Objekts ist.
  • Unzumutbar kann die Errichtung auch dann sein, wenn feststeht, dass ein Teil der Wohnungseigentümer zahlungsunfähig ist und die übrigen Wohnungseigentümer deshalb einen höheren Anteil zu tragen haben.
  • Unzumutbar kann die Errichtung sein, wenn ein Investor bereit ist, das unfertige Objekt zu einem angemessenen Preis zu kaufen und die Mehrheit der Wohnungseigentümer dieses Angebot annehmen möchte.
  • Unzumutbar kann die Errichtung sein, wenn der bauwillige Eigentümer in einem Näheverhältnis zum insolventen Bauunternehmer steht und deshalb die Gefahr einer Kollusion besteht.

Praxistipp: Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen gegen Beschlüsse sowie Klagen auf Beschlussersetzung sind gemäß § 44 Abs. 2 WEG stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten.

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| 28. Dezember 2024

Diese Woche geht es um die Pflichten von Angehörigen anderer Berufsgruppen als Mitglied einer Rechtsanwaltskammer.

Mitgliedschaft und Beitragspflicht eines Steuerberaters in der Rechtsanwaltskammer
BGH, Beschluss vom 11. November 2024 – AnwZ (Brfg) 35/23

Der Senat für Anwaltssachen befasst sich mit § 60 Abs. 2 Nr. 3 BRAO in der bis 31.12.2024 geltenden Fassung.

Der Kläger ist Steuerberater und war bis Ende März 2024 alleinvertretungsberechtigter Partner einer bundesweit tätigen Sozietät von Rechtsanwälten und Steuerberatern. Die beklagte Rechtsanwaltskammer hat die Sozietät im Dezember 2022 als Berufsausübungsgesellschaft zugelassen. Mit Bescheid vom 5. Januar 2023 nahm sie den Kläger auf Zahlung eines anteiligen Kammerbeitrags für das Jahr 2022 in Höhe von 25 Euro in Anspruch. Die auf Aufhebung dieses Bescheides und auf Feststellung der Nichtigkeit der Mitgliedschaft gerichtete Klage ist vor dem Anwaltsgerichtshof erfolglos geblieben.

Der BGH hebt den Beitragsbescheid auf und weist die weitergehende Berufung des Klägers zurück.

Der Gebührenbescheid ist rechtswidrig, weil die Beitragsordnung der Beklagten gegen Art. 3 Abs. 1 GG verstößt.

Mitgliedsbeiträge müssen entsprechend den mit der Mitgliedschaft verbundenen besonderen Vorteilen bemessen werden. Dabei sind das Äquivalenzprinzip und der Gleichheitsgrundsatz zu beachten. Mit letzterem ist es zwar grundsätzlich vereinbar, von allen Kammermitgliedern denselben Beitrag zu fordern. Mitglieder, die nicht Rechtsanwalt sind, dürfen aber nicht in demselben Maße herangezogen werden wie Rechtsanwälte. Ihre beruflichen Belange werden durch die Kammer nicht in demselben Maße wahrgenommen und gefördert wie diejenigen von Rechtsanwälten. Für sie wird auch kein elektronisches Anwaltspostfach (beA) eingerichtet.

Die Feststellungsklage ist hingegen unbegründet.

Bis zu seinem Ausscheiden aus dieser Position war der Kläger gemäß § 60 Abs. 2 Nr. 3 BRAO als Geschäftsführer einer zugelassenen Berufsausübungsgesellschaft kraft Gesetzes Mitglied der Beklagten. Die genannte Regelung verstößt nicht gegen Art. 9 Abs. 1, Art. 12 Abs. 1, Art. 14 Abs. 1 oder Art. 2 Abs. 1 GG.

Praxistipp: Ab dem 1.1.2025 begründet die Stellung als Geschäftsführer einer zugelassenen Berufsausübungsgesellschaft gemäß § 60 Abs. 2 Nr. 3 BRAO n.F. nicht mehr die Mitgliedschaft in der Rechtsanwaltskammer, wenn die betreffende Person Mitglied der Patentanwaltskammer oder einer Steuerberaterkammer ist.

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| 20. Dezember 2024

Diese Woche geht es um den Rechtsweg für eine Klage aus abgetretenem Recht.

Rechtsweg für Klage aus abgetretenem Recht
BGH, Beschluss vom 12. November 2024 – VIII ZB 36/23

Der VIII. Zivilsenat befasst sich den maßgeblichen Anknüpfungspunkten für die Zuständigkeit der ordentlichen Gerichte gemäß § 13 GVG.

Die klagende Stadt nimmt den Beklagten aus abgetretenem Recht auf Zahlung des Entgelts für die Unterkunft in privat betriebenen Beherbergungsstätten in Höhe von insgesamt 363,68 Euro in Anspruch. Die Klägerin macht geltend, sie habe den Beklagten zur Abwendung einer ihm drohenden Obdachlosigkeit an die jeweiligen Beherbergungsstätten vermittelt. Diese hätten mit dem Beklagten einen entgeltlichen Beherbergungsvertrag abgeschlossen und ihre daraus hervorgegangenen Ansprüche im Voraus an die Klägerin abgetreten.

Das LG hat den Rechtsstreit an das VG verwiesen. Das OLG hat diese Entscheidung aufgehoben und den Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten für eröffnet erklärt.

Die Rechtsbeschwerde des Beklagten, der weiterhin eine Verweisung an das VG anstrebt, bleibt ohne Erfolg.

Für die Frage, ob eine bürgerliche Rechtsstreitigkeit im Sinne von § 13 GVG oder eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit im Sinne von § 40 VwGO vorliegt, ist bei einer Klage aus abgetretenem Recht das Rechtsverhältnis zwischen dem Beklagten und dem Zedenten maßgeblich. Die rechtliche Beurteilung hat auf der Grundlage des vom Kläger vorgetragenen Sachverhalts zu erfolgen.

Im Streitfall handelt es sich danach um eine bürgerliche Streitigkeit, weil die Verträge, die die Beherbergungsbetriebe nach dem Vortrag der Klägerin mit dem Beklagten abgeschlossen haben, zivilrechtlicher Natur sind. Welcher Natur die Rechtsbeziehung zwischen der Klägerin und den Beherbergungsbetrieben ist, spielt demgegenüber keine Rolle. Ebenfalls unerheblich ist, dass sich der vom Beklagten einredeweise geltend gemachte Gegenanspruch auf Kostenübernahme nach öffentlichem Recht bestimmt.

Entgegen der Auffassung des Beklagten ist die Vorgehensweise der Klägerin auch nicht als missbräuchliche Erschleichung des Rechtswegs anzusehen.

Praxistipp: Wenn Zweifel an der Zulässigkeit des Rechtswegs bestehen, sollte der Kläger eine Vorabentscheidung gemäß § 17a S. 1 GVG anregen.