Montagsblog: Neues vom BGH

| 13. September 2025

Diese Woche geht es um die Beauftragung von Rechtsanwälten und Sachverständigen durch eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern und um die nachträgliche Zustimmung zu entsprechenden Handlungen des Verwalters durch die Gemeinschaft.

Beauftragung von Rechtsanwälten und Sachverständigen durch einen WEG-Verwalter
BGH, Urteil vom 18. Juli 2025 – V ZR 76/24

Der V. Zivilsenat entscheidet einige bislang umstrittene Fragen.

Die Klägerin hat als Bauträgerin eine Wohnungseigentumsanlage errichtet. Sie ist weiterhin Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche gegen die Klägerin wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum drohte im Oktober 2021 abzulaufen. Die Verwalterin beauftragte deshalb im Frühjahr 2021 im Namen der Gemeinschaft drei Sachverständige mit der Begutachtung der Anlage. Ferner mandatierte sie eine Rechtsanwaltskanzlei Die Sachverständigen stellten Mängel fest, bezifferten den Beseitigungsaufwand mit rund 470.000 Euro und stellten Honorare in Höhe von insgesamt rund 50.000 Euro in Rechnung.

In einer Eigentümerversammlung im Juli 2021 genehmigte die Beklagte die Einschaltung und Vergütung der Sachverständigen und der Rechtsanwaltskanzlei. Ferner beschloss sie, die Kanzlei mit der außergerichtlichen und gerichtlichen Geltendmachung eines Anspruchs auf Kostenvorschuss zur Beseitigung der festgestellten Mängel zu beauftragen, und ermächtigte die Verwalterin, eine Vergütungsvereinbarung abzuschließen, deren Stundensätze 300 Euro je Anwaltsstunde und 150 Euro je Sekretariatsstunde nicht überschreitet.

Die von der Klägerin gegen diese Beschlüsse erhobene Anfechtungsklage hatte vor dem AG keinen Erfolg. Das LG erklärte die Beschlüsse für ungültig.

Der BGH stellt das Urteil des AG wieder her.

Entgegen der Auffassung des LG war die Einholung von Vergleichsangeboten vor der Beschlussfassung über die Beauftragung der Rechtsanwaltskanzlei oder der Sachverständigen nicht erforderlich.

Die Einholung von Alternativangeboten dient dem Zweck, den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote aufzuzeigen. Angebote von Rechtsanwälten und Sachverständigen können diesen Zweck nicht in hinreichendem Maße erfüllen. Die Höhe eines angebotenen Stundenhonorars ist nicht aussagekräftig, weil nicht vorhersehbar ist, wie viele Stunden anfallen werden. Die Qualität der angebotenen Leistung ist ebenfalls nur schwer zu beurteilen.

Die Beauftragung der Anwaltskanzlei entspricht auch im Übrigen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Die Höhe der Stundensätze ist angesichts der Schwierigkeit der Rechtsmaterie und der Höhe des geltend zu machenden Anspruchs nicht zu beanstanden.

Entgegen der Auffassung des LG ist die Genehmigung der ohne Eigentümerbeschluss erfolgten Auftragserteilungen nicht schon dann unzulässig, wenn mögliche Ersatzansprüche gegen den Verwalter nicht auszuschließen sind. Vielmehr entspricht die Genehmigung einer Maßnahme jedenfalls dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Eigentümer diese Maßnahmen vor ihrer Durchführung hätten beschließen dürfen.

Im Streitfall ergibt sich aus den getroffenen Feststellungen, dass die Beauftragung der Sachverständigen und der Rechtsanwaltskanzlei einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprach. Die Eigentümer hätten diese Maßnahmen mithin im Vorhinein beschließen dürfen und waren deshalb befugt, sie im Nachhinein zu genehmigen.

Praxistipp: Nach der seit 01.12.2020 geltenden Rechtslage kann der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Außenverhältnis grundsätzlich auch ohne vorherige Beschlussfassung wirksam vertreten.

KG: Beendigung und zur Kostenentscheidung im selbständigen Beweisverfahren

| 8. September 2025

Mit einem etwas merkwürdig gelaufenen selbständigen Beweisverfahren musste sich das KG (Beschl. v. 11.7.2025 – 7 W 11/25) beschäftigen. Das erste Gutachten wurde teurer als gedacht, auch hatte das LG keinen ausreichenden Vorschuss angefordert. Alsdann sollte ein weiteres Gutachten eingeholt werden. Dafür wurde der angeforderte Vorschuss hingegen gezahlt. Dieser Vorschuss wurde jedoch auf die offenen Kosten für das erste Gutachten verrechnet. Ein weiterer Vorschuss wurde von dem LG angefordert, jedoch nicht gezahlt. Dann geschah erst einmal nichts mehr. Das LG stellte die Beendigung des Verfahrens fest. Schließlich beantragte die Antragsgegnerin, der Antragstellerin die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens analog § 269 ZPO aufzuerlegen. Dem kam das LG nach. Gegen diesen Beschluss richtet sich die Beschwerde der Antragstellerin, die Erfolg hatte.

§ 269 ZPO ist in einem selbständigen Beweisverfahren nur dann anzuwenden, wenn der Antrag zurückgenommen wird oder wenn der Antragsteller erkennen lässt, dass er das Verfahren tatsächlich für beendet hält. Daran fehlt es hier. Der Vorschuss für das zweite Gutachten wurde gezahlt. In einem solchen Fall muss es dann auch eingeholt werden. Es besteht keine Rechtsgrundlage dafür, die Einholung des Ergänzungsgutachtens davon abhängig zu machen, dass die Restkosten für ein erstes Gutachten gezahlt werden. Der Vorschuss für das Ergänzungsgutachten wurde gezahlt, mithin ist es einzuholen. Das selbständige Beweisverfahren ist mitnichten beendet, vielmehr ist es fortzusetzen. Demgemäß gibt es auch keine Grundlage dafür, § 269 ZPO hier analog anzuwenden. Außerhalb des § 494a ZPO ist eine Kostenentscheidung im selbständigen Beweisverfahren ohnehin nur in besonderen Fällen zu treffen, für deren Vorliegen hier eben nichts ersichtlich ist. Somit war der Kostenbeschluss des LG aufzuheben. Das Verfahren ist fortzusetzen. Die Feststellung der Beendigung hat lediglich eine deklaratorische Wirkung und bedarf keiner gesonderten Aufhebung.

Das KG lässt ausdrücklich offen, ob eine Kostenentscheidung analog § 269 ZPO dann möglich ist, wenn der Vorschuss für ein Gutachten von vornherein gar nicht gezahlt wird. Man sieht daher: Die Frage, wann ein selbständiges Beweisverfahren beendet ist, ist nicht immer leicht zu beantworten. Es bedarf stets einer sorgfältigen Prüfung des Einzelfalls.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 5. September 2025

Diese Woche geht es um die Voraussetzungen für eine Rüge der Verletzung von Verfahrensgrundrechten im Rahmen einer Rechtsbeschwerde.

Grundsatz der materiellen Subsidiarität
BGH, Beschluss vom 29. Juli 2025 – VI ZB 31/24

Der VI. Zivilsenat bekräftigt seine ständige Rechtsprechung zur Zulässigkeit einer auf das Grundgesetz gestützten Verfahrensrüge in dritter Instanz.

Die Klägerin hat den Beklagten in einem Vorprozess wegen fehlerhafter zahnärztlicher Behandlung in Anspruch genommen. Ihre Klage ist erfolglos geblieben.

Nunmehr verlangt die Klägerin vom Beklagten Schadensersatz wegen Verfälschung der Behandlungsdokumentation. Das LG hat die Klage abgewiesen, weil der Streitgegenstand mit demjenigen des Vorprozesses identisch sei. Ergänzend hat es ausgeführt, die unzulässige Klage wäre auch unbegründet.

Nach Eingang der Berufungsbegründung hat das OLG die Klägerin darauf hingewiesen, es fehle an einer ordnungsgemäßen Begründung des Rechtsmittels, weil die Klägerin sich nur gegen die Erwägungen des Landgerichts zur Rechtskraft des Urteils aus dem Vorprozess wende, nicht aber gegen die Ausführungen zur Begründetheit der neuen Klage. Die Klägerin hat daraufhin geltend gemacht, ihre Berufung sei zulässig, und ihre Ausführungen zur Rechtskraft des früheren Urteils weiter vertieft. Das OLG hat die Berufung als unzulässig verworfen.

Die Rechtsbeschwerde der Klägerin bleibt schon aus formellen Gründen ohne Erfolg.

Der vom Bundesverfassungsgericht für Verfassungsbeschwerden entwickelte Subsidiaritätsgrundsatz fordert, dass ein Beteiligter über das Gebot der Erschöpfung des Rechtswegs im engeren Sinne hinaus alle nach Lage der Sache zur Verfügung stehenden prozessualen Möglichkeiten ergreifen muss, um eine Korrektur der geltend gemachten Grundrechtsverletzung zu erwirken oder eine solche zu verhindern. Der BGH wendet diesen Grundsatz seit längerem auch in Verfahren über Revisionen, Nichtzulassungsbeschwerden und Rechtsbeschwerden an.

In Anwendung dieses Grundsatzes lässt der BGH im Streitfall offen, ob die in dem Hinweis des OLG geäußerte Einschätzung zur Zulässigkeit der Berufung zutrifft. Die Klägerin darf eine aus einer diesbezüglichen Fehleinschätzung resultierende Verletzung ihrer Ansprüche auf rechtliches Gehör und wirkungsvollen Rechtsschutz schon deshalb nicht mehr geltend machen, weil sie in ihrer Stellungnahme zu dem Hinweis nicht auf die nach Auffassung des OLG ausschlaggebende Frage eingegangen ist, ob das Landgericht seine Entscheidung auf zwei selbständige Erwägungen gestützt hat.

Praxistipp: Die Entscheidung führt nochmals deutlich vor Augen, wie wichtig es ist, einem nach § 522 Abs. 1 oder 2 ZPO erteilten Hinweis des Berufungsgerichts hinsichtlich aller relevanten Aspekte entgegenzutreten, wenn die zu erwartende Entscheidung in dritter Instanz angefochten werden soll.

Streitwertreform – ein kleiner Wurf, der in der Praxis groß knirschen wird

| 3. September 2025

Die geplante Anhebung der Streitwertgrenze auf 10.000 € (§ 23 Nr. 1 GVG im Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Zuständigkeitsstreitwerts der Amtsgerichte, zum Ausbau der Spezialisierung der Justiz in Zivilsachen sowie zur Änderung weiterer prozessualer Regelungen) ist überfällig. Sie trägt der Inflation Rechnung und soll die Landgerichte entlasten. Gleichzeitig werden neue ausschließliche sachliche Zuständigkeiten beim Landgericht geschaffen. Aber wer meint, damit sei die Ziviljustiz schon auf Kurs gebracht, greift zu kurz. Aus der Praxis nur einige Punkte – nicht abschließend:

  1. Geringfügige Forderungen bis 5.000 €

Die EU hat es vorgemacht: Das europäische Verfahren für geringfügige Forderungen (VO [EU] 861/2007 in der Fassung VO (EU) 2015/2421) gilt inzwischen für Streitwerte bis 5.000 €. Auch national wäre eine solche Grenze folgerichtig und überlegenswert.

Zudem: Nicht alle Heilbehandlungssachen, die künftig streitwertunabhängig beim Landgericht anfallen sollen, sind komplex oder schwierig. Es gibt zweifellos Arzthaftungsprozesse, die beim Landgericht gut aufgehoben sind. Daneben gibt es zahlenmäßig eine ganze Reihe von Klein- und Kleinstforderungen – etwa Laborrechnungen oder Streitigkeiten um den Ansatz einzelner GOÄ-/GOZ-Ziffern. Solche Verfahren betreffen Selbstzahler, die überhöhte oder gar nicht erbrachte Rechnungspositionen entdecken, oder Versicherte, denen die Kosten von den Krankenversicherern nicht erstattet wurden. Die blinde Zuweisung aller dieser Prozesse an das Landgericht (mit Anwaltszwang) bläht den Aufwand für die Parteien auf, ohne dass dies der Spezialisierung nutzen dürfte.

Bei einer allgemeinen Zuweisung von geringfügigen Forderungen („Bagatellgrenze“) an das Amtsgericht, die auch alle „Spezialsachen“ bei diesem belässt, geht es nicht um eine „Massenvermehrung“ kleiner Verfahren, sondern um Gleichlauf mit Europa: Wenn europaweit bis 5.000 € vereinfachte Verfahrensregeln gelten, könnte das auch innerhalb der deutschen Ziviljustiz so sein. Auch für die Entwicklung und Erprobung eines Online-Verfahrens in der Zivilgerichtsbarkeit (RegE), die bei den Amtsgerichten erfolgen soll, erscheint es hilfreich, einen möglichst weiten thematischen Bereich von Zivilsachen abzudecken.

  1. Kleinstverfahren bis 1.000 €

Nach § 495a ZPO wird das Verfahren bei Streitverfahren bis 600 € nach billigem Ermessen geführt. Der Gedanke einer Inflationsbereinigung legt nahe, diese Grenze auf 1.000 € zu erhöhen, was dann auch für den Berufungsstreitwert gelten sollte. Zu überlegen wäre weiter, ob der Anspruch auf eine mündliche Verhandlung nur noch dann gegeben ist, wenn auch dies sachdienlich ist. Die Amtsgerichte werden dieses Kriterium mit Augenmaß handhaben, wenn Naturalparteien „gehört“ werden wollen und dies einen Erkenntnismehrwert verspricht. Im gleichzeitig unterbreiteten Vorschlag eines künftigen § 1127 ZPO-E (Regierungsentwurf zur Entwicklung und Erprobung eines Online-Verfahrens in der Zivilgerichtsbarkeit) wird dies für Onlineverfahren schon vorgeschlagen, sollte aber allgemein gelten.

  1. Spezialisierung nutzen – aber mit Maß

Der Entwurf verlagert sämtliche Heilbehandlungs-, Vergabe- und Veröffentlichungssachen streitwertunabhängig ans Landgericht. Daneben verbleibt es bei den überkommenen ausschließlichen Zuständigkeiten in § 72 GVG. Gleichzeitig entzieht der Entwurf den Landgerichten die in § 72a GVG streitwertabhängigen Spezialsachen, indem die Streitwertgrenze mit 10.000 € deutlich erhöht wird (z.B. bei Insolvenzsachen, Bausachen). Das passt nicht zusammen.

Verlagert man streitwertunabhängig Verfahren ans Landgericht, steigen für diese Aufwand und Kosten: Kein § 495a, Anwaltszwang nach § 78 ZPO, regelmäßige mündliche Verhandlung vor der Kammer. Für Parteien bedeutet das: häufig zahlen, auch wenn sie im Recht sind – weil für Kleinstbeträge kaum ein Anwalt zu finden ist und das Kostenrisiko abschreckt. Bürgernähe sieht anders aus.

Die Lösung: Die bestehenden ausschließlichen Zuständigkeiten des Landgerichts nach § 72 Abs. 2 ZPO sollten überprüft und nach Möglichkeit in die Bestimmung des § 72a GVG überführt werden; neue ausschließliche sachliche Zuständigkeiten beim Landgericht sind zu unterlassen. Für die Verfahren, die in eine Spezialzuständigkeit nach § 72a GVG fallen, sollte es bei geringfügigen Streitigkeiten (also bis 5.000 €) bei der Zuständigkeit des Amtsgerichts verbleiben. Kleine Heilbehandlungs-, Bau- und Insolvenzsachen (usw.) verbleiben damit beim Amtsgericht sowie alle sonstigen Verfahren bis 10.000 €, für die keine Spezialzuständigkeit nach § 72a GVG vorgesehen ist. Die Landgerichte behalten „ihre“ Verfahren im Anwendungsbereich ihrer Spezialisierung (was ein stetiges Fallaufkommen auch bei kleineren Landgerichten sicherstellt), gleichzeitig werden sie von allgemeinen Eingängen merklich entlastet. Daneben bedarf es keines Pflasters in Form der ausschließlichen Zuständigkeit des Amtsgerichts für nachbarrechtliche Ansprüche. Für diese gilt schlicht der Wert der Sache.

  1. Naturalparteien und die richterliche Fürsorgepflicht

Mit der Anhebung der Streitwertgrenze auf 10.000 € dürfte die Zahl der Naturalparteien steigen. Das klingt bürgerfreundlich – bedeutet in der Praxis aber mehr Aufgaben für das Gericht.

Denn nach § 139 ZPO trifft den Richter eine Hinweis- und Fürsorgepflicht: Sachvortrag ordnen, rechtliche Lücken aufzeigen, auf sachdienliche Anträge hinwirken. Wo Anwälte diese Filter- und Strukturarbeit nicht mehr übernehmen, muss am Amtsgericht der Richter diese Tätigkeit wohl vermehrt leisten, will man die rechtsschutzsuchenden Bürger nicht vor den Kopf stoßen.

Gerade deshalb braucht es Puffer: Entweder durch vereinfachte Verfahren mit geringeren Regeln (§ 495a ZPO reloaded) oder – als Alternative – durch einen Anwaltszwang ab 5.000 € auch vor dem Amtsgericht (was aber sehr gut überlegt sein sollte).

  1. Digitalisierung hilft – ersetzt aber nichts

Die eAkte ist vielerorts Realität, der elektronische Rechtsverkehr etabliert. Digitalisierung beschleunigt und erleichtert manche Abläufe – aber sie ersetzt nicht die Unmittelbarkeit der mündlichen Verhandlung.

Im Saal zeigt sich regelmäßig ein anderes Bild als in der Akte: Naturalparteien, die Struktur brauchen; Anwälte, die im Rechtsgespräch überzeugen, das Schaffen einer befriedigenden Lösung, die erst im persönlichen Austausch gelingt. Eine Videoverhandlung nach § 128a ZPO entfaltet nicht zuverlässig denselben Effekt, sie steht bei Lichte betrachtet dem schriftlichen Verfahren näher als der mündlichen Verhandlung. Die Vorstellung, die Digitalisierung würde den Zivilprozess retten, erscheint naiv.

Fazit:

Die 10.000-€-Grenze ist ein Schritt – aber kein großer Wurf. Ohne eine Bagatellgrenze (5.000 €), ohne Korrektur bei echten Kleinstverfahren (1.000 €) und ohne ehrliche Nutzung einer Spezialisierung wird die anstehende Reform mehr Lasten schaffen als sie beseitigt.

Bürgernähe heißt: einfach, wo es geht; spezialisiert, wo es nötig ist; unmittelbar, wo es zählt.

OLG Frankfurt a. M.: Entstehung einer Terminsgebühr

| 27. August 2025

Das OLG Frankfurt a. M., Beschl. v. 19.5.2025 – 30 W 47/25 hat über die Entstehung der Terminsgebühr nach VV RVG Nr. 3104 Abs. 1 Nr. 1 bei Verweisung des Rechtsstreits im schriftlichen Verfahren entschieden.

Der Kläger verklagte die Beklagte vor dem AG. Dieses ordnete im Einverständnis mit den Parteien das schriftliche Verfahren an (§ 128 Abs. 2 ZPO). Im Verkündungstermin verkündete das AG einen Verweisungsbeschluss an das LG. Dort wurde die Klage später zurückgenommen. Nachdem ein Kostenbeschluss ergangen war, beantragte die Beklagte die Terminsgebühr festzusetzen. Das LG lehnte dies ab. Dagegen wurde sofortige Beschwerde eingelegt.

Das OLG  setzte die Terminsgebühr fest! Voraussetzung für das Entstehen einer anwaltlichen Terminsgebühr ist gemäß Nr. 3104 I Nr. 1 VV RVG u. a., dass eine mündliche Verhandlung vorgeschrieben ist und im Einverständnis mit den Parteien ohne mündliche Verhandlung entschieden wird. Der Rechtsstreit fiel nicht unter § 495a ZPO. Auf eine mündliche Verhandlung konnte daher grundsätzlich nicht verzichtet werden. Damit war die mündliche Verhandlung vorgeschrieben. Beide Parteien hatten sich gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren einverstanden erklärt. In dieser Sache wurde eine Entscheidung getroffen, nämlich ein Verweisungsbeschluss erlassen. Damit liegen die Voraussetzungen für das Entstehen einer Terminsgebühr vor.

Das Gericht hätte den Verweisungsbeschluss zwar auch ohne mündliche Verhandlung erlassen können (§ 128 Abs. 4 ZPO). Darauf kommt es jedoch nicht an. Das Gericht hat nach seinem Ermessen den Weg des schriftlichen Verfahrens gewählt. Die Parteien waren damit einverstanden. Anderenfalls hätten sie eine mündliche Verhandlung erzwingen können. Wird dieser Weg gegangen, fällt die Terminsgebühr eben an. Zwar hätte das AG das schriftliche Verfahren ohne weiteres wieder aufheben und den Beschluss gleichwohl erlassen können. Dann wäre die Terminsgebühr nicht angefallen. Derart ist das AG jedoch nicht verfahren. Maßgeblich ist nicht, was hätte geschehen können, sondern was geschehen ist. Es bleibt daher dabei: Die Terminsgebühr ist entstanden und damit nach Klagerücknahme gegen den Kläger festzusetzen.

Fazit: Die Terminsgebühr nach VV RVG Nr. 3104 Abs. 1 Nr. 1 entsteht auch dann, wenn das Gericht im schriftlichen Verfahren die Entscheidung trifft, den Rechtsstreit an ein anderes Gericht zu verweisen.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 22. August 2025

Diese Woche geht es um die Kündigungssperrfrist bei Begründung von Wohnungseigentum oder bei der Veräußerung an eine Personengesellschaft oder Personenmehrheit.

Veräußerung von Mietwohnraum an Personenhandelsgesellschaften
BGH, Urteil vom 6. August 2025 – VIII ZR 161/24

Der VIII. Zivilsenat legt § 577a Abs. 1a BGB anhand des Gesetzeszwecks aus.

Die Beklagte sind seit 2004 Mieter einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus in München. Anfang 2012 erwarb eine GmbH & Co. KG das Eigentum am gesamten Anwesen. Im Jahr 2013 teilte sie das Eigentum in Wohnungseigentum auf. Im Jahr 2017 veräußerte sie die an die Beklagten vermietete Wohnung an die Kläger. Diese erklärten im September 2022 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum 31. März 2023.

Das AG hat die Beklagte antragsgemäß zur Räumung verurteilt. Das LG hat die Klage abgewiesen.

Die Revision der Kläger bleibt ohne Erfolg.

Zu Recht hat das LG entschieden, dass die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB – die durch eine auf der Grundlage von § 577a Abs. 2 BGB erlassene Verordnung für München und zahlreiche andere Städte in Bayern auf zehn Jahre verlängert worden ist – im Streitfall nicht schon mit der Veräußerung des Anwesens an die GmbH & Co. KG, sondern erst mit der Veräußerung der Eigentumswohnung an die Kläger zu laufen begonnen hat.

Gemäß § 577a Abs. 1 BGB beginnt die Sperrfrist, wenn an den Mieträumen nach deren Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und dieses veräußert worden ist. Diese Voraussetzungen waren im Streitfall im Jahr 2017 erfüllt. Die Sperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB ist mithin noch nicht abgelaufen.

Gemäß § 577a Abs. 1a BGB beginnt eine Sperrfrist auch dann, wenn vermieteter Wohnraum nach dessen Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist. Für den Fall, dass nach einer solchen Veräußerung Wohnungseigentum begründet wird, bestimmt § 577a Abs. 2a BGB, dass die Sperrfrist bereits mit der Veräußerung nach Absatz 1a beginnt.

Wie der BGH nunmehr klargestellt hat, bedeutet dies, dass mit der Veräußerung von Wohnungseigentum, das nach der Veräußerung an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber begründet worden ist, keine neue Sperrfrist gemäß § 577a Abs. 1 BGB beginnt. Vielmehr verbleibt es bei der bereits laufenden Frist nach § 577a Abs. 1a BGB.

Im Streitfall wäre die Sperrfrist zum Zeitpunkt der Kündigung mithin abgelaufen gewesen, wenn die Veräußerung an die GmbH & Co. KG Anfang 2012 unter den Tatbestand von § 577a Abs. 1a BGB fiele.

Zu Recht hat das LG jedoch entschieden, dass eine Personenhandelsgesellschaft (also eine OHG oder eine KG) keine Personengesellschaft im Sinne von § 577a Abs. 1a BGB ist.

§ 577a Abs. 1a BGB soll den Mieter vor der Gefahr schützen, dass durch die Veräußerung eine Vielzahl von Personen die Möglichkeit erhalten, den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Diese Gefahr besteht beim Erwerb durch eine GbR oder durch eine Grundstücksgemeinschaft, weil deren Mitglieder Eigenbedarf geltend machen können. Die Gesellschafter einer OHG oder KG dürfen sich nach der Rechtsprechung des BGH hingegen nicht auf Eigenbedarf berufen. Folglich greift der Zweck des § 577a Abs. 1a BGB bei der Veräußerung an eine solche Gesellschaft nicht.

Praxistipp: Die Fristen nach § 577a Abs. 1 und 1a beginnen jeweils mit der Eintragung der maßgeblichen Rechtsänderung im Grundbuch (BGH, U. v. 21.3.2018 – VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 21 [insoweit nicht in MDR 2018, 584]).

Montagsblog: Neues vom BGH

| 15. August 2025

Diese Woche geht es um die Sorgfaltspflichten eines Bankkunden bei Phishing-Angriffen.

Grob fahrlässige Weitergabe einer TAN
BGH, Urteil vom 22. Juli 2025 – XI ZR 107/24

Der XI. Zivilsenat stellt strenge Anforderungen an die Sorgfaltspflichten bei Online-Überweisungen.

Die Kläger führen bei der beklagten Sparkasse ein gemeinsames Girokonto. Seit 2014 nutzen sie das Online-Banking mit persönlichem Anmeldenamen, PIN und chipTAN-Generator.

An einem Samstag im Juli 2022 versuchte die Klägerin mehrfach, ihre PIN zu ändern. Der TAN-Generator zeigte jeweils die Meldung „Vorgang abgebrochen“. Bei einem weiteren Versuch gegen 22:30 Uhr öffnete sich ein Fenster mit dem Hinweis, der Online-Banking-Zugang werde binnen eines Tages ablaufen, wenn nicht eine neue Sicherheitssoftware installiert werde. Die Klägerin klickte auf diese Meldung und gab in einen sich darauf öffnenden Fenster persönliche Daten ein. Wenige Augenblicke später erhielt sie einen Telefonanruf. Auf dem Display wurde die Telefonnummer der Beklagten angezeigt. Die Anruferin stellte sich als Mitarbeiterin der Beklagten vor und erkundigte sich, was los sei. Auf Nachfrage erklärte sie, die Mitarbeiter im Online-Banking seien rund um die Uhr für die Kunden da. Im weiteren Verlauf erfragte sie mehrere Zahlenfolgen, darunter auch mehrere TANs, die die Klägerin gemäß den Anweisungen der Anruferin auf der Grundlage von manuellen Eingaben von Empfänger-IBANs und Überweisungsbeträgen generierte. Bei einer verabredeten Fortsetzung des Gesprächs am Folgetag gab die Klägerin weitere TANs weiter. Mit diesen wurde das Überweisungslimit auf 55.555 Euro erhöht und ein Betrag von 35.555 Euro auf das Konto einer unbekannten Person bei einer anderen Bank überwiesen.

Das LG hat die Beklagte antragsgemäß zur Rückbuchung des überwiesenen Betrags verurteilt. Das OLG hat die Klage abgewiesen.

Die (vom BGH zugelassene) Revision der Kläger bleibt ohne Erfolg.

Rechtsfehlerfrei hat das OLG angenommen, dass die Belastung des Kontos auf einem nicht autorisierten Zahlungsvorgang beruht und den Klägern deshalb gemäß § 675u Satz 2 BGB ein Anspruch auf Erstattung des Überweisungsbetrags zusteht.

Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das OLG entschieden, dass die Beklagte diesem Anspruch einen Schadensersatzanspruch aus § 675v Abs. 3 Nr. 2 BGB entgegenhalten kann.

Nach § 675v Abs. 3 Nr. 2 BGB ist der Zahler dem Zahlungsdienstleister zum Ersatz des Schadens aus einem nicht autorisierten Zahlungsvorgang verpflichtet, wenn er den Schaden durch vorsätzliche oder grob fahrlässige Verletzung von Pflichten zum Schutz vor unbefugtem Zugriff (§ 675l Abs. 1 BGB) oder von Bedingungen für die Ausgabe und Nutzung des Zahlungsinstruments herbeigeführt hat.

Die Annahme des OLG, die Klägerin habe im Streitfall grob fahrlässig gehandelt, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Das OLG hat seine Entscheidung entscheidend darauf gestützt, der Klägerin hätte es sich jedenfalls bei dem zweiten Telefonat aufdrängen müssen, dass die mehrfache Eingabe von Überweisungsdaten und die Weitergabe von TANs zur Installation einer neuen Software nicht erforderlich sein kann.

Dem kann nicht entgegengehalten werden, dass es sich nur um ein Augenblicksversagen gehandelt hätte. Die entscheidende Sorgfaltspflichtverletzung fand erst beim zweiten Telefonat statt, also fast einen Tag nach der ersten Kontaktaufnahme.

Grobe Fahrlässigkeit ist auch nicht deshalb zu verneinen, weil die Klägerin mit der Erzeugung von TANs auf der Grundlage manueller Eingaben nicht vertraut war. Das OLG hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass sich der Klägerin auch ohne diesbezügliche Erfahrungen aufdrängen musste, dass sie durch Bedienung des TAN-Generators eine TAN zur Bestätigung eines konkreten Zahlungsvorgangs erzeugt.

Vor diesem Hintergrund vermag der Umstand, dass auf dem Display die Telefonnummer der Beklagten angezeigt wurde, den Vorwurf der groben Fahrlässigkeit nicht zu entkräften.

Der Gegenanspruch der Beklagten ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil die Beklagte zur Anmeldung im Online-Banking keine Zweifaktor-Authentifizierung (starke Authentifizierung im Sinne von § 1 Abs. 24 des Zahlungsdiensteaufsichtsgesetzes) verlangt, sondern die Eingabe von Benutzername und PIN genügen lässt. Ein Schadensersatzanspruch ist nach § 675v Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BGB nur dann ausgeschlossen, wenn für den jeweiligen Zahlungsvorgang keine starke Authentifizierung verlangt wird. Das für Überweisungen geltende zusätzliche Erfordernis einer mittels TAN-Generator erzeugten TAN genügt den Anforderungen an eine starke Authentifizierung.

Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das OLG angesichts der aufgezeigten Umstände des Streitfalls eine Anspruchsminderung nach § 254 BGB abgelehnt.

Praxistipp: Die Entscheidung zeigt eindrücklich: Eine TAN darf niemals an Dritte weitergegeben werden – auch wenn es sich (vermeintlich) um einen Mitarbeiter der Bank handelt und (vermeintlich) größter Zeitdruck besteht.

Montagsblog: Neues vom BGH

| 8. August 2025

Diese Woche geht es eine Frage im Zusammenhang mit der Neuregelung des Personengesellschaftsrechts zum 1.1.2024.

Eintragung einer GbR zum Zwecke der Löschung
BGH, Beschluss vom 3. Juli 2025 – V ZB 17/24

Der V. Zivilsenat trifft – soweit ersichtlich – zum ersten Mal eine Entscheidung über das neue Personengesellschaftsrecht.

Die Beteiligten zu 1 und 2 sind zwei Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR), deren Gesellschaftsvermögen jeweils aus einem Grundstück besteht. Ihre Gesellschafter sind jeweils die Beteiligten zu 3 und 4.

Mit notariellem Vertrag vom 21.12.2023 haben die Beteiligten zu 3 und 4 erklärt, die beiden Gesellschaften mit sofortiger Wirkung aufzulösen und die beiden Grundstücke auf sich zu gleichen Teilen in Miteigentum zu übertragen. Der beurkundende Notar hat am 1.2.2024 die Eintragung der Eigentumsänderungen im Grundbuch beantragt. Das AG hat die Beteiligten durch Zwischenverfügung darauf hingewiesen, dass die Umschreibung erst erfolgen könne, wenn die beiden Gesellschaften im Gesellschaftsregister eingetragen seien. Die gegen diese Zwischenverfügung gerichtete Beschwerde der Beteiligten ist erfolglos geblieben.

Die Rechtsbeschwerde der Beteiligten bleibt ebenfalls ohne Erfolg.

Nach der Übergangsvorschrift in Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB sollen Eintragungen in das Grundbuch, die ein Recht einer GbR betreffen, nicht erfolgen, solange die Gesellschaft nicht im Gesellschaftsregister eingetragen und daraufhin nach den seit 1.1.2024 geltenden Vorschriften (d.h. mit dem Gesellschaftsnamen und ohne Angabe der Gesellschafter) im Grundbuch eingetragen ist.

Zu Recht haben die Vorinstanzen entschieden, dass diese Vorschrift im Streitfall zur Anwendung gelangt. Eine Umschreibung nach altem Recht (für die eine Bewilligung der im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter genügt hätte) darf gemäß Art. 229 § 21 Abs. 4 EGBGB nur noch dann erfolgen, wenn sie vor dem 1.1.2024 bewilligt und beantragt worden ist. Im Streitfall ist zwar die Bewilligung vor dem Stichtag erteilt worden; der Antrag wurde aber erst danach gestellt.

Entgegen einer in der Literatur vertretenen Auffassung ist eine vorherige Eintragung auch dann erforderlich, wenn die GbR im Grundbuch gelöscht werden soll. Dies gilt auch dann, wenn das Vermögen der Gesellschaft allein aus dem Grundstück besteht.

Der Gesetzgeber knüpft die Pflicht zur Registereintragung von Gesellschaften, für die im Grundbuch bereits Rechte eingetragen sind, an bestimmte Konstellationen, in denen der Rechtsverkehr ein anerkennenswertes Interesse an Subjektpublizität hat. Dazu gehört nach der bewussten Entscheidung des Gesetzgebers auch die Veräußerung eines zugunsten der Gesellschaft eingetragenen Rechts. Vorschläge, die Auflösung von Zweipersonengesellschaften von der Eintragungspflicht auszunehmen, sind im Gesetzgebungsverfahren nicht aufgegriffen worden.

Ein anerkennenswertes Interesse des Rechtsverkehrs besteht schon deshalb, weil der gute Glaube eines Erwerbers an die Berechtigung der im Grundbuch eingetragenen GbR nur noch dann geschützt ist, wenn sie auch im Gesellschaftsregister eingetragen ist. Bei einer Aufteilung des Vermögens unter den Gesellschaftern kommt ein Gutglaubensschutz zwar grundsätzlich nicht in Betracht. Eventuelle Gläubiger können aber ein Interesse daran haben, sich über den Gesellschafterbestand zu informieren.

Praxistipp: Die Anmeldung zum Handelsregister muss gemäß § 707b Nr. 2 BGB und § 12 Abs. 1 HGB elektronisch in öffentlich beglaubigter Form erfolgen. Die Eintragungsgebühr beträgt nach Nr. 1101 GV-HRegGebV für bis zu drei Gesellschafter 150 Euro und für jeden weiteren Gesellschafter jeweils 60 Euro zusätzlich.

OLG Köln: Streitwert einer Räumungsklage

| 6. August 2025

Dem Verfahren über den Streitwert einer Räumungsklage (OLG Köln, Beschl. v. 18.6.2025 – 27 W 3/25) ging die Verurteilung des Beklagten zur Räumung eines Hauses durch das AG und LG voraus. Der Kläger hatte seine Ansprüche auf das Ende des Mietvertrages durch Kündigung sowie sein Eigentum gestützt. Die Besonderheit des Falles bestand darin, dass in dem Mietvertrag zwischen den Parteien lediglich die Zahlung von Betriebskosten vereinbart wurde. Die Miete betrug 0 Euro. Der Streitwert wurde auf die Höhe der Betriebskosten festgesetzt (4.000,00 Euro). Unstreitig wäre die angemessene Miete 600 Euro monatlich gewesen. Demgemäß legt der Beklagtenvertreter Beschwerde gegen die Streitwertfestsetzung ein und beantragt, den Streitwert auf 7.200 Euro (12 mal 600,00 Euro) festzusetzen.

Er hat damit Erfolg! LG und AG hatten übersehen, dass vorliegend § 41 Abs. 2 S. 2 GKG einschlägig ist. Der Kläger hatte seinen Räumungsanspruch vorliegend auch auf sein Eigentum gestützt. Damit ist nicht die Höhe des zu zahlenden Entgeltes (hier: nur die Betriebskosten), sondern der jährliche Nutzungswert maßgeblich. Letzterer richtet sich nicht nach den hier lediglich zu zahlenden Betriebskosten, sondern eben nach dem angemessenen Mietzins. Dies gilt, wenn die Räumung eines Grundstücks, eines Gebäudes oder auch eines Gebäudeteils verlangt wird. Die Bewertungsvorschriften des § 41 Abs. 2 S. 1, Abs. 1 S. 1 GKG kommen aus besonderen sozialen Erwägungen nur zur Anwendung, wenn der Räumungsanspruch ausschließlich wegen der Beendigung eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses geltend gemacht wird. Steht beispielsweise auch § 985 BGB zur Diskussion, ist – wie hier – § 41 Abs. 1 S. 2 GKG maßgeblich.

Interessant ist noch Folgendes: Bei derartigen Rechtsmitteln im Rahmen der Streitwertfestsetzung fallen weder Kosten an, noch werden dieselben erstattet (§ 68 Abs. 3 GKG). Das OLG konnte die Rechtsbeschwerde nicht zulassen, weil gemäß den §§ 68 Abs. 2 S. 5, 66 Abs. 3 S. 3 GKG eine Beschwerde an einen obersten Gerichtshof des Bundes nicht stattfindet.

Festzuhalten ist daher: Wird der Räumungsanspruch nicht nur auf einen Vertrag, sondern auch auf einen anderen Rechtsgrund (z. B. Eigentum) gestützt, ist für den Streitwert gemäß § 42 Abs. 2 S. 2  GKG nicht das zu zahlende Entgelt, sondern der Nutzungswert für ein Jahr maßgeblich.

 

 

Montagsblog: Neues vom BGH

| 1. August 2025

Diese Woche geht es um die Zulässigkeit von Grundpfandrechten zugunsten noch nicht gezeugter Personen.

Grundpfandrecht für nicht gezeugte Person
BGH, Beschluss vom 26. Juni 2025 – V ZB 48/24

Der V. Zivilsenat entscheidet eine seit Inkrafttreten des BGB umstrittene Frage.

Die 1960 geborene Antragstellerin ist Vorerbin ihrer im Jahr 2003 verstorbenen Mutter. Nacherben sind ihre Kinder, ersatzweise ihre beiden Geschwister. Im Jahr 2003 verkaufte die Antragstellerin ein zum Nachlass gehörendes Grundstück unter der vormundschaftsgerichtlichen Auflage, den Kaufpreis mündelsicher anzulegen. Zur Erfüllung dieser Auflage ließ sie zulasten eines anderen, nicht zum Nachlass gehörenden Grundstücks im Grundbuch eine brieflose Grundschuld über 187.000 zugunsten ihrer Nacherben, d.h. ihrer Kinder und ersatzweise ihrer beiden (namentlich benannten) Geschwister, in Erbengemeinschaft eintragen.

Nunmehr begehrt die Antragstellerin die Löschung der Grundschuld. Ihre Geschwister haben die Löschung bewilligt. Die Antragstellerin hat ferner an Eides Statt versichert, dass weder leibliche noch adoptierte Kinder hat. Einer Aufforderung des AG, eine Löschungsbewilligung für einen für unbekannte Nacherben zu bestellenden Pfleger beizubringen, ist sie nicht nachgekommen. Das AG hat den Löschungsantrag daraufhin zurückgewiesen. Die dagegen gerichtete Beschwerde ist erfolglos geblieben.

Die Rechtsbeschwerde der Antragstellerin hat ebenfalls keinen Erfolg.

Zu Recht haben die Vorinstanzen eine Löschung gemäß § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO wegen inhaltlicher Unzulässigkeit abgelehnt.

Eine Grundbucheintragung ist allerdings inhaltlich unzulässig, wenn sich aus dem Eintragungsvermerk oder darin in Bezug genommenen Unterlagen ergibt, dass sie für einen nicht grundbuchfähigen Träger bestellt worden sind. Im Streitfall ergab sich zwar aus der im Grundbuch in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung, dass die Erblasserin damals keine Kinder hatte. Ein (bedingtes) Grundpfandrecht kann aber auch zugunsten einer noch nicht gezeugten Person bestellt werden.

Eine noch nicht gezeugte Person ist zwar gemäß § 1 BGB nicht rechtsfähig. Zugunsten solcher Personen können aber aufschiebend bedingte schuldrechtliche Verpflichtungen begründet werden, zum Beispiel durch Vertrag zugunsten Dritter (§ 331 Abs. 2 BGB), durch Vermächtnis (§ 2162 Abs. 2 und § 2178 BGB) oder – wie im Streitfall – durch Einsetzung als Nacherbe (§ 2101 Abs. 1, § 2106 Abs. 2 und § 2109 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB).

Der historische Gesetzgeber ging davon aus, dass eine dingliche Sicherung für solche Forderungen möglich sein muss. Dementsprechend hat das Reichsgericht entsprechende Hypotheken für zulässig erachtet. Der V. Zivilsenat tritt dieser Auffassung bei und entscheidet, dass in solchen Fällen auch die Bestellung einer Grundschuld zulässig ist.

Eine Löschung der Grundschuld nach § 19 GBO haben die Vorinstanzen zu Recht abgelehnt, weil es an einer Löschungsbewilligung der möglichen Nacherben fehlt. Diese kann nur ein Pfleger mit betreuungsrechtlicher Genehmigung abgeben (§ 1882 und § 1850 Nr. 1 BGB).

Eine Löschung gemäß § 22 Abs. 1 Nr. 1 GBO wegen Unrichtigkeit des Grundbuchs ist ebenfalls nicht möglich. Sie käme nur dann in Betracht, wenn nachgewiesen wäre, dass die Antragstellerin auch in Zukunft keine Kinder haben wird. Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt. Der BGH lässt dabei offen, ob es hinreichend wahrscheinlich ist, dass die Antragstellerin trotz ihres Alters noch leibliche Kinder bekommen kann. Jedenfalls ist nicht ausgeschlossen, dass sie ein Kind adoptiert. Ob adoptierte Kinder nach dem maßgeblichen Testament als Nacherben in Betracht kommen, ist unerheblich, weil ein diesbezüglicher Ausschluss aus dem Grundbuch nicht ersichtlich ist.

Praxistipp: Zur wirksamen Bestellung solcher Rechte bedarf es einer dinglichen Einigung im Sinne von § 873 BGB. Die hierfür erforderlichen Erklärungen können für die noch nicht gezeugten Kinder durch einen gemäß § 1882 BGB zu bestellenden Pfleger abgegeben und entgegengenommen werden. Für die Eintragung im Grundbuch genügt gemäß § 19 GBO die Bewilligung des Eigentümers.